23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[501: 研究所勤務]

皆さんは
NHKＢＳ世界のドキュメンタリー・選　シリーズ　近未来予測「人類滅亡を回避せよ」
を見ましたか？
これを見ると不動産がどうのこうのというレベルの話ではもうないことが分かりますよ。

ノーベル平和賞を受賞した国連の機構・ＩＰＣＣの予測に基づいてつくられた番組ですから
いま世界で最も信憑性の高い未来予想図です。

それを見てから議論しないと意味ないと思いますよ。

[502: 匿名はん]

アホか

[503: 匿名さん]

国際的なビジネス拠点を目指し、国の大手町合同庁舎１、２号館跡地を種地に、周辺建物の共同建て替えを順次進めている〝連鎖形〟都市再生プロジェクト。「第１地区」の再開発ビルが３月末竣工に伴い、続く「第２地区」の動きが慌ただしさを増している。現在、第２地区における既存ビル３棟の解体業者の選定が進むほか、新たに建設する総延べ約24万平方㍍におよぶ再開発ビルＡ・Ｂ棟建設のうち、発注者のＵＲ都市機構はＡ棟の特定建築者を公募するため異例の事前予告を１月下旬に行った。公募は４月に実施する予定だ。一方、Ｂ棟は三菱地所が建築と設備を分離して施工者選定を開始している。残る「第三次街区」でも１月末に基本構想の検討を開始、約１・１㌶の敷地を対象に法定容積率１４７０％などをベースに計画が進む見込みで、事業の早期具体化が期待されている。（2009/02/06）

[504: 匿名さん]

「家賃崩落」都心で始まった

http://www.aera-net.jp/summary/090207_000657.html

[505: 匿名さん]

家賃も値崩れを起こし、かといって売りたくても高値で売れない。
そんな中でマンションを買うメリットってなんだ？と考えてしまった。
一生その部屋に住み続けるならまだしも、誰もが出口戦略を考えながら買うだろうし・・・
その出口戦略が通用しなくなってきたらどうすりゃいいの？と。
by 賃貸暮らし

[506: 匿名さん]

>>504
田原拓治さん(65)は、（中略）家賃の値下がりがまもなく起きると踏んでいる。

まもなく起きると踏んでいる。。。。。。。

(中略)
家賃下落は2年半後の10年春の計算だが、田原さんはそれより1年早い今春にも始まると予測する。

今春にも始まると予測する。。。。。。。

しかしタイトルは
「家賃崩落」都心で始まった
って断定しているんだけど、この記事を書いた記者は日本語が理解できない人？

[507: 匿名さん]

ここは502のような「馬　鹿」ばっかりだな
所詮低　脳な下流の集まりなんだなｗ

[508: 購入検討中さん]

ここは買えない人間の憂さ晴らしのサイトですから

買えるくらい金持ちならとっくに買ってますって

[509: 匿名さん]

>>507

低脳ランキング
５０１ ＞＞＞＞ ５０２

客観的に見てこんな感じだろ。

[510: 匿名さん]

そうか？
俺的には
低脳ランキング
５０２ ＞（若干の差） ５０１

＞ノーベル平和賞を受賞した国連の機構・ＩＰＣＣの予測に基づいてつくられた番組ですから
＞いま世界で最も信憑性の高い未来予想図です。

この辺りとか、権威に弱い駄目日本人の典型

[511: 匿名さん]

なんだか現実を見たくない人のカキコミが多いな、ここ。
それともあえて現実を見たくないのか・・・
501と502のレベルの差なんてどっちでもいいよはっきり言って。

[512: 匿名さん]

昨夏まで、あれほど人が群がっていたのに、今、マンションがまったく売れない。

ケタが上がるほど暴騰してたのに、今は真っ逆さまに大暴落。
そりゃなかなか現実受け入れるまで時間かかるだろうね。

[513: 匿名さん]

逆に言えば買い手にはいい状況。でもまだ高いよね。2000年前半なんかと比べても。

[514: 匿名さん]

アエラの記事読みましたが、特に目新しいことは書いて無いと思いました。

・賃貸の供給過剰（安普請ワンルームやバブル期の在庫の割合を知りたかった）
・賃料水準がプチバブル以前に戻る、じりじり下落する
・高級賃貸が下落
・地方崩壊
・空室在庫の積みあがり

その後ろに実際のプロは賃貸か分譲か？みたいなのが幾つか載っていて殆どが賃貸派でした。
これも微妙で、会社の社宅制度等で実質所得を減らして所得税節税効果と支払家賃自体を減らしているんじゃないかなという気がした。

安普請賃貸派は価格面での恩恵は今後も期待できそうで、ファミリー層も賃貸に回る分譲モノが増えそうなので質量ともに貧弱だったファミリー向け賃貸も借主にとっては良さそう。

それよりも家賃崩壊記事の次にあったURネタのほうが興味深かった。UR解体か民営化するべきだなと。

日本は輸出依存体質から脱却するしかなくて、URや天下り先の特殊法人を完全になくして、法人向けの規制緩和を行い、投資減税を進め、相続税率を上げる…とか色々やるしかないだろうな。

・・・とちょっと話が逸れましたが。

[515: マンション住民さん]

信用収縮でお金の流通量が減っているから、物が安くなる。
末端までお金が行き渡るころ、過剰なお金によるバブルの
芽がところどころで見られ始め、インフレの恐怖が動き出す。

中央銀行の神業に祈りましょう！

[516: 大学教授さん]

売れない新築、売れない中古は賃貸に流れ、
あらゆるしわ寄せは最終的に賃貸に集中します。
景気の悪化で、学生の上京数は減り、非正社員の上京も減るでしょう。
本年春の人口移動で過剰賃貸物件数が、区によりどのように増減するかが注目されます。

賃貸の基本は職住近接で、これに家賃レベルが加わります。
厳しい経済情勢の中、いっそう家賃レベルに対し厳しい目が向けられるでしょう。
利便性をさほど失わないのであれば、高家賃地域から低家賃地域への引越しを実際に行う
人が多数出てくるでしょう。
高家賃地域の空き室率の上昇は今後避けられないと思われます。

また、長期的視点で見た場合、
就業者人口の増加が予想される地域に近接しているかどうかが、非常に大切になります。
オフィスビルの建て替え時期を迎え、東京の都市構造は今後大きく変わって行きます。
賃貸物件への投資を考えている人は、オフィスエリアの再開発がどのように予定されているか
詳しく研究する必要があります。
何故なら、更新が行われないオフィスエリアからテナントは流出してしまうからです。

[517: 大学教授さん]

さらに長期的に見た場合、キーワードは「脱アメリカ」「経済多極化」だろう。
日本の場合は、アジア経済圏の中でどのような地位を築くかが重要になる。
中国人民銀行総裁も講演で時間をかけたドル一極是正を図ること明言したようだ。

エルピーダ、台湾３社と統合へ　日台の公的資金活用
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090211AT1D100CK10022009.html
丸紅、アジア人材の育成拡充　シンガポールで集中研修
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20090211AT1D0700K10022009.html

[518: 匿名さん]

だからアジア系不法入国者が多いエリアが発展するとでも言うのでしょうか。
相変わらずメチャクチャですね。

[519: 匿名さん]

過去10年の統計によると坪単価が高い物件ほどリセールバリューが高いそうです。安物買いの銭失いとはこのことですね。坪300くらいがもっともパフォーマンスいいようです。

[520: 匿名さん]

坪300が、坪単価が高い物件ですか？
豊洲辺りの坪単価ですね。

[521: 匿名さん]

過去10年だからその頃豊洲は坪200以下

[522: 匿名さん]

>>520さん

519さんが言っているのは過去10年98年〜08年くらいと考えると、坪単価300万は決して安い
物件ではないと思いますよ。
仰っている豊洲で言えば、アベレージ230〜240万くらい（もっと安いかも）であって、
坪300万というプライスは城南どころか一時は都心も買えたプライスです。
過去10年で考えれば300万は前後は都心隣接部に集中している気がします。
なので、パフォーマンスが安定しているというのも一理あるのではないでしょうか？

一方坪400万、500万というと多分にその時々の経済情勢が影響、乱高下する可能性が
あるので、売り時を誤ると大きな損失を生むことにもなりかねない。
300万前後が価格と物件のバランスが取れていたということではないでしょうか？
（パフォーマンスがいい、というかパフォーマンスが安定していたでしょうね。）

[523: 匿名さん]

>>520

坪単価とリセールバリュー（価格残存率）は比例関係にあるのですが坪300を超える
と統計上のリセールバリューはそれほど変わらないのです。
坪３００まではリニアに上昇してそれより上はあまり変わらないというイメージです。

[524: 匿名さん]

世田谷区の淡島通り沿いの比較的大きな新しい賃貸マンションに一年弱、住んでいます。アエラでは三軒茶屋付近の賃貸料下げが載っていましたが、今からでも賃料の値下げを交渉でるものなのでしょうか? すいません素人なので教えてください。

[525: 匿名さん]

>>524 とにかく交渉するだけ交渉してみたら？
「駄目なら他に移ります」って感じで脅してみましょう。

[526: 匿名さん]

グランドヒルズの隣か？あくまで大きな傾向の話で、個々の物件で状況が異なるんじゃない？
そのマンションが人気物件で次に客が来ると予想されるなら貸主だって下げる必要性を
感じないし。逆なら下げざるを得ないし。あと、貸す側が大手企業か、個人かでも差が出そう
じゃない？個人投資家なら空室にしておくわけにいかないから交渉可能とか。

あそこの物件は大手の物件？だと厳しいのかな。でもかなり長いこと三茶の駅で駅貼広告とか
見たから実際埋まってないのかも。であれば交渉してみる価値はあるんでない？
いずれにせよ、更新時でしょ？

[527: 匿名さん]

更新時なら、別な安い賃料の物件に本当に移れば。

[528: 匿名さん]

>>524

値下げ交渉は契約更新のときがチャンスだね。すれ違いだから賃貸板いけば

[529: 匿名さん]

みなさん　ありがとうございました。

[530: 匿名さん]

>>524
世田谷区は危なくて道もまともに歩けません。
知らない人には話しかけないようにしよう。

11日午前3時10分ごろ、東京都世田谷区太子堂の路上で、近くに住む会社員根本雄喜さん（32）が男から暴行を受けているのを通行中の男性が見つけ、近くの交番に届け出た。根本さんは病院に搬送されたが、死亡した。
　警視庁世田谷署は、傷害の現行犯で会社員田辺彰容疑者（33）＝杉並区高井戸東＝を逮捕。傷害致死容疑で、一緒に暴行した同容疑者の同僚の菅原正康容疑者（38）＝神奈川県相模原市淵野辺＝を逮捕した。
　調べによると、両容疑者は酒を飲んで帰宅途中、酔って近づいてきた根本さんと口論になり、突き飛ばした上、頭や腹をけるなどした。

[531: 匿名さん]

>>527
あなたは大学教授ですか？

[532: 匿名さん]

530
杉並区と相模原市の容疑者が、
何で帰宅のために午前3時の太子堂を歩いてるんでしょうね。

[533: 匿名さん]

帰宅途中だったのは根本さんでしょ

[534: 匿名さん]

両容疑者は酒を飲んで帰宅途中だって。

[535: 匿名さん]

住まい探しをする上で治安は重要

[536: 匿名さん]

2月11日8時1分配信 産経新聞
　東京・渋谷のＢｕｎｋａｍｕｒａザ・ミュージアムは１０日、今年９〜１０月に予定していた「２０世紀モダン・アート展」（仮称）の開催を中止すると発表した。作品を出品する主催者の米銀大手ＪＰモルガンが、金融危機の影響などから展覧会の延期を決定したため。代わりの展覧会は未定。

[537: 匿名さん]

時期が時期だからかな、このスレなかなか上がってこないね。
それよりも他の物件スレが猛スピードで上がりすぎてるのか。
ひょっとしてここの常連さんも3月前のラストスパートで買いに走ってるとか？？？？

[538: 匿名さん]

マンションの「買い時感」が大幅に上昇　
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090212-00000001-jsn-ind

　新築マンションポータルサイトメジャーセブン（住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、藤和不動産、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所の８社）は２月12日、「新築分譲マンション購入意向者アンケート」の結果を発表した。

　それによると、「現在マンション購入を検討している理由」について、「もっと広い住まいに住みたいから」（38.5％）、「賃貸より持ち家の方が、金銭的に得だと思うから」（22.4％）、「通勤に便利な場所に住みたいから」（19.7％）が前回（08年２月）同様に上位３位を占める結果となった。

　今回調査の特徴としては、６位の「現在は金利が低く、買い時だと思うから」（前回17位）と、12位の「土地・住宅価格が安くなり、買い時だと思ったから」（前回29位）が大幅に上昇していることから、「マンション購入者検討者の間で買い時感が出ている様子がうかがえる」としている。

最終更新:2月12日18時16分

[539: 匿名さん]

住宅新報の買い煽り貼ってどうするの？

[540: 匿名さん]

ホントこういう提灯記事見て、嬉々として買うなんて人いるんかね〜。

[541: 住まいに詳しい人]

買い煽りだとは思わないが

この記事のツボは
調査母集団が「新築分譲マンション購入意向者」つうことだな

新築分譲マンション購入意向者が増えているのか減っているのかは
このアンケートで直接測れないわけで

[543: 匿名さん]

538のアンケートのおかしな点は、
　
下位の、第６位と第12位とだけを抜き出して、
タイトルにまで使う結論を導き出した点。
アンケートの分析って自由自在ですね。

[544: 購入検討中さん]

下げ止まらないでしょう　当面は
派遣切りから正社員切りに本格移行してますから。
マンション買うどころじゃないよ。

上に出ているデベの提灯記事は置いといて

退職募集企業、早くも５０社に　２月上旬時点
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090212-00000015-fsi-bus_all

派遣だけじゃなく正社員も何十万人と失業しそうな勢い・・・・・・

[545: 購入検討中さん]

こんなのも

正社員「早期退職」募集が急増　02年「就職氷河期」水準へ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090121-00000002-jct-bus_all

今や就職氷河期同じくらい酷いそうです。

[546: 匿名さん]

>>538
利害関係者どころか、マンション販売当事者のメジャーセブンが集計・発表した「大本営発表」だからね。
買い煽りと取られて当然で信憑性ゼロ。
ヤフーニュースのコメント欄でも早速指摘されててバレバレ。

[547: 住まいに詳しい人]

今週も悲しいお知らせです

マンション分譲のニチモ、民事再生法を申請　負債総額757億円
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20090213AT1D1305S13022009.html

東証2部上場でマンション分譲を手がけるニチモは13日、東京地方裁判所に民事再生法の
適用を申請したと発表した。負債総額は2008年9月末時点で757億円。マンション市況の
低迷で物件の販売が滞り資金繰りが悪化。2008年9月期の連結決算では自己資本比率が
1.6％と債務超過に近い状態に陥っていた。
(NIKKEINET 2009.02.13 17:27)

[548: 匿名さん]

いよいよ佳境に入ってきましたね。
年度末を控えて、実購入者に被害が及ぶケースもありえるかも。

[549: 匿名さん]

うちの会社、都内あちこちの社宅の跡地を売却予定だったけど
だれも買い手がいないので一旦中断。とりあえずコインパーキングとか
住宅展示場とかにしてファイナンスの正常化まで様子を見るらしい。

[550: 匿名さん]

ってことは、まだまだ下げ続けるってことですね。とりあえず今はホールド。