23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[351: 大学教授さん]

職住近接が実現でき、新築大規模マンションで坪単価３００万円以下が可能なエリアは
あるものの中小の業者には荷が重い。
これらエリアは大手寡占状態になると予想される。
特に３大財閥。

[352: 匿名さん]

東雲など、江東区湾岸エリアの中古価格下落がひどいですね。
でも、新築は高いままでも結構売れてるみたい。

[353: 匿名さん]

東雲は有望地域だと思います。中古１７０万以下なら買いだと思います。
新築は２６０万くらいするけどありゃひどい。いくらなんでもぼりすぎ。
せいぜい２１０万くらいが限度でしょう。買った人は気の毒すぎる。

[354: 匿名さん]

>>353
それでも江東区の新築平均価格より安いのが東雲のいい所ですよ

ここが無理なら筑波とかどうでしょうか。

オススメしますよ

[355: 匿名さん]

>>354

筑波の新築なんて収益還元価格からみた場合江東区よりさらに割高です。
高い安いは賃料を指標にして判断すべきだと思います。

[356: 匿名さん]

筑波の土地価格って、前回のバブルで急騰。崩壊で急落しました。
今回のミニバブルではどうなるでしょうね。

[357: 匿名さん]

>>311
話を聞いてると何か株の教祖みたいなことをのたまってるが大丈夫ですか！
このような不況期は高値づかみにはならないから買って、来年の今頃は私の言ってることが
わかるでしょう？　ご自分を高みにおいて『正解』ですと？一体あなたは何様ですか！
俺様でも、神様でも、能書きサマでもいいけど団塊ジュニアの分際で、まだ人生１２０００日しか
ご存じないのにすべてを見通すお力があるかのようなご発言。

少しチャートをかじっただけで、それで不動産相場もわかるかのような慢心した青臭い発言は
いかがなものか。

あなたのお言葉通り今買って、それを上値としてこんごじわじわと下げて（不動産相場の特徴）
大損したら貴方は責任をとれますか？お若いのにあまりえらそうにしてると足元すくわれるよ。

学校で習ったお勉強や、お仕事で得られる知識を金科玉条にしているようですが、それが万能なら
プロの経済学教授、経済評論家エコノミストの予想が外れないはず。
少しでも実ってきたという自覚が出てきたら、ちょっと頭をたれることも覚えたほうがいいと思いますよ。
いくら貴方が頭が良くて経済株価、不動産相場予想をたてたところで見えざる神の手には勝てない
のですから！
あなたも神じゃなかったら私とおなじただの凡人なんですよ！！

[358: 住まいに詳しい人]

２３区の竣工マンション戸数がこれからどんどん減って行くよ。

みなさん３年くらい待たないとＧＥＴできないかも。

中古もあるけど、それもその内なくなりそう。

[359: 匿名はん]

>>357

真夜中に何をそんなに怒ってるんだい？
それに相場は自己責任、それを信じて買って損しようが
責任とる必要は全くない

まぁ、止まって上がりだしてから買うのが正解だと思いますが
あ、正解嫌いだっけ？ｗ

[360: 匿名さん]

大きな流れでいうと、超都心部のいい物件の新規供給はまもなく劇的に細る。一方で３月決算に向け在庫一斉セール状態になってきている。これから１年は世界中、ほぼゼロ金利状態の中で次の大きな動きの準備期間に入る。実際、新築在庫の８０平米前後のイイ部屋の動きをウォッチしてると意外とそこそこで決まってポツリポツリと消えていっている感じ。まだ夜明け前というより午前２時ぐらいかもしれないけど、わずかな動きは出てきてるんじゃないでしょうか。
やっぱ頭と尾っぽはくれてやれだから、ホントに気に入った部屋は早めに決めた方が、後からの後悔は少ない気がする。

[361: 匿名さん]

>まぁ、止まって上がりだしてから買うのが正解だと思いますが
>あ、正解嫌いだっけ？ｗ

こんなの正解じゃないよ。止まって上がりだした時点って言うのは、相当後になってみないと分からないんだから。

[362: 匿名さん]

頭と尾っぽはくれてやれだけど、
それは「早めに買え」との意味ではありません。
「止まって上がりだしてから買え」の意味。

[363: 匿名さん]

最高値で売ったり、最安値で買ったりすることは難しいことをたとえた格言です

[364: 匿名さん]

>>328
千代田区１０坪築５年２０００万円以下
ってどこの話？
オレ買いたい。
ｙａｈｏｏ不動産見ろって・・・
昨夜から探しているが
そんなおとり広告みたいな物件どこにもないぞ。

[365: 匿名さん]

>３大財閥、三菱、三井、住友の今後の大型マンション戦略をよく見る必要がある。

新宿区が多いみたいですが・・・
埋立地に見切りをつけて、乗り換えるおつもりですか？

[366: 匿名さん]

>364
神田末広町　31.2㎡　1980万てのがあるよ。
少し高いが、御茶ノ水　　31.03㎡　2350万てのもある。すこし叩けば2000万くらいになるんじゃない。

３６４さんはほんとに探してるの？すぐに出てくるけど。

[367: 匿名さん]

また大物デベが逝きましたね。
続きますよ。
まだ買うなんて早いってこと。

[368: 匿名さん]

＞神田末広町　31.2㎡　1980万てのがあるよ。

あのな、それ今は外神田３丁目って言ってな
万世橋の先　れっきとした秋葉原だろうがよ。確かに千代田区だが
麹町くんだりの１Ｋと格がちがうんだよ。

どうやってアキバのワンルームで月坪１５０００円とれるんだ？
よくて１３５００円。9.45坪は１０坪でねぇよ。
どこが利回り９％なのさ。

＞31.03㎡　2350万てのもある。すこし叩けば2000万くらいになるんじゃない。
これも９．４坪　６％もさば読むな。で、おまけに17.5％値切れってか？

あなた値切って買ってから書いてください。本当に人騒がせな人だね。

[369: 匿名さん]

良い物件、お得な物件、なら右から左に売れるから、
ヤフー不動産に載る訳ないじゃない。

[370: 購入検討中さん]

日本綜合地所が会社更生法手続き　負債総額１９００億円

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090205-00000576-san-bus_all

期末に向けて、まだまだ逝きそうですね。

[371: 匿名さん]

東京都は皇居周辺の都心部から臨海部にかけての地区で、緑を２倍に増やす計画をまとめた。都が直接、街路樹などを整備するほか、民間に緑化を促すために、一定以上緑化した場合に容積率を緩和する。合計約100ヘクタールの緑を新たに生み出す。都は2016年夏季五輪の招致を目指しており、同年までに９割を達成し、環境に配慮した街づくりをアピールしたい考えだ。
緑化を推進するのは、晴海通り(有楽町—東雲)と建設中の環状２号線(虎ノ門—有明)を中心とした地域。銀座や築地、豊洲、有明など都心から臨海部の一帯が含まれる。この地域に日比谷公園６個分に当たる約100ヘクタールの緑をつくる。民間事業者への緑化促進策を講じるほか、都自身も街路樹整備や公共施設での緑化を進める。
民間事業者に緑化を促す狙いで、再開発の際に緑化した面積によって容積率を割り増しする措置をとる。現在、都は大規模な建物の建設で空き地と屋上の面積の35—40％以上を緑化した場合には、容積率を最大５％割り増ししている。

[372: 匿名さん]

次はあそこでしょうね。

[373: 匿名さん]

物件叩いて翌日逝ってたら寝覚め悪いな。

[374: 匿名さん]

逝ったにもかかわらず強気なレスしてる契約者をからかったら、必死の反撃がありました。
気の毒なことしちゃったかなと思ってます。

[375: 匿名さん]

会社が逝っても知らずに社員が書き込みしてたら、


かわいそうだな。

[376: 匿名さん]

投資として見ている人と、住む場所として見ている人が混じっていて、議論がかみ合わなくなってきてるね。

[377: 匿名さん]

パラサイトが増えているけど婚姻率は６０％くらいはある。
分譲マンションの供給がこのまま細って行ったら、
みんなどこに住むの？
親と同居か？

[378: 匿名さん]

どーせリースホールドに切り替わって分譲終わりだからいいんでないかい？

[379: 匿名さん]

みんな都心部にこだわりすぎじゃない？
幅広く選択すれば？

[380: 購入検討中さん]

リースホールドなんてうまくいくのかな？

[381: 匿名さん]

いずれ団塊が死期を迎えるようになれば住宅は急速に余ってくるよ。
供給絞るのも限界あるしね。建てつづけなきゃ生きられない会社たくさんあるので。

[382: 大学教授さん]

>>381
マンションの場合は、職住近接が大前提。
昼間人口が増えて行く地域および近接する地域は、
長い目で見ればマンション需要は強いと見るべきだろう。
将来的にマンションが余ってくるのはやはり郊外だろう。

[383: 匿名さん]

リースホールド厨にエセ教授
ネタ職人しかいなくなって
しばらくはこの板もおしまいだな

[384: 大学教授さん]

建て続けて良い地域と、そうでない地域とがあると言うことだろう。
建て続けて良い地域は限られており、そこに参入できる業者は限られて来る。
中小業者の淘汰は長期間にわたり続き、供給量もそれに合わせて減って行く。
一方郊外は、団塊の世代の退出とともに住宅が余って行き、比較的便利なところは建替えられ、
不便なところは放置される。

[385: 大学教授さん]

賃貸の勢力図もしだいに書き換わって来ている点にも注意が必要。
昼間人口が増えて行く地域および近接する地域がどこなのか慎重に見極めないと、
誤ったエリアに投資することになる。

[386: 匿名さん]

具体的にはどこがいいのよ？

[387: 匿名さん]

BoEの利下げも全く効果なく、株は棒下げ。
既に世界中でこれ以上金利下げる余地もなくなりつつあります。

アメリカではコストコの1月売り上げが前年比-20%だった。

はてさて、東京の不動産も、都心を含めて、坪200万台みないと
底は打たなそうだね、、、、、

[388: 大学教授さん]

>>386
住宅の過剰は最終的に賃貸の過剰に現れます。
今年春の人口移動で地域の優劣がより鮮明になって行くでしょう。
賃貸が過剰なところは今後新築が減り、
適正なところは今後も新築が続くでしょう。
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/tokyo.html

[389: 匿名さん]

勝どき晴海みたいに賃貸も分譲も、新築の建築予定が多いエリアは
どうなるんでしょうね。

[390: 匿名さん]

これからも順調に昼間人口が増えていく地域。
千代田区、港区、品川区、中央区、新宿区、渋谷区。
埋立地ばかりのあの区はこれ以上増えません。
どの企業もイメージを大事にするので。
いくつかの会社が移転するようですが、あれは例外です。
これからオフィス賃料が下がれば上記六区への集中が大きくなりますよ。

[391: 購入検討中さん]

>>387

豊洲とか有明以外の23区ならいいんじゃないの。

[392: 匿名さん]

そうすね、皇居を中心にして遠いエリアから順に徐々劣化が進んでいるといった印象です。若年層のファミリーにとっても、子供が巣立った高齢層にとっても、いずれにしても都心部の利便性の高い住宅地を目指すのは自然な流れ。２０年前は若年層ファミリーが市場の中心だったために川を越えて郊外の一戸建て住宅地へと重心が移っていったのが、今は全くの逆回転で都心へ都心へと逆流してきている。この４０年タームで満ち潮から引き潮に転換した大局観を見誤ると、１０年で1/3に減価する不動産をつかむことになっちゃうよ！

[393: 匿名さん]

逆にNECの様に川崎辺りの郊外に工場跡地にどんどんビル建てて
そちらに集約しようとしている企業もあるし
大手が動けば追従する企業も増えるし
コストパフォーマンスに対しては企業は一般人よりシビアだし
必要最低限の本社のみ東京にあれば問題からね。

その場合は、都内でのフットワークの必要な行見に絞られるだろうし
そうなると都心部でも中途半端な立地のオフィス需要は減っていくだろうね。
ただ都心でも今以上に需要が増える要素もあまりないけど。
賃料が下がれば周辺部から写って来る企業もあるだろうけど
賃料を下げなければ需要が見込めないってのもあれだしなあ

[394: 匿名さん]

学区別世帯年収ランキング

http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/index.html

こういう場所は鉄板なのでしょうか

[395: 匿名さん]

価格だけでなく、これからデベの株価も見ながらのマンション検討をしようと思います。

[396: 匿名さん]

転換点をおしえましょう。
日経平均の１１０００です。ですからまだまだかかりますよー。

[397: 匿名さん]

今最もババを掴む危険性大なのは、スカイツリーを中心とした半径５km地帯です。
不人気地区でありながら、マンションブームに便乗して値上げしたので、
現在進行形で価格調整急降下のターゲットです。
定価で買うのは、デベへのお布施でしかありません。

[398: 匿名さん]

>>388

はられているリンクによると人気地域ランキングで
1位世田谷区、2位目黒区、3位港区、4位練馬区、5位新宿区
となってますね。

あなたまで埋立地に見切りをつけてしまっては・・・

[399: 匿名さん]

しかし政府が公的資金での不動産ファンドに年金資金入れると
アナウンスしても何の反応も無いんだな。
以前までならデベが煽りの材料として連呼してたと思ったんだけどなー。
そんなことしたって無駄だし、却って年金原資が毀損する
と思うから逆効果なのかな。

まあこれから1/3程度までは真っ逆さまなのかなー。
やはり賃貸が一番だな。

[400: 匿名さん]

>>398

いや教授は埋立地には以前か冷淡です。
エリアでいうと江東区北部、墨田区、台東区、荒川区が推奨地域です。