23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その35）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その34）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43909/

[51: 匿名さん]

>>50

ゴメン。訂正
適正価格＝（「適正」土地仕入れ価格＋「適正」工事請負価格
　　　　　　　　＋「適正」経費　＋　「適正」利益）×持分比率×方位階数補正係数

[52: 匿名さん]

09の団塊Jrです。

PERでいうと5～7%程度が適正水準の気がします。

FPでいうと年収の20-25%程度で維持できる家。

国家として考えると年収の5倍程度で通勤に支障が無く家族が暮らせる家。

団塊Jrって思春期にバブルを経験しているから、踊らされない世代と言われてます。

http://www.tokyu-land.co.jp/news/2007/pdf/20070622.pdf
http://seikatsusoken.jp/pdf/sinbun411.pdf

[53: 匿名さん]

PERじゃなかった、表面利回りですね。PERだと20以下。

原価情報が公開されていれば適正水準はもっとわかりやすいと思ってます。
市場経済で自主的に公開するなんてあり得ないから、消費者保護のため
法律で義務化が良いと思ってます。単純な発想ですが。

[54: 匿名さん]

>I. ポスト団塊Jr 世代は、他世代に比べ「地域イメージ」「街並」「なじみのある場所」を重視。
>II. 「都心での生活」に魅力を感じるが、「田園風景の中でゆったり暮らすこと」にも魅力を感じる。
>III. 憧れの街に「二子玉川」「自由が丘」や「吉祥寺」「横浜」など、便利さと田園風景を併せ持つ
>“住宅地”を選択。
>IV. 実際に購入する場合希望する地域には「城西南」「都下」の選択が他世代より多く、ニュータ
>ウン居住含め郊外居住の許容度が上昇。

ちなみに湾岸アンチの特性はポスト団塊Jr世代にぴったりです。そうでしょう？（笑）
団塊Jr世代は質実剛健なので、イメージより実利を取るのです。

>・団塊Jrでは城西南の19％よりも「横浜・川崎」や「千葉県」の希望が21％と高く、ポ
>スト団塊Jrに比べ、希望する地域が分散している。

[55: 匿名さん]

計算例　　

土地１０００坪・・・・・①
容積率（割り増し、駐車場・廊下・階段など除外部分含み）
７９０％・・・・・・・・・②
専有面積比率　８０％･･･････③
販売床面積＝１０００坪×７９０％×８０％＝6320坪・・・・④
　　　　　　　　　　　　　・・・・①×②×③
平均戸当り専有面積　２５坪
　　　　　　　・・・・・⑤
戸数２５３戸　　④÷⑤・・・･･･⑥

土地仕入れ単価　坪単価１８０万円　・・・・⑦
土地仕入れ総額　　１８億円　　　⑦×①　　・・・⑧
建物延床面積　　　　７９００坪　　　①×②・・・・⑨
工事請負坪単価　　８０万円　・・・・⑩
建物原価　　　　　６３．２億円　　⑥×⑨　　・・・⑪


持分算定には建物効用比とかあるけど省く
単に　専有面積÷総専有面積として

２５坪で
分譲価格　＝《⑧＋⑪　＋（⑧×0.1＋⑪×0.2）》⑤/④
　　　　　　＝《１８億円＋６３．２億円　＋（１．８億円＋６．３億円》×25/6320
　　　　　　＝（８１．２億円＋８．１億円）×0.00396556
　　　　　　＝３５４０万円

[57: 匿名さん]

>>37
いやいやもう政府も政治も信じられないでしょ

住宅ローン減税ってもその恩恵をフルで受けられる世帯は少ないよ
大した減額にはなってない

世界の不況はこれからボディブローのように皆を苦しめるよ

今はまだ序章
甘いよ

[58: 匿名さん]

>53

原価の開示よりも、売主に不動産鑑定評価の取得を義務付けるほうが良いと思う。
デベは、如何に付加価値を高めることができるかによる地力が必要になるし、
個人としても自分の資産価値を把握したうえで、決断ができる。
また、鑑定士の仕事が増えることで、プロが養成されるので、不動産市場が成熟し、狭い国土を有効利用する国策にも通ずる。

[59: 匿名さん]

不動産鑑定士ほどいい加減なのものはないのですが・・・。
収益還元法とは別名、収益甘言法とも言われてますよ。

[63: 元祖匿名はん]

何が何でもこの一年で底を打ちたい、打って欲しいって人の意気込みだけは買いますが、まず不可能と思います。
アメリカの建て直しすらその期間ではほぼ確実に収まりません。物理的に無理なものは無理だと思います。

ドコまで下がればOKですかって他人任せな質問がありましたが、それってデベの方自身に答えはないのですか？
逆に聞いてみたいですが。試しに2002頃の水準に戻せばいいじゃないでしょうか。なんだか下げる下げるっても
実際は無駄に高値どまりしていた分が少し解消されたぐらいで割安感はマトモなお客さんは感じていないでしょう。
買い煽りだけでこの不景気な世の中、客が買うわけないでしょう。今更商品自体を買えるわけにもいかないなら
価格の調整以外に可能性はないのではないですか。

別に値下げして欲しいとか、いじましい考えはないですが、そもそもむやみやたらに値上げして売れなくした
責任と在庫の山はあなた方こそが解決しないといけないはずです。金融機関を騙し騙し様子見しか策はないの？

損切りですとか、最初の仕込がヘタこいてるからで、客に責任はないですよ。損切ってても偉くも安くもない。
スタートラインを間違えているのではないでしょうか。待ってても回復しません。傷も治癒しません。膿みます。

[64: 匿名さん]

デベだけでは価格調整できない。
需要と供給の問題だから。

[65: 元祖匿名はん]

需要はないですよ。その価格では。言い訳にしても程がありますね。ダメさ加減を物語ります。もうちょっとしっかりしてください。

[66: 匿名さん]

ゆとり世代の後の世代かな。
今の20代、テレビを観ない世代。
家に贅沢するなんてまったく興味なし。
クルマもいらない。
ケータイなんかでも、若い人ほど旧い機種ユーザーが多いようにみえる。
インターネットを使いこなし、メディアリテラシーもある。
市場はますます先細る。

[67: 匿名さん]

うーん、高いから下げてくれ下げてくれって、さもしいにもほどがあるなあ。
欲しいんなら、この値段で買う！ってザクっと指値して勝ち取ってみたらどうかな
しっかり底値までひきつけて、その値段にふらついてるデベが陥落したときが転換点でしょう。
実際、2003年のときはそんな感じだったみたいよ！

[68: 匿名さん]

Ｗコンは仕様の良さから考えるとお買い得だが、土地の安さを考えるときちんと売り主は利益が取れている。
安い物件が市場に出てくる理由には、
１．バブル後に、企業が被った土地売却損が２０００年前後竣工のマンション価格につながったように、誰かの損失が反映している場合。これは、企業の内情により原価以下で投げ売りしなければならない物件も同じ。
２．値付けを間違え、適正価格、適正利益にて再販される物件。
３．企画段階から高く売れないと安い売値を想定し、低仕様にて物件を建設。価格も安く感じるが、実際原価も安い物件。
４．タワーのようにそもそもの土地持分が少ない物件。
５．定借物件。
お得なのは当然１で、今は１と２が玉石混合で判断が難しいが買うタイミングは近い。
現在の在庫がなくなる数年後には３と５ばかりになるであろう。

[69: 匿名さん]

こんなニッポンにだれがした。？

自民党＝大企業＝マスコミ＝官僚＝甘い蜜

小沢だけ叩いていてもなんにも解決しない。

[70: 匿名さん]

なんで60以降が削除されているの？

[71: 匿名さん]

湾岸アンチが団塊Jrにも食って掛かったから

[72: 匿名さん]

あー、じゃあ別に消えても問題ないところだな(笑)
本筋じゃないもんね。

[73: 匿名さん]

>実際は無駄に高値どまりしていた分が少し解消されたぐらいで割安感はマトモなお客さんは感じていないでしょう
そうだそうだ、まだ高いと感じるよ実際。

>欲しいんなら、この値段で買う！ってザクっと指値して勝ち取ってみたらどうかな
強欲デベと強欲売主がそれを阻んでるんだってば。こんな情勢でも都心物件ほどやたら強気。

[74: 匿名さん]

団塊世代は、住宅ローンに金はらいすぎ。
もともと郊外の戸建て高値で掴み、残債割れ恐れて頑張る繰り上げ返済。
その、あとを追うように金利も下がった。

[75: 匿名さん]

団塊Jr.は雪辱を晴らしたい。

[76: 元祖匿名はん]

客の指値、言い値を待つのをさも当然のように語る販売関係者にはほとほとあきれる。
出し値がそもそもマーケットプライスを外してる時点で売る気がないと解釈されても仕方がない。
さも強気のことを言ってるようで、単に値下げに踏み切れない、権限がない、しょぼい受身の弱気な言い分。

[77: 匿名さん]

バブルも地価も親の仇。
金融リテラシー研いても、不動産業リテラシーがないと掲示板で吠えるだけ？

[78: 元祖匿名はん]

発想が貧困で短絡的過ぎてコメントしようもない。不動産業リテラシーとは何ぞや。弱った傷の舐めあいか。

[79: 匿名さん]

一物一価。相対取引。入札、オークションはあっても個人にバルクセールしない。

[80: 匿名さん]

住宅すごろくのアガリは一戸建て　というのは今でも多数派の理想なのでしょうか？
団塊ジュニアの方々やその下の世代の方々はどうなのでしょうか？

[81: 匿名さん]

８０に補足します。質問の対象は　２３区の新築マンションを検討している人達　です。
その人たちにとっての理想のアガリが今でも一戸建てなのかどうか　です。

[82: 元祖匿名はん]

業者に飛ばしてハイそれまで。またも学習効果ゼロ。無策、無作為を実しやかに語る。それがリタラシーってか。

[83: 匿名さん]

スレ主は、確定申告すんだ？
俺これから仕上げなんで、またね。

[84: 匿名さん]

買い煽りより元匿氏の方がまともに見えるな。

[85: 匿名さん]

>>81

今でも1戸建て神話は強いみたいですね。むしろ強くなってるのかも。

　　　　　　　　　　　　団塊Jr　　　　ポスト団塊Jr
いずれは一戸建てに　　　71.2%　　　　76.8%
タワーマンション
に一度住みたい　　　　　33.6%　　　　42%

http://www.tokyu-land.co.jp/news/2007/pdf/20070622.pdf

根がネガなんだから～。団塊Jr世代の自画自賛じゃなくて世の中のトレンドを
見る調査資料だと思うことが大切だと思いますよ。

ポスト団塊Jrはイメージを大切にするので城西の相場は下支え圧力があるって
ことです。ただしPERとの乖離が修正されなければいずれの世代では崩壊する
バブルだとは思いますがね。。

[86: 我も団塊Ｊｒ]

アガリは一戸建て、なんて意識はありません。住む場所や住宅ローンに縛られるのはバカらしいと思ってるので、住み替え前提です。物価の安い海外のコンドなんかもいいかなと思ってる。

[87: 頑固一徹はん]

こっちのほうが面白いですよ。
http://www.tokyu-jsk.co.jp/thousand/pdf/thousand_03.pdf

[88: 匿名さん]

一般的には戸建て志向が強くても、ここはマンション掲示板だからねえ。
マンション派が多いのは仕方ない。

[89: 元祖匿名はん]

>>83

いや、、、この時期にそのご質問ですか。。。まあ遅れたからってどうってことも実際ないでしょうけど。

[90: 元祖匿名はん]

昔お客さんに教わりましたが、高額所得者に載らない為にあえて遅らせるとか・・・スミマセン余談ですが。笑

[91: 匿名さん]

８５さん、ありがとうございます。
その調査の対象は　首都圏　ですが、２３区の新築マンションを検討している人たち　限定だと
８６さんのような考えのかたの人たちの比率が高くなるかもしれませんね。

少子化に加え一戸建て志向が強いと、中古マンションがあまってしまいます。

今日、関東限定のマンションＱ＆Ａサイトで、築３５年の駅徒歩７分のマンションについて
専門家の、購入はお勧めしないという回答を読みました。

でも８７さんのご紹介くださった調査によると一番こだわるのは　立地　ですし
２３区で駅近なら古くても買い手はつくでしょうか。
売れなければ賃貸にすればよいし、中古マンションのほうが先に下げ止まるでしょうか。

[92: 匿名さん]

マンション購入　鬼十則

1. 頭金は親から与えられるもので、自ら造り出すべきでない。
2. 物件は建つ前に、先手先手と探していくべきで、
　受け身で案内されるものではない。
3. 小さな物件と取り組め、大きな物件は借り入れを大きくくする。
4. 危ないデベを狙え、そしてこれが潰れたときに安売りがある。
5. 価格交渉にら入った折れるな、殺されても折れるな、塩まかれるまでは……。
6. 販売員を引きずり回せ、引きずるのと引きずられるのとでは、支払い額で
　　天地のひらきができる。
7. 計画を持つな、長期の計画を持つと、落胆と失望と、あてがはずれて倦怠と
　やつあたりが生まれる。
8. 自信を持つな、自信をもつから君の見学は煙たがられ嫌がられ、
　そしてついには誰からも相手にされなくなる。
9. 頭は常に全回転、八方に気を配って、一分の隙もあってはならぬ、
　内覧会とはそのようなものだ。
０）摩擦を恐れよ。摩擦はトラブルの母、ウワサ話の肥料だ。でないと君は
　デベにとっても管理会社にとっても管理組合からも鼻つまみ者になる。

雑談レスですまん。

[93: 匿名さん]

マンション購入　裏十則

１）マンションは自ら創るな。デベにつぶされる。
２）物件は先手先手と働きかけていくな。疲れるだけだ。
３）大きな物件と取り組むな。大きな物件は己にレバばかりふりかかる。
４）難しい物件を狙うな。これを成し遂げようとしても地元不動産屋も助けてくれない。
５）ローン審査に入ったらすぐ放せ。馬鹿にされても放せ、火傷をする前に…。
６）デベ営業を引きずり回すな。引きずっている間に、いつの間にかデベの鼻つまみ者になる。
７）収支計画を持つな。長期の計画を持つと、怒りと苛立ちと、そして空しい失望と倦怠が生まれる。
８）自信を持つな。自信を持つから君のレスは煙たがられ嫌がられ、そしてついには誰からも相手にされなくなる。
９）頭は常に全回転。八方に気を配って、一分の真実も語ってはならぬ。デベ営業とはそのようなものだ。
１０）住民を恐れよ。住民はトラブルの母、訴訟の肥料だ。でないと君はヒューザーの担当営業になる。

[94: 匿名さん]

申告も終わりですね。
いよいよ年度末。
買い煽りも心なしか生彩を欠いてるようです。

[95: 匿名さん]

デベ営業　裏十則

１）マンションはどんどん作れ。逃げ切れるなら。
２）物件を先手先手で働きかけていけ。働きかけるのはまず奥さんだ。
３）物件を大きく見せるように努力せよ。そのために口がある。
４）危ないデベじゃないフリをしろ。それには他社を中傷してそれよりましなフリをしろ。
５）価格交渉は絶対折れるな、折れたら上司に殺される。
６）客を引きずり回せ、なんなら休日は全部囲い込んで潰させろ。
７）計画を持つな、長期の計画を持つと、バブルとサブプライムで、あてがはずれて倦怠と
　やつあたりが生まれる。
８）自信満々な態度でいろ。どんなに煙たがられても個別訪問を怠るな。そして居留守を使われる。
９）頭は常に全回転。しかしどんなに回転させても知れている。
１０）摩擦を恐れるな。摩擦が起こっても転勤すれば問題ない。

[96: 匿名さん]

今年の買い煽りは、過剰に元気か極度に弱気。
躁鬱が激しいな。

[97: 匿名さん]

3/11TBSのマンション関連のニュースの最後で専門家の意見として、

櫻井幸男氏・・・買いたい人は今が買い時
経済評論家・・・まだ下がるので買い時は先

と紹介されていましたね。ちょっと櫻井さんがロビイストに見えました。

それはさておき、二子玉ライズの検討者（契約者?）の意見として
「人気地域だから資産性が期待できる（中古でも値下がりしにくい）」
というような取材を受けていました。二子玉は住環境が良いから人気が
出て高くなっていると思うのですが、資産性が期待できるから購入する
のってちょっとバブルの香りがしませんか？

実際、賃貸と分譲の価格って収益還元法で説明できないくらい城西では
相当な開きがあるじゃないですか。

「賃貸ニーズは少ないけど分譲ニーズは多い（本籍ステータス?）」なのか、
「城西は人気というバブルが残ってしまっている」なのか、検討者としては
とても心配です。

そこで、これは城西バブルなのか、特殊ニーズに基づく相場なのかご意見
いただけないでしょうか？>元祖匿名はんさん

[98: 匿名さん]

確か過去レスで、

同時期に、二子玉川のマンションを買った人と豊洲のマンションを買った人がその後どうなったか。
のコラムがリンクされましたよね？
結果、豊洲を買った人が儲ったとの結末のコラム。

豊洲に興味はないけど思い出しました。

[99: 匿名さん]

>>97
自演する気マンマン？

[100: 匿名さん]

>豊洲を買った人が儲った

初期のころ買ってすでに売り抜けた人だけでしょ。
ここ2、3年で買った人はホント気の毒。