23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その35）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その34）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43909/

[22: 匿名さん]

私は4月入居の団塊jr。投売りを02年価格で拾った。株もやる（専ら売り方）が、日本株の底打ちが見えてきたと思う。日経でいうと6600、あっても5800で彼岸底が最有力とみる。ということは経済の底は今年の年末か遅くとも来春。（PKO後の灰汁抜き下げで終了というイメージ）。

不動産が遅行するとしても3年後には底打ちしてるだろう。三年待てる人は待てば良いのでは？ただし大手デベの投売り待ちは意味がないので止めたほうが良いし、日本の経済構造は大きく変化し始めるから今買えない人が三年後買える保証はない。だからこそ今は買わないほうが良いともいえるが。（その場合は一生賃貸住まいとなるが、良質なファミリー向け賃貸も増えているだろう）。

[23: 匿名さん]

確かに前回の日本のバブル処理が10年以上の長きにわたってかかった経験をもとに、今が93年で、まだこれから5年以上かかるよとの元祖さんの論理も一瞬もっともらしく聞こえるが、今回の場合は、土地値の下落スピードの速さといい、その根源となってるアメリカの金融機関の処理の早さといい、デベのつぶれる速さといい、すべてがほぼ10倍のスピード感がある点に注目すべきだと思います。
所詮、価格は需給と供給で決まるわけだし、実際、超都心部では坪800万程度まで上昇していた価格も坪400万まで半値にすでに下落してるし、金融政策もすでに2000年当時ぐらいの状況にまでなってるし、何をもって今がバブル崩壊の入り口だとおっしゃてるのか理解に苦しみます。
07年夏にバブル崩壊の危険があると騒ぐのはポイントをついてると思いますが、今は、これから訪れる過剰流動性を起因とするインフレを警戒するタイミングに入っているとの認識をそろそろ持つべきですよ！
銀行がかりてくれーっていうようなタイミングまで引っ張ってたら、特急列車に乗り遅れちゃいますからね。念のため。今はネットも発達してるし、世界経済もつながってるし、とにかく早いすよ。

[24: 匿名さん]

今はまだ、不景気なんだねーって傍観してるレベルが半分くらいいるかな。
初夏には、不景気なんて話題にすらならないほど悲惨な経済状態になるよ。

[27: 匿名さん]

すでに買っちゃった人は強気な経済回復論だし、様子見の人は下落継続論。各々の立場によって意見も変わってくるね。自分は買えなかった後悔よりも、買ったあとに残債割れになる後悔のほうが嫌だ。

[28: 匿名さん]

まあ買わないのが正解なのは確か。
焦って買ってろくなことがないのは何でも一緒。
地方銀行がまだまだ全然潰れていないし、
メガだって前回の底値にまだ全然達していない。
(みずほで現在底値の約3倍)

[30: 匿名さん]

23さんのいってることは少なくとも荒唐無稽ではないと思います。政府紙幣の発行が議論されはじめているくらいだから、不況を脱出できなくてもインフレになる可能性はありますしね。

[31: 匿名さん]

地銀が潰れ始めたら大変じゃん
前回の金融危機と比べる極論を言われてもねえ

[32: 匿名さん]

他国は大銀行が政府監理になるほどですが。
前回の金融危機どころじゃないんですが。

[34: 匿名さん]

アメリカ経済の回復、中国の経済力は侮る無かれ。地政学的経済力を持つ日本の優位性は揺るがない以上極東日本は復活する！

大国二つに挟まれているメリットは誠にデカい！

[37: 匿名さん]

まじな話、これだけ政府が600万のローン減税打ち出して、低金利政策をとって後ろから風を送り、中国あたりから株が底値から50%近く上昇している現実をみても、この３月までに買いを踏みきれなかった人って、ちょっとセンスないと思うよ。
国策に売りなしっていうけど、政府を信じられなくなったら生きてる意味ないと思うけどね。
財閥系は、新興系が徐々に消えてゆくのを横目にじっくり構えて販売してくわけだから、今でてる売り物件がなくなれば相場が持ち直すだろうとの見通しのもと、品薄になるのを楽しみに新規物件の計画を立ててるわけだからね。

[39: 匿名さん]

頑張って政府を頼って公的資金でも引き出してくれ。
大丈夫政府だってデフォルトするから。
韓国人やイギリス人、ロシア人に政府を信じきっている奴っているのかな？
日本もデフォルトしたことあるの知らないの？？？

[40: 匿名さん]

>>37
そういうあなたはすでに買ってしまった人なのね。
こちらが狙っているのは中古なのですが、その場合はいかほど？

3月までに買わなかった人は本当にセンスがないのか、元匿はんの意見が聞いてみたいなあ。
ていうか、不動産投資のプロフェッショナル、カモン。

[41: 匿名さん]

買い煽りってデベだけじゃなくて、すでに買ってしまって自分を納得させるために書き込んでいる人もいるんだろうね。

[42: 匿名さん]

俺は37は既購入者じゃなくてデベだと思うけどね

[43: 匿名さん]

まだ買ってない人たちは買うな煽りしているはずなのだから、お互い様なわけで、煽りだどうのこうのというのは意味がないと思います。それぞれの意見の妥当性を論じれば良いのではないでしょうか。

[44: 匿名さん]

買っていない人は
(1)買わなければいけない人
(2)買ってもいいなと思ってwatchしている人
(3)ずっと買わなくてもいいと思っている人
がいるわけで、買い煽りよりもフラットな立場にいる人が
多いと思われるわけで、、、

経済状況をフラットに見ている視点が私は一番貴重だと思いますがね

[47: 匿名さん]

みんな底値って言う前に適正価格はいくらなのかを論じるべき。
収益還元法である程度不動産価値が分かりやすくなったが、あくまで賃貸・投資物件としての価値算定基準であり、自己居住物件としての価値を測る物差しではない。車に例えれば経費重視の商用車と価値観人それぞれの自家用車のようなもの。それが分かっている限り、高値掴みは損であっても失敗とは限らない。逆に損しなくても失敗の可能性もある。一番まずいのは損して失敗の買い物をすること。安物買いの銭失いである。

[48: 匿名さん]

私の立場は
(2)買ってもいいなと思ってwatchしている人
ですね。

別に買い急いでいない。買わなきゃ今後に備えて頭金を貯めて行けばいいだけ。
あと数年は相場が下げるというのなら、いったん賃貸に移って様子を見ることも考えてる。
それに、大底を確認してから上げてきたところで買ったっていいわけで。
株と違って不動産はそんな一気に上昇しない。

[49: 匿名さん]

申し訳ないけどピントずれすぎていると思います。
底値なんてないと思いますよ。
そんなのは経済情勢でいくらでも変わりますし、
どなたかが仰っていたインフレによっても
変わってきます。

ただあるとしたら時期(タイミング)だけだと思います。

例えば2年後にアメリカがデフォルト宣言した後が買い場等です。

[50: 匿名さん]

>>47
適正価格＝適正地価（単位面積当り）×敷地面積×持分割合
　　　　　　　　　＋適正建設請負価格÷延床面積×持分割合
　　　　　　　　　＋適正経費　
　　　　　　　　　＋適正利益

何か変数が４つもありますが。

[51: 匿名さん]

>>50

ゴメン。訂正
適正価格＝（「適正」土地仕入れ価格＋「適正」工事請負価格
　　　　　　　　＋「適正」経費　＋　「適正」利益）×持分比率×方位階数補正係数

[52: 匿名さん]

09の団塊Jrです。

PERでいうと5～7%程度が適正水準の気がします。

FPでいうと年収の20-25%程度で維持できる家。

国家として考えると年収の5倍程度で通勤に支障が無く家族が暮らせる家。

団塊Jrって思春期にバブルを経験しているから、踊らされない世代と言われてます。

http://www.tokyu-land.co.jp/news/2007/pdf/20070622.pdf
http://seikatsusoken.jp/pdf/sinbun411.pdf

[53: 匿名さん]

PERじゃなかった、表面利回りですね。PERだと20以下。

原価情報が公開されていれば適正水準はもっとわかりやすいと思ってます。
市場経済で自主的に公開するなんてあり得ないから、消費者保護のため
法律で義務化が良いと思ってます。単純な発想ですが。

[54: 匿名さん]

>I. ポスト団塊Jr 世代は、他世代に比べ「地域イメージ」「街並」「なじみのある場所」を重視。
>II. 「都心での生活」に魅力を感じるが、「田園風景の中でゆったり暮らすこと」にも魅力を感じる。
>III. 憧れの街に「二子玉川」「自由が丘」や「吉祥寺」「横浜」など、便利さと田園風景を併せ持つ
>“住宅地”を選択。
>IV. 実際に購入する場合希望する地域には「城西南」「都下」の選択が他世代より多く、ニュータ
>ウン居住含め郊外居住の許容度が上昇。

ちなみに湾岸アンチの特性はポスト団塊Jr世代にぴったりです。そうでしょう？（笑）
団塊Jr世代は質実剛健なので、イメージより実利を取るのです。

>・団塊Jrでは城西南の19％よりも「横浜・川崎」や「千葉県」の希望が21％と高く、ポ
>スト団塊Jrに比べ、希望する地域が分散している。

[55: 匿名さん]

計算例　　

土地１０００坪・・・・・①
容積率（割り増し、駐車場・廊下・階段など除外部分含み）
７９０％・・・・・・・・・②
専有面積比率　８０％･･･････③
販売床面積＝１０００坪×７９０％×８０％＝6320坪・・・・④
　　　　　　　　　　　　　・・・・①×②×③
平均戸当り専有面積　２５坪
　　　　　　　・・・・・⑤
戸数２５３戸　　④÷⑤・・・･･･⑥

土地仕入れ単価　坪単価１８０万円　・・・・⑦
土地仕入れ総額　　１８億円　　　⑦×①　　・・・⑧
建物延床面積　　　　７９００坪　　　①×②・・・・⑨
工事請負坪単価　　８０万円　・・・・⑩
建物原価　　　　　６３．２億円　　⑥×⑨　　・・・⑪


持分算定には建物効用比とかあるけど省く
単に　専有面積÷総専有面積として

２５坪で
分譲価格　＝《⑧＋⑪　＋（⑧×0.1＋⑪×0.2）》⑤/④
　　　　　　＝《１８億円＋６３．２億円　＋（１．８億円＋６．３億円》×25/6320
　　　　　　＝（８１．２億円＋８．１億円）×0.00396556
　　　　　　＝３５４０万円

[57: 匿名さん]

>>37
いやいやもう政府も政治も信じられないでしょ

住宅ローン減税ってもその恩恵をフルで受けられる世帯は少ないよ
大した減額にはなってない

世界の不況はこれからボディブローのように皆を苦しめるよ

今はまだ序章
甘いよ

[58: 匿名さん]

>53

原価の開示よりも、売主に不動産鑑定評価の取得を義務付けるほうが良いと思う。
デベは、如何に付加価値を高めることができるかによる地力が必要になるし、
個人としても自分の資産価値を把握したうえで、決断ができる。
また、鑑定士の仕事が増えることで、プロが養成されるので、不動産市場が成熟し、狭い国土を有効利用する国策にも通ずる。

[59: 匿名さん]

不動産鑑定士ほどいい加減なのものはないのですが・・・。
収益還元法とは別名、収益甘言法とも言われてますよ。

[63: 元祖匿名はん]

何が何でもこの一年で底を打ちたい、打って欲しいって人の意気込みだけは買いますが、まず不可能と思います。
アメリカの建て直しすらその期間ではほぼ確実に収まりません。物理的に無理なものは無理だと思います。

ドコまで下がればOKですかって他人任せな質問がありましたが、それってデベの方自身に答えはないのですか？
逆に聞いてみたいですが。試しに2002頃の水準に戻せばいいじゃないでしょうか。なんだか下げる下げるっても
実際は無駄に高値どまりしていた分が少し解消されたぐらいで割安感はマトモなお客さんは感じていないでしょう。
買い煽りだけでこの不景気な世の中、客が買うわけないでしょう。今更商品自体を買えるわけにもいかないなら
価格の調整以外に可能性はないのではないですか。

別に値下げして欲しいとか、いじましい考えはないですが、そもそもむやみやたらに値上げして売れなくした
責任と在庫の山はあなた方こそが解決しないといけないはずです。金融機関を騙し騙し様子見しか策はないの？

損切りですとか、最初の仕込がヘタこいてるからで、客に責任はないですよ。損切ってても偉くも安くもない。
スタートラインを間違えているのではないでしょうか。待ってても回復しません。傷も治癒しません。膿みます。

[64: 匿名さん]

デベだけでは価格調整できない。
需要と供給の問題だから。

[65: 元祖匿名はん]

需要はないですよ。その価格では。言い訳にしても程がありますね。ダメさ加減を物語ります。もうちょっとしっかりしてください。

[66: 匿名さん]

ゆとり世代の後の世代かな。
今の20代、テレビを観ない世代。
家に贅沢するなんてまったく興味なし。
クルマもいらない。
ケータイなんかでも、若い人ほど旧い機種ユーザーが多いようにみえる。
インターネットを使いこなし、メディアリテラシーもある。
市場はますます先細る。

[67: 匿名さん]

うーん、高いから下げてくれ下げてくれって、さもしいにもほどがあるなあ。
欲しいんなら、この値段で買う！ってザクっと指値して勝ち取ってみたらどうかな
しっかり底値までひきつけて、その値段にふらついてるデベが陥落したときが転換点でしょう。
実際、2003年のときはそんな感じだったみたいよ！

[68: 匿名さん]

Ｗコンは仕様の良さから考えるとお買い得だが、土地の安さを考えるときちんと売り主は利益が取れている。
安い物件が市場に出てくる理由には、
１．バブル後に、企業が被った土地売却損が２０００年前後竣工のマンション価格につながったように、誰かの損失が反映している場合。これは、企業の内情により原価以下で投げ売りしなければならない物件も同じ。
２．値付けを間違え、適正価格、適正利益にて再販される物件。
３．企画段階から高く売れないと安い売値を想定し、低仕様にて物件を建設。価格も安く感じるが、実際原価も安い物件。
４．タワーのようにそもそもの土地持分が少ない物件。
５．定借物件。
お得なのは当然１で、今は１と２が玉石混合で判断が難しいが買うタイミングは近い。
現在の在庫がなくなる数年後には３と５ばかりになるであろう。

[69: 匿名さん]

こんなニッポンにだれがした。？

自民党＝大企業＝マスコミ＝官僚＝甘い蜜

小沢だけ叩いていてもなんにも解決しない。

[70: 匿名さん]

なんで60以降が削除されているの？

[71: 匿名さん]

湾岸アンチが団塊Jrにも食って掛かったから