23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その35）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その34）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43909/

[196: 匿名さん]

芝浦あたりは分譲、賃貸共に堅調だが、豊洲や東雲の新築は竣工目前にも関わらず3割も売れてないらしいね。

[197: 匿名さん]

芝浦の賃貸、現地案内会DMを広範囲に配ってるけど？

[198: 住まいに詳しい人]

>>193
>港区や中央・豊洲などの湾岸地区は転勤、新年度を控えて全然期待してたような
>値崩れどころか、返って新規物件が無いだけに、逆さに堅調な価格維持で
>希望間取りの入居買いを出来るかどうかで争奪戦のようですよね。

どこで仕入れてきた話か知らないけど、そんな話聞いたことないなぁ
よく聞くのは、値下げを提示すると客がつくという話しばかり

都心に関して言えば、これだけ新規供給が減っているのに
（都心５区の新築供給数は2003年約12,400戸、2009年は約3,500戸）
却って完成在庫が増えているのがマズイんじゃないですかね？

３Ａで＠500、他の商業地系立地で＠400、住宅地系立地＠350ぐらいの
今の価格水準では、まだ需給のバランスが取れないつうことでしょ

[199: 匿名さん]

今買ってない人でどうしても将来的に購入したいって人はあと最低三年、確実なのは五年ぐらい待つべきです。販売価格の下落と一次取得者であれば家賃、二次取得であれば売却価格とのバランスで試算しました。

今子供がいる人は1DKなど手狭なところでも我慢して頭金を販売価格の30%以上貯める。Dinksの場合は子供持たないことをお互いに明言厳守し、夫婦ともにリストラ減給など最悪の事態に備え、一馬力でも購入できるであろう2LDKまでに留める。（購入後の離婚で残債がオーバーローンになって困ってるカップルは多いです）。

スレ主など、もう少し待てば買える様なことを匂わせていますが、単に業界嘆き節で自分の先見の明をひそかに自慢したいだけなので無視するべき。

庶民が不動産を取得する時代は終わりました。既に買ってしまった・買える勝ち組は別ですが、そうではない人にとってのベストは来るべき世界恐慌に備え、１Rアパートに住んで蓄財に励むことです。

[200: 匿名さん]

ま、正論だな。不動産は最も買ってはいけないものだよな。

[201: 匿名さん]

そうですね。どこかのインチキ教授（たぶんデベの営業に間違いない）が必死に言ってるような、2馬力前提でローンを組むなんて、これからはあり得ないですよ。
離婚のリスクも高いし、ローンを払うために子供を生まない前提の夫婦生活なんて狂ってます。
そんな破綻した理屈を並べ立てるのが、とにかく客に買わせたいデベ営業に間違いないという証拠です。

[202: 匿名さん]

買う買わないは個人の勝手だが、
高値掴みした己を擁護するくらいなら不動産なんて買うなよとは思う。

[203: 匿名さん]

ある程度現金が自由になるし、子供も生まれるから欲しくなるんだよねー。
だけどここで思いとどまらなきゃ子供に迷惑をかけることになる。

[204: 匿名さん]

都心５区の一等地にある都営団地を再開発してくれないかな。
本当に住居資格者が住んでいるのか疑問？都にはきちんと調査してほしい・・

港区の都営団地にメルセデス駐車してあるぞ、民営圧迫だよね。

[205: 匿名さん]

ハゲ同

[206: 匿名さん]

八千万程度のマンション買うのすらも無理なら、検討なんか時間の無駄だと思うよ。

[207: 匿名さん]

3年、5年といった当初の不況長期化の予想とは違い、アメリカは思ったより早めに
回復する兆しが・・・となると対米依存の日本も多少は上向くかもね。

とはいえ不動産への海外資金の流入は、しばらくはそんなに増えないだろうから、国
内の実需で回復するかどうか・・・。内需は中長期に萎んでいくから、ア　ホな経済
評論家やアナリストのいう純粋な内需主導の成長なんて本気であてにしてはいかんで
しょ。ただ、外需＆内需の好循環ならありうる。

ちなみに不動産市場がなくなるなんてことはありえないし、一生賃貸の方が有利なんて
状況には、なかなかならんと思うよ。物件によるが。値上がり益を期待しなくても、優
良物件は今でもある程度はペイしてるもの（賃貸より購入してローン払った方が安上がり
という意味ですが）。

[208: 匿名さん]

アメリカの回復の兆しって
具体的に何？

[209: 匿名さん]

>3年、5年といった当初の不況長期化の予想とは違い、アメリカは思ったより早めに
>回復する兆しが・・・

ここが間違いですね。今は第一段階で過去になかったサブプラ・CDSを起因とした特殊状況。不良アセットの値付けがまかりなりにもされて第一段階は終了する。そこで来るのが第二段階。これは不良債権の処理。ここには特効薬はないので当然長引く。

日本ほど長引かないにしてもアメリカだけが消費超過で世界の供給を一手に引き受けるなんてことはもう難しいのでは？となると、日本は外需頼みの経済構造を変えるか、新興国の立ち上がり頼みとなる。個人的には前者を希望するが、公務員の給料(+手当て）が高すぎるとか、公的な無駄を削いで、超過貯蓄を投資に振り向けるような方策がとられる可能性は官僚主導であるかぎり無理だと思う。

日本はゆっくりと衰退していくのでしょう。ただし東京だけは世界の一都市として多少存在意義はあるものの、庶民のマンション事情にとってプラス材料になるような発展はしないんじゃない？

[210: 匿名さん]

>3年、5年といった当初の不況長期化の予想とは違い、アメリカは思ったより早めに
>回復する兆しが・・

というより、思ったより傷は深くない大手もあることが分かったということでないの。
バンカメとかウエルスファーゴとか。一応ビッグ３もつぶれないで済んだし。たしかに
第二段階の不良債権処理の問題はあるわけだが・・・

>日本は外需頼みの経済構造を変えるか、新興国の立ち上がり頼みとなる。個人的には前
>者を希望するが

頼れるほどの内需が今後存在することはどうころんでもありえない。アメリカ一国頼
りはまずいが、新興国含めポートフォリオ考えながら外需開拓するのは不可欠。電機は
じめ、この出遅れが日本企業の国際的なプレゼンスを下げているのも事実。自動車含め、
分かってる企業はシフトを進めていたが、間に合わなかったという感じでしょ。

>公務員の給料(+手当て）が高すぎるとか、公的な無駄を削いで、超過貯蓄を投資に振り
>向けるような方策がとられる可能性は官僚主導であるかぎり無理だと思う。

公務員の給与を含め、公的な支出は、景気変動に対する重要なバッファーだよ。仮に無駄
なように見えても消費・投資として内需に回ってる・・・古いかもしれないけどケインズ
の穴掘りの話があるでしょ。民間だけだったら一斉に萎縮して、投資どころではない。今
の民間企業の状況を見れば分かる。超過貯蓄の話は、公的セクターの話とは本来は別だか
ら分けて考えた方がベター。ちなみにわたしは公務員でも議員でもないけどｗ

[211: 匿名さん]

景気変動に対するバッファーを、公務員給与や公的支出に限るから批判浴びるんでしょ。
度胸ない公務員なんて溜め込む一方なんだろうし。

これから確実に不足する、
老人ホーム入居費半額負担とか、建設費補助とか、税制優遇とかやりゃいいのに。
いっそ介護士とかも公務員にしてさ、既存公務員の給与削ってそちらに振り向ければ、
総額変わらずに生み出す便益はもっと上昇するよ。

[212: 匿名さん]

度胸ない公務員、か。

煽ったつもりなんだろうね。苦笑

[213: 匿名さん]

ケインズも無駄遣いの言い訳につかわれるとは思ってなかっただろうにね。

不況期には、公的部門が、長期的視点で必要な投資を、前倒しでやるべきというのが
その趣旨でしょ。需要の創造と、低コストでのインフラ整備ができるからね。

大前提として、必要じゃない投資や、
作ったあと赤字を垂れ流すようなマイナスのインフラは、
この範疇にありません。

[214: 匿名さん]

↑
そんなことないよ。ケインズはそんな一挙両得の話ばかりはしてないよ。２１３さんの解釈は
あとになってスタイライズされたケインズ解釈。ケインズ自身は、不況の際には、無駄な穴掘り
でも意義があるといった指摘をしてる。

とはいえ、有効に使われるにこしたことはないやね。何が有効か赤字とならないかを精査する
こと自体が実は難しいが、有効だと分かっているかぎりは、とくにね。２１１さんご指摘の
分野への配分なんて有効そうだが、多分即効性と前例踏襲と選挙対策いうことでまた公共事業
とかになるんだな～

[215: 匿名さん]

公務員こそ安定して金あるんだから今時マンション買えよな～これ義務だろ。

[216: 匿名さん]

難しい経済論ありがとうございます。

マンション市場の分析に難解な学問は不要です。

高い価格に質が伴ってないから売れない。
不景気でさらに見込客の目も肥えてなおさら売れない。

これだけですね。

不動産業界も、一山当てるようなビジネスはできなくなったということでしょう。

[217: 匿名さん]

人口が減っていく社会に適合する経済学って存在するんですかね？

[218: 匿名さん]

２１５さんはもっともなのですが、２１６さんの言うとおりまだ質がともなっていません。

わたくしどもも生活がございますので、９０平米にも満たなくて周りの環境も良くなくて安
普請で不便なのに、在庫整理のマンションを４～５千万以上も出して買うわけにはまいりません。
それに今はあせって買う時ではないと皆様おっしゃいます。ということで、不動産屋やデベの
山かけ商売の尻拭いは遠慮させていただいている次第です。

[219: 匿名さん]

>>217さん
俗流経済学では人口増加＝成長のような前提で議論を進めていますが、必ずしも人口増加を前提としない
経済学は昔からありますよ。成長は人口増加以外にも、労働や資本の生産性の向上、技術進歩といったフ
ァクターで説明されるべきものですから。人口が伸びないので、このうちとくに技術進歩、イノベーショ
ンで成長しましょう、それによって生産性を上げましょうということになっているわけです。もっとも経
済学は成長の仕方そのものよりは、効率的で社会的便益を最大化する分配のあり方を考えるのが本来の狙
いだったと思いますが。

スレからずれててすみません。マンション価格と直接結びつかない話ですが、うまくすると、シリコンバ
レーのように不動産価格が上昇するかもしれませんね（多少今は下がってますがこの景気でもまだ高めで
維持してます）。

[220: 元祖匿名はん]

最もイノベーティブでない業界です。証券化ですら無にしました。むしろマイ。

[221: 匿名さん]

世界のビジネスの舞台として、東京の存在感は高まってると思う。
少なくとも、バブル時は千代田区とカナダの地価が同じことを納得する外人はいなかったし、今のドバイ同様にむちゃくちゃに荒らされただけだった。
いずれ日本人が東京に住めない時代がくるだろう。

[222: ご近所さん]

客にアンケートという名の手の内を書かせて
洗脳的なビデオを見せ
オプションだらけのモデルルームで夢を語り
すかさず営業トーク缶詰数時間

宗教にはまる人みたいに精神が強く無い人は買っちゃうよな。
営業テクニックは見事だと思うよ、この業界。でもそれだけ。

[223: ４年前購入済みさん]

東京の不動産がそもそも魅力無い。

そういう話は、2005年3月暴落説でさんざん語られました。
そう思うなら、一生賃貸でいいじゃないですか。

魚嫌いな人が魚河岸に文句つけるみたいなもの。
ゲイが美人コンテストにいちゃもんつけるみたいなもの。
予備校生が公園のカップルに石投げるみたいなもの。
自分と違う価値観の世界を批判しても、意味ないでしょう？

[224: 匿名さん]

そろそろ目を覚まそうぜ！

年度末だし新入学シーズンだよ。

パパとママが、いつまでも一獲千金みたいな夢みてると子供の教育によくない。

ちゃんと生産性高い「労働」をしなさい。

なっ、販売関係諸氏よ。

[225: 匿名さん]

面と向かって言ってあげないと、伝わりません。
できれば、所得を証明できる書類を持っていくと
効果ありますよ。

[226: 匿名さん]

日本全体の人口が減って行っても、
２３区の人口だけ増え続けることってありえるのでしょうか？

[227: 匿名さん]

ビジネスマンは、増え続けると思うよ。

[228: 匿名さん]

税収が乏しい地方に住んでも十分な住民サービスが受けられないと、みんな東京を目指すかもね。

[229: 匿名さん]

東京目指しても、23区に分譲を買えるとは限らない。
川崎や埼玉など周辺のエリアで我慢するのが現実的。

[230: 住まいに詳しい人]

>>219
>成長は人口増加以外にも、労働や資本の生産性の向上、技術進歩といった
>ファクターで説明されるべきものですから。

現在の日本経済がそのような方向性をもっているとは到底思えません

旧来の自民党の支持基盤と重なる農協、土木建設業、中小の商店主、
更に民主党の支持基盤である労組も付け加えることが出来るでしょうが
国民生活の中でウェイトが低下しているにも関らず
いまだに政治的発言力は大きく、既得権を守ろうとしております

単純に他の業界や消費者などの利益と対立するだけのならともかく
自立した農業経営を目指す農家やこれから起業しようとする若年層など
本来は仲間である層の邪魔をしているわけで、イノベーションとは無縁です

さらに問題なのは、そーいう遅れた一部の業界だけならともかく
ライブドアと日興コーディアル証券で粉飾決算の扱いの違いなどを見れば
この国の“支配者層”が新参者を歓迎していないのは透けて見えることです
結局日本全体で見れば、進歩はあまり望んでいないのです

それはそれで、我々の生き方として選択肢のひとつですが
それを選んだ場合、つうか我々は「何も選択しない」ということで
既にこの選択肢を選んでおり、人口減少のトレンドの中
経済発展や不動産価格の増大を望むのは困難だと思います
　
　
>うまくすると、シリコンバレーのように不動産価格が上昇するかもしれませんね

シリコンバレーの不動産が高騰したのは
ＩＴ産業が急成長して人口の流入が増大したのに
自然保護の観点から郊外は厳しく開発制限をされていて
絶対的に土地が不足しているからです

開発規制がゆるく野放図にスプロール化する関東平野には
当てはまりませんよ

[231: 匿名さん]

>>230

野放図にスプロール化？

痛勤は勘弁って人が増えているし、
賃貸でも良いやって人が増えているから、
昔と同じようにはならないよ。

[232: 匿名さん]

でも、そうした実態があるからこそ、地方や東京圏外周部から干上がってきて、そろそろ多摩川や江戸川の内側が乾燥しだしてるわけでしょ。
みんな逃げ遅れを恐れて、中心部へ中心部へと街の劣化と老化を恐れて都心部へ回避してきているのが実情だと思いますよ。
なんで、結構、ネガティブな意味での都心部活性化論ですよね。でも、価格は需要と供給がすべてですから在庫がはけちゃえば結果的には強含むと。
一方でここを見てネガス書いて一生懸命値下げを懇願する暇があれば、これから２０年間、何をすれば会社の利益を伸ばせて、自分の給料が上がるか真剣に考えることの方が100倍重要ですよ。
環境に頼らず、自らの見識で困難を乗り越えよと！

[233: 匿名さん]

>>232
いわゆる外周９区の将来はどうなってしまうのでしょう？

[234: 匿名さん]

教授の自問自答ですか？

最近やっとまともになってきたのに

[235: 匿名さん]

教授が江戸川区や練馬区等の心配をするとも思えず、
違うでしょ。

[236: 匿名さん]

講演で1時間も語れないような内容が、掲示板だと
4年も語ったような気になる。
ついやるべきことを忘れ時間を浪費したことに気が
つきませんね。


そろそろ目を覚まそうぜ！

年度末だし新入学シーズンだよ。

パパとママが、いつまでも底値買いみたいな夢みてると子供の教育によくない。

ちゃんと給与に見合った「労働」をしなさい。

なっ、サラリーマン諸氏よ。

[237: 匿名さん]

年度末の住宅購入シーズンも終わり！

新年度になったら営業さんも目を覚ましなさい。

[238: 匿名さん]

営業、営業っていうけど、営業がこの時期やるのは
年度内売上計上の駆け込みであって

カキコミではないでしょう？

ここの「アンチ下落論」の大半は既存購入者。

ここ一昨年までのマンションブームで23区だけで
年2万5千戸売れて少なくとも1３万世帯くらいが
23区でマンション購入。

その２％が、ここの板みているとしても2600人
首都圏の販売物件数が500物件あるとして営業マンが
5人総出毎日ここを見ていたとしても2400人。

東京都の平成19年現在の
30歳から34歳の男子の人口約60万人。

３％が見ているとして1万8千人。

数の上では、「下がる論」が主流なのは当然。

買った人にバ　カにされるのは悔しいので買うのはバ　カと
強弁したり、無理して相手が「業者」と思い込んで
いるのでしょう。

[239: 元祖匿名はん]

そういうお粗末なプロジェクト計算ばかりしてるから売れないのでは。
頓珍漢な発想で、見る目がないとはこういうことを言うのだろう。

[240: 匿名さん]

次の衆議院選挙は２３区の新築マンション価格にどう影響すると思われますか？

１．与党が政権を守ったほうが早く下げ止まる
２．野党が政権を奪ったほうが早く下げ止まる
３．どちらでも同じ（影響なし）

[241: 匿名さん]

私は数年前買った。需給関係をずっと見てきている。スレ主は頭固すぎw

[242: 匿名さん]

2月の中古物件成約・新着物件情報まとめを見たけど、湾岸部は中古物件出すぎなような。
あれでは売るのは相当難しいですね。

[243: 匿名さん]

ここのスレは、彼にとってはネットゲーム。
デベと思われる書き込みを何匹打ち落としたかで
彼の頭の中では、下落が加速される。

それにしてもしゃべくり王手とはこういう人のこと
をいうのだろう。

[244: 匿名さん]

需給調整必死ですね。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090316AT3K1600F16032009.html

[245: 匿名さん]

>新規発売に占める契約戸数の割合を示す「契約率」は首都圏で61.7％となり、前年同月比1.6ポイント増加した。
とあるから需給関係は改善しつつあるようですね。