ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス Part6

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス 晴海タワーズ　ティアロレジデンスのPart６です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/427195/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩5分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
売主：鹿島建設株式会社

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-harumi/
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[44: 匿名さん]

現状で賃借する人がいたら、トリトン周りで働いている人たちくらいじゃない？購入と違って住環境が整うのを待つメリットないし。
海外の投資家が多いだろうけど、物件だけみて購入してしまったんだろうね。

[45: 匿名さん]

>>44
タワマン節税なんてのも認知されつつあったから、
そっちの線も少なくないんじゃない？
ただやっぱり賃貸の喰いの悪さは想定外だろうねぇ

こうなってくるとチキンレースが勃発するからね
誰かが投げると雪崩式の危険性があるし、
当然周辺の新規分譲にも影響を及ぼすと思う
住不ドトールは長期販売が既定路線だし・・・

[46: 購入検討中さん]

BRTは選手村側からの発着？

環状2号線走るのかな？

晴海一丁目からスタートして欲しいな〜

有明までいくと晴海通り通らないよね〜

うーん、悩ましい！

[47: 物件比較中さん]

このところＢＲＴに関する情報が出てこないね。前は中央区の検討会の資料がその度に公表されていたのに。
今年度中にルートが決まると何かで読んだ記憶があるが、どうやって決まるんだろうか。
一応また有識者の会議を設けてそこで決める形をとりつつ、実際はそれまでに水面下で決まるみたいな感じになるのかな。

[48: 購入経験者さん]

かばうわけじゃないけどさ、（業界の人ではない。ちなみに）
クロノは賃貸に出すには引き渡し時期が悪かったかもしれん。引越し事情も拍車をかけたと思うよ。

[49: 匿名さん]

>>48
魅力的な賃貸物件であるなら、
ＧＷや夏休みの引越入居で借りる人達もいますよ。

[50: クロノ住民]

>42
住民専用ローソン、意外に品揃えが豊富で便利です。しかもへんな人が紛れ込んで来る事もないので安心です。

[51: 匿名さん]

外部の人は入り込まないけど、住民の中へんな人がいるからクロノスレがあんなことになっていますよね。

[52: マンション投資家さん]

クロノを投資用で購入しました。
とにかく格安でしたから購入して大正解でした。

[53: 匿名さん]

クロノは価格表を見て、驚くほど安かったですね。
賃貸の人、無事に入りましたか？

[54: 匿名さん]

>>52
おめでとうございます。
ところで、賃貸相当ダブついてますけど、無事客付けできました？

[55: 匿名さん]

うわぁ、かぶった。
客がつくまでのキャッシュアウトが痛いですけど、客さえつけば、売り抜けるまではトントンでも全然良いですよね。

[56: 入居済みさん]

>51
へんな人はクロノ契約者すれに居ますね。住民じゃないけど。

[57: 匿名さん]

オリンピックが決まって、ＢＲＴどころじゃないんじゃないでしょうか。
これから競技場やら選手村の建設で、資材運搬の輸送道路は大切なのに、バスとか言われてもね・・・
交通渋滞の元になりかねないし。

[58: 匿名さん]

推測の域は出ないがクロノの契約者スレにいる自称:ﾏﾝｼｮﾝ住民とやらは純粋にクロノに関わったデベかゼネコン関係者等なんじゃないかと思う。毎回、カキコミが他人(住民とおぼしき人)のレスに対する批判に終始して明らかに住民と思われるカキコミとは、かけ離れていている。私見ではあるが、彼こそがクロノの変な人と言われている人なのではないかと思われる。

[59: ティアロ契約済みさん]

どうでも良い話とは思いますが、クロノレジデンスに関しては三菱地所の社員も購入しているようですね。
販売を担当していた方も。
デベロッパーの関係者が掲示板に変なこと書いて回るものなのかと疑問はありますが、あらゆる可能性はありますからなんとも言えませんけど。

ティアロレジデンスはクロノレジデンスよりも価格上がってしまったけど三菱地所の社員の購入はあるのですかね？

[60: ティアロ契約済みさん]

ちなみに、ドゥトゥールでは「会社中で注目の物件なので社内の申し込みの殺到必至！私も狙ってます！」というトーク。
三井では「もう我々業界関係者は去年までにみんな購入済ませてます。価格は上昇局面に入っているのでこの物件が最後のチャンスです。今後出てくる物件は価格を上昇させないように仕様を下げたり間取りを小さくしたりしますから。」というトークを聞きました。

セールストークなので参考にもならない話ですが、それ以外の話や状況変化に伴うトークの変化と合わせると見えてくることもありますかね。

[61: クロノ住民]

クロノはホント安かった。

ティアラだったら買ってないと思う。

[62: 匿名さん]

>60
またそういう真偽不明のネタを性懲りもなく・・・

まあ中には買ってる人も居るだろうけど、
このレンジだとエリートサラリーマンでも2馬力ないとキツいと思う
高給の商事だったらイケるかもだし、湾岸はテレビマンにも比較的人気らしいけどね
つーかドトールなんか住不の社員に買える訳ないじゃんｗ

ちなみに関連社員が殺到したと言われてるのはアイランド、TTT、PCTって噂は聞いたことある
エリアって言うより時期だよね、さすがにみんな良く分かってる

[63: 匿名さん]

>62
自己レスだけど、
関連社員だけが特殊な情報を握ってるってことではなくて、
上記物件は坪250平均を切ってたはずだし、サラリーマンでも楽に買えて、
それなりの倍率というか広く一般にも知れ渡った人気物件だったけどね

[64: ティアロ契約済みさん]

>62
>つーかドトールなんか住不の社員に買える訳ないじゃんｗ

これ書くと悪い感じになるのであえて避けていましたが、「状況変化」というのは価格の発表で、それを機に営業さんの「申し込みます！」という姿勢がトーンダウンしたという話。

ただ、ドゥトゥールは高いというものの、高いのはあくまで坪単価であって物件価格はそこまで高くは無いですよね。
部屋の広さを抑えめにして物件価格を抑えているという印象。
「エリートサラリーマン」というのがどの程度を指すかわかりませんが、年収で1,500万もあれば十分に購入可能な範囲です。

一方、KTTは安いという声が多いようですが、それも坪単価は安いけれど部屋が広めなので物件価格はそれなりの金額だったりします。もちろん部屋によりますが。

一般的には購入可否は坪単価ではなく物件価格への依存度が圧倒的に高いと思うので、ドゥトゥールは「高い」けど「買える」価格設定にしているという印象を受けています。
あくまで個人の所感および、「この広さだと収納が貧弱」とか「寝室が狭い」とかいう話もあって、「買える」けど「買わない」人もいるとは思います。

私はティアロ契約者ですからドゥトゥールを一押ししているわけでも回し者でもありませんので、あしからず。

[65: ティアロ契約済みさん]

>63
おっしゃる通り。
社員だからといってものすごい割引適用されるわけでも無いようですね。
ほんのちょっとの社員割引があるようですが、投資で圧倒的に利回りが良くなるようなものでもなく、お小遣い程度。

[66: 匿名さん]

>64
そうそう！的を射てますねー
DTのMR行って感じたのはそれほど高くないじゃん、これなら買えるねって感じだった

[67: 匿名さん]

>>66
だけど、スミ不はDT以外に池袋や高田馬場や芝浦などでもタワマン販売中で選りどりみどりなのに
あえて社員がDTを買うって話は信用できるのかなあ。

[68: ティアロ契約済みさん]

なんだか誤解を与えてしまったようですみません。

ドゥトゥールを買ったという話ではなく、買うというセールストークをしていたという話ですので。
また、その後の状況によりトーンは変わっていますので、実際には購入していないという雰囲気は漂ってたという話です。

[69: 匿名さん]

なんかドトールの回し者がポジ・レス両方を装いながら、懸命に話題を作ろうとしてるのがバレバレ
ドトールスレもここ２ヶ月くらい意味ない書き込みで数を伸ばしているし笑
別にドトールが悪いマンションとも思わないけど、ここの検討者とは合わないと思うよ
のらえもんも言ってたけど「ドトールとティアロは正反対」だから

ちなみに、ドトールのマルエツなんていかんわ！笑
トリトンのマルエツプチとたいして変わらんし、それでも不足だったらクルマでららぽのアオキいく

[70: ティアロ契約済みさん]

私はティアロレジデンスを契約していますがドゥトゥールも普通に検討しましたけどね。
正反対というほど全く異なるとも思いませんでしたけど。

同じ晴海にあって一方しか検討しないという人の方が信用ならない。

[71: 匿名希望]

>>70
私もドゥトゥール、勝どきTheタワー、キャピタルゲートなど比べました。確かに資産価値ではキャピタルゲートや勝どきには劣ると判断しましたが、間取り、周辺環境を考慮して自分が最も快適に暮らせるであろうここに最終決定しました。自分が何に重きを置くかでしょうね。

[72: 匿名さん]

都心（東京駅近、都心三区）においてこの開放感は他の都心物件では決して実現できない最高の価値だと考えていました。
しかしながら、眺望も塞がれる可能性高く、敷地も普通な勝どきザタワーに資産価値で劣るという判断なんですね。やはり一般的には駅近じゃないと資産価値的には微妙なのか。晴海駅が出来れば最高だけど、無理っぽいしなぁ。

[73: 匿名希望]

>>72
残念ながら、資産価値的には駅からの距離が大きなウエイトを占めるみたいですね。私や72さんのように開放感に魅力を感じる人がどんどん増えてくれれば良いのですけど。
ただ個人的には、オリンピックまでの周辺開発にも期待はしてますけどね！

[74: 匿名さん]

不動産には駅から10分ルールものがあります。
駅から遠ければ遠いほど、資産価値は下がって行きます。
勝どきザタワーは6分。
ドトール９分→6年後は４分。
ティアロ13分。
欲しいマンションを買えば良い。

[75: 匿名さん]

開放感があるマンションは少ないし、データにも出来ないから、騰落率のデータがないだけですよ。
駅距離感が遠くても開放感があれば資産価値が高い可能性は十分あるでしょう。

[76: 匿名さん]

>>75
開放感なら、品川のＷＣＴはかなり開放感がありますよ。
駅から徒歩13分も同じ。ただ、モノレールやりんかい線もあるけど。シャトルバスもあればマルエツもある。
データがないってことはないな。

[77: ティアロ契約済みさん]

欲しいマンションを買えば良い、その通り。

資産価値の何が重要なのかということは人それぞれ物件を購入する理由と合わせて考えれば良いと思いますが、投資でもない限り買値よりも上がる必要はない。
いざ転居する必要がある時に売却または賃貸に出すことがスムーズにできれば十分。

資産価値とやらがどれだけ高かろうが、売るにも貸すにも問題がある、すなわち残債が残る、ローン支払いよりも賃料が安いのは意味がない。
つまり、高値掴み、または頭金、手元現金でリスクヘッジできていないのは問題。

駅から近いか遠いかの問題ではないですね。

[78: ティアロ契約済みさん]

クロノレジデンスの賃貸に出ている物件をみると、食洗機など各種オプションが全くついていない。
最近の三井の物件は標準で食洗機がついているくらいに、今時食洗機をつけないものなのかと思うところもありますが、投資用物件ではROIを最大化するためには余計な投資は一切しないという考え方が垣間見えるところ。

というわけで、何を重視して家選びをするのかという軸を持つということは大事ということで。

[79: 匿名さん]

先週末に現地を見たが、2時前くらいだったか、ティアロは既に影のなかだった。
たぶんクロノのせいかと思うんだけど、実際どうなんだろ。クロノ住人のかた、
ティアロの南側って何時くらいまで日が当たるんでしょう。

[80: 入居済みさん]

真南向きだから、西隣のクロノの影が太陽が西に傾き出し次第、クロノに近い側ほど早く影になります。

[81: 住人]

陽当たりは季節によっても全然違います。

夏と冬では太陽の軌道が変わりますからね。

私はクロノ北ですが最近はベランダに朝夕陽が差し込みます。

[82: 購入検討中さん]

クロノの住人スレの情報を見る限り、住人はやはりかなり高齢の方が大部分を占めるようですね。

[83: クロノ住民さん]

>82
40台以上を高齢と言うなら、その通りですよ。

[84: 匿名さん]

高齢では、奥さんがお買物に行くのも大変でしょうね。
日本橋でお買物する層は別でしょうけど。

[85: 住人]

いまどき買い物はネットですれば届けてくれる時代です。

余計なお世話

[86: 匿名さん]

ここって、豊洲の住友より若干安い値付けですね。
ドゥ・トゥールが高くて買えないひとが、流れてくれる可能性あるので、案外売れるかもしれません。

[87: 匿名さん]

>>85
>余計なお世話

ここは住民板じゃないんだから、お世話もなにもない。
検討する上で、ネットの買物で満足できない人もいる。

[88: 匿名さん]

>86
いまさら？
つーか長期販売前提の住不価格を基準にしちゃダメでしょｗ
KTTや三井晴海に客を取られて売れ残り＆値引き販売って可能性もある訳で・・・

[89: 匿名さん]

13年　　 116戸契約済
14年3月　200戸販売（うち27戸は登録入らず）
14年3月　6戸販売
14年4月12日　6戸販売
14年4月19日　5戸発売
14年5月02日 12戸発売
14年5月16日 11戸発売
→これまで販売に出した住戸は356戸／861戸。未販売住戸は58.6％。

[90: 匿名さん]

標準ペースがわかんないけど、まあまあ売れてる？

[91: 匿名さん]

>>90
半分以上残っているのは辛いんじゃない？

[92: 匿名希望]

>>90
入居開始は二年後の8月。残り約27ヶ月。上記のペース一週間に5戸売り出すと仮定して、一ヶ月に20戸ペース。
27ヶ月×20=540戸
残りは505戸ですので、入居開始までには完売ペースですね。順調かと。

[93: 匿名さん]

タマワン市場をウォッチし始めてまだ1年位の新参なので、大手？のタワマンと言えば千代田富士見、ブリリア池袋、キャピタルゲート、富久、SKYZなどの早期完売物件しか知りません。湾岸の物件ってティアロのように、数件ずつ長期間で売れて行くのが普通なんですか。