マンション管理士の活用。。。パート11

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についての、パート11です
引き続きマンション管理士について、情報交換しましょう。

[93: 匿名さん]

>無効は裁判によらなくても、いつでも誰からでも主張できる。
主張してどうする？無効だと主張する総会決議に基づく執行を停止をさせないようにする必要がある。
それを裁判で総会決議を無効にして、総会決議に基づく執行根拠を無くすのである。
訴訟したことのない奴の言うことは信用するな。

[94: 匿名さん]

>>91
>「無効」「取消し」「不存在」については弁護士の先生に聞け。
>主位的請求、予備的請求にどの順番で書くかに影響する。

ど素人丸出しですね。

[95: 匿名さん]

今、係争中の事件は次のように請求してる。
主位的請求：総会決議の無効
予備的請求：総会決議の取り消し

[96: 匿名さん]

>>95
>今、係争中の事件は次のように請求してる。
>主位的請求：総会決議の無効
>予備的請求：総会決議の取り消し

「総会決議の無効」は「確認の訴え」であると思いますが、「総会決議の取り消し」は何の訴えですか？
まさか「形成の訴え」ではないですよね？

[97: 匿名さん]

訂正

管理組合総会決議無効確認等請求事件

主位的請求：総会決議の無効の確認
予備的請求：総会決議の取り消し

給付訴訟ではない、形成訴訟である。

[98: マンション標準管理規約運用専門家]

>>93 匿名さん
無効主張は内容証明で十分。
いうことを聞かない場合は仮地位仮処分で十分

[99: マンション標準管理規約運用専門家]

事実上そこで決着する。
仮処分が本案みたいになる。
本案訴訟まで行かないだろう

[100: 匿名さん]

>>97
>管理組合総会決議無効確認等請求事件

>主位的請求：総会決議の無効の確認
>予備的請求：総会決議の取り消し

>給付訴訟ではない、形成訴訟である。

「総会決議は有効であるが、○○の理由により、裁判所はこの総会決議を取り消せ」と予備的に請求しているのですか？

[101: 匿名さん]

「総会決議の無効の確認」が希望だが、それが認められなければ「総会決議の取り消し」をしてもらいたい。

という請求である。

「取り消し」だから一旦は総会決議は成立しているが後で判決で「取り消す」ということになる。

[102: 匿名さん]

↑　法的根拠は？

[103: 匿名さん]

↑訴訟だから法令違反や規約違反がなければならない。
区分所有法違反、管理規約違反

[104: 匿名さん]

>>103
>訴訟だから法令違反や規約違反がなければならない。
>区分所有法違反、管理規約違反

区分所有法違反、管理規約違反なら、総会決議は無効となる。

[105: 匿名さん]

「総会決議は無効」と主張しても法的拘束力は何もないので理事会は総会決議を執行しようとする。
だから提訴して「無効判決」をもらって執行できなくするのである。

[106: マンション標準管理規約運用専門家]

↑仮地位仮処分で十分

[107: マンション標準管理規約運用専門家]

無効判決が出るのは何年後？
あほ

[108: 匿名さん]

ところで・・・
過去に、「マンション総会決議の取り消し」が、裁判所によって形成された事件はありますか？

[109: 匿名さん]

判決が出るまで、その総会決議を根拠とする管理費からの大金支出が止められる。
前回の訴訟の時は約2年で判決がでた。そんなに何年もかからない。
今回は既に理事会が和解を要求してきている。あとは落としどころだけだ。

[110: 匿名さん]

>>108
これが有名。管理規約違反だけで無効にされた。
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_01.pdf

[111: 108]

↑　未だに「無効確認訴訟」と「取消訴訟」の区別ができないのですね。

[112: 匿名さん]

無効でも取り消しでもどっちでもいい。
区分所有法の任意規定の規約違反で無効判決が出てることが重要。
それなら区分所有法の強行規定違反なら確実に無効判決がでる。

[113: 匿名さん]

　「マンション管理士試験上位合格者」と「マンション標準管理規約運用専門家」に聞くけど、理事会審議なしの総会開催通知は有効？　フロントは、マンション管理士で、財閥系悪徳管理会社社員の上級フロントだけど？　懲戒免職は当然で、マンション管理士の資格はく奪も当然だと思うけど。　

[114: マンション標準管理規約運用専門家]

↑例えば理事長以外は全員理事会に出ないで
委任状で済ませていたような場合で
総会を招集して総会では問題なく決議されたような場合は総会決議は無効にはならない、というのが弁護士見解である。総会の方が理事会より力が強いから、理事会でのその程度の手続きの瑕疵は治癒されるらしい。その弁護士はたしか、元神戸地検判事補だったかな。
こういうのは会社法の取締役会、株主総会の判例で判断されるから正しいか間違ってるかは専門家しかわからんであろう。
しかし、管理会社はこの程度のことは知ってるから理事会を形骸化させるわけである。
健全な運営をしたければ
理事会の意識を高めるしかあるまい。

[115: 匿名さん]

　仮定（例えば）の質問に答える必要は無しと、どこかの馬鹿な政府の連中が言っていますから、右へ倣え。

[122: 匿名さん]

１１４さんの場合などは委任状が出ているからまだましで合法的である。
うちなどは委任状も議決権の行使もしないで欠席（棄権）する組合員や
理事会の理事であって、本当は理事会も、総会も成立していないのに
意思表示なき組合員を理事長に委任したとして全ての理事会や総会を成立
させ議案は賛成多数で可決したことになっている。４００戸の大型マンシ
ョンである。

理事長に、これを追及すると管理会社のアドバイスでしたと回答である。
管理会社を追及すると理事長の命令であるとの回答である。

この件を総会や理事会を無効に出来ないかと弁護士に相談すると、出来
ないと回答する弁護士がいたり。
無効にすることができても裁判所は組合の人事には口出しできないとの
回答もある。

結論は、組合役員と管理会社は共謀して事をおこせば、皆ですれば怖く
ない事になる。

罰則規定もなく、分譲マンションは組合員全員が組合活動に参加しなけ
れば、気がついて時には、皆さんの蓄えた組合費が、一部の組合員と管
理会社に奪われる。

[123: 匿名さん]

[No.116～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、いくつかのレスを削除しました。管理担当]

[124: 匿名さん]

追記　１２２です。
この管理会社は、住友、三井、三菱、野村。独立系大手管理会社の
日本ハウ、大京以外の管理会社です。誤解のないように追記しました。

[125: マンション管理士試験上位合格者]

立候補してみたら？

[126: マンション管理士試験上位合格者]

委任状集めは、管理人が戸別訪問したら、割と簡単。
しかし理事長とかやってみるとわかると思うが、住民が関心を持ち始めると
何かと面倒だと思う。
ガテン系住民が総会の最前列に陣取った場合、とてもたいへんである。

[127: マンション管理士試験上位合格者]

大阪府の南半分などは韓国みたいなものである。そんなところで理事長をやると
韓国の大統領みたいにつるし上げに遭うと思われる。

[128: マンション管理士試験上位合格者]

他方、大阪府の北半分なら北欧並みの民度である。問題は英知で解決されるであろう。

[129: 匿名さん]

マンション管理士にお伺いいたします。
以下をお読みください。

００マンション管理組合法人管理規約

第１章　総則
（目的）
第１条　標準管理規約と同文
（定義）
第２条、この規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定める
　　　　ところとする。
　一　０００
　二　＊＊＊
　
　十　共用部分　区分所有法第２条第４項の共用部分をいう。
　＊
　Ｙ　共用部分等　共用部分及び付属施設をいう。

（規約等の遵守義務）
第３条　標準管理規約と同文

（対象物件の範囲）
第４条　この規約の対象となる物権の範囲は、別表第１に記載された敷地、建物及
　　　　び付属施設（以下「対象物件」という。）とする

別表第１
物件名
敷地
　所在地
　面積
　権利関係
建物
　構造
　面積
附属施設
　００００００、－－－－－－、ｋｋｋｋｋ、
　店舗（事務所）

※店舗（事務所）が個人の区分所有者が存在していて、今回仲介業者により売買に
　出されておりました。

店舗が個人所有であれば規約の附属施設に記載されている事は可笑しくありませんか。？

過去の議案書、議事録を確認しましたが、組合の付属施設である店舗（事務所）を売買、
又は賃貸に供した形跡はありません。

登記簿謄本はこの店舗の所有者になっておりました。

管理会社は分譲当時から同じですので問い合わせたら、回答がありません。

規約はこの条については、分譲時より変更はありません。築後２５年のマンションです。

[130: 匿名さん]

○区分所有法
第3条（区分所有者の団体）
区分所有者は、全員で、「建物並びにその敷地及び【附属施設】」の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

○マンション標準管理規約
第6条（管理組合）
区分所有者は、区分所有法第３条に定める「建物並びにその敷地及び【附属施設】」の管理を行うための団体として、第１条に定める目的を達成するため、区分所有者全員をもって○○マンション管理組合（以下「管理組合」という。）を構成する。

○「建物並びにその敷地及び【附属施設】」・・・マンション標準管理規約第4条（この規約の対象となる物件の範囲は、別表第１に記載された敷地、建物及び【附属施設】（以下「対象物件」という。）とする。）の「対象物件」

○【附属施設】・・・区分所有建物の附属物および附属建物（規約共用部分である必要はない）

[131: 匿名さん]

>>122 匿名さん

マンション管理の国の制度が、間違っている。
腐った政治家が作ったマンション関係の法制度が、安心感のある
集合住宅マンションの長期ビジョンを見渡せないようにしている。

クソなマンション管理士がいるのも、その一因。

[132: マンション住民さん]

>店舗が個人所有であれば規約の附属施設に記載されている事は可笑しくありませんか。？

店舗を付属施設から除外するために規約変更が必要ですね。(特別決議)

うちの例で示します。住宅+複数店舗のマンションです。
■付属施設は規約の別表で定義されています。
■規約で、「共用部分等」は「共用部分及び付属施設をいう」と定義されています。
■規約で、店舗は専有部分と店舗一部共用部分に分かれて定義されています。

[133: 匿名さん]

>>132 の例は、単なる複合用途型のマンション（一般分譲の住居・店舗併用の単棟型マンションで、低層階に店舗があり、上階に住宅という形態で住宅が主体のもの）だと思います。

[134: マンション住民さん]

>>133
違います。住宅棟+共用棟+店舗棟のマンションです。

[135: 匿名さん]

>>134 であれば、団地型マンションですね。
店舗棟は、住宅棟の附属建物ではなく、独立した区分所有建物ですよね？

[136: 匿名さん]

１２９さんのマンションは。
店舗（事務所）が登記されているのであれば一専有部分を規約上付属施設と
して規約に設定されているので、
１３２さんの仰る通り特別決議で専有部分に変更して付属施設から除外する
必要があります。

※登記簿謄本を今一度確認して下さい。（引き渡しと登記の年月日を照会する）

[137: 匿名さん]

１２９さんのマンションは。
店舗（事務所）が登記されているのであれば一専有部分を規約上付属施設と
して規約に設定されているので、
１３２さんの仰る通り特別決議で専有部分に変更して付属施設から除外する
必要があります。

※登記簿謄本を今一度確認して下さい。（引き渡しと登記の年月日を照会する）

[138: 匿名さん]

１２９さんのマンションは。
店舗（事務所）が登記されているのであれば一専有部分を規約上付属施設と
して規約に設定されているので、
１３２さんの仰る通り特別決議で専有部分に変更して付属施設から除外する
必要があります。

※登記簿謄本を今一度確認して下さい。（引き渡しと登記の年月日を照会する）

[139: マンション住民さん]

>>135

正確に書きます。

住宅棟は3棟独立で渡り廊下で接続
共有棟は独立で、共用施設（防災センター、集会室、ゲストルーム、キッズルーム）と店舗4区画（4専有部分）。
店舗は1区分所有者が4専有部分を所有。
住宅棟は免震基礎のため、非免震の共用棟とは物理的な接続はない。
駐車場は平置き+4層5段の自走式駐車場

[140: 130]

>>129
>登記簿謄本はこの店舗の所有者になっておりました。

当初、附属建物として登記されていたとしても、附属建物の所有者が変更となるのであれば、独立した建物として登記されることになる。つまり、登記上（実態上も）、附属建物は存在しない。

[141: マンション管理士試験上位合格者]

共有棟が「付属施設」のことであり、その中の店舗として使われてる専有部分が売りに出されてるのが何が問題なんだ？
「付属施設」の中は共有部もあるし、専有部もあるだろう。
あほ

[142: 匿名さん]

共用棟がなんで附属施設なの？

[143: 匿名さん]

共有棟「付属施設」と共用棟「付属施設」の違いを、まず、ご説明願います。

[144: 匿名さん]

個別の専有部分が存在するのであれば、それは「付属施設」ではなく、主たる区分所有建物である。

[145: マンション管理士試験上位合格者]

「附属の建物」は、区分所有建物とは別個の独立した建物ですが、規約によって共用部分とすることができます（区分所有法4条2項）。

[146: 匿名さん]

規約共用部分に、専有部分は存在しない。

[147: マンション管理士試験上位合格者]

↑分からん人だね。
規約共用部にした付属建物の中に専有部があればそこは規約共用部ではないということだろう。

[148: マンション管理士試験上位合格者]

そもそもだが、
第一条 　一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

↑下記のような場合、共有棟を「主たる建物」とするなら、共有棟は独立した管理組合になる。
だから、共用棟を「付属施設」としてるんだろう。ぜんぜんおかしくはない。

住宅棟は3棟独立で渡り廊下で接続
共有棟は独立で、共用施設（防災センター、集会室、ゲストルーム、キッズルーム）と店舗4区画（4専有部分）。

[149: 匿名さん]

１２９を今一度読み返して下さい。横道にそれていませんか。

[150: マンション管理士試験上位合格者]

共有棟は独立で、共用施設（防災センター、集会室、ゲストルーム、キッズルーム）と店舗4区画（4専有部分）。

この場合だと、店舗4区画（4専有部分）は専有部分、
共有棟の廊下、玄関、壁、屋上、階段などと、
防災センター、集会室、ゲストルーム、キッズルーム
は規約共用部分だ。

[151: 匿名さん]

（正）
この場合、共有棟は区分所有建物となり、店舗4区画（4専有部分）は「専有部分」、
廊下、玄関、壁、屋上、階段などは、「法定共用部分」、
防災センター、集会室、ゲストルーム、キッズルーム
は「規約共用部分」だ。

[152: マンション管理士試験上位合格者]

↑付属建物は規約で全体を規約共用部分にしてるってわからんのか？
あほ

[153: 匿名さん]

>>151 は、専有部分が存在する時点で、附属建物ではない。ここでの規約共用部分は、法4条2項の「第一条に規定する建物の部分」を共用部分としたものである。

[154: マンション住民さん]

規約の別表見た方が早い。

[155: 匿名さん]

>>154 を見る限り、複合用途の単棟型マンションですね。

[156: マンション管理士試験上位合格者]

この質問を見たのは３回目であり、たぶん荒らしであろう。

[157: 匿名さん]

１４４だけが真面な回答にみえる。
他はすれ違いの持論の展開に過ぎない。
１２９を読み返してください。

[158: マンション管理士試験上位合格者]

専有部があったら付属施設にならないって条文はありません。

[159: マンション管理士試験上位合格者]

区分所有法４条２項
第1条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

＞＞１２９
の店舗は「規約により共用部分と」しているのだが、
個人の所有の登記がされているから、「これ（規約）をもつて第三者に対抗することができない。」
わけで、総会で店舗の修繕とか処分を決議しても、対抗できないということであろう。

[160: マンション検討中さん]

129の例は単なる原始規約の誤記だと思う。

[161: 口コミ知りたいさん]

１６０さん私もそうおもいます。登記簿謄本を調べて登記されていれば
附属施設の店舗（事務所）を削除するよう組合に提案します。

[162: マンション標準管理規約運用専門家]

別にほっとけばいいのでは？
たぶん、特別決議ですよ。理事に立候補して自分で委任状集めするならいいですが、ひとにやらせるつもりならやめといたほうがよい。

[163: 匿名さん]

>>129
>登記簿謄本はこの店舗の所有者になっておりました。

>>161
>登記簿謄本を調べて登記されていれば
>附属施設の店舗（事務所）を削除するよう組合に提案します。

矛盾しています。

[164: マンション標準管理規約運用専門家]

だから荒らしだろう。
この質問を見るのは３回目だから。

[165: 匿名さん]

作り話で有名な１０９爺さんのいつもの自作自演ですね。

[166: 匿名さん]

１６５さんはよく事の次第を理解しております。
１０９の関係者でないと理解できませんから。

自作自演は貴方でしょう。私は真実しか投稿しません。

[167: 匿名さん]

１２９です。調べましたら、店舗「事務所」は規約による共用部分では
ありませんでした。

[168: 匿名さん]

>>167
>>>１２９です。調べましたら、店舗「事務所」は規約による共用部分では
>ありませんでした。

では、>>129 の「付属施設：店舗（事務所）」は、何だったのでしょうか？

[169: 匿名さん]

そこが知りたくて投稿した。管理士の先生方の意見を聞きたい。

[170: 匿名さん]

あれっ？
>>136-138 で３回も自答しているのに？

[171: 匿名さん]

１２９をお読みください。

[172: 匿名さん]

どれが本当なの？

[173: 匿名さん]

　素性の知れない「マンション標準管理規約運用専門家」の投稿の一部が、運営会社様により削除されましたので、お知らせします。

[174: 匿名さん]

給排水管設備について詳しいマンション管理士の先生にお尋ねいたします。
最近の新築マンションの給排水管はサヤ管ヘッダーが常識になっているから、
以前のマンションの鋼管よりは寿命は短いが交換が簡単で格安であるから、
鋼管のように深刻に考えなくても良いとの話をききました。本当でしょうか。？

[175: 匿名さん]

　マンション管理士ではありませんが、さや管ヘッダでは、中の給水管は３０年程度持つようです。　詳しいことは、機会があれば、メーカー系列のマンション販売会社を知っていますので聞いてきます。　さや管ヘッダは、壁を壊さず、当該住戸のみの断水で済みますから、壁面等に給水管を直接埋め込んだマンションに比べると、修理が簡単で格安です。

[176: 匿名さん]

さや管ヘッダーで給水管で３０年持てば本当にマンションの修繕金額は
格安で済みますし、益々資産価値は向上します。
因みに給湯管も同じくらい持つと解釈してもいいのですね。

それから余談ですが最近の新築マンションは１００％近くは給水、給湯管は、
さや管ヘッダー方式で建築されていると考えてもよろしいでしょうか。？

[177: 匿名さん]

　他のマンションのことは存じまませんから、そちらへお聞きください。　さや管ヘッダの性能も、製造会社や施工会社等にお聞きください。　マンション管理士ではありませんので念のため。　マンションの多くは、管理会社が入っているので、詳しいことは、各管理会社へ。　管理会社が正確に答えられなければ、管理会社としては失格ですから、解約変更等を検討して下さい。

[178: 匿名さん]

マンション管理士の先生でさや管ヘッダーの件を回答できないのですか。
是では、第三者管理方式に推薦などできませんね。どなたかさや管ヘッダー
の件を教えて下さい。

[179: 匿名さん]

前の書き込みはみてません。

さや管を交換するには大規模な工事となります。
床を剥がし養生をして工事をしなければなりません。
当然在宅、水やトイレの使用制限という問題も発生します。
専有部分の配管を更新するのであればすべての配管を同時に交換すれば
負担は一度ですみますよ。そして共用部分の継手部分の更新工事と一緒に
やれば負担の軽減になります。
専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるという取組、規約改正や
先行工事者への問題とかも考慮しなければなりませんが。
当然積立金の値上げも含まれます。
ただ、積立金でやるにしろ個人でやるにせよ同じ区分所有者のお金であることには
変わりませんけどね、
うちのマンションでは将来専有部分の配管は管理組合としてやるよう長期修繕計画
に盛り込んであります。
当然規約や細則もそれに合わせて改定されています。
資金計画も立ててあり積立金の値上げも総会で承認されていますよ。

[180: 匿名さん]

http://www.geocities.jp/yt_tokkun/water/sayakanheda/sayamanheda.html

正反対の意見が記載されておりますが。さや管の鋼管は築古の鋼管の更新に比較すると
簡単で、費用も相当割安で、漏水事故のトラブルも少ないと聞いております。最近の新
築マンションでは、さらに進歩した工法が用いられて医療です。簡単に言いますと給水、
給湯管は半永久的素材を使用していると聞きました。

[181: 匿名さん]

マンションの殆どは塩ビ管を使用しています。
ステンレス管にすれば半永久的に交換は必要ありません。
ただ価格が高いのであまり使用されていません。
タワーマンションではステンレス管が使用されているかもですね。
さや管でも簡単には交換できませんよ。

[182: マンション管理士試験上位合格者]

紫外線に当たらない場所ならポリ管で十分です。

[183: マンション管理士試験上位合格者]

だよね

[184: 匿名さん]

真面目な質問を排除するような投稿があります。スレ主は、整理して下さい。

[185: 匿名さん]

１８０さんにお伺いいたします。
威厳のマンションはオール電化方式で温水器が室内に設置されておりました関係上。

地震等で温水器が横倒しになったり、老朽化により圧力調整機等が破裂問うしたりし
て漏水事故が多発しました。

地区も２８年になり、５００戸を超す団地型の郊外の大型マンションで管理が杜撰で
スラム化気味でしたので新築マンションに買い替えました。

やはりオール電化の良さは体験条理解しておりましたので温水器の設置場所を室外の
物件を選択しました。

ついでに、給排水の配管がサヤ管ヘッダー方式は良いとの評判でその配管方法の物件
を探しましたら素人ながらの判断でその方式だと思い込み購入したのちに売り主と接
触する機会がありましたので尋ねました。

処がサヤ管ヘッダー方式でなく分岐方式である事が解りました。売り主の説明ではこ
の分岐方式はサヤ管ヘッダー方式より一歩先を見た新しい方式でサヤ管ヘッダー方式
より優れているとの回答でしたが俄かに信頼できません、

本当である事を祈りつつ投稿をしました。。

[186: 匿名さん]

訂正
威厳＝以前。圧力調整機＝圧力調整器。破裂問う＝破裂等。地区＝地区。体験条＝体験上。

ミス用語が多くて失礼いたしました。

[187: 匿名さん]

又訂正
地区＝築。宜しくお願い致します。

[188: 匿名さん]

サヤ管ヘッダー方式は、機能的に優れている（「ヘッダー部と給水栓部以外に接続箇所がなく、漏水が起きにくい」、「複数同時使用による流量変化が少ない」など）ので、オール電化のマンションには適しているのですが、コスト高となります。
そこで、コストを抑えるために、ポリブテン管や架橋ポリエチレン管を使用した分岐方式を採用しているのだと思います。
なお、ステンレス管の話が出ていますが、専有部分の給水・給湯配管にステンレス管を使用することはありません。

[189: 匿名さん]

今日マンション内で職人に会いました。１８８さんの同じ回答を頂きました、
内は、正式にはポリプテン管の分岐方式です。理事会でこの知識を基にプロ
を交えて長期修繕計画の中に挿入する予定です。

[190: 匿名さん]

「ポリプテン管」ではなく、「ポリブテン管（ＰＢ管）」です。