マンション管理士の活用。。。パート11

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についての、パート11です
引き続きマンション管理士について、情報交換しましょう。

[1: 業界人]

　分譲後２０年以上経過しているのに、分譲会社が作った規約を使っているなら
一度標準管理規約を参考に規約の全面改正をしたほうが良いと思います。

　唯、現在の規約を標準の通りに決めなおしなさいと言っているのではありません。
　例えばあなたのマンションでは「現住の理事は区分所有者」となっているのに
　標準では「理事は区分所有者」となっているから
　「現住の」条件を外したほうが良いと、言っている訳ではありません。

　標準管理規約は管理組合の運営の中で、不都合が起きてくると、世情の実態に即して
変更されます。

　全国的には、「現住」の制約をつけると理事のなり手が不足するため
標準では、外していますが、理事不足でないなら、現住の区分所有者が
最良であることに変わりはないのですから。

　標準管理規約をベースに変更することによって、規約に規定がなくて困るということが少なくなります。
　私の旧知の組合の規約で「理事長は管理者」の規定がない組合がありました。
　その組合では、毎年理事長が総会を開催しています。
　まあ、いいんですが、クレーマーが居た時には、理事長は困ったことになると思います。

　尚、現在の標準管理規約は、相当整備されていますから、一度標準管理規約を参考に
規約改正したマンションなら、以降の標準管理規約の変更はそれほど気にすることはないと
思います。

　標準管理規約が変更されたことを知っても、すぐあなたのマンションの規約を変更
するのではなく、あなたのマンションに必要かどうかを検討するべきでしょう。

　

[2: 匿名さん]

今年、受験した人いますか？

[3: 匿名]

たくさんいるだろうけど、訊いてどうする？

[4: 匿名さん]

いやー、どういう気で受けたのかなと。

[5: 匿名さん]

資格がないからかな、管理会社落ちました

[6: 匿名さん]

マン管はともかく管業は取らないと。

[7: 匿名さん]

マン管も取れよ。

[9: 匿名]

なるほど

[12: 匿名さん]

　マン管取ってどうするの？　　管理会社に就職して管理組合を騙すの？

[13: 匿名さん]

１さん、クレーマーの定義をご説明下さい。

[14: 匿名さん]

[個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]

[15: 匿名さん]

分譲マンションを購入して住まれる区分所有者や賃貸に貸し出す投資区分所有者は
是非マンション管理士にチャレンジして下さい。ついでに宅地建物取引主任士も同
様にチャレンジしてみて下さい。必ず役に立ちます。マンションを購入して投資用
にされる区分所有者は特にこの２つの資格勉強は役立ちます。

[16: 匿名さん]

　資格はあっても、住友不動産建物サービスのマンション管理士の資格を持つとかたる、ろくでもない管理会社社員のフロントがいます。　　資格を取るだけではだめで、実務を経験し、マンションのため、住民のため、ひいては災害時等は地域社会のためまで考えなければいけません。　マンンションは野中の一軒家ではありませんから。
　住友不動産建物サービスはＩＳＯ認証、プライバシーマークを取得していますが、看板だけで中身はありません。

[17: 匿名さん]

　住友不動産建物サービスは、社員のマンション管理士もでたらめです。　憲法さえ知りません。
　管理会社のホームページのお知らせで、社長がお詫びしています。

[18: マンション管理士試験上位合格者]

どこの管理会社でも不祥事はありますよ

[19: 匿名さん]

　バレてないからいい　は、　バレたら困るから。
　森友学園事件と同じ。　マンション管理士も襟を正さないと、管理組合から見放されるよ。

[20: マンション管理士試験上位合格者]

↑あの土地がなんで9億なのか疑問に思わない

[21: マンション管理士試験上位合格者]

つじもときよみのせいで
となりの土地が高騰したからって
しらんのか？
あんな騒音のするとこで
廃棄物はあるし
高層建物を建てられない土地が
9億もするわけがない

[22: マンション管理士試験上位合格者]

パチンコ屋建てるなら入札すべきだが
学校、病院、その他公益施設なら
優遇して随意契約にするのは
当たり前だ。

[23: マンション管理士試験上位合格者]

朝日新聞本社ビル敷地も時の朝日新聞社長が時の総理大臣に直談判して国有地が安く払い下げになったのだ。

[No.20～本レスまでの、一部テキストを削除しました。管理担当]

[24: 匿名さん]

　なにの話　マンション管理士の活用と、どの様な関連があるの？
　まさか　騙りの　投稿？

[25: 匿名さん]

　マンション管理士試験上位合格者　は、利用規約等を知りませんね、　上位合格者なのに　怪しいですね。
　本当に？上位合格者　常識はなくても上位合格はできるけど？　実務を知らなくても？

[26: 匿名さん]

上位合格などと匿名掲示板だから嘘も言える。人格が破綻している。相手にするな。

[27: 匿名さん]

　やはりウソか　他のスレにもいっぱい登場しているくせに。　騙りの　マンション管理士試験上位合格者
　住友不動産建物サービスの、幽霊の賃貸部門の情報も知ってる人がいれば教えてね。

[31: 匿名さん]

[No.28～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[32: 匿名さん]

　困った　スレ閉鎖なんて　マンション管理士の活用ができなくなります。

[33: 匿名さん]

　マンション管理士の活用は、管理組合や理事会、区分所有者、賃貸居住者の信頼があって成り立ちます。
　信頼できるマンション管理士もいますが、残念ながら住友不動産建物サービスの管理会社社員のフロントがマンション管理士のこともあります。
　管理会社の不祥事が、マンション管理士でなければいいのですが、会社のお知らせでは不明です。

[34: 匿名さん]

　誰か、知ってる人、教えて

[35: 匿名さん]

　マンション管理士は、誠実で管理組合の立場を正確に把握した方をお願いしたいと思います。

[36: 匿名さん]

匿名ですから誰が投稿しているかは管理者しか知りません、よって、各自で
偽ネタには反応して、どれが正しいか、悪い回答かを判断して投稿して下さい。

なかには、りっぱな役に立つ投稿もあります。まんざら捨てたものではありません。

[37: 匿名さん]

　そうです。　役に立つ情報は、毎日新聞や、週刊現代や、週刊プレジデントや、週刊東洋経済等のいろんな記事を見比べれば分かります。　報道機関は鋭いですね。　他の報道機関にも期待しましょう。　日経ホームビルダーとか。

[38: 匿名さん]

マンションの内部情報を管理人、管理会社のみにするのではなく、組合自らが、
情報を組合員に公開することが良い。慣れないうちは困る事がありますが、次第
に自浄作用が働く。例、組合員の氏名を組合が表札を出しているマンションのあ
る。住民はとても気持ちのいい方が多いです。

[39: 匿名さん]

　表札を出すか出さないかは、住民の自由。　管理組合の関知するところではない。　表札が出ていない住戸の方でもまともな方もいる。　　まともでないのは、悪徳管理会社の住友不動産建物サービス。

[40: 匿名さん]

そうだよ、それがどうしたの。住民の自由であるが、皆な表札を出していた。
表札のデザインがばらばらだから同じデザインに統一したいとの意見が出て
検討して同一デザインで落ち着いた。なんだか、隣近所が名前で受け答える
ようになり笑顔の住民が多くなった。外したい方は自由にして下さいの但し
書きは規約に有りますが全員外していないみたいです。

[41: 匿名さん]

　管理規約をすべての住民が守る管理組合は素晴らしいですね。　さぞかし、優秀なマンション管理士を活用されたのでしょうね。　

[42: 匿名さん]

マンションでの生活はマナーが規約に優先します。

[43: 匿名さん]

　管理会社はマナーも守ってね。　法律すれすれどころか、拳法違反はマナー以前の問題だから。
　ホームページにも、「お客様との約束及び企業活動に関連するすべての法令を遵守し、マネジメントシステムの継続的な改善に努め、環境保全と汚染の予防に配慮したより良いサービスを提供いたします。」とあるし。
　悪質管理会社　住友不動産建物サービスの管理会社社員の上級フロントのマンション管理士。

[44: 匿名さん]

　訂正があります。　１行目の　「拳法」　は、　「憲法」　の誤りです。　お詫びして訂正します。
　「拳法」もルールを守り、「憲法」も最高法規ですから遵守しましょう。　

[45: 匿名さん]

　別の名目で、理事会に呼び出し、肝心なこは何も言わず、引き留めもしない。　　管理会社のくせに管理はできず、必要な情報も提供しない。　管理もできないのに、管理組合の運営に口出しする、悪質管理会社に対抗したいとおもいます。　真面目なマンション管理士の先生方のご意見を聞き、活用したいと思います。　お知恵をお貸しください。
　ただし、悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントはお断り。

[46: 匿名さん]

　訂正があります。　１行目の　「肝心なこは」　は、　「肝心なことは」　の誤りです。　お詫びして訂正します。　肝心なことは、管理費等の未納です。　本当に「肝心なこと」でしょう。

[47: 通りがかりさん]

管理会社って共用部の避難通路になってるところにある自転車とか指導とか勧告とかできないのかな？ 総合ハウジングサービスは理事会にって言うんだけど理事会にアドバイスもできないの？HPの業務実績のところに住んでいる家の写真までなってんのに…マンション管理士ってそう言うのをアドバイスする仕事なの？スミマセン、無知で…

[48: 匿名さん]

　マンション管理士の先生方に質問しても、居住者の自覚の問題ですので、お困りになります。
　もちろん、管理会社の責任ではありませんので、「総合ハウジングサービス」の責任でもありません。
　当然ですが、理事会の責任でもありません。
　放置自転車の、所有者の自覚の問題です。

[49: 匿名さん]

追加があります。　避難路となる場所に物品が放置されていれば、議事録や、掲示等により注意喚起することは、差し支えありません。　当マンションの管理員は非常に優秀な方で、駐車場通路に持ち主のわからない自動車が、運転者がいない状態で駐車していると、注意喚起してくれます。　その場所には、駐車できないことも表示されているので、管理会社の責任ではなく、自動車の運転者等の責任です。

[50: 匿名さん]

うちのマンションは理事長（女区分所有者）自治会長（男、愛人）が、兎に角
マナ＝違反する。管理人の一緒に昼間から管理室で飲酒している。窓口を開け
ると酒くさい。こんな時はどうしましょう。忖度。

[51: 匿名さん]

　マンション管理士の先生方に質問しても、居住者の問題ですので、お困りになります。
　もちろん、管理会社の責任ではありません。　管理会社が理事長等と特別な関係（例　特別理事）なら、話は別ですが。 　殺人や傷害が起きれば迷わず警察へ連絡しましょう。　火事や救急なら１１９番へ　場所にもよりますが桜の代紋も来てくれます。　

[52: 匿名さん]

　５０さん　悪徳管理会社　住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントなら答えてくれます。
　反社会的勢力には、きわめて詳しいですから。

[53: 匿名さん]

　ついでに、管理組合役員に「俱利伽羅紋々　付」を仕込みましたから。　管理会社社員のマンション管理士が。

[54: 匿名さん]

３８
>マンションの内部情報を管理人、管理会社のみにするのではなく、組合自らが、
>情報を組合員に公開することが良い。慣れないうちは困る事がありますが、次第
>に自浄作用が働く。例、組合員の氏名を組合が表札を出しているマンションのあ
>る。住民はとても気持ちのいい方が多いです。

これ、本当でしょうか。
うちは全戸が表札を出している２４０戸のマンションですが、悪質な管理が行われ
ています。住民は実態を知ってもなお「良質なマンション」を演じているだけです。
管理会社もそれがよこした管理士も管理組合自体も演技派（偽善）で「したたか」。
いくら知らせても強力な管理会社を前にして自浄作用なんか一切働きませんでした。
管理規約の全面改正や管理体制変更で自浄作用が働いたように巧妙に装われました。
すべて資産価値の維持向上の名の下に理事会が中心となって遂行されました。
さすがに
裁判所に訴えられましたが「当管理組合に何ら非があったわけではありません」と
構内に掲示した上で調停ではウソをついて切り抜けました。住民たちは無言の支持。

[55: 匿名さん]

　真面目なマンション管理士の先生方にかかれば、悪徳管理会社は、退治してもらえると思います。　ぜひとも活躍をお願いしたいと思います。
　しかし、悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントは、「俱利伽羅紋々　付」　を理事会に仕込み、管理組合を破壊しました。。　まさか、新役員に　「ヤ　の付く自由業」 を仕込んでいないとは思いますが、注意をお願いしたいと思います。　万一の時は、他の方々と共に、お助け下さい。

[56: 匿名さん]

　財閥系管理会社社員のマンション管理士に、まともな人はいるのでしょうか。　少ないのでしょうね。
　組織は硬直化しているし、会社内部の連絡も無茶苦茶。　マンション管理センターの見解も、利益相反の恐れありとのことです。
　管理会社社員のマンション管理士は信用できますか？
　（現場の管理員や清掃員は、マンション管理士でも除きます。）

[57: マンション管理士試験上位合格者]

↑解約したいけどまわりから相手にされず解約できない老人

[58: 匿名さん]

　騙りの「マンション管理士試験上位合格者」は、魔力の持ち主ですね。
　スレ立てして、そのスレに投稿があると、スレを削除して、レスそのものを削除するマジックが可能です。
　しかも削除スレに投稿すれば、投稿拒否になり、多くのスレに投稿ができなくなりますから、口封じには持って来いです。
　不思議なことに　本人が投稿したものを、本人の依頼により削除していることもあるので、「上位合格」など信用に値しません。

[59: 匿名さん]

マンション管理士の方にお伺いいたします。　
当マンションは４００戸の法人化されたマンションで築２８年です。

１０年まえに道路を隔てた土地を法人名で購入して２００台収容の駐車場を
造成し、機械式駐車場を撤去しました。

この土地な法人名で登記して組合費で年間２００万程度の固定資産税を支払
っております。

ところが最近買い替え等の目的で売却する区分所有者から、この法人名義の
駐車場敷地は区分所有者の共有財産であるから持ち分に対して売却価格に反
映されていないとの苦情がありました。

過去に仲介をした仲介業者や管理会社にも確認しましたら、売却価格に反映して
いない事が判明しました。

すでに売却した区分所有者には当時の状況を仲介業者のも説明しなかった組合員
にも責任がある旨の説明はしました。

但し当マンションを管理している管理会社もこの件は担当が異なり認識していま
せんでした。

今後は組合員に、ことの次第を説明し、仲介業者にも共有物である駐車場敷地の
持ち分の価格を売却価格に反映して売却するように指導をする事にした。

この件が正しいか否かのご意見をお伺いいたします。

[60: マンション管理士試験上位合格者]

組合財産に持分なんかないと思いますけど。

[61: 匿名さん]

そのとおりです。
規約敷地でなければ、単なる組合財産です。

[62: マンション標準管理規約運用専門家]

管理組合の預金とかも売買するときは考慮されるはずだから、管理組合の財産目録みたいなものとか、管理組合の貸借対照表なども物件明細書につけるべきでしょう

[63: 匿名さん]

管理組合法人は、設立の時及び毎年一月から三月までの間に財産目録を作成し、常にこれをその主たる事務所に備え置かなければならない。ただし、特に事業年度を設けるものは、設立の時及び毎事業年度の終了の時に財産目録を作成しなければならない。（区分所有法第48条の2　第1項）

[64: マンション標準管理規約運用専門家]

↑高く売りたいなら事務所に見に行け、というのではなく、売買契約のときにアピールすべきでしょう。
あほ

[65: マンション住民さん]

マンション管理士の先生方に質問です。

実際の運用面で支障をきたすようになったので、管理規約第Ｘ条を変更しなければならなくなりました。
しかし規約変更は総会特別決議が必要になり、3/4以上の組合員数と議決権数を集めるのが非常に大変です。
そこで理事会は特別決議を回避するために、規約第Ｘ条はそのまま現存し、規約第Ｘ条を変更する内容に等しい総会議案Ｙを上程し、総会で普通決議で可決しました。

この場合、規約第Ｘ条とその規約に矛盾する内容の総会決議Ｙの２つが存在しますが、どちらが優先になるのですか？

[66: マンション標準管理規約運用専門家]

規約X条がペット禁止で
総会決議Yがペット容認なら
総会決議Yは無効です。

[67: 匿名さん]

　自作自演の投稿は止めましょう。　マンション標準管理規約運用専門家なんて騙り。

[68: 匿名さん]

>>66
正しく総会手続きを踏んでいたならば総会決議Ｙは有効である。
無効と言うならその法的根拠あるいは規約根拠を示せ。

[69: マンション標準管理規約運用専門家]

裁判したらどうなるかを知る方が理解は早かろう。あほ
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol12_2502.html

[70: 匿名さん]

↑「裁判したら」の話である。司法裁定で無効判決がされた場合である。

①総会決議Ｙを無効にする新たな総会決議Ｚを可決する。
②「総会決議Ｙ無効確認請求」の訴訟で判決により総会決議Ｙを無効にする。

規約的な①か法的な②のいずれかを実施しない限り、総会決議Ｙは有効である。

[71: マンション標準管理規約運用専門家]

↑初学者の書正論であるw
有効だと思い込んで運営されているだけのこと。
制限速度を知らずに速度超過したら合法だという理屈だ。あほ

[72: 匿名さん]

↑論理的説明のできないあほ

[73: マンション標準管理規約運用専門家]

>>72 匿名さん
↑単なるあほ

[74: 匿名さん]

↑　Doorhoo!

マンション管理センター
よくある質問
http://www.mankan.or.jp/06_consult/01_hoki/01_hoki_07.html

[75: マンション標準管理規約運用専門家]

規約をなんで普通決議で覆せると思うんだろねw
のうたりんなんだろう

[76: マンション標準管理規約運用専門家]

72とか74はあほあほ言われると逆上していつもからんでくるやつか？
あたま大丈夫か？
まー、ネジが一本飛んでるんだろが。

[77: 匿名さん]

↑　そんな奴おらんやろう

[78: 匿名さん]

　ネジが飛んでいるより、もともとネジがないのが、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社では？
　天才的的詐欺師まがいの、マンション管理士の社員上級フロントがいるくらいだから。

[79: 匿名さん]

　マンション管理士は、真面目でまともな方なら、素晴らしい仕事をしてくれます。
　反面、財閥系悪徳管理会社のマンション管理士で社員上級フロントが悪用すると、管理組合が破壊されます。
　今まで、専門的知識者で、資格に見合わない業務しかできない連中は山ほど見ましたが、これほどの出鱈目をする奴を見たことがありません。　いい加減なマンション管理士の話も聞きますが、こいつは、すべてのマンション管理士の面汚しです。　もちろん、雇用している管理会社は、使用者責任を免れることはできません。

[80: 匿名さん]

http://www.emg-law.jp/Q&A/Q&A_IV-4.html
区分所有法３１条の原文と併せてお読みください。参考になります。

[81: 匿名さん]

>そこで理事会は特別決議を回避するために、規約第Ｘ条はそのまま現存し、規約第Ｘ条を変更する内容に等しい総会議案Ｙを上程し、総会で普通決議で可決しました。

これは総会議案Ｙ自体が規約Ｘを実質的に変更する議案であるから、区分所有法第31条第1項の特別決議事項になる。
しかしながら総会議案Ｙは特別決議によらず普通決議で可決されたので、区分所有法第31条第1項違反になる。

[82: 匿名さん]

総会議案Ｙが、特別決議の要件を満たして可決された場合の効力は？

[83: 匿名さん]

↑規約Ｘが変更されたことになる。
それなら初めから規約Ｘの変更議案にすれば良い。

[84: 82]

そもそも規約に抵触する総会議案Ｙそのものが無効であり、総会においてどのように決議されようとも効力を有することはない。

[85: マンション標準管理規約運用専門家]

そのとおりだけど、裁判して負けるまでは有効とかいうやつもいるからねぇw
無効の意味を民法総則で勉強してないから
そうなる。
無効は最初から無効。

[86: マンション標準管理規約運用専門家]

民法総則的には総会議案、総会決議は錯誤無効である。

[87: 匿名さん]

と言っても司法判断で「無効」もしくは「取消し」判決を貰わない限り総会決議は執行されてしまう。
だから「総会決議無効確認等請求」事件が提訴される。

[88: 匿名さん]

>86
「無効」「取消し」「不存在」の判決が出て初めて効力を発揮することを忘れるな。

[89: 匿名さん]

>>88
>「無効」「取消し」「不存在」の判決が出て初めて効力を発揮することを忘れるな。

「取消し」の判決って何ですか？

[90: マンション標準管理規約運用専門家]

↑違いますね。
無効は裁判によらなくても、いつでも誰からでも主張できる。
ビビって負けそうならすぐに引っ込めるだろう。
あほ

[91: 匿名さん]

「無効」「取消し」「不存在」については弁護士の先生に聞け。
主位的請求、予備的請求にどの順番で書くかに影響する。

[92: マンション標準管理規約運用専門家]

取り消しと無効の区別がついてないのは
民法総則しらないから。

[93: 匿名さん]

>無効は裁判によらなくても、いつでも誰からでも主張できる。
主張してどうする？無効だと主張する総会決議に基づく執行を停止をさせないようにする必要がある。
それを裁判で総会決議を無効にして、総会決議に基づく執行根拠を無くすのである。
訴訟したことのない奴の言うことは信用するな。

[94: 匿名さん]

>>91
>「無効」「取消し」「不存在」については弁護士の先生に聞け。
>主位的請求、予備的請求にどの順番で書くかに影響する。

ど素人丸出しですね。

[95: 匿名さん]

今、係争中の事件は次のように請求してる。
主位的請求：総会決議の無効
予備的請求：総会決議の取り消し

[96: 匿名さん]

>>95
>今、係争中の事件は次のように請求してる。
>主位的請求：総会決議の無効
>予備的請求：総会決議の取り消し

「総会決議の無効」は「確認の訴え」であると思いますが、「総会決議の取り消し」は何の訴えですか？
まさか「形成の訴え」ではないですよね？

[97: 匿名さん]

訂正

管理組合総会決議無効確認等請求事件

主位的請求：総会決議の無効の確認
予備的請求：総会決議の取り消し

給付訴訟ではない、形成訴訟である。

[98: マンション標準管理規約運用専門家]

>>93 匿名さん
無効主張は内容証明で十分。
いうことを聞かない場合は仮地位仮処分で十分

[99: マンション標準管理規約運用専門家]

事実上そこで決着する。
仮処分が本案みたいになる。
本案訴訟まで行かないだろう

[100: 匿名さん]

>>97
>管理組合総会決議無効確認等請求事件

>主位的請求：総会決議の無効の確認
>予備的請求：総会決議の取り消し

>給付訴訟ではない、形成訴訟である。

「総会決議は有効であるが、○○の理由により、裁判所はこの総会決議を取り消せ」と予備的に請求しているのですか？