シティハウス文京護国寺

[匿名さん]

不忍通り沿いの護国寺駅近くの現地に下記のような建設看板が出ていました

敷地面積：1057㎡　延べ床面積：6348㎡　地上13階建地下1階
竣工予定：平成20年2月末日　着工予定：平成18年10月
建築主：住友不動産
施工　：鴻池組東京本店
交通：有楽町線護国寺駅　徒歩3分、丸ノ内線新大塚駅　徒歩7分
　　　山手線大塚駅徒歩15分程度と、充分歩けます。

東邦音楽短期大学の運動場跡地のところです、駅から近く立地も良いのでどんなマンションが
出来るのか注目しています、情報のある方いらっしゃいますか？

【正式名称が決まったようですので「シティハウス文京護国寺」に修正しました。管理人】

[163: 匿名さん]

両方ひどいってことですね。

[164: 匿名さん]

住友って言っても、不動産系なんてまだまともな会社の部類だと思う。銀行、保険は会社トップ以下詐欺師集団。

[165: ご近所さん]

>162,>163さん、ご指摘の通りです。
名前と担当（中古・新規）が違うだけで同じ系列、商売のスタイルにそんなに違いはありませんよ、酷いのは。

そんなにいい会社なら、不忍通り・排気ガス充満・中途半端な立地のこの物件を社員自らが率先して買えばいいのではないですか。関台・小石川限定で探しているイギリス人とか、ワンルーム投資で儲かった高齢のご夫婦など、チラシの人々に率先して買わせればいいでしょう。

HR担当にしても、本社にしても一部の、めちゃくちゃ売り上げる歩合制営業マンを除いては”自分の勤務先の会社が売っているマンションなんてとても買えない”給料水準の社員が脳内イメージで投げ込みチラシを書いてみたり、彼らが脳内でイメージを膨らませる「富裕層」とやらに足元にも及ばない末端の社員がたくみに口先で誘導するか、はりぼてHPで田舎の人の妄想を駆り立てるような、そんな感じですよ。それに加えて掲示板対策の書き込み人でしょう。
不動産業界の社員なぞ、>164さんが指摘されてる銀行、保険会社以下の給与水準とコンプライアンスの低さでしょう。皆さんご存知でしょうが、同じSグループでも業種によって天と地の差ですからね、それはこのグループに限ったことではありませんが。

そんな連中の話術と掲示板含めての情報操作にのらないようにいかに賢いお買い物をするかということですね。皆が熱にうかれてる時に一歩引くことです。

[166: 匿名さん]

いくら一部上場の大企業だって、マンション適齢期に
この周辺の3LDKを訳ありじゃなくて買える人はいないんじゃないかな。
だって1億円ですよ、仮に頭金2000万円あったとしても8000万円のローンが
組めたとして、30年ローンで返済は月額35万円になります。
奥さんが正社員なら、あるかもしれないけど転勤族はだいたい一馬力が
多いでしょう。

[167: 匿名さん]

>166 30年ローンで返済は月額35万円

そうですよね....。
それに管理費・駐車場、税金です。生活費を足し上げていくと最低税込み100万でぎりぎりでしょうね。子供や扶養家族がいたら税込みどころか、手取り100万ないと何かあった時たちまち破綻しそうな悪寒です。乱暴に計算しても年収1200万は必要か...。オイオイ。

ライフスタイルの変化も考えないといけないし。>166さんが書いているように転勤もあります。例えばここの55ｍの部屋を7500万！で買った独身の人が恋におちて(♪）お嫁さんが来るかもしれないです。共働きのうちは二人で35万のローンは楽勝かもしれませんが、子供が生まれたら小学生半ばになったら55ｍの部屋は厳しい。その時初めて売却を考える。
子供二人だと最低79とか84ｍは要りますよね。あ、一億超えるじゃないですか！　その時、奥さん、お勤めを辞めてるかもしれません。
独身のOLさんがこのまま一生独りで生きていくと決めて買うケースの逆もあるかもしれないが、どちらも親から援助でも無い限り、気が遠くなりそうな
ローンです。

そもそも頭金を物件の二割貯金するのだって大変です。

お父さんは辛いなあ....。

悠々自適の老夫婦か、子供無しのDINKS向けなのかな、ここ。

[168: 匿名さん]

あなた税金があるんだから、年収1600万は必要でしょ。

[169: 匿名さん]

>>160
住友不動産販売にチラシ配りさせるほど影響力を持つ外国人教授でさえ１、２年前の中古価格しかだせないんじゃ、
日本で働いてるサラリーマンが新新価格の新築マンションなんて買える筈もありませんなァ

[170: 匿名さん]

めちゃくちゃ乱暴な数字ですけど

ローン返済管理費込　　　　　　　　　　35万
機械式駐車場　　　　　　　　　　　　　35,000（音羽・目白台近隣相場）

生命保険　積立・掛け捨て合計平均　　　4万ぐらい？（一般平均？）
夫婦二人食事　　　　　　　　　　　　　10万ぐらい？（夫婦で外食含？）
光熱費（60アンペア）　　　　　　　　　15,000
上下水道費　　　　　　　　　　　　　　10,000
お父さんお小遣い　昼食と飲み代等　　　7万ぐらい？
服飾・書籍・雑費等　　　　　　　　　　家族で3万ぐらい？
　　　　　　　　　　　　　　　　ここまでで約65万

もし専業主婦だったら奥さんの化粧品とか雑費やらで2万ぐらい？
子供の幼稚園や塾や習い事で　3万から4万？
　　　　　　　　　　　　　　　　　ここまでで既に約70万

うぉ〜ここまでで手取り70万最低必要っぽい。固定資産税年間約20万、たまの車検とか、奥さんが年に一回は海外旅行連れていけとか言ったら、まじで死ぬかも。
なのに75ｍはないよ。

皆さん、この生活、普通ですか。私だけが貧乏なのかも。学校出て就職して十何年かかってやっと頭金、貯めました；；；；

[171: いつか買いたいさん]

我が国は歴史上類を見ない過去12年間異常な低金利に慣れるとは、
恐ろしいことなんだよね。

1000万円につき返済額が4〜5万円じゃ、今後30年は続かない。
繰り上げ返済しても無理でしょう。
1000万円につき、5〜7万円の時代が必ずやってくる可能性は高い。
つまり頭金2000万円で8000万円の借り入れなら、月額返済40万円〜56万円は覚悟？

8000万円で金利5％としても、元金が減らずに金利だけで400万円だからこんなものでしょう。

住宅ローンの変動金利は、平成2年頃の過去最高が8.5％、
何だバブルと思ったら大間違いで、昭和61年は5％のレベル。
日本と諸外国の金利差で、ジャパンマネーが金余りの世界を作った
ことは最近批判されているようです。

金利が上がれば、物価も給料も上がるから何とかなるとは思いますけど
リストラの可能性は、サラリーマンなら40代以降はありますね。

いずれにせよ、援助無しで億ションを買うことは、ひもといていくと
すごいことだとわかります。

[172: 匿名さん]

販売不調なの？

一億前後の買い物をするのに、モデルルームもなければお金持ちでも慎重になるのはごく普通のことでしょう。
多分、こういう売り方は前代未聞なのではないでしょうか。
青田買いどころか、まさに「絵に描いた餅、見込み買いを促進しているようなもの。シティテラス目白のMR見せて、「これと同じですよ」といっても
説得力はないでしょう、施工も前田建設とは違うんですから。

MRを作らないから、その分経費節減で分譲価格が安くなるかと言えば
結局住友の利益に、その分貢献するだけでは納得できないでしょう。

最初から、シティハスウ南大塚のように完成売りにすればまだいいけど
なぜMRも作らないのに、この時期に無理して分譲開始したのか説明しきれないでしょう。
どうせMRを共通にするなら、シティハウス南大塚とすれば文京区アドレスで
差別化できたのではと思うと残念。

[173: 匿名さん]

これだけ見事に売れない上に、ブリリアの護国寺も始まりましたね。ちょうど80平米ぐらいの３LDKで、それも住不はモデルもなしで、ブリリアは完成売り。おそらく値段も1割ぐらい違う。どうすんのかね、ここの購入契約しちゃった人は。不憫です。

[174: 匿名さん]

＞おそらく値段も1割ぐらい違う。

地元の人じゃないからわからないのかな？

ブリリアの護国寺と比較しちゃ失礼ですよ、あの駅遠で不便な立地
曲がりくねった道と隣はお墓の周辺環境。
20〜30％こちらが高くて普通だと思います。

路線価で見たって380Cのブリリア護国寺と、630Cのシティテハウスと
実に66％もこちらが高いから、価格差10％なら、ブリリアが相当割高だと
いうこと、わかりますか？

土地の実売価格を仮に路線価の3倍とすると、
ブリリア護国寺の土地は坪・376万円、シティハウスは坪623万円
お話しにならないくらい資産価値が違うのです。
マンション価格が40〜50％違っても不思議じゃないね。

豊島区のシティハウス南大塚だって路線価520Cだから、3倍とすると
坪514万円だからブリリア護国寺の1．4倍もするよ。
ブリリア護国寺の土地の評価が以下に低いか税務署が認めているようなものだね。
つまり、ブリリア護国寺はとっても割高だと言うことよ。

[175: 匿名さん]

スミフって、自己中心的に何でも判断するからダメなんだよね。１７４が典型的。不忍の向かいだからね。路線価なんて関係ないの。路線価が実勢を物語ってないの不動産関係なのに分かってないってのが問題。というか、自分に都合のいい様にしか、物事を考えない証拠だよね。顧客がどう思って比較をするかを考えるのです、商売は。言うに事欠いて、割高だとは！！！（固定資産税も少なくて、より良いのにね）。スミフの護国寺売れてないのが全てを物語ってるでしょ。マンションのチラシ撒いちゃダメですよ。自分のもうけじゃなくて、お客さんの事考えて商売しましょうね。まあ、がんばってね。ブリリアが売り出して売れ行きが分かって来たらスミフも現実を見るのだろうね。

[176: ご近所さん]

路線価ってマンションの人気を計るバロメータの一つでもあるけれど、必ずしもあてはまらないからねえ。商業用地と住宅地の違いもあるでしょう。
ここも高田も路線価だと高いのは誰でも知ってるけれど、住むにはどうよって環境なのよね。
高田よりまだましなのは踏み切りがないことぐらいなんじゃないの？

[177: 匿名さん]

確かに路線価での比較は無意味だと思う。こんなとこに住むとストレス溜まるよなぁというようなゴチャゴチャした駅近商業地域の路線価は一歩奥に入った人気住宅地より大幅に高かったりする。でも先に売れるのは住宅地のマンション。

[178: 地元の者]

>>174さんの
＞地元の人じゃないからわからないのかな？
に「えっ？」って思っちゃいましたが・・・

＞ブリリアの護国寺と比較しちゃ失礼ですよ、あの駅遠で不便な立地
＞曲がりくねった道と隣はお墓の周辺環境。
＞20〜30％こちらが高くて普通だと思います。

ブリリアから護国寺駅地上出入り口までの所要時間は
シティハウスのそれとほぼ同じですよ。
また、駅内の構造のおかげで
ホームまでの所要時間はブリリアのほうが短くてすみます。

[179: 匿名さん]

173＝175＝176＝177
＞路線価ってマンションの人気を計るバロメータの一つでもあるけれど、必ずしもあてはまらないからねえ。商業用地と住宅地の違いもあるでしょう。

ぜんぜんわかってない、初心者でもわかること。
路線価が違えば用地仕入れ価格が違う、つまり原価が違うから、
分譲価格に反映するのは予想できる。

＞ブリリアは完成売り。おそらく値段も1割ぐらい違う。
来年4月竣工、1月の分譲価格なんて営業社員だって知らないし未定でしょう。どこの業者。
敷地150坪足らず14階建て25戸（ワンフロアー1〜2戸）と比較できないでしょう。30戸未満だと管理組合の活動も大変だと思います。
高級住宅地の高級低層マンションなら、この規模はあるけど管理費も
何もかもべらぼうに高くなる。
東京建物も、よくこんな狭い敷地にマンションを建てるのか不思議です。

＞ここも高田も路線価だと高いのは誰でも知ってるけれど、
「〜しかし自分だけが、何も知らない」の間違いですよね。
住友の高田の路線価は340C（㎡34万円）シティハウス護国寺（630C)の
半額近いけどね。

「路線価」で検索すれば国税庁のHPから誰でもわかる。

＞ブリリアの護国寺と比較しちゃ失礼ですよ、あの駅遠で不便な立地
＞曲がりくねった道と隣はお墓の周辺環境。
パークハウス護国寺と間違えている？
ブリリアとシティハウスは、同じブロックで不忍通りに面しているから
路線価は、ほぼ同じ。

[181: 匿名さん]

住友のマンションって、

＞マンションのチラシ撒いちゃダメですよ。
＞自分のもうけじゃなくて、お客さんの事考えて商売しましょうね。

相変わらずこういうこと言われてるんですね。
実際に検討してみると、そのとおりだってわかりましたけど。
ちなみに住友不動産関係のチラシって、めちゃくちゃウザいですよね。

[182: 匿名さん]

＞自分のもうけじゃなくて、お客さんの事考えて商売しましょうね。

そんな、慈善団体のようなデベが1社でもあったら教えて欲しいですね。

住友は掲示板でバッシングが多いけど、一致した見解は価格が高いこと
お金持ちに積極的で、そうでないと冷たくされたりします。
それでも供給戸数は首都圏中心に業界3〜4位なんですから、買う人も多い
ということでしょう。

[183: 匿名さん]

そうですね。企業が利益を追求しなくなったら資本主義自体が成立しないし、少しでも安いマンションが欲しいという理由でデベだけが利益を追求してはいけないなんて一人ヨガリもいいところだと思います。
ただ、175さんが言いたかったのは
>自分のもうけじゃなくて、お客さんの事考えて商売しましょうね。
→自分のもうけだけじゃなくて、お客さんの事考えて商売しましょうね。
ということではないでしょうか。
スミフの営業は何人か知っていますが、とても客のことを考えて商売をしているとは思えず、182さんが書いているように、お金持ちには本当に積極的すぎて、常識を欠いた、とにかく売れれば客が損しようが不便な生活をしようが、そんなの関係ありません、という雰囲気がありありと伝わってきて、大変不快な思いをした経験があります。こういう人たちの給料を増やしてあげるために、明らかに他のデベよりも利益をがっぽり上乗せしているマンションを買うのが＊＊らしくなり、他社のマンションを買いました。