ルフォン御殿山

[近所をよく知る人]

家から近いんだが、ちーと高い。
お話しましょう。

所在地：東京都品川区北品川3丁目203番14他（地番）東京都品川区北品川3丁目6番43（住居表示）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩14分
　　　京急本線 「北品川」駅 徒歩5分

予定価格 5100万円〜1億8900万円予定
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 45.1m2〜132.2m2

[42: 匿名さん]

40Ａタイプ：1ＬＤＫ
専有面積44.81平米
┏━━━━━━━┓
旧価格4,890万円→新価格3,990万円┃
┗━━━━━━━┛

※旧価格の公表/2007年11月2日
※新価格の改定/2009年2月9日
※新価格は、2009年3月末日までの価格となります

[43: 匿名さん]

1LDKじゃな〜

[44: 住まいに詳しい人]

都内の新築マンションの売れ残りは日照がない場合がほとんどです。
このマンションは、ホームページで見る限り日照がいい部屋がまだ残っていそうです。
ただ、値段が高そうなので手が出ないのが現実です。（高額物件なので見に行って良いのかどうか心配です）
ただ、ここの掲示板を見る限り新築割引がありそうな雰囲気ですね。
中古マンションが高止まりしているので同じ価格で新築が買えればラッキーと思っています。
私ならパークコート御殿山の中古とルフォンの新築なら迷わず新築を買います。
一度見に行ってみようと思っています。

No37の物件比較中様へ
新築マンションは全部屋を一斉販売していません。
数回に分けて売り出しているので、順調に売れないと部屋数が増えていくということになります。
１月末に年度末の向けて一斉放出したので多くなったのではないでしょうか？
あとは営業努力で売れない部屋をコツコツと売るだけですね。
あのリジェ御殿山も完売まで２年かかったようですよ。

[45: 匿名さん]

>>43

2LDKもあるでよ

0Ｃ1タイプ：2ＬＤＫ
専有面積79.70平米
┏━━━━━━━┓
旧価格9,980万円→→新価格7,910万円┃
┗━━━━━━━┛

[46: 匿名さん]

まだ高いよ。ルフォン権現山。

[47: 匿名さん]

>>44

以前リジェ御殿山のオープンルームひやかしにいったよ。２００平米くらいの
部屋で玄関ホールだけで６帖くらいあったよ。

[48: 申込予定さん]

>>44

ここは70㎡以上の部屋は南向きで、地下一階（一階扱いですが）以外は日当たりは良好ですよ（地下一階は見ていないのでわかりません）。
内廊下はじめ共用部、および専有部の仕様は充分満足できるものだと個人的には思います。

周辺環境を云々される方もいらっしゃるようですが、私は決して悪くないと思っています。お隣のハイツ北品川もいずれ建て替えを検討しているようですし、斜め向かいの郵政宿舎も遠からず変わるのではと思います。

ここが御殿山かどうかというと、以前の書き込みにあるように歴史的にはバリバリの御殿山ですね。このあたりに品川御殿があったし、高杉晋作らが焼き討ちしたという英国公使館は郵政宿舎あたりだったとのことですし。
まあ、私にはどうでもいいことですが。私としては、お気に入りの御殿山ガーデン、ラフォーレ東京、原美術館がとても近いのが気に入ってます。

価格が納得できれば買って損はないと思いますよ。

[49: 匿名]

北向きの１ＬＤＫはどんな感じですか？眺望は抜けてますか？

[50: 匿名さん]

>>48

ここ買うの？お金持ちだねぇ！
本物の御殿山は土地あまりまくってるよ。５丁目のデイリーヤマザキ
の隣の土地売れたらしい。先日地鎮祭やってた。

[51: 匿名さん]

メールが来たけど、2000万引きになってるんですね。驚きました。

[52: 申込予定さん]

>>50

＞５丁目のデイリーヤマザキの隣の土地売れたらしい。

よくわかりませんが、まさか大崎駅近くの低地のあたりではないでしょうね？
あのあたりこそ、私にいわせれば「本当に御殿山？」なんですが。

御殿山は高台限定でしょう。

[53: 匿名さん]

>>51

元が高すぎだけどね。
近くの三井のパークコートは８２平米の部屋は分譲時６７００万だったよ。

[54: 匿名さん]

>>52

本物の御殿山は御殿山町会の地区だと思う

北品川4丁目 1番〜10番
北品川5丁目 10番（4号〜）11番〜20番
北品川6丁目 6番〜7番

５丁目も低地は袖ヶ崎新興会か小関親睦会です。

[55: 匿名さん]

↑まさにそのとおり！
御殿山に住んでいると堂々と言えるのはそのエリアだけ。

[56: 匿名さん]

>>55

「御殿山」が嫉妬する新しい「ＧＯＴＥＮＹＡＭＡ」らしからその辺で勘弁してやれ。
もっともその割には広告には橋渡った四丁目の写真つかっているけどな

[57: 購入経験者さん]

リジェと同じように高額物件はどうしても売れ残りがでそうですね。
高額で質のいいマンションは売れてから評価が下がらないものです。
立地もありますがやはり目に見えないところまで丁寧な仕事がなされています。
もしルフォンが山手線の内側に建設されていたら完売していたでしょう。
残念ですね。

[58: いつか買いたいさん]

このマンションは外観が見渡せないので、もったいないと思います。
以前から気になっていたのですが、建物全体が見渡せないのです。パンフレットの写真でしかみることがでみません。なにかひっそりと立っている高級マンションという感じです。隠れ家的なマンションになる予感がします。

[59: 匿名]

ホームページも更新してないし、売る気ないって感じですね。

[60: 匿名さん]

>>59

坪３００万割るのも時間の問題でしょう


90Ｄタイプ：2ＬＤＫ+Ｓ
専有面積97.73平米
┏━━━━━━━━┓
旧価格11,070万円→新価格8,860万円 ┃
┗━━━━━━━━┛

※旧価格の公表/2007年11月2日
新価格の改定/2009年1月19日
新価格は、2009年3月末までの価格となります。

[61: 匿名]

新価格でも高いですね。
品川駅１０分以内なら購入したいが…。

[62: 匿名さん]

＞品川駅１０分以内なら購入したいが…。

ベリスタ御殿山がいいのではないかと。
品川駅１０分以内だと、普通は高輪４丁目ですよね。高輪ならグランスイート。

[63: 匿名]

ここは高級マンションですか？ 内装が良いのですか？

[64: 匿名さん]

>>62

ベリスタほとんど高輪４丁目みたいな場所ですが住所は北品川６丁目です。
１億以下の部屋はなさげですがどうなんでしょうか。
もっとも住所は高輪でも御殿山スカイマンションみたいに御殿山を名乗っ
ている物件もありますね。

高輪４丁目で駅から以内となると高輪の中でも低地になります。
２００２～３頃の底値の時期にモリモトやダイワハウス、野村不動産が
新築分譲してましたが、坪３３０～３４０万くらいだったと記憶して
います。御殿山の底値は４－５丁目の高台で＠２８０万くらいでしたが
その後は御殿山ハウス、グレイスコート、パシフィックレジデンスと
分譲予定でしたが、すべてファンドがお買い上げになり高級賃貸とな
ってしまい新築の売りものは出ていません。
山手線外側の３丁目になると２５０～２６０万くらいだったでしょうか

[65: 匿名さん]

それらの坪単価って平均ですか？一番安い部屋それとも高い部屋？

[66: 匿名さん]

>>65

当時検討した個別の部屋（65～75㎡程度）の価格です。
いずれも低層マンションなのでタワーマンションのように部屋ごとの坪単価
の開きは少なかったと記憶しています。平均かどうかは調べてないのでわか
りませんが真ん中より下くらいだっと記憶しています。
今手元に資料がないのでイメージですが。

[67: 匿名さん]

ありがとうございます。
ベリスタ御殿山はホームページ見る限り坪500万～なので今では考えられない安さですね。

[68: 匿名さん]

あと高輪４丁目でも高台のパークハウスコリーヌとかはもっと高かった
記憶があります。とにかくこのあたりは築３０年近い古いマンションと
２００２年以降のものに二極化しております。

このあたりの新築マンションはたいてい社宅などの跡地に建てられて
います。前述したものもそうですしルフォンも日立電線だったかの
社宅跡地です。ルフォンのモデルルームがあった場所もゼネコンだった
の社宅跡地だったかな。

[69: 匿名]

まだ内覧してないですが、 仕様はどうですか？

[70: 匿名さん]

>>69

そりゃ仕様は高級です。もっともなにと比較するかによりますけど。
共用部の立派、ただし建物は敷地ギリギリに建っていて植栽などが
ほとんどないから見た目がそっけない。高級マンションに見えない
ところが残念。

[71: 匿名]

70様 ありがとうございます。 仕様はどの部屋も同じなのでしょうか？ 北向きは前の建物と近いので、生活しずらいですよね？

[72: 社宅住まいさん]

昨年の完成して間もない時期に内覧しました。
高級マンションの部類に入ると思います。
御殿山ハウス、グレイスコート、パシフィックレジデンスの高級賃貸マンションと同等かそれ以上です。
二重床、二重天井、外断熱、空調、床暖房、ディスポーザ、屋内駐車場、セキュリティ、など　高級マンションと言える設備はほとんど完備しています。また、品川駅からの距離はリジェとあまり変わりません。

入り口に看板が出ているのが高級感を阻害していると思います。
あの看板を撤去すれば、もう少し高級感がでるのになあといつも思っています。

私が買わない理由ですか？　簡単なことです。お金がないからです。
お金があれば買いたいなって思った部屋がありました。売れちゃいましたけどね。

[73: 匿名さん]

0Ａタイプ：2ＬＤＫ
専有面積66.15平米
┏━━━━━━━━┓
販売価格7,510万円→特別価格6,080万円┃
┗━━━━━━━━┛

※旧価格の公表/2007年1月19日
新価格の改定/2009年1月19日
新価格は、2009年3月末までの価格となります。

まだまだ高いでしょうか？

[74: 匿名さん]

↑
これは以前来たメールのRemindでしょ。

再値下げだったら、まだ少しは興味惹かれるけど。

[75: 匿名さん]

昨日新聞にチラシが入ってました。
現地見学するとトシヨロイズカのお菓子が先着３０名さまでもらえるらしいです。
必死ですな。

[76: 匿名さん]

45平米の部屋があるので、高級マンションの類とは言い難い気がします

[77: 匿名さん]

値下げ情報ありませんか？？

[78: 近所をよく知る人]

金融バブルがはじけた時に完成したのは運が悪かったのでしょう。他のマンション同様にバブル前の値段にしないと売れないでしょう。一年前の春に完成していたら即完売していたと思います。このマンションは管理人が常駐しているようなので管理がしっかりしていそうです。近所に住んでいるものとしては良かったと思ってます。早く完売するよう応援しています。

[79: 不動産購入勉強中さん]

ここ数年、御殿山に建設された新築マンションはほとんどファンドが買い占め賃貸にしてしまいました。
何故ファンドが買い占めたのか考えてみると、賃貸にして収益が見込めるからなのでしょう。ネットでみると７０㎡で３０万以上の部屋がごろごろしています。駐車場をいれると４０～６０万が相場みたいです。それでも埋まっているのが不思議です。部屋代だけで年間５００～７００万の高級賃貸マンションです。
今のところファンドが撤収する噂はないようなので、御殿山地区のマンションは高級賃貸マンションと高級マンションに２極化されたままになりそうです。
景気が回復しだすと大崎地区の再開発に伴い新しいマンションが続々建設されだし、その時の価格は今の価以下にはなることはないでしょう。住宅価格が底を打ったときにいいマンションを買うのがほんとのお買い得なのですが、いつ底を打つのか誰もわかりません。底を打ったとたん売れ残っていた部屋がなくなり値引きは幅は元に戻っていくのでしょう。
マンションの契約には一般的に２～３ヵ月かかります。トヨタが６月頃には在庫調整が終わると発表したことから、そのころ底を打ちそうだと思えば夏頃までがお買い得な時期かもしれません。
（もう少し早まるまもしれないし遅くなるかもしれません）

↑↑　一般論です。

[80: 匿名さん]

確かに、ここ数年は御殿山の分譲マンションは非常に少ないですね。

中古も、ミュゼダールはほとんど出ないようだし、リジェは広くて高額なものばかり、フォレセーヌも今出てるけど高額ですねえ。

ただ、ここももう北向きの小さめの部屋以外はほとんど１億以上の部屋しか残っていないようですね。２割引でも８千万以上ですか・・・

都心の完成済み物件は、この年度末の値引き販売でお手頃な価格帯の部屋はあらかた売れてしまった感があります。

[81: 匿名さん]

御殿山はもともと戸建て中心の町だし４－５丁目の一低住専地区は規制もきびしいから
マンションは少数派ですよ。ただ高級賃貸はリーマンショック後は空きが多いようです。
御殿山ハウスもグレイスコートもパシフィックレジデンスも空室が目立ちます。
パシフィックレジデンスは日レジのポートフォリオに入っていて稼働率９０％以上と
資料にありましたがそんなに入っているのかな？サブリース契約しているのかも
しれませんが。グレイスコートは三井でしたっけ？

御殿山の高台で最後に分譲されたのはどれだろう？
坂下だとミッドサザンだけどあそこは御殿山ではないですしね。

[82: 周辺住民さん]

昨年の秋、御殿山で一戸建てが販売されていましたが約１億円でした。
新築マンションを買っても１億円、中古マンション買っても１億円、戸建てを買っても１億円、賃貸に入居しても１億円（月４０万ｘ２０年）。
客観的に見ても、御殿山のハイレベルの物件は１億円～がひとつの目安になるのではないでしょうか？
御殿山のいいところ
・閑静な町並み
・高台で地震に強く水はけが良い
御殿山の不便なところ
・近所に商業施設が少ない（スーパー/コンビニ/飲食店/郵便局/銀行/etc.）
・駅から徒歩１０分以上かかる

このマンションは確かに山手線の外側ですが御殿山のいいところと不便なところを両方持っています。
このご時勢において１億円以上の部屋がなかなか売れないのは仕方のないことでしょう。
９０㎡で１億円が妥当な値段でしょう。（リーマンショックがなければもう少し高くても良かったでしょう）

[83: 匿名さん]

面白い地図を見つけました。品川駅の港南口は海だったのですね。タワーマンションはみんな海の中に立っているのですね。

[84: 匿名さん]

4月ですし、ビギナー向きですね。

[85: 匿名さん]

桜満開、御殿山花見日和
ここ数年の御殿山の新築マンションのほとんどが高級賃貸。ファンドに売らなかったサンケイビルを褒めてあげよう。次に出る御殿山の新築マンションはいつ頃になるだろう。建築してる物件が見当たらない。２～３年は現状維持か？高級マンションの中古も高額なので値崩れする要素が非常に少ない。
定価の２割引きまで交渉できれば買いかもしれない。

[86: 匿名さん]

>>85

ベリスタ御殿山がありますよ。ほとんど高輪みたいな場所だけど
いちおう御殿山町会範囲です。あとはソニー跡地かな。
ルフォンのモデルルームがあった場所はコインパーキングになって
ますが、１５世帯くらいのマンションなら建ちそうですな。

フォレセーヌのリノベーションマンションはなかなかようございま
したがちょっと高すぎです。

[87: 匿名さん]

ベリスタ御殿山　「販売終了」のようですが、完売したんでしょうか？
このご時世に、この価格（確か90㎡～で１億２千万～だったはず）で完売だったらすごいですね。

[88: 匿名さん]

>>87

どう考えても売れたと思えないんだけど・・・。
藤和のホームページからも完全削除されているのでなんかあったのかな？
それともやんごとなき方が買ったとか

[89: いつか買いたいさん]

「物件概要」はまだみられました。
分譲戸数15戸で、１戸が21年３月下旬販売予定、で9戸が先着順販売との記載。

完売は考えられませんねえ。これまじに賃貸になっちゃう？

そうなると、ルフォンは貴重な新築分譲マンションといえるかも。

[90: 匿名さん]

ベリスタもファンドに買い取られてしまったか。
今年中に賃貸で出てきそう。やっぱり賃貸の方が収益が見込めるか。
藤和も年度末に一棟売りで収益を確保したのだろう。
思ったより不動産ファンドは手強そう。

[91: 匿名さん]

>>90

事業協力者住居というのが２－３戸あると以前郵送されてきた物件概要に
掲載されていたけどそれもまとめて買い取ったんですかね。