ルフォン御殿山

[近所をよく知る人]

家から近いんだが、ちーと高い。
お話しましょう。

所在地：東京都品川区北品川3丁目203番14他（地番）東京都品川区北品川3丁目6番43（住居表示）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩14分
　　　京急本線 「北品川」駅 徒歩5分

予定価格 5100万円〜1億8900万円予定
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 45.1m2〜132.2m2

[101: 匿名さん]

このルフォンのあたりのいいところは、北品川駅にもラフォーレ東京にも近いところでしょうね。
ラフォーレバスは確かに便利ですが、夜遅くまではありませんので。

[102: 匿名さん]

まだ売れ残っているみたいですが値引きはしないの
でしょうか

[103: 匿名さん]

まあある程度の値引きはあるでしょうね。
でも、２～３月のような条件はもうないんじゃないかな。

一戸売れたようですね。こうやって気長にぽつりぽつりと売っていくつもりなんでしょう。

[104: 匿名さん]

ルフォン権現山！

[105: 購入検討中さん]

年明けまで売れ残っていれば結構な値引きはあるんじゃないかと。
さすがに来年３月末までには完売しなければならんでしょう。

[106: 匿名さん]

モデルルーム使用住戸価格
南向き■70Cタイプ「404号室」(79.7m2)
　 旧価格 9,920万円　→　新価格 7,650万円　　　　
(Ｈ20.1.19)　　　 (Ｈ21.7.17)
　　　
2000万引き来ました

[107: 匿名さん]

ここの売れ残りって、間取りが悪いのが多いねー
60㎡台のプランの主寝室の酷さには苦笑

[108: 匿名さん]

値引き額が凄いですが、値段設定が強気ですね。
当初の値段で買った人が、可哀想。

[109: 匿名さん]

見る目がないだけ

[110: 匿名さん]

値引きしても高すぎ。４丁目ならまだしも３丁目だろここ

[111: 匿名]

８０㎡　６０００万なら売れるだろうに

[112: 匿名さん]

かなり前のだけど、ここのNo.15のコメントがまあ的を得ているように思います。

＞立地の見栄は気にせず、上質な屋内でのんびり隠居生活を送れるお金持ち向けなのかなという印象でした。

友人や同僚に住んでいるところを自慢する必要の全くない人には悪くないと思います。仕様も派手でなく天然素材を多用した上質なものですし。

ただ、確かに残っている間取りはかなり厳しいかもしれませんね。
それから、物件価格はそれなりの値引きで購入できると思いますが、管理費等はタワマンのように安くはありません。最近HPをリニューアルして「低層マンションのよさ」をアピールしているようですが、小規模マンションのよさを理解してそれなりのコストを負担できる人でないと購入には至らないでしょうね。

[113: 匿名]

確かにランニングコスト４万は高い。

[114: 匿名さん]

的は射るもの…

[115: 匿名はん]

完成してから随分時間が経過しているような気がします。売れ残り感が全面的にでてしまっていますね。
品川中心のビジネス生活だったら、購入対象になるかもしれないけど、どうも残っている物件には興味がわかないのが正直なところです。。。
これ以上売れ残り期間が長いと、本当に売れなくなっちゃって不良在庫と化す可能性は大きいですね。
高額すぎで何か1つ足りない感じ。

[116: 匿名さん]

周囲もマンションだらけで、中古だと3,000万円台から出てるので、それを大規模リフォームしてもまだおつりが来る価格では、ちょっと厳しいでしょうね。
何度も話題に出てますが、線路と第一京浜に挟まれて、周囲に学校も多い立地は、「御殿山」という静かな住宅街のイメージとはかけ離れていますし。

でも、いまさら半額とかにはできないでしょうし…。

[117: いつか買いたいさん]

あの辺りの環境は本当に素敵なところですね。ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑの中に入ると、音は一切聞こえませんでした。
ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑを見て、気に入る買い手も多いでしょう。
環境も抜群だし、お金に余裕がある人ならすぐに買いたいでしょうね。
中々ない物件の一つでしょう。

[118: 購入検討中さん]

↑なにか胡散臭いコメントですなー。

[119: 匿名さん]

とてもいい物件なのに売れていないということを強調したいのでしょう 即ち価格が高すぎると

[120: 匿名さん]

キャンセル住戸販売価格　　
南向き■70C1タイプ「405号室」(79.7平米)
　 旧価格 9,980万円　→　新価格 7,680万円　　　
(Ｈ20.1.19)　　　 (Ｈ21.8.8)

２３％引きでーす。でもまだ高いね

[121: いつか買いたいさん]

旧価格は近年最高値時期の設定なのでそこを基準に何％引きって考えても意味ないかと。
でも最上階のメゾネットの部屋はいつの間にか売れたみたいだし、ポツポツと残りが減ってるね。
4月以降も買えそうなお客には思い切った条件が出てるんだろうか？

[122: 不動産購入勉強中さん]

ルフォンって吉祥寺に同時期に建設していたようです。そちらは大所帯のマンションなので単純に比較できませんが販売代理店が三井になっていました。御殿山は三菱なので販売方針が全く異なっていたのでしょう。しかし、リーマンションクでどちらも売れ残りを抱えているようです。どちらが早く売り切るか代理店の腕の見せ所でしょう。
このマンションの欠点は外観に高級感が出ていないところです。高額の割りにその雰囲気が漂わないため購入に踏み切れない見学者が多いのではないでしょうか。
外観の高級感の比べ邸内の品質に落差のあるマンションはよく見受けられますが、このマンションは逆な意味で損をしています。周辺の環境を考慮した外観による購買意欲を掻き立てる工夫が見当たらないのが残念です。
代理店がいくらマンションの価値を説明しても、そのよさが外観で半減しているようなマンションです。
売る気があるのなら外観で高級感を演出する工夫をしてみたら如何なものでしょうか？

[123: ご近所さん]

吉祥寺のルフォンって住所が武蔵野市御殿山なんですね（笑
どっちもルフォン御殿山です。

[124: 匿名さん]

販売戸数また７戸に増えた？！。夜暗いし実際何世帯住んでるんだろうか？

[125: 匿名さん]

ここ、実際のところ売れ残りは7戸（33戸中）なんてもんじゃないと思いますよ。

駐車場21台に対して残り13台ですよ。
この辺りは徒歩圏内に商業施設がほとんどないことから、クルマがないと生活がかなり不便だと思いますので、2戸に1戸の割合でクルマ持ちと仮定しても、生活しているのは16戸です。少なく見積もって3戸に1戸の割合でも24戸。

おそらく10戸以上売れていないと思うのは自分だけか？

[126: 匿名さん]

駐車場料金の収入が入らないから、いきなり管理組合の会計は赤字だね
管理費の値上げも近い？

[127: 匿名さん]

いよいよファンドの投売りが始まったみたい。
高級賃貸だったグレイスコート御殿山、２９戸中１５戸売りに出ているね。
おそらく空室になった部屋から売るのではないだろうか。
値段は坪３２０万くらい。目の前が公園で場所がいいから坪３００切れば
買う人いるのではないかな。

[128: 購入検討中さん]

≫127
今朝グレイスコートのチラシが入ってたね。
ん？こんなところに新築？と思ったら賃貸中古か。。
でも間取りもいいのがあるしお買い得かもね。場所もいいし。

でも自分はやっぱり新築派で、ルフォンが激しく欲しい。
庶民なものでかなり悩みまくってて決断できないのだが。

[129: 銀行関係者さん]

グレイスコートは御殿山、とはいえ坪300万は切って欲しい？
ルフォンは権現山、やっぱり坪260万前後？！
担保の査定評価でも矢張り違います。。。

[130: 購入検討中さん]

グレイコート御殿山、なかなかいいですよ。坪２９０万で指値をしておきました。
ここもつられて下がるといいですね。

[131: 匿名さん]

>>130

坪２９０万というのは絶妙な指値だね。
通ったら教えてください

ちなみに御殿山（４－５丁目　高台）の新築は一番安いときで坪３００弱位でした。

[132: 匿名はん]

吉祥寺のルフォンと勘違いしました。だって御殿山だし。そういえばこっちもありましたね。まぎらわしいです！

[133: 匿名さん]

グレイスコート売れているぽかった。
入居者がいる部屋は区分登記してすでに個人投資家に入居済み収益物件として
売却済みだそうです。間取りもいいし場所もいい。線路外のルフォンよりはる
かにこっちのほうがいいよ。

[134: 探し中]

１３０：購入検討中さんへ
坪２９０万ってどちらの部屋ですか？

[135: ごてんやまん]

>>134

グレイスコート御殿山なら一番坪単価が安い部屋は＠２８９万です。
１９坪５５８０万。一番高い部屋は＠３９３万です。

[136: 住まいに詳しい人]

中古と新築と価格だけで比較するのは大間違い。グレイスコート御殿山は通常の中古物件ではない。
買い取って賃貸で一儲けして今度は中古物件を買取値段以上の価格で販売するとは、さすがハゲタカ・ファンド。
仲介業者はただ仲介するだけで瑕疵担保の責は問われない。
ファンド相手に一般消費者が太刀打ちできるとは思えない。
買い手がつけば販売し、つかなければ賃貸のまま流れた場合マンションとしてのどんな雰囲気になるのか想像がつかない。グレイスコート御殿山はかなリスキーな買い物だ。
投資物件として購入しファンドに変わって賃貸に出すのがひとつの手だが、ファンドが集客できなかった物件を素人が集客できるかも疑問だ。

類は友を呼ぶ。

[137: 匿名さん]

確かに、グレイスコートは賃貸の部屋が多いままでいくとしたら、自己居住用としては買いにくいかもね。
投資用には悪くないかもしれないけど。

なんだか、こことか「御殿山ハウス」のスレとかに宣伝めいた書き込みも目立つしなあ（笑）。

[138: 匿名さん]

御殿山ハウスって賃貸じゃないの？
ソニー跡は御殿山プロジェクト（仮称）だよ

[139: 匿名さん]

日レジ所有の賃貸物件「パシフィックレジデンス御殿山」もすごい勢いで稼働率
下がっている。１年前までは満室稼動だったのに本年８月期では５０％まで稼働率
低下。ここもグレイスコートみたいに売却するのかな？
日レジの取得価格は１１．８億、専有部面積は３７０坪だから坪３２０万か。

[140: 匿名さん]

キャンセル住戸販売価格　　

東南角部屋 90Dタイプ「204号室」(97.73平米)
旧価格 8,860万円　→　新価格 8,290万円　　　　　　
(Ｈ21.1.19)　　　 (Ｈ21.9.18)　　

南西角部屋　100Aタイプ「303号室」（107.72平米）

旧価格 1億4,200万円　→　新価格 1億650万円
（H19.12.15）　　　　　　（H21.9.18）

[141: 匿名さん]

グレイスコートの値段に釣られたみたいだね。今更遅いけど

[142: 地元不動産業者さん]

中古狙いの方はもう少し待っていたほうがようさそうです。パシフィックレジデンス、グレイスコート、御殿山ハウスの賃貸は多分中古で出回ると予測します。
資産価値は下がらないので中古の値段が適切な価格になったときが買いでしょう。
売却時期は当てにならないのであくまで投資物件としてとらえたほうが良いでしょう。
136,137 の投稿者の意見にはおおむね賛同します。
投資物件としてなら、ルフォンよりいいでしょう。

[143: 近所をよく知る人]

＞no.136さん
そもそも投資物件として「一度見捨てられた物件」に更に「投資」することってあり得るのでしょうか！？

[144: 匿名さん]

>>143

古典的な方法ですが、賃貸人がいる状態で購入（収益還元価格で購入）して
賃貸人を追い出した後で空室として売却（実需価格で売却）し利ざやを稼ぐ
というやり方はよくあります。

[145: 地元不動産業者さん]

新築はルフォンさんに任せて、
中古狙いの方は、パシフィックレジデンス、グレイスコート、御殿山ハウスの動向を腰をすえて見守ってみましょう。居住より投資をお考えの方向きだと思います。

[146: 近所をよく知る人]

グレイスコート現在15戸分譲中で7戸が売れているらしい。

[147: 物件比較中さん]

パシフィックレジデンス、グレイスコート、御殿山ハウスをランク付けするとどうなるのでしょうか？
ルフォンは上記物件と比べてるとどうなんでしょうか？

[148: 匿名さん]

>>147

パシレジは１６戸、グレイスコートは２９戸の小規模マンション
なのに対して御殿山ハウスは１４２戸。
グレード的にはほぼ同等だけど規模がぜんぜん違うね。

もともとのデベロッパーはグレイスコートが有楽土地、御殿山ハウスは
東急不動産、パシレジは森ビル系のサンウッドだっけ？
御殿山は財閥系が少ないね。三丁目の三井と地所のミュゼダールくらい
かね。あとフージャーズが７－８年前に分譲したやつは結構安かった

ロケーションは御殿山ハウスとグレイスコートがパシレジより若干
いいって感じかな。ルフォンはこの３物件に比べると見た目があまり高級
に見えないしロケーションもこの三物件に劣ると思う。

[149: 匿名さん]

>>145

グレイスコートが投資向きというのはどういう意味でしょうか？
募集賃料３５万くらいだった部屋が８５００万くらいでしょ？
表面利回り４－５％くらいでしか回らないですよね。

[150: 匿名さん]

＞＞149
自分も同感です。
グレイスコートは当初の賃料を20％近く下げてファンドが利回りを確保出来なくなった為「損切した物件」と聞いています。いまさら投資はないでしょう。