パークコート神宮前

[Park Court JINGUMAE]

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

[831: 入居済み住民さん]

収納不足という指摘以外に、
前にも内装がチープという書込みが複数ありましたが、
私は神宮外苑界隈に長く住んでいたこともあり、
この立地、環境の物件は２度と出てこない、と思い購入しました。
収納は入居前にオーダーしてつけてもらったし、
朝、公園スペースを歩いて駅に向かいますが、
とても気持ちよく、快適に暮らしています。

[832: 入居予定さん]

私は比較的収納が多い間取りを選んだので十分まとまりそうです。バルコニーが広い低層棟のほうを選んだのもこだわりでした。敷地の緑地がすごく素敵で惚れ込んで買ってしまいました～。マンションの１階にあるフレンチレストランやカフェ・バーも雰囲気があり、原宿という若者イメージの場所にしては、ここだけは大人の隠れ家的で落ちつきます。もうすぐ入居なので楽しみです。

[833: 匿名さん]

ロケーションや環境は抜群で、一度は住んでみたいところですが、普段の買い物はどうしておられます？

[834: 匿名さん]

オーナーに対してフレンチレストランとカフェバーの飲食代割引のメンバーズカードが送られてきました。管理組合の交渉らしいのですが、味も雰囲気も結構いけてるレストランなので嬉しかったです。利用目的も考えずに購入したので、物は試しで少し高目（坪１８０００）に三井の賃貸に出したところ、すぐに客が付き契約してしまいました。タワーよりフォレスト北向きの低層がお勧めです。

[835: 購入検討中さん]

少しまとまったお金が入りまして港区・渋谷区の一等地物件2～3LDKを1億円程度で購入したいのですが、ここは定期借地権と高い地代以外は満足できる物件なので真剣に検討しています。

毎月約10万円の地代と定期借地権の流通性は気になりますが、売買条件次第で購入しようかと考えています。
私の担当は、値引きは出来ないとけんもほろろで話が通じません。
担当は若い女性で不動産のこともわけわかってないので担当を替えてもらえば値引きにも応じていただけるものでしょうか？
それとも本当に値引きはしていないのでしょうか？
基本的に物件は気に入っているので2割引で買いたいとか無茶はいいません。
しかしこれだけ売れ残った物件を定価で買うほど御人好しの金持ちではありません。
どなたかご存知の方、情報いただけると幸いです。
宜しくお願い申し上げます。

[836: 匿名さん]

少なくとも私は値引きなしで購入しました。今年の4月のことですが。

[837: 匿名さん]

値引きをコッソリと本当にするなら、
他人に口外しないと念書を書かされるのが一般的ですから、
掲示板で質問しても無駄ですよ。

[838: ビギナーさん]

この場合念書はそんなに拘束力が有るのですか。破ったときのペナルティーはどうなるのでしょうか。

[839: 匿名さん]

>>835さん

値引きうんぬんについて

今、市況が悪いので、値引きが当然のように思っている方が結構いるようが、これは必ずしも
正しい見方ではありません。中小デべロッパーならいざ知らず、大手、特に財閥系
中でも三井不は基本的に、値引きしないとみるべきです。しかし、もちろんこれは大原則で
絶対ではないです。三菱地所の物件ですが一律大幅値引きという書き込みがあります。
（パークハウス上大岡の最新レス参照）

しかしこれなど駅遠で大量売れ残りという特殊事情があり、例外中の例外でしょう。
当物件についていえば、まずまずというか、どちらかといえば、かなり良い売れ行きという
べきです（現在の市況に鑑み）。となれば、普通の見方からすれば、とりあえずというか、
今後もかなりの間、もしくは最後まで値引きなしと見るのが妥当でしょう。

正社員の方なり、ちゃんとした責任者なりに確認することをお勧めしますが（値引きなしの言質が
得られるはず）、その上で、購入したいのなら、早めに決断して、希望の住戸を手に入れるのが
正しい選択だと思います。

[840: 居住者]

>>835　購入検討中さん

値引きの件ですが、私の場合は値引き・・ありました。
キャッシュで一括購入ですが
僭越ながら値引きは相手を見てというのがあるかと思います。
そして交渉術と担当者とのコミュニケーションによるかと思います。
老婆心ながらヒラの担当者なら上席に変えてもらったほうがいいかと思います。

[841: 物件比較中さん]

12月に地代が更新されたようですが、安くなったのでしょうか？
購入者の方おられましたら教えてください。

[842: 匿名さん]

>>840さんみたいにキャッシュ一括できる人は別枠

[843: 匿名さん]

確かに。
840さんみたいにキャッシュ一括ともなると、ある程度値引き交渉以外でも効力発生しそうな勢いです。キャッシュはある程度強いですね。
デベも相手を見ますし、こちらも相手を見て交渉するのがもっともだと思います。失礼ながらヒラじゃなく上席の方を指名してきちんと説明・交渉したほうがいいですよ。自分も納得できるだろうし。
上席もある程度の方だと話はうまく進むでしょうね。これも運でしょうか。

[844: 野良猫]

いやー、この掲示板最初から読みましたが（理解しながら読むのに5時間かかった）、大変勉強になりました。
投資用としてどうよ？とお考えの方がいらっしゃるようなので、素人のつたない金融知識で簡単に概算してみましょう。
正直、地代のインパクトがこんなに大きいとは思いませんでした。以下、想定です。

（前提）
投資対象の物件：47平米（14.2坪）1LDK
保有期間：15年
頭金：1600万円
市中金利：2％（固定）

（費用）
物件価格：3600万円
ローン借入額：2000万円
ローン期間：30年
ローン金利：3.5％（固定）
税額控除（10年間）：180万円

（収入　※15年平均）
賃貸料：1.4万円／坪
空室率：1ヶ月／年
地代費用：5万円／月
その他管理費等：4万円／月

その結果...

①費用の割引現在価値
物件価格：3600万円
地代費用：830万円
その他管理費等：664万円
ローン金利：678万円
（ローンの税額控除：180万円）
合　計　：　5592万円

②収入の割引現在価値賃
貸 料 ： 2754万円

①と②の差額（現在価値）：2838万円
→①と②の差額（15年後の価値）：3820万円

つまり、上記の前提では15年後に買値（3600万円）よりやや高く（！）売れなければ、損することになりますね。。。
もし仮に、本物件の地代が無かったと仮定しますと、現在価値ベースで負担が830万円分軽くなりますから、

①と②の差額（現在価値）：2008万円
→①と②の差額（15年後の価値）：2703万円

ということで、中古物件として25％値下がりした状態（3600万円→2703万円）で売れて収支トントン。これは無理はないかな、と。
あくまで頭の体操ですが、やはり「地代が高い」という諸先輩方の分析／相場感は正しいのかなぁ、と感じた次第です。
イメージとしては、２件分のローンを抱える気分、とでもいいましょうか。たかが地代、されど地代、ですね。
（ですから、上の方々のように830/3600＝24％ほどの値引きないかなー、なんて淡く期待しちゃうのも無理はないかと思います。）

ということで個人的な結論ですが、本件に投資するに適格な方としましては、

①とにかくローンを組まなくていい方
②そして、15年後の市場環境で、借地権＆既存不適格、築15年の物件を上手に捌ける方
③さらに、周辺再開発など不確定要素の物件への影響を見抜ける方

ということになりそうです。要は　資金力のある不動産投資に詳しい方　ということですね。
もちろん、前提条件変えればもっと魅力的になると思います。エクセルでいろいろ試してみてください。
小生？立地と緑地は大変に、本当に魅力的ですが、残念ながら投資対象としては見送り、です泣
でもなー、正直こんな素敵なところに住める方がうらやましいです。
いろんな御意見あろうかと思いますが、御参考まで。

[845: 匿名さん]

立地が抜群なので内覧にでかけてきました。問題は棟内のレストランの匂いがロビーに充満しているのと、入居者にものすごい格好をしている方もお見かけしました、確かに見かけで判断してはいけませんが、グレード的に高級感はありません。つくりは賃貸っぽいですね、大きい間取りのお部屋も賃貸っぽいですし、なんといっても地代がダントツに高い。ただ物件自体の価格は割安ですので、小さい間取りであればランニングコストは多少控え目ですね。それとタワー棟は、西陽が強烈ですので、夏はエアコンガンガンですね。あまり地球によくない物件でしょう。あとは原宿という環境をどう考えるかです。とにかく賃貸のようなつくりにはガックリしました。

[846: 購入検討中さん]

ここは相当数残っていると思いますよ。地代はなんでこんなに高いの？隈さんの設計による仕様ってこんな
ものなの？と疑問だらけですよね。地代で三井さんも相当利益を上げているように感じるので完売に向けては
物件本体価格の大幅値引きしかないと思うんですがねー。

[847: いつか買いたいさん]

野良猫さんへ
同意見です。後25パーセント安ければ検討の枠に入ります。

[848: 匿名さん]

すいません、素人なので教えてください。
こちらの物件は、現金一括購入だと値引きしているとのことですが、ほんとうでしょうか？
私は他の財閥系物件を現金で購入することを条件に複数回価格交渉をしたことがありますが、
交渉に応じてもらえたのは、竣工から一年以上経過した残りものだけでした。
しかもデべの担当者は「現金でもローンでも金額は同じですよ。」と怪訝そうな顔をしていました。

それから、デべが現金で購入するという客に対して値引きを行なうメリットは何でしょう？
ローンが実行されるというのは、金融機関が購入者に代わってデべに対して購入代金を支払い、
同時に購入者に物件の所有権が移転するということです。
デべからすれば、間に金融機関が入っているだけで、現金で支払ってもらうのと変わらないと思うのですが？
公認会計士に会社存続の疑義がつけられた資金繰りが綱渡り状態の弱小デべなら理解できますが、
三井のような大手財閥系デべが、たかだか10億20億程度の現金目当てに値引きするとは考えられないので、
質問させていただきました。

[849: 購入検討中さん]

キャッシュが有利なのは、デベにとってローンが通らなかった時のキャンセルがリスクになるからではないですか。
「融資利用の特例」で、手付金は無条件で返さないといけないですから、契約までの労力が無駄になります。
あと、キャッシュなら提携ローンの賃貸借契約とか抵当権の設定とかも不要です。
特にここは定借なので、所有権物件に比べてローンの審査が厳しいため、キャンセルも多いはずです。
一方で、竣工１年近くなって１／３が売れ残っている状況のようなので、交渉次第で多少の値引きはあるのではないでしょうか。ただ、ここは地代が高くて売れないだけで、物件価格は安いので、大幅な値引きは難しいかと・・・・。

[850: 匿名さん]

ローン借りないほうが　お得ですか？

キャッシュの人は　火災保険入りますか？