シティタワー東陽町

[不良リーマン]

葛西橋通り沿い、北側が仙台掘川公園、19階建てと階高も確保されていそう。
住友が2007年春から販売開始する予定ですが情報交換しましょう。



所在地 東京都江東区　南砂2丁目1016番2(地番）　
交通 東京メトロ東西線「東陽町」駅下車徒歩11分
総戸数 72戸　
完成年月 20年2月末　
入居（引渡）予定日 平成20年4月上旬　
敷地面積 1,564.96　m2　
構造・規模 鉄筋コンクリート造　 地上19　階建地下1階建

管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
施工：鴻池組

[717: 匿名さん]

>>716
横レスですいませんが、
メンテナンス費用なんてどうでもよいのでは？

１台３万円×５０台×１２カ月＝１８００万円
が毎年、管理組合に入ることを前提に、
修繕積立などの予算を組んでいる訳です。

半分しか稼働していないとなると、
管理組合は年９００万円の赤字になる訳です。

その穴埋めをどうするのか。

国の予算が赤字なら、消費税などで増税しなければいけないのと一緒で、
年９００万円の穴埋めを全７２世帯で割ると、
１世帯あたり年１２.５万円の赤字。
つまり、１世帯が月１万円の負担増をしないと、収支が釣り合わない計算になる訳です。

わかりますか？

[718: 匿名さん]

＞１台３万円×５０台×１２カ月＝１８００万円
＞が毎年、管理組合に入ることを前提に、
＞修繕積立などの予算を組んでいる訳です。

元々稼働率を100％で試算しているとこなぞない。
60％の稼動率で試算していれば問題ないのでは。

わかりますか？

[719: ご近所さん]

ここは80%と聞きました。

[720: 匿名さん]

６０％を見込んでいれば、年１８０万円の赤字。
７２戸で割れば、１世帯あたり年２．５万円の負担。

８０％を見込んでいれば、年５４０万円の赤字。
７２戸で割れば、１世帯あたり年７．５万円の負担。

そもそも、７２戸で割れば、の数字であって、
７２戸が全部売れていないから困っているのですよね。

５０戸しか売れていないとすれば、数字はそれぞれ、
１８０÷５０＝３．６万円。
５４０÷５０＝１０．８万円。

なるほどね。

[721: 匿名さん]

＞半分しか稼働していないとなると、管理組合は年９００万円の赤字になる訳です。

住友の販売中の他のマンションに住んでいます
総会で聞きましたが、修繕積立金などの計画は駐車場の稼働率８０％で見ているそうです。

駐車場は残りの戸数と空き駐車場のい数がイーブンまでは住友負担、
空きの数が未販売住戸数より多くなればその分は管理組合に返却する、つまり負担しないそうです。

[722: 匿名さん]

歳入不足で管理費あがるのは問題だが、最初から想定できれば問題ない。

それより、敷地内で駐車場確保できないほうがストレス。

[723: 匿名さん]

また書類が送られてきましたよ。
「再び値下げしました」って内容。
２割以上は下げてました。

【管理人です。テキストの一部を削除しました。】

[725: 匿名さん]

さすがに、価格表や値下げ幅を送ってきたりしないでしょ。
いい加減だな～。

[726: 匿名さん]

公式に値下げしましたって言っていないのでは？？
なので「再び」と言っているのが胡散臭いですね。
うちにはなんにもお知らせ来ていないし。

[727: 匿名さん]

>>726
元検討者にしか送られてないのでは？購入者の神経は逆撫でするでしょうから
そりゃ送られてこないでしょう。

[728: 726]

>>727
あぁ、ごめんなさい。私、以前の検討者です。入居者ではありません。
なので、723さんは胡散臭いなと。。

[729: 物件比較中さん]

ぶらっとMR行ってきました。
当初の販売価格からはかなり安いですね。

でも仕様の安っぽさが否めない．．．特にキッチンの造りがどこか古くさい．．．

75平米で5000万以下はお買い得かもしれませんが、買いたいとまではいきませんでした。

財閥系には安心感はありますが、中堅デベの様なハングリーさが感じられませんでした。

[730: 匿名さん]

うちにも、
「この度、さらに御希望にそえる検討をさせて頂くことになりました」
という封書が届きました。
６月ごろにMRに行った時点で、結構値下げオファーされましたので、
「さらに値下げします」って意味なんだと思います。
具体的な数字は書いてありませんでしたが、
６月で１５％ほど引いていましたから、
２割以上の値引きは間違いないのでは？
うちは他に決めましたので、事実の程はわかりません。
一応、情報提供でした。

[731: 匿名さん]

相当値下げしてるみたいですね。

[732: ご近所さん]

なんかいつも深夜2時前後に書き込みがあるのはナゼでしょう?w

[733: 匿名さん]

いつもって、二つだけじゃん。

[734: 購入検討中さん]

最新情報は
あといくつあまっていそうですか？
他の物件候補が売れてしまったので、仕方なくここでも値段交渉してみようかと思いまして・・・。
ご存知の方いましたら何階が空いてるか教えてください。

[735: 匿名]

最近モデルルームに行ってきました。
まだ確か10戸ちょいは残ってるみたいですよ。
記憶が確かではありませんが、11階から13階くらいがが多かった気がします。
検討中と答えたら、1000万くらい値引きしてました。

[736: 地元不動産業者さん]

７４戸中の後３３戸未登記との情報を入手しました。
４４％が現在空部屋(未登記)です。
１月に１戸売れたとして満室まで後３年近くかかりますね。

[737: 購入検討中さん]

どうしてそんなに人気がないのでしょう？
モデルルーム現地の見に行きましたが、そんなに言うほど中も悪くないし・・・
騒音とバルコニーの小ささ、管理費、駐車場の高さくらいですかね。
まぁ設定料金は高すぎですが、今ではそんな値段でまさか販売していないでしょうし。
何故ここまではけないか疑問です。

ひとつ気になったのは、営業マンの男性が、まったく愛想もなかったし
高飛車な態度でした。
もう少しお客様寄りな印慈雨があってもいいのではと思いましたが、住友という看板が彼を大きくしちゃってるのでしょうか。
かなりとっつきにくいというか、お客様を上から見ているような態度には、ちょっとムッときましたが。

44%も空いてるのですか・・・
けど外から見るとそれ以上に明かりがついている気はしますが。

[738: 購入検討中さん]

No.736へ登記の状況を調べるなんてずいぶん時間とお金かけますね。ここで公開するためにしているのですか？それともなんの為、真夜中に電気ついているか見に行けばいいのではないですか？あっ、遮光カーテンなら見えないか。

[739: 地元不動産業者さん]

>738
これは仕事です。検討中のお客様からのご依頼です。現地を見てから営業が言ってること（よく売れる）は本当かを確認するためと聞いています。

[740: 匿名さん]

４３００万円くらいじゃ無理ですよね？

[741: 匿名さん]

どのタイプを選ぶかによりますが、不可能な額ではないですよ。
もともと5000万くらいだった部屋が現実的には4400〜4500位まで落として来てますから、商談次第では。

[742: 匿名さん]

739さん

＜これは仕事です。検討中のお客様からのご依頼です。現地を見てから営業が言ってること（よく売れる）は本当かを確認するためと聞いています。＞

貴方の仕事なのか、受け売りなのか文法がおかしくてわからんです。

[743: 匿名さん]

５３００万円の部屋が１０００万円引きで４３００万円になるのでは？条件が悪い部屋になるとは思いますが。
仮に１０年住んで売却するとしても３５００万円くらいでは売れると思うので１０００万円下がればいいかもです。

[744: 購入検討中さん]

736さんへ。新しい住民票は鍵もらってから一ヶ月以内にカーテンつけたりしてから引越ししてそれから新しい住民票をもってきてとのことでした。そこから登記にはいってさらに数週間かかってから新しい登記簿が届くといわれましたからその時差２ヶ月はあると思いますから、７３６さんの登記情報も時差があるのはよろしいのですか？

[745: 匿名希望]

２階とかの低層階だったら４３００万でも買えるんじゃないの？
それでも元々の価格表だと５０００万くらいだったと思うけど。

[746: 周辺住民さん]

夕方、マンションを正面から見ましたが、８割がた入居してるように見えました。

[747: 周辺住民さん]

車で葛西橋通りを都内方面から走ってると、ちょうど正面にここが見える。
結構目立ちます。とく通りますが、数ヶ月前と比べて、ほとんどカーテンが付いてるように思います。

[748: 契約済みさん]

１０００万円引きで買えるならいいかも。中古で１０年後に売ってもさらに１０００万円引きにはならないでしょうし。

[749: 買いたいけど買えない人]

プラウド東陽町のMR見学に行った帰りにここの営業マン？？に声をかけられて、見に行った事がありますが、プラウド東陽町同様、駅までが少々遠い感じがしました。駐輪場も現地と駅のちょうど中間くらいにしか無く（営業さん調べ）、なんとなく候補から外れてしましました。
(そもそも予算が厳しかった事もあるのですが・・・）

でも、営業さんの対応も丁寧で、感じの良いデベだなと感じました。

[750: 物件比較中さん]

たしかに駐輪所は東陽町駅の北側にありますね。空いていればラッキーでしょうね。葛西橋通り渡らなければ東陽町まで徒歩１０分以内でしょうけどその間にマンション建ったとしたらお高くなるでしょうね。西友近くに日通のもちものらしき大型駐車場ありますが、あそこはどうなるのでしょうか？やはり今あるもので検討しないとすぐ２，３年経っちゃうし。

[751: ご近所さん]

日通不動産のコインパーキング、気になりますよね！
あそこに出来たら、この辺りではGFSと並ぶ優良物件になりそう。
でも、普通に考えたらオフィスでしょうね。

明治生命のゴルフ練習場跡地は、オフィス・宿泊所・遊技場・商業の用途になっていましたので、マンションではなさそうですし、
ここ１〜２年だと、三井・住友・野村・三菱商事からの選択ですかね。

[752: 物件比較中さん]

ここは眺望は良さそうですね。ところでこういうタワーマンションでエレベーターが一つしかないマンションは引っ越しの場合はどうするんでしょう？やっぱり無理やりエレベーターで荷物運ぶしかないんですよね。その間住んでる人は結構待たされるのかな。

[753: 匿名さん]

先週モデルルーム見学に行ってきましたが価格の方はどの階も変わりなく８階～１２階のBタイプで４２００万位との価格提示を受けました。　私自身出せる金額の限界でしたのでそういう価格提示になったと思われます。

[754: 匿名さん]

753さん

2000万引きですか！？

[755: 匿名]

話半分ということで
中古だからもとの値段関係ないでしょ
坪二百以下が妥当かな

[756: 周辺住民さん]

垂れ幕がなくなりましたね。売れてきてる証拠なんでしょうか。

[757: 検討中]

確かに眺望はそこそこかもしれないですね。
プラウドが売切れたら、一気に売れるかもしれないですね。
値段は同じくらいで、徒歩は近くなるから。
私はそれを狙ってるんですがね。

[758: 購入検討中さん]

4200万ですか。年末には4000万くらいになるでしょうか・・・

[759: 検討中です]

そこまで、引かないでしょ基本一千万円かな？

住んだ後の住民感情や腹の探り合いいやだな

[760: 購入検討中です]

まあいいとこで一千万だよね。
住民感情もそうだけど、住友とかの大手はあまり投げ売りしないし。
不動産に勤めてる知り合いいわく、大手ほどブランドイメージを大切にするから値下げはあまりないって言ってた。
まあ真相はわからんけどね。
周りの建築中のマンションの相場を考えると、そんなに下がらないかもね。

[761: 購入検討中さん]

毎日、南砂町駅前でチラシ配りしているので、いよいよ本気で在庫処分する気では？

[762: 検討中です]

あと18くらい未契約らしいよ。
まあ南東の２階とかなら4000万くらいで買えそうだよね。
歩道橋から丸見えだけど。

[763: 購入検討中さん]

モデルルームは何階でやってるのですか？中層階以上なら花火もみれるのでしょうか？

[764: 検討中さん]

12階か13階ですね。
花火は南東なら江東区の花火大会見えるかも。
北西ならもうすぐできるスカイツリーが見える。
コンクリも普通より厚いみたいだし、仕様もそこまで悪くないが決定打にかける。
駅徒歩か？

[765: 元検討者]

753さんの情報が確かなら、相当売り切りたいのでしょう。
7月に42Mなら契約するって言ったのに、そこまでは引いてくれませんでしたから…。

[766: 匿名さん]

都内のシティタワーにしては割安感がでてきたが、過去スレ読むと、管理費が上がりそうで恐いな。
ギリ変での購入者は、危ないから止めておこうね。