パークハウス市谷仲之町プレイス

[匿名さん]

情報交換しましょう。


所在地：東京都新宿区市谷仲之町33番2（地番）
交通：都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩5分 （A3出口）
　　　都営大江戸線 「若松河田」駅 徒歩11分 （若松口）
　　　都営大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩11分 （東口）
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：前田建設工業

[138: 検討中]

曙町ってちょってさびしい感じがするのですが実際にお住まいの方はどう感じられていますでしょう？

[139: 匿名さん]

>138
曙町？曙橋のことですか？
そんなに知らない町ならもう少し周りを自分で歩き回ってみた方がいいですよ

都営新宿線が希望？
山の手線内の駅は、新宿三丁目・曙橋・市ヶ谷・九段下・神保町・小川町
この中で曙橋と小川町はかなりさびしいイメージです。逆に有名な駅は住む環境はあまりないです
都心の住宅地としては曙橋はまともな方かと（市ヶ谷は番町や砂土原で別格ですが）

ココはずっと売れ残ってますし周辺物件に比べて見劣りするので、
2月下旬ぐらいまでは値段を含めて様子を見たほうがいいと思います
地所は3月に向けて割引をがんがんしているようなので多分まだ安くなるはず
その間に曙橋周辺をご自分で探索するのをオススメします

[140: 検討中]

アドバイスありがとうございます。非常に参考になりました。
既に値引きは提示されているのですが、もう少し待ったほうがよさそうですね。
様子をみたいとおもいます。

[141: 検討中]

因みに他の物件と見劣りするとは具体的にどんな点でしょうか？
立地条件、外観、構造等全般でしょうか？

[142: ご近所さん]

この物件が見劣りすると考える方の多くは、外観を言っているのではないでしょうか。
確かに、やや緑色の明るい色調で重厚さには欠けるでしょう。エントランスもこのグレードのマンションとしては
見劣りします。
しかし、それは多分に主観の問題です。採光を考えれば、バルコニーの仕様も利点と思います。
入居者は外観を見て生活するわけではありませんので、居住性重視で考えるべきです。

立地は、崖地に建ちより狭い前の道路を数倍の車が通り抜けるパークコートやノーブルヒルズなどの１本南のマンション群より勝っています。

玄関前は、なんとなく殺風景な通りではありますが、路幅はあり前の防衛省宿舎などの建て替えに伴っていずれ改善されるでしょう。

地盤を考えれば、地所のこのグレードのマンションなら耐震性などの構造上には問題ありません。
地下住居の存在が特徴ですが、これをどう考えるかは人それぞれでしょう。
高台ですので、排水面では大きな問題はないと考えますが。

最後に曙橋の地域性について。
確かに知名度は低く地味な印象ですが、生活するにあたっては華やかさは必要ありません。
スーパー等の買い物の便は良好です。しかも新宿の商業地や神楽坂・四谷荒木町などの繁華街は徒歩圏内です。
防災・防犯面でもこの地域は新宿区内では最高ランクだと思います。

交通の便では、大江戸線の若松河田・牛込柳町や丸の内線の四谷三丁目は日常的に利用でき、私などは中央線の四谷・市谷・信濃町駅も徒歩２０分なのでたまに歩いてしまいます。
実際住んでいても、都心の住宅地としてはかなり良好な環境と思います。

[143: 近所をよく知る人]

そんな良い物件が何で売れ残っているんですかねぇ

[144: ご近所さん]

やはり、坪単価が高いからでしょ。地所が地代がピークの頃に入手しているから。

[145: 悩み中]

やっぱり割高なんですね。

[146: ご近所さん]

なんか公団ぽいよね。これでこの価格とは。。。。。

[147: 匿名さん]

買っちゃった人もいますからねぇ。
そりゃあ、こっちの方が地位がいいって主張するよねぇ。
過去コメ見てもどっちがいいかは世間一般的には。。。。

[148: 近所をよく知る人]

値引いても売れてないの？
ということは価格だけではないってことか。

裏を返すと外観は売却時にも重要ってことだね。

[149: 匿名さん]

価格と満足感のバランスだと思います。やはり地代が高すぎたのでしょう。割引されてラッキーではなく、その価格でもまだ買い手が現れない水準と考えるべきでしょう

その金額を出してまで買うのに外観・1階が地面より低い・地下住居物件・不人気物件という条件まで許容しなければいけないのもネックでしょう。一生に何度も買えるものではありません。同じ金額ならばもっと満足できる物件を買えるのでは？というのが売れない一番の理由かと。

100平米超の住居
＝＞すごいお値段です。その資金力を持ってここを許せて満足できるならご自由にどうぞ。ただ、他にも選択肢はたくさんあります。中古価格はさらにかなり下がることは覚悟してください。

60平米台の住居
＝＞永住向けではないことを考えると今後の住み替え時の価格はあまり望めないでしょう。先日1本隣のパークハウスが売りに出てました、安かったですよ。

地下住居
＝＞たとえ広さと比較して割安でも不可です。心がすさみます。


曙橋にこだわるなら、他の中古物件の中身と価格をもう少し勉強して曙橋の現状とここの価値を比較して見るのがいいでしょう。センター東京やプラウドジェムは大体いつも売りがありますし、1本隣のパークハウスやパークコートは時々売りが出ますので。
曙橋にこだわらないなら、他の駅の新築物件もきちんと比較するといいでしょう。

[150: ビギナーさん]

地下住居があるというのは、マンションとしてマイナス要素ですか？
南側以外は日当たりがいまいちかと思っていますが、この点についてはどう思われますか？

[151: 匿名さん]

>>142 高台ですので、排水面では大きな問題はないと考えますが。

ではなぜ雨の日に土嚢が必要？管理人がいない日や夜は誰が土嚢出すの？
歩道もないし道路との高低差もほとんどないし、ゲリラ豪雨時に下に流れるのが間に合わなかった分がここに流れ込むってことはないの？

[152: 匿名さん]

エントランスが下がる物件は敬遠した方がいいね

[153: 匿名さん]

エントランス前に土嚢を置きっぱなしなのはなぜ？
しまえば良いのに。

南向き以外は2階3階ともに薄暗いです。
張りだらけでガッカリしました。

[154: 匿名さん]

外観に重厚感がないのが売れない１番の原因？

[155: 匿名さん]

最近のパークハウスはレベルが落ちましたね。護国寺・駒込等々・・・・・
ブランドが泣きます。

[156: 匿名さん]

三井みたいにブランド分けすればいいのに。
ここも三井でいえばパ－クコ－トではなくパ－クホ－ムズと
言われれば価格を除いて納得です。

[157: 匿名さん]

アルフレックスが共用部分とかデザインしてるんでしょう？
ＭＲ行ってないんだけど、安っぽいんですか。
だとすると、アルフレックス的にも痛恨の物件ってことになっちゃいますね。

[158: 匿名さん]

アルフレックスジャパンなんて、本国のライセンス販売をしている富山の家具屋でしょ

[159: ご近所さん]

そういうこと。日本人ブランドネームに弱いあるね。

[160: 匿名さん]

アルフレックスなんて、本国でも知名度ないのにね～

[161: 匿名さん]

本国では、BB、zanotta、poliform、ｱﾁｪﾘﾋﾞｽ、ｶｯｼｰﾅ、ﾏｸｻﾙﾄあたりが評価高いみたいよ
絞れば、BB、zanotta、ｱﾁｪﾘﾋﾞｽが御三家

[162: 匿名さん]

このマンションにそんな高級品は合わない！
ＭＲはオプションだらけで家具も高級品を使用しているけど、浴室・キッチン・トイレ・梁、等じっくり見るとやっぱりイマイチ。

[163: 匿名さん]

どこにアルフレックスが絡んでるんでしょうか？

[164: 匿名さん]

明日、冷やかしで見てきまーす

[165: ご近所さん]

完売御礼　ラス1とんでもない値引きだった

[166: 匿名さん]

とんでもないって、どどどどれくらい？？？
10％くらい？？？

[167: 匿名さん]

普通に9戸も売れ残っていますがー
http://www.ph-in.jp/misc_outline/index.html

[168: 近所をよく知る人]

まだ９戸残ってます。完売じゃないですね。
近所なのでほしいなって思いましたが、ほしい間取りプランの価格が希望よりも上であきらめました。ルフレックスって意識していないかったけど、何か特別感みたいなのは感じませんでしたよ。どこのマンションとも同じように置かれているインテリアや雑貨は雰囲気・イメージをより良く見せるためだけだしね。周辺は割りと価格も高いから神楽坂あたりまで範囲広げるつもりです。

[169: 匿名さん]

内装インテリアに騙されてはいけない。
立地が命。

[170: 物件比較中さん]

現地へ行って来ました。
建物は立派かもしれませんが、周辺との調和が取れていない。
設計者は、現地を見て設計したのか？疑問です。

周辺は戸建やマンションに囲まれ、建物どうしが接近しているので、
２階、３階でも冬は太陽が全く入ってこず（南側は除く）、まるで牢獄のようです。
これでは、いくら値下げしたところで購入意欲はわきません。もとが高いしね。
しかも、営業の仕方が悪いし、、、
ハードもソフトも魅力がゼロ。
立地も微妙、、、

せめて、周辺が木々で囲まれて太陽がさんさんと降っていたら、
ここまで不人気ではなかったはず。
東、西の間取りは、２ＬＤＫで４０００万くらいまで落としてもどうかなって物件ですよ。

[171: 匿名さん]

>２ＬＤＫで４０００万くらいまで落としても

坪２２０。ここは両国か？（苦笑）

まあ３月末バーゲン対象は間違いないから商談するなら絶好のチャンスかもね。

[172: 匿名さん]

バーゲン価格って？

[173: ご近所さん]

4000なら俺でも買えるぞ！うれぴー！

[174: 匿名はん]

他の中古を狙うか、野村を待つかだね。
但し、野村は高さ規制のあるところなのに6階建て。かなり仕様・天井高を下げてきそうなので、値段的にはここよりは安い感じで出るんじゃないかな。それで満足できる仕様かどうかが問題。ファミリータイプの間取りが豊富にあるのかも不安。

[175: 匿名さん]

全然売れないねー

[176: 匿名さん]

野村がそろそろでてくるし、このタイミングでは普通動かないでしょうね。。。

[177: 匿名さん]

ここの営業じゃ売れる物も売れないよ

[178: 物件比較中さん]

そうだね、そう思う人やっぱりいるんだね～
「売ったらバイバイだよ！」って感じだよね。
あれじゃ、不安で検討からはずすよね。

[179: 匿名さん]

野村さんですか？

[180: 匿名さん]

5年くらい前に売り出した一本となりのパークコート市谷仲之町は
90平米台で7000万円前半だった。

その頃に比べると、ずいぶんちがうねぇ。

[181: 匿名さん]

地価が上がったというよりも、土地仕入れるときにみんなが100とかいっているところで、三菱は150とか相場観のない値段でビッドした結果、あんなとんでもない値段で売らなきゃいけなくなり、だから売れない。値段はすべて需給で決まるのにね。。。

[182: マンコミュファンさん]

この場所だったら神楽坂にたってるいくつかの物件の
ほうがいいと思いますが、如何でしょう？

[183: 匿名]

神楽坂といってもいろいろだけど。

[184: 匿名さん]

ここの外観はダサいけど、縦長マンションもいやづら

[185: 匿名さん]

売れ残ってるところに野村がすぐ近くに出しますね。

[186: 匿名さん]

ここも噂の住まいサーフィン値引きはありますか？

[187: 匿名さん]

市谷はどうだろー。
豊洲の方がハイソな気がするけれども。