晴海テラス（コスモスイニシア）

[匿名さん]

「まず、私に似合うこと。」

ザ・晴海レジデンスに続いての登場！
シングル・ディンクス向けと思いますが、いかがでしょう？

□所在地　　　　　東京都中央区晴海5-1(地番)
□交通 　　　　　山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　　　　　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)
□総戸数　　　　　378戸、他に管理事務室1戸
□構造・規模　　　鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階建・地下1階建
□竣工時期　　　　平成21年1月16日竣工済
□入居時期　　　　平成21年9月予定
□施工会社　　　　株式会社長谷工コーポレーション
□間取り 　　　　1DK～3LDK
□専有面積 　　　40.00～60.00平米

[スムログ 関連記事]
クソ良い物件オブ・ザ・イヤー2023
https://www.sumu-log.com/archives/60479/

[2: 匿名さん]

ここもコスモグラシア人形町と同じで、イニシアの資金難から
賃貸用を急遽分譲用に変更した物件のようです。

ただし、近くにザ・晴海レジデンスがあるので
コスモグラシア人形町のような安さを売りにする方向性になるかは、疑問ですが。

[3: 匿名さん]

こちらはターゲットが狭いためか、
スレが全く伸びないですね。

[4: 匿名さん]

こちらも詳しいことが知りたいですね。

今は予想でしかないですね。

[5: 匿名さん]

せまいからなぁ、一人orディンクス向けだね。
一生住む物件ではないわな

[6: 匿名さん]

見るからに粕マンだなこりゃ

[7: 匿名さん]

完全に投資用マンションでしょ。
１LDKメインだからね。
株のほうがいいんじゃない？

[8: 匿名さん]

物入れの少ないこと・・。
賃貸予定だったとしてもあんまりな間取り。

[9: 購入検討中さん]

ここはいくらぐらいになりそうでしょうか？晴海レジデンスより安くなるの？
みなさんの意見を聞かせて下さい。

[10: 物件比較中さん]

収納の少なさは異常ですね。
細いクローゼットが一つだけとか有り得ない。

[11: 匿名さん]

投資用マンションかな

[12: 物件比較中さん]

駅までの距離を考えるととても投資には向かない。

[13: 匿名さん]

これは中途半端なものを建ててしまったな。

[14: いつか買いたいさん]

居住・投資もどちらも厳しく値段もそれほど安いわけではないので、一旦様子を見ます。

[15: 匿名さん]

まだオリンピックが決まってないのに、プレスセンターみたいな造りだ。

案内地図が、北と南が逆でわかりにくい。

[16: 匿名さん]

今日の見学会に行かれた方、感想お願いします

[17: 匿名さん]

坪単価は、全体の平均で211万円。
販売予定価格は、
40㎡　2,198万円～
50㎡　2,998万円～
一番安いのは南東側（清掃工場側）の2階
上層階は、南東側と北西側の価格はほぼ同じ

仕様は、2重床＋2重天井で床スラブ厚200～270mm
生い立ちを考えると当然なのですが、必要最小限のものは付いていますが、
高級感は感じられないですね。

眺望ですが、
○南東側の低層階　50mほどのところに清掃工場があるので、抜け感はあり
ません。日照は確保されるのでしょうが。
○南東側の高層階　清掃工場よりも上であれば、お台場などが見えます。
○北西側の低層階　対岸のTTTは、120mほど離れているので、特に圧迫感も
なく景色の1部です。ただ、運河の橋の同等の高さの住戸は目線が気になるかも
しれません。
○北西側の高層階　東京タワーも見えます。　
といったところですね。

個人的には、この仕様と駅からの距離ならばもう少し安くして欲しいと
思いますが、このあたりはそれぞれの方の価値観になるので、各自見て
決められたらよいのではないかと思います。

[18: 匿名さん]

THE TOKYO TOWERSと同じ坪単価ってことですか…。

[19: 匿名さん]

値引きはあるのでしょうか？

[20: 匿名さん]

17さん報告ありがとうございます。
TTTと同じ坪単価というのがどうにも解せないですが、
生活面での周辺施設や運河が目の前というロケーションは良さそうだなと思います。

会社は事実上倒産しているけど、ここ買ってしまって大丈夫なんでしょうか・・・
378戸もの部屋が埋まるかどうかも不安・・
せめてあと1～2割安ければ反応も違ってくるのでしょうね。

[21: 17]

まだ、正式な価格が決まっていない段階なので、値引き云々は時期尚早で
はないかと思います。

ただ、契約者には25万円相当のオプションをつけるというサービスがある
ようですので、ある意味値引きととらえることが出来るかと。

正式価格の決定は、もう少しとのことです。それまでに来場された方の
最後のアンケートの価格に対する評価に「高い」が多ければ、正式価格
に対する下げ圧力になるかもしれませんので、「ちょっと高いな」と
思われた方は、来場して各自の評価を記入されたらよいかと思います。

[22: 匿名さん]

晴海地区、４０平米台を賃貸に出した場合の競争率ってどうでしょうか？
周辺にもいくつかタワーが建つ予定みたいだし、賃料で稼ぐには向いてない地域なのかも。
（駅歩１０分の時点でアウトか）
かといってキャピタルゲインを狙うにしても、オリンピック頼みというところもあるし・・・
私的整理のイニシアということもあり、買っていいのか迷います。

[23: 匿名さん]

それと、この広さなら半分以上は確実に賃貸に回されますよね。
居住用に買う人にとっては管理の点でやや不安かも。
検討中の皆さん、いかがですか？

[24: 匿名さん]

レジデンスと比較してどうでしたか？

[25: 匿名さん]

個人的に気になったこと。

１　収納が全然少ない。大容量の収納は無いに等しい。
　　その割には、最小の40平米にSICがあったりする。
　　

２　清掃工場
　　眺望・イメージ云々よりも、清掃車が大量に集まることが心配。
　　清掃車は「バックします」とか「左へ曲がります」とか言うし
　　清掃員も「オーライ」など叫びます（実家の近くにもあるので）。
　　毎朝あれに起こされるのは、ちと困る。
　　

検討しているのですが、実際どうなんでしょう？
収納とローン減税などを考えたら60平米しかないのかな・・・

[26: 匿名さん]

安かろう、悪かろう。。。
TTTは安くて良かったんだけどね。

賃貸マンションでしょ。
単身者で身軽な人にはいいかも。

[27: 匿名さん]

>>25
北西側（キャナル側）にすれば清掃車の音は気にならないのでは？

にしても、もう少し安くならないかね・・・
売れ残りを待つ作戦に出るのも悪くないかも？

[28: マンション住民さん]

うーん、まじで収納が少なすぎる。
荷物ない単身者向け＝賃貸。
駅から１０分（女性ならもっとかかるし、夜道は危険）男性向けかなぁ。
いくらなら借りる？
そこから適正価格が割り出せるのだが。
自分なら８万でも考えちゃうなぁ。この立地なら。
８万×１２＝９６万　一番安い部屋で２３００万　単純利回りで年４．２％かぁ。実際は３％台だから、割りに合わないなぁ。
ここ１０万で借りる人いる？

[29: 匿名さん]

中央区で家賃8万で借りることができるマンションとなると、
築30年以上の30㎡程度ですね。築10年以下だと20㎡程度になって
しまいます。

賃料相場から見る限りでは、駅10分の40㎡で家賃10万ならば
十分に安いと言えるのでは？
この条件であれば、12～13万の家賃でもおかしくないようですが。

あと、過去の書き込みにありますが、一番安い部屋は2198万の予定
のようです。

[30: 匿名さん]

前におしゃれな青山のマンションに１３万３３平米築浅で住んでいました。
見た目がいいのと利便性で借りました。
次に赤坂に９万、２７平米に住んでました、古いけど大きいマンションなので、そんなに陳腐ではなかった。

普通賃貸するには、何かが必要。
安い、職場に近い、かっこいい、共用施設など。
ここが１２～１３万なら選ぶ必要性を感じないな。
眺望なし、共有施設なし、利便性？今いちだと思うけど。晴レジなら借りてもいいけど。（眺望と共有施設）

職場が銀座や築地、勝どきの人には需要があるのかな？
一人なんで４０平米もいらないし。
二人には狭いし。荷物が入らない。

[31: 匿名さん]

一人でも40㎡程度は必要です。
手持ちの荷物等が多かったので、一人暮らしの頃はそれに近い広さを選んでいました。

ただし、家賃で12万ほど出すのであれば、他にも選択肢があります。そうなると、ここ
を選ぶ可能性はかなり低いので、賃貸の需要は少ないようにも思えます。

人によっては、過度な共用施設は維持費（管理や修繕に必要なコスト）が嵩むだけで
メリットは少ない場合もあるので、最低限必要十分な仕様でそこそこの価格で中央区
にマンションを取得して住みたいという実需ならばありなのでしょうか？
2500万で部屋を取得したと考えると、ローン＋管理費＋修繕積立金＋固定資産税月割
相当額の合計で、月あたり10万弱になるようなのですが、はたして高いか安いか？

[32: 匿名さん]

皆さんの書き込み読んでると、ここ賃貸の需要が低そうだなあ・・
買うのやめようかなあ・・
（だったらレジデンスも似たような条件なのでは。物件のグレードを除けば）

月10万で借りれるなら買わずに即賃貸しますよ。
ちなみにコスイニさんは２～３階でも月１４万円前後で賃料価格をはじき出してます。

[33: 匿名さん]

はぁあ～？１４万で借りる人いるの？
だったら１５万でBMA借りるよ。楽しそうだもん。ちょっとの間。
自分が１４万円でここを借りたいかどうか、考えてみてちょ！

[34: 匿名さん]

中央区のメリットって、駅近で地下鉄複数を利用できるアクセスじゃないかな。
それを考えると、大江戸線駅徒歩１０分は弱い。

投資にしたってここは４０㎡が大半だし
そもそも同じマンション内に賃貸の競合がたくさん出そう。
周辺は、他にもマンションできるみたいだし、利回り以外にも懸念はあるなぁ。


居住目的なら、環境、管理面、地盤、収納がない、低グレード、デベ消滅などなど
メリットは築年数と眺望に中央区アドレスくらい。
価格があと、１割でも安ければいいのに。

[35: 匿名さん]

あ、ただしずっと賃貸で住むことを考えると、買うと最後に手元にマンションが残るけどね。
３１さんの１０万の計算は何年ローンの話？

[36: いつか買いたいさん]

利回りはよいが、駅１０分では投資としてきつい。もう少し駅に近ければ。。

[37: マンション住民さん]

では、ここは永住ですね。結婚する気のない人、結婚できそうにない人、バツ１で終の棲家を探している人向け。
結婚して売るにもキャピタルゲインは得られそうにないし、賃貸も難しい。
だったら自分で一生住むしかないよ。
４０年住むとして、２５００万だったら５．２万　管理費足して７万位？

２５年過ぎた頃からだんだんゴーストマンション化していくだろうけど、７万で一生住めると思えばいいかも？

[38: マンション住民さん]

ここより人形町のほうがいいと思ってみてみたら、完売だって。
ここも安いから、安けりゃいいって人に売れると思う。
自分は興味ないので、サヨウナラ！

[39: 匿名さん]

建物の「質」自体は人形町よりここのほうがいいと思う。
問題はやはり駅徒歩１０分か。

一生住むにはきつい間取りと立地。
売却か賃貸前提で考えても割に合わなさそうだな・・
物件自体は割と気に入ってるのだけど。

[40: 匿名さん]

本当にあの距離を徒歩１０分で歩けるのかしら？？それが凄く気になってます。

[41: 匿名さん]

実際は１５分近くかかると予想。
ハルレジがなぜあれだけ盛り上がっているかといえば、一つに駐車場代が破格だから。
それだけ車を持ってる層が多いということ＝電車通勤は期待していない派が多い

ウォーターフロントでのんびりしたい派の自分にとっては嫌いじゃない場所なんだけど。
この物件のすごい言われように本気でひるむ今日この頃。
賃貸するにしても高そうなエリアだしな～・・・全額キャッシュで買えるなら別だろうケド。

[42: 匿名さん]

自分でゆっくりしたいだけなら買っちゃえば？
ここをひるむ人は投資目的だったり、計算高い人だけ。
実際どうなるかなんて、後にならなきゃわからない。
ここは損するにしたって、もともと安いんだから最大１千万くらいなもんでしょ。
他のように何千万円も損することはないって。

[43: 匿名さん]

「損するにしたって最大1千万」と言えるあなたが凄い。
私からしたら「1千万も」ですよ。
実需+投資で考えてるから投資家さんの感覚は大切だと思う。
もちろん、自分がもう60過ぎててそこに住み倒すぐらいの勢いなら買っちゃいますけどね。

もう少し待って中古で安く出たら買おう・・・と思ってるうちに
インフレが来てＴＴＴみたいにいつのまにか手が届かない存在になってたら嫌だなあ。
（ま、あの物件は別物だろうけど。ＴＴＴと比べるなというブーイングが聞こえてきそう・・（笑

[44: 匿名さん]

ＴＴＴ買いたかったなぁ。
２００５年、、、転勤がなければ。。。
見送った物件　ＴＴＴ，エアライズタワー、本当に安かった。
まぁ抽選に当たったかわからないけど。本当に安かったですね。
５０平米２６００万円からあった。
ここより安かったんだよ。
でもー、もう一回マンションの底値はある気がする。
今年はやっと下がり始めたばかり。
来年～再来年あたりが買い時じゃないかな？（値引き物件は別ね）

[45: 匿名さん]

５０平米２６００万！
確かにあそこの共用設備は凄いからねぇ・・ため息つくのもわかる。
ＴＴＴは底値が来ても下げないんじゃないかな、売れ残り高層階は別にして。
住人があのマンションの価値をよくわかってるからね（笑）

レジもテラスもＴＴＴを見上げる形で建ってるわけだが・・・
自分も一生ＴＴＴを見上げることになりそう（笑）

[46: 匿名さん]

レジもテラスもＴＴＴの公開スペースと朝潮小橋でつながってるのにあのジムを使えないのが悔しい…

[47: 匿名さん]

あなた達にはほっとぷらざ晴海があるし、維持管理にお金が取られないのでいいんじゃない？
TTTだって一度外に出ないといけないので、一緒だよ。
ほっとぷらざはプールが今一だけど、岩盤浴もあるし、楽しそうだよ。

[48: 匿名さん]

TTTは住宅棟から雨に濡れずにアネックスに行けるルートもあるよ。

というか、勝どきはプラザタワーが14万、TTTが16万から借りられるのに、
晴海テラスを14万で借りる情弱がどれだけいるんだろう。

[49: 匿名さん]

庶民の味方ほっとプラザはるみ！！私たちにはほっとプラザがある！！
でもねえ、ここ（テラス）って一番安くても管理費9500円～なのよ。ちょっと高いよね。

>というか、勝どきはプラザタワーが14万、TTTが16万から借りられるのに、
ここ買うのやめて別物件に賃貸でしばらく住もうかマジで検討中…
14～5万出すなら買っちゃえ！って話もあるんだけども。
その後不良資産化しちゃったら単なるお荷物だしなあ…

[50: 匿名さん]

>>45

TTT住民乙です＾＾；

[51: 匿名さん]

４９さん、だったらもっと安いところ借りて、お金ためて、もっといいマンション買えば？って思うんだけど。
不良資産にまずなりそうにない物件をさ。

賃貸に１５万出すのはもったいないよ。家賃補助がでたり、経費になるなら別だけど。