晴海テラス（コスモスイニシア）

[匿名さん]

「まず、私に似合うこと。」

ザ・晴海レジデンスに続いての登場！
シングル・ディンクス向けと思いますが、いかがでしょう？

□所在地　　　　　東京都中央区晴海5-1(地番)
□交通 　　　　　山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　　　　　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)
□総戸数　　　　　378戸、他に管理事務室1戸
□構造・規模　　　鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階建・地下1階建
□竣工時期　　　　平成21年1月16日竣工済
□入居時期　　　　平成21年9月予定
□施工会社　　　　株式会社長谷工コーポレーション
□間取り 　　　　1DK～3LDK
□専有面積 　　　40.00～60.00平米

[スムログ 関連記事]
クソ良い物件オブ・ザ・イヤー2023
https://www.sumu-log.com/archives/60479/

[51: 匿名さん]

４９さん、だったらもっと安いところ借りて、お金ためて、もっといいマンション買えば？って思うんだけど。
不良資産にまずなりそうにない物件をさ。

賃貸に１５万出すのはもったいないよ。家賃補助がでたり、経費になるなら別だけど。

[52: 匿名さん]

51さん、たしかに賃貸に１５万はもったいないですよね。
全部じゃないけど家賃は経費になります。

お金ためて買える頃・・・何年後？って話なのですが、
友人知人にも同じこと言われます。
「買わずに賃貸続けてお金貯めたら？」って。
そっちのほうが無難かなあ・・・こんなんじゃいつまで経っても買えないや（笑）

[53: 匿名さん]

まー、これから勝どきは駅前UR賃貸のタワーが出来るから、ここの賃貸１４万はキツイんじゃないかな。
４０平米で１１万～１３万が限度。新築で。
その後はどうなるか、社会情勢しだい。インフレになるか、デフレになるか。

２０００万円位ならインフレになれば万々歳だし、デフレになったら自分でずっと住めばいいんじゃないの？
子供が生まれなければ、なんとか慎ましく夫婦二人で工夫して住めるよ。
荷物はほとんど捨てて、シンプルライフっていうのはどう？
ここトランクルームあったっけ？

[54: 匿名さん]

検索したところ既に着工している
駅歩2分の勝どきGROWTH TOWNは、
子育て世帯という制限はありますが
55平米13万円の家賃設定ですから、
賃貸ではこちらが大本命の人気物件でしょうね。

コンパクトマンションの需要も、
都心は通勤等の利便性の価値と引き換えに
高いお金を出して住む場所なので、
駅直結、駅近ならいいですが、
駅歩10分は論外になると思うのですがいかがでしょう。

よっぽどのステータスのある地域や
ユニークな（見栄えが優れている）物件でなければ、
日々の往復や雨天を考えると、
10分遠い駅の駅歩2分等の物件を探しませんか？

例えば吉祥寺の駅歩10分なら駅近物件も少なく、
十分な需要があると思いますが、
勝どきは駅から離れる程物件の数は減り、
近年の物件で駅歩10分はここだけ？

再開発の動向次第という留意事項はありますが、
誰が好んで住もうと思うのかと疑問がわきます。

こんな場所で、銀座と中央区を連呼するだけで、
2500万円クラスの部屋が350戸以上も売れる
世の中とは思えないのですが。

[55: 匿名さん]

そうだね、絶対に売れ残る。
絶対的資金が不足している人が、見た目の値段の安さにつられて１００戸くらい売れるんじゃない？
残りの２００戸以上は値引きするだろうね。
２千万円切ったら、視野に入れてみる。秋にはそうなりそう。

TTTもケープも安い部屋は５０万/平米だったし、そこよりぜんぜんスケールと仕様が悪い。
４５万/平米でいいくらい。だとすると１８００万円（４０㎡）２２５０万円（５０㎡）が妥当。
ケープは山手線田町駅１１分、ここは大江戸線勝どきから川越えて１０分、、、
むこうがお買い得だったとしても、やっぱ高いや、ここ。
Wコンなんて３０万/平米からあった。
そう考えると、まだ未開発のここはその当時の東雲と同じ値段でいいよ。
１２００万～１６００万でもいいくらい。

それに賃貸はかなり難しそう。勝どきに賃貸MSくさるほど出来るし、住友のURタワーもある。
あっちのがぜんぜんステータスがあるし、駅から近い。
ここ借りる人本当にいるの？？？

だから、自分で住むしか…
ん？でも住みたいか、ここに本当に？

[56: 匿名さん]

コンセプトが中途半端なんだお。

賃貸で借りるアピールポイントがない。駅から遠い、普通のマンション。値段を安くしないと集客できない。

自分で住みたいと思える魅力がない。強いて言えば１８階以上のお台場の景色？

それより晴海の住友URタワー、住んでみたいな。URだから値段安そう。共有施設も期待できる？

[57: 匿名さん]

同感。

晴海レジデンスは「住んでから買った事を後悔する物件」だと
判断したけど、晴海テラスも同じだろう。
サラリーマンにも買える絶対額の安さは売る側にとって重要。
でも、そのために住宅に不向きな立地にマンション建てて
無料の美辞麗句をまとい売り逃げする姿勢はいかんよ。

徒歩１０分も、不動産表記に文句言うつもりはないけど、
信号を４つも渡り、高低差のある橋を２つも渡り、
間ではＴＴＴの公開空地を通る前代未聞の経路での数字だから、
実際１５分は余裕でかかるだろうし。

周囲に何もない湾岸の果てで、
ゴミ処理場と幹線道路と淀んだ運河に囲まれた狭い箱の中で、
日照がなく薄暗い北西の部屋で、
気持ちまで薄暗くなって過ごす人生に、
どんな価値があるとコスイニは提案したいのかね？

[58: 匿名さん]

住めば都。ホームレスよりはいい。

[59: 匿名さん]

何を書いても自由だが、せめて価格は坪当たりで書いてくれんか？
ワンルーム業者じゃないんだから。

[60: 匿名さん]

わたしは素人なのでむしろ坪単価で書いてくれなくてよい。
こんなところで通ぶってどうするのって（笑）

[61: 匿名さん]

「周囲に何もない湾岸の果て」とか書かれちゃうとマジで考えちゃうな…
自分はずっと都心暮らしだったから、むしろ目の前が海で夜景が綺麗で空が広くて、って
ロケーションがいいなと思ったんだけど。
でも3日で飽きそうだね。売るにも貸すにも厳しそうだし。

ここと晴海レジデンスは条件一緒なのに、レジ板では何も言われずこの板でのみ
（物件以外のことも含めて）ネガキャンが多いのはなぜだろう。
レジのほうが仕様がいいにしても、立地は同じなのに。

[62: 物件比較中さん]

それはこちらのほうが安いからですよ。
ここの価格くらいしか買えない人が書き込んでるんじゃないかな。
あとURの賃貸っていうほど安くないですよ。

[63: 匿名さん]

>そうだね、絶対に売れ残る。
でもね、営業さんは値引きナシで売る予定なんですよね。
値引いてくれる気配さえない。
私も絶対売れ残ると思うので、秋頃まで待ったほうがいいでしょうか。

[64: 匿名さん]

＞ここと晴海レジデンスは条件一緒なのに、レジ板では何も言われずこの板でのみ（物件以外のことも含めて）
＞ネガキャンが多いのはなぜだろう。レジのほうが仕様がいいにしても、立地は同じなのに。

自分の価値観ではーーー、晴レジは箱自体は悪くないと思うけど、立地その他を勘案すると、検討するに値しない。
あの値段を出すのなら、もう少しお金をたして、もう少しいい立地に買う。
あと５００万出せば、もっと魅力的な物件、まともな立地に買えるから。はなから検討外。だからネガレスも少ない。
ここはあと５００万安ければ、十分投資に値する。今の値段だと、自分は止める。
そのリスクの値段は、人それぞれ違うでしょう。

＞私も絶対売れ残ると思うので、秋頃まで待ったほうがいいでしょうか。

自分は待つ。なぜなら今の価格では魅力を感じないから。
みんなが買ってくれて、売れ残りの最後の数戸になったら、１５００万で買うよ。最大で１８００万だね。それ以上はパス！
全部売れちゃったらって？
別にここが駄目でも他があるよ。そんなにのどから手が出るほど欲しい物件じゃない。
安くて投資に値すれば買う。値しなければ買わない。それだけ。
そのリスクの価格は、個人個人違うでしょう。

[65: いつか買いたいさん]

価格が１８００なら買いたいんだけど、、２２００は安く感じるけど、冷静に考えると高いだよね。

[66: いつか買いたいさん]

晴海・レジデンス（仕様GOOD）より仕様・設備が劣るのに、坪単価が同じなんて。
もう少しやすければ、気持ちで差別化できたのに。残念です。

[67: 匿名さん]

プチバブルがはじけたばかりだから以前と比べて安く感じるけど、CT品川で建物は利益を乗っけても２３００万円７０㎡で建つとわかってしまった。
するとここは多く見積もっても１３００万円（実際はCT品川はタワーだし、かっこいいし、入り口外観も立派だから、それ以下の値段で建てられたのは明らか）

２５００万が標準価格だとすると、１２００万が立地の値段。
もっと都心で駅近３分の立地で１千万だったよ、４５㎡マンション（２００７年）の土地代。
だから、ここは利益けっこう取っていると思う。

だけど、２００７～２００８年のプチバブル価格がみんなの判断を迷わせる。
それに財閥系は多少値引いていても、未だにプチバブル価格で分譲しているしね。

たしか、ここの土地ってほとんどタダ同然で仕入れたんじゃなかった？
都と天王洲の土地を交換したんだよね？
それにここはイニシア単独だから、庇護担保もあてに出来ないよ。

でも、あまり詳しくない人が買っちゃうんだろうな。
残り物を狙っているので、そのほうが好都合だけど。

[68: 匿名さん]

ここは元々、完全に賃貸目的で建てられたという事情が有り（イニシアの経営難で分譲に変更）
設備が賃貸そのものなので賃貸から移ってくる人はあまり意味が無いような。

投資目的以外には使いづらい感じが否めない。

[69: 匿名さん]

内実知ってしまうと冷めるな。
イニシアさん、どんだけ利益もってく気ですかって。
値引きで1800万ってことは低層階（2000万円前半）レベルを狙ってるわけだよね？
でもモデルルーム行った感じでは、低層階は意外に早くはけそうな感じだよ。
その頃には低層・高層ともに残ってないと思う。
となると残るは中層だけど、中層で1000万円台は・・・そこまで値引かないでしょう。

[70: 匿名さん]

晴レジの一期はかなり売れたらしい。ということはここも売れそうだね。
今の世の中、ユニクロやニトリ、しまむらが売れるように、品質（MSでいえば立地）より値段だね。
確かにインフレになったら目も当てられない。
今後長谷工は安い箱の物件を作るらしいし、政府は定借を推進するから、安い物件は今後も供給されるとは思うけど、みなさん悔いのない買い物を！

[71: 匿名さん]

今買わないといけない人は買ってもいいかもしれないが、
待てる人は来年再来年の物件を待ったほうがいい。
大型格安物件が出てきたら、後悔するよ。
まだ不動産全体がぜんぜん下がってないじゃない。
ここはコスイニだから、多少周りより下がってるけど、これが標準になるよ。
ここと同じ価格で、よりいいMSが買えるような気がするよ。
２０１０、２０１１年不動産革命の年！

[72: 匿名さん]

はい、待てる人です。
長谷工仕様でもいいのでその分コストダウンしてくれたほうが自分的には嬉しい。
一生住み倒すつもりは今のところないから。
でも今げんざい賃貸暮らしなので、あとは賃料とのバーターだなあ。
どれぐらいまで待てば損しないのか、考えておかないと。
金利の上昇分も加味しながらね。

イニシア物件を薄目で追いながら他の物件にも目を向けようかな。

[73: ご近所さん]

清掃工場ネガは一段落したようですが、清掃工場の隣あるいは近くというのは清掃工場から
何メートルあるいは何キロメートル以内のことを想定されているのでしょうか？
一度お教えいただきたいものです。

また、しっかりと制御された清掃工場よりも近くにあるとありがたくない工場（薬品、火薬等々）
や嫌悪施設に関しては、ここまで執拗にネガがないようなのですが、それはなぜなのでしょ
うか？結構疑問です。


で、晴海テラスの脇の朝潮小橋（建物の３階程度の高さ）から撮影した写真です。
晴海テラスから中央清掃工場がどのように見えるかがイメージしていただけると思います。
これもどう思うかは各自の感じ方によるので、下手なコメントはいたしません。

[74: ご近所さん]

もう一枚。

中央清掃工場の屋上等はステップガーデンとして緑化され一般に開放されています。
そこからは、お台場等を眺めることが出来ます。

もし、南東低層階を購入された場合でも、ちょっとだけ歩いて目の前の清掃工場の
屋上に上がれば、これだけ視界が開けています。
北西の運河側はあらためて説明するまでもないので、そこに関しては省略。

[75: ご近所さん]

最後に中央清掃工場のステップガーデンからみた晴海テラスです。
なぜか画像が90度回転してしまっていますが、クリックして表示される方は
大丈夫みたいです。理由がお分かりになる方がおられたら今後のために教えて
頂ければ幸いです。

[76: 匿名さん]

>>71
ここと同じ価格で、よりいいMSが買えるような気がするよ。
２０１０、２０１１年不動産革命の年！

スミフが隣に建てるタワーが坪330じゃないかって話もある。それに、もしオリンピックが決まったら、どう？

[77: 匿名さん]

そんなの関係ねー　（古いか）

オリンピックが決まればここは価値が上がるだろうね。（たらればの話だが）

でもね、世界中の経済恐慌からみて、日本だけ無償で済むわけがない。
来年アメリカは大変な年になるよ。国家破綻するかもしれない。
その煽りを受けて、世界中が大変なことになる（っと思ってる）

ひとつだけ読めないのが、アメリカが借金チャラにするのに、デフォルトするのかハイパーインフレにするのか、だ。
デフォルトしたら、世界中が大混乱して、不動産は異常な位値下がりするだろう。
でもハイパーインフレになったら、異常に値上がりする。

それがわからないから、インフレの兆しが現れるまでは動かないほうがいい。
デフレになって残債割れになったら目も当てられない。

[78: 匿名さん]

あーちなみに、ここはコンパクトだから値段も安いでしょ。
だから、どっちにころんでもそんなに損害は大きくないから、気に入った人は買えばいいんじゃない？
住まいの満足度って人それぞれだから、「まず、私に似合うこと。」
スレ主、いいこと言うね。

[79: ビギナーさん]

抽選落ちたー。無念です。残りでいいものがないか探して見ます。

[80: 匿名さん]

急にヨイショが増えましたね…。

[81: 匿名さん]

>>76
>スミフが隣に建てるタワーが坪330じゃないかって話もある。

それって2007年の不動産上向き時代の噂でしょ。あの時は坪３５０って言われてたっけ。
でもスミフも豊洲で高いマンションは売れない、って学んでる最中。
絶対的自信を持っていた大崎でさえ、一期より2期をちょっと値段を下げたくらい。
晴海を３３０で売出しても売れないことくらいわかってるはず。

でもKYのやせ我慢スミフはまた坪２８０で売出して、KYなことをするかも。
ともかく、市況がどうなるかだから、今これからの値段を予測しても意味ないよ。
それに、スミフの晴海タワーとここでは比べるまでもなく、あちらのほうがいい！
スミフタワーは晴海のシンボルになるし、資産性もここよりぜんぜん高い。
坪５０違っても当たり前。
っていうか、こことの差が坪５０以内だったら、絶対向こうを買うね。坪１００なら止めるが。

[82: 匿名さん]

まず、私の予算に合うこと。

[83: ビギナーさん]

スミフの方がこっちより絶対いいとおっしゃるのは具体的にどの点ででしょうか?
またその根拠となる情報はどこから手に入れられるのでしょうか?
素朴な疑問で恐縮ですが教えていただけると幸いです。

[85: 匿名さん]

この物件について榊さんのアドバイスを受けた人、情報アップして！
（質問が集中したら榊さんに悪いので）

[86: 匿名さん]

一般的にマンションの資産価値を維持するには
①その土地のランドマークとなる物件
②駅から近い
③再開発物件
④大規模物件もしくは大手企業

これらを考えると、晴海の再開発事業に則って開発している　住友不動産の晴海タワーが①～④すべての面で晴海テラスより良い。

けれども８２さんが言うように、予算が合わなければ買えない。
スミフは業界内でも価格設定に？？？と思うくらい難があるので、いくらで出てくるか保障はできない。（ここより高いのは明らか）

[87: 匿名さん]

まず予算に合うこと。
晴レジが早くも完売の勢いだから、ここもすぐに売れちゃうかもね。
安けりゃいいのよ。住めば都。
都心のゴミゴミしたMSよりは道路も広々。
あなたの彼女や彼氏だって、１００％満足してますか？
欠点には目をつぶり、長所を見るでしょ。
マンションも同じ。まずつきあえるかどうか（予算が合うか）そして好きかどうか

[88: 匿名さん]

>都心のゴミゴミしたMSよりは道路も広々。

そう、都心暮らしが長いとこういう部分に新鮮さを感じる。ヨイショするわけじゃないけれど。

仮に今ここを買った場合、スミフ含む周辺の再開発のあとに地価が上昇して
この物件の坪単価も上がったり・・・しませんかね？

[89: 匿名さん]

夜中まで大変ですね…。

[90: 匿名さん]

DINKSでももう２人になると狭すぎる。　一人で住むには駅から遠すぎる。
価格面は確かに安め。　それだけがとりえかな。

[91: 賃貸住まいさん]

ディンクスは子どもを持たないと決めた生き方を選択した夫婦。（アメリカよりきた）

子ども作る行為をする夫婦はディンクスとはいいません。

[92: 匿名さん]

×>子ども作る行為をする夫婦はディンクスとはいいません。

子供を作る行為はするだろ、夫婦なら誰だって。セ×クス　レスがディンクスだって言うの？

○子供を作る夫婦はディンクスとはいいません。

[93: 物件比較中さん]

確かに賃貸仕様で弱いですね。
値引きはないのでしょうか？

[94: 匿名さん]

ここ買うならコスモグラシア人形町買ってるしなあ

コスモグラシア人形町買っときゃ良かった
完売した今更だがちょっと後悔している

[95: 匿名さん]

>>94
あそこはお得だったと思う。即完も納得。

[96: 匿名さん]

晴海レジデンスと比較するとここは弱いですね。
ほぼ同じ坪単価ということが納得いきません。

[97: 物件比較中さん]

現地見学に行ってきました。
夫婦共働きで子供ひとりぐらい育てるにはいい環境だし
運河の見える眺望もよくて、とにかく気に入ってしまいました。
駅近でも窓開けられない街中のビルに住むよりいいかな。
賃貸にしてもロケーションのユニークさで人気でそうです。
TTTよりこっちの方がいいな。

[98: 匿名さん]

それはありえん！

[99: 匿名さん]

ここを買うならもう少し頑張ってレジデンスを買ったほうが
良いのではと考え中です。
レジデンスと比較してもう少し安ければよかったのですが。

[100: 匿名さん]

ハルレジと値段変わらないよね