彩都みのお 一戸建て パート4

[購入検討中さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート4をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/

[101: 匿名さん]

URに従前の等高線と現況地形を重ねた図面があるので
国文の仮換地通知を元に地権の及ぶ範囲でみせてもらえました。
私も切土だと思っていた土地が、盛土と知りびっくりしました。

[102: 匿名さん]

買う前に阪急が全分譲地の切盛の状況を色塗ったやつを見て皆買ったでしょう。中央の道路の南側から二本目の道路真ん中を中心にピラミッドみたいな形で南側一帯が赤色の盛土、北側の分譲の一部が盛土。後は少し点在で、詳細は自分の土地買う時に見せてもらっただろ。売る時にデベが説明しなくて良い項目になったのでしょうか？住人なら言われなくても誰でも知っているよ。

[103: 匿名さん]

基本的に造成計画書は保存義務はないが、最近の一般的な消費者保護の観点から、造成が直近かつ阪急も擁壁工場をしている観点からすると、説明義務は発生するだろうから、全体像も聞かれたら見せざるを得ないとしても、近隣区画までは説明しているはずだね。今の技術で盛土崩壊するなら日本沈没クラスだろうけど、切盛混合の個人の土地は不同沈下位はあるだろう。

[104: 入居予定さん]

ガーデンテラスは注目されてるんですね☻

[105: 匿名さん]

>104
彩都のもの凄い盛土はURがプレゼンに使うぐらいだから、注目と言うか有名ですね。

[106: 契約済みさん]

ガーデンテラスの東側(保育園の裏のあたり)はましですよね、たしか。

[107: 匿名さん]

盛土を語るならなら森町だろ。桁が違うからねー。彩都なんて可愛いものだよ。

[108: 匿名さん]

保育園裏側は基本切土だったはずだけど、細かくみたら場所によっては混合地が記憶では何箇所かありましたよ。詳細は造成図見ないと無責任な事は言えませんが。土地全面は無かったはずです。

[109: 匿名さん]

彩都の盛土は土木建築工学では有名な場所だよ。現在考えうる最新工法に更に対策を無駄にとったもので、土が盛られているのではなく、血税が盛られた場所だよ。住人は国民全員に感謝すべきだね。

[110: 匿名さん]

>>109
>現在考えうる最新工法に更に対策を無駄にとった

5m盛る毎に排水管を配置してるとのことだが、そもそも、フラットにするために大盛土にするより茨木彩都の様に傾斜地のまま造成した方が良かったんじゃないかと思う。盛らないに越したこと無いしコストも押さえられる。
実際、URの箕面彩都の坪単価は、URの茨木彩都や箕面市の小野原西の分譲価格より高かった。

[111: 匿名]

そんなに大規模な盛土あるのね。活断層も近いのに。

[112: 買いたいけど買えない人]

箕面ではありませんが、茨木のダイワ、セキスイハイムの宅地の地盤はいかがでしょう。
やはりUR程のコストはかけていないでしょうか。
ガーデンテラスはもう残りわずかですし、駅近ということで将来の資産価値は逆転もありかなと

[113: 匿名さん]

ガーデンテラスも茨木側のダイワ、セキスイも、基本的な造成はURがやってるのでコストの掛け方は変わらないです。ただし、区割りする際に擁壁をカラーにしたりコンクリという差はあるでしょうがコストの僅かな差程度です。地形を見る限りは、ダイワ側で大盛土は可能性は低いでしょうね。将来の資産価値は間違いなくダイワ、セキスイ側と思います。ネックは学校が遠い事でしょうが一時的ですし、校区は彩都西の方が無難でしょう。

[114: 匿名さん]

南側に谷があったからそこは盛土にせざるを得ないでしょう。地震で崩れる時は、大阪も南部から中心にかけて水没しているだろうから、崩れなければ生き残れる確率が上がっていいんじゃねーの。

[115: 買いたいけど買えない人]

113さんありがとうございます。
ダイワかセキスイハイムのどちらの営業の方かは失念してしまったのですが
地盤はあまり良くないと明言されましたので気になっておりました。
まあ冷やかし客と思われてあしらわれただけかもしれませんが。
年を取ればより便利な駅の駅前マンションに転居することも想定しておりますで少しでも値がつけばと。

[117: 入居済み住民さん]

我が家も駅近のダイワと迷いましたが、ガーデンテラスで建売にしました。現場を何回も見に行き、担当に聞きましたが、ダイワの場所はかなり盛土の部分があり、支持層が柔らかい土との事でした。
ガーデンテラスは岩石層との評価だったので買いましたが、一つ困った事があって、庭に追加で木を植えようとしたところ、岩だらけで掘れなくて困っています。
我が家も同じく年とったら、駅近マンションとも思っていますので、のんびりした雰囲気を今は満喫しておきます。

[118: 匿名]

子育てにはいいと思うけどなぁ。
子供は楽しそうだし、丘学園もいいし、習い事もだいたい揃ってるし。幼稚園、保育園が足りてないのは箕面市ほとんど全域同じようなもんだよ。
若葉や自由学園も前日から並んでるわけだし。
彩都だけじゃないように思うけどなぁ。

それより、盛土ってそんなダメなの？
うちは、そのへんのことがよくわからないし、補強とかにかけるお金がかさむのは嫌だったから切り土なんだけど。

[119: 周辺住民さん]

>118
幼稚園は入るのに何日も並ばなきゃいけないし。保育園の法泉寺は閉鎖でもめてるし。このへんは子育てにいいことなし。

[120: 匿名さん]

彩都も土地代が安いのは魅力だけど、ガーデンテラスは遠過ぎませんか？茨木彩都で駅から一番遠いあさぎ4丁目より遠いんじゃ無いかな。今はニュータウンだからそれなりに売れてるけど、30年後売ろうと思っても買手無い気がする。

[121: 匿名さん]

不同沈下のリスクが高いからだよ
家の片側だけ10センチ下がれば家は傾く
例えば50メートル土を盛れば、10センチなんて僅か0.2％沈むだけ

10年とか放置してた場所なら沈む場所は沈んでるから、どの程度どのように沈下するかもわかる

しかしここは造成して間もないから誰にもわからない

お役所や学者の先生が言う最新の技術なんて誰も信用しない気休めだよ
絶対安全だった原発がどうなってるか

造成地なのにいきなり地盤補強しなければならないなんてどうかと思う
盛土から離れた切土を選ぶよ

[122: 匿名]

幼稚園に入るのに何日も並ぶのは粟生幼稚園だけじゃないか。
法善寺保育園も粟生幼稚園系列だし。
粟生系列以外は箕面市内どこも同じよ？
それ以外は、並んじゃダメなんだよ。本当に幼稚園事情知ってる？
決まった時間以前に並んだら願書は受け付けないって若葉も敬愛も掲示してたよ。
自由学園とひじりは抽選だし、被昇天は願書は全部受け取って面接だし。藤白は整理券発行してたし。
何日も並ぶのは粟生幼稚園だけ。
青山とかサニーとかアイとか箕面学園は余裕はなくとも希望者は入れてるよ。
うちの周りは結局どこにも入れなかった子はいないよ。
保育園がなかなか入れないのはどこも同じだよ。。。笑

[123: 匿名]

ありがとう。よくわかりました。
盛土のところがどこも沈みませんように。

[126: 匿名]

売れてる証拠ですね。

[127: 匿名さん]

ネガキャンと言うか、彩都は数十メートルも盛土した場所が点在している。それと彩都を造成したのは、東日本大震災で大規模造成の盛土が問題となる前であること。駅から徒歩15分以上かかる。ってのは当然了解して買われてる訳ですよね。

[128: 匿名さん]

>>127
どちらにお住まいですか？（笑）

[130: 匿名さん]

ネガキャンの量が売れ行きのバロメーターなら、箕面森町や宝塚山手台はとっくに完売御礼だなぁ。笑

[132: 匿名さん]

箕面森町のスレでも、彩都西から徒歩15分以上は有り得んって書き込み有ったけど、ガーデンテラス周辺買うなら本当に森町の方がマシじゃないか。

[133: 匿名さん]

どうやら森町の住人だったみたいですね。トンネルが20年位で無料になることを願っていれば。彩都よりも桁違いの盛土、有料トンネル、バス便、ターミナルから更に徒歩。笑っちゃうね。

[134: 匿名さん]

何十メートルも土盛って安心ですと言われても誰も安心しない

造成技術も画期的に変わってる訳でもない
土入れる事には何ら変わりはない

[135: 匿名さん]

千里や泉北ニュータウンの地名がなぜ○○台か知ってますか？
大半が切土で高低差があまりに激しい場所は盛土して宅地にはしなかった。結果所々に谷がある地形になり、造成地は台地になったからです
多くの主要道路はその谷を半分ぐらい盛土して作られています

今でもこれらのニュータウンの幹線道路を走れば、道路沿いの家が異常に高いところにある場所が点在します。
それがこの名残です

最近の造成地では、高度経済成長期の時代でさえリスクを考えてやらなかった事が行われているのです

進歩しているのは工事をする技術であって、沈下しない技術は副産物です。
20年、30年沈下しない技術ではありません

ここも切土の土地がたくさん残ってるはずです
せっかく買うなら切土の方が無難です

[136: 匿名さん]

>>133

>>132さんのご意見はあながち間違っていませんよ。

モノレールに乗るまで20分、北大阪急行の千里中央駅まで45分（そのうち25分徒歩）までかかるようなバス無しのバス便エリア（徒歩15分以上）は、彩都の新品効果が剥げ落ちた20年後には、買い手がつかなくなるでしょう。

2030年頃は大阪圏の空家率は30%以上の大家あまり状態で、団塊世代の死去や少子高齢化などにより、今開発されている場所より遥かに良い条件の人気地区ですら大量に土地が余りますから、そんな時代に都心までこみこみで70分弱、往復1500円近くかかるような僻地の中古を買おうとする人はいなくなるでしょうね。

割高な値段で彩都の宅地や建売や建築条件付を選ぶぐらいなら、最初から土地の価値はないものだと割り切って、箕面森町に土地の値段をおさえてこだわりの家を自由建築で建てるのもありだと思います。

[137: 匿名さん]

>モノレールに乗るまで20分、北大阪急行の千里中央駅まで45分（そのうち25分徒歩）までかかるようなバス無しのバス便エリア

45～50分といえば、阪急宝塚山手台なら梅田まで出れる時間。
そんな場所を山手台と同じくらいか、むしろ割高で売るってどんだけ～。

[138: 匿名さん]

世の中全ての人が梅田や大阪中心に行くと言う事であれば、その通り。更に言うなれば、賃貸に住んでいる人は資産価値がないのに同じ位の賃料を払っているからバカと言っているようなものですね。
頑張って空き地だらけの森町を盛り上げて下さい。彩都は販売している土地は80%は埋まっている。宝塚山手台は半分以下。森町は20%程度。これが世間の評価で、貴方が世間の感覚から如何にずれているかが判ると思うよ。

[139: 匿名さん]

>>133
>どうやら森町の住人だったみたいですね。

勝手に森町住人にされてますね(笑)

>彩都よりも桁違いの盛土

森町は、大阪府が盛土の量を公表したからまだ良いが、彩都は公表されてないだけですよ。推測すると盛土の高さはどちらも50mぐらいで同じかな。

>有料トンネル、バス便、ターミナルから更に徒歩。笑っちゃうね。

森町は、バスが住宅地まで上がってくるので、彩都の様に坂道徒歩15分は掛からない。トンネルはいずれ無料になるので、その時は地価が逆転するんじゃないかな。

[140: 匿名さん]

彩都の土木は有名で公表されているよ。ちゃんと調べてね。バスが住宅地まで登ってくると書いているが、そのレベルなら彩都西のモノレールと同じレベルだよ。トンネルも最短20年位したら償還されるみたいだから、頑張ってスーパー行くのに料金払って短くしてね。

[141: 匿名さん]

>135
たいへんです。20年位したら沈下するみたいなので、盛土より軟弱な小野原西一帯は地面の底に吸い込まれてしまうようです。

[142: 匿名さん]

>>138
彩都も箕面森町も山手台も入居者数は、いずれも計画人口の20%程度しか埋まってない。どこも似たり寄ったりってこと。彩都は早々と計画断念して物流基地に方針変更みたいだけど。要は今時不便なニュータウンは流行らないってことだね。ズレてるのはあなたの感覚ですよ。

[143: 匿名さん]

ごめん。トンネルの最短償還期間は40年だった。皆でトンネルを使ってあげて短くしよう。

[144: 匿名さん]

茨木市の東部を入れたらその通りだね。東部と言うよりもあそこまで行くとサニータウンだね。
都市計画人口を水増ししてくれたおかげで、みんなの税金で土地を作ってくれた事に感謝だね。
何故森町や山手台に比べて彩都が高いのかな？今でも売れているのは何故だろう？
地下鉄が森町まで延伸したら、人が増えると思うよ。

[145: 入居済み住民さん]

今は箕面彩都は計画人口の50%だよ。まだ学校周辺は売りに出されていないし予定通り位。東部は茨木だし1万世帯なんて、はなから無理だろう。森町や山手台はこれから売りに出される形でしたかな？
彩都でも、森町でも買えない人が一生懸命に頑張っているから、皆さんもうちょっと我慢して付き合ってあげましょう。

[147: 匿名さん]

山手台は更に奥が売り出されましたよ。HP上では選びたい放題のようです。景色は良さそうですね。
ここも入れてしまったら、売出し中の土地に対する空地率142さんが言う森町以下になってしまいますね。夜は真っ暗で星が綺麗でしたよ。

[148: 匿名さん]

>>138
街全体の進捗率（計画に対して）ならともかく、販売中の土地の売却済率なんて何の意味もないよ（笑）

彩都（西部）は計画戸数6800戸に対して現在人口は約4100世帯で、進捗率は約60%ほど。
ただし販売戸数の大部分は駅近マンションで稼いでおり、今後はどんどん駅から遠いバス無しエリアの宅地販売になるのできつい。

[149: 匿名さん]

ちなみにガーデンテラスは当初普通に宅地分譲しようとしたが、あまりの条件の悪さ（彩都西モノレール停留所から平均で坂道登って20分以上、バス無し）に売れず、値段を下げて大阪ガスと関電の建売分譲に変更したところ。

[150: 匿名]

彩都・森町・山手台かなり荒らされてますね。
彩都はだいぶマシだけど、順番に荒らしていってるのかもね。
今は山手台が集中砲火。 荒らしてる人は三つ順繰り荒らしてるのかも…。