固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART7】

[匿名さん]

暴言禁止です。

[551: 匿名さん]

計算する気はしないけど、きっと合ってるでしょう。
短期固定は変動金利だから、このスレの主流派のフラットはぐうの音も出ないでしょう。

[552: 匿名さん]

ちなみに、

10年固定1.08%で
総支払額－住宅ローン減税＝49,157千円
手数料保証料の約50万を考慮して、現金一括より40万ぐらい安く買えるのかな

フラット35S 1.45%で
総支払額－住宅ローン減税＝51,547千円
手数料は約55万ぐらい？として、現金一括より200万ぐらい多く払う感じ

なので、
5年固定＞10年固定(ほぼ確定)or変動＞現金一括の順かな

[553: 匿名さん]

5年固定最強だね。
フラットで35年かけて金利払い続けるなんてアホらしいな。

[554: 匿名さん]

戸建てだとローン支払い中に建て替え時期が来ちゃうね。

[555: 匿名さん]

やっとまともなスレになってきたな。

金利安くても手数料や保証料も加味しなくてはならないね。
保証料は繰上返済するとある程度戻ってくるよね。
5年固定は戻らんが変動はある程度戻る。
それでも5年固定が有利そうだね。

[556: 匿名さん]

>554
マンションもだね！

[557: 匿名さん]

10年で完済出来る人なんて
ほとんどいないと思うんだけど

[558: 匿名さん]

10年で完済しなくても10年もあれば多くの人は残債より貯金額が上回るだろうよ。

[559: 匿名さん]

>558
どんな一般家庭を想定しているの？

私の中では夫の収入が5～600万
奥さんがパートに出て年80～100万
子供が1～2人
10年後の残債が2500万くらい

このくらいが一般的だと思うんだけど・・・

[560: 匿名さん]

>>556
その収入で10年後残債2500万は借り過ぎ。
その収入では借入金2000万。頭金500万。親からの資金援助500万。
3000万以内の物件くらいしか買っちゃ駄目だよ。
じゃないと家買って生活貧しくなる典型。
奥さんの収入は扶養控除以内ということだろうが、扶養控除は見直しされる。
子供が手がかからなくなったらバリバリ働いてもらって繰上するのが正解。

[561: 匿名さん]

総支払額の大小で優劣を判断してる時点でダメだわ
繰り上げ返済はメリットばかりじゃないんだよ
最大のデメリットは、繰上げ分の手元資金が消失するということ。
消失資金を運用していれば得られたであろう利益の影響を考慮していない。
そして、期限の利益を放棄することでインフレによる借金の実質価値減少の恩恵を受けられない。
優劣は双方が借金を完済するまでわからない。
そして、優劣は総支払額の大小ではない。

[562: 匿名さん]

10年で完済させようとする人と35年で完済する人。
総支払い額でいくら開きがあるかだな。
期間短く借入金が少ない方が当たり前だが、金利は安く利払いも少ない。
人によってはマイナス金利。
完済した人は10年後から今まで払ってた額をローン返済分を運用にも回せる。貯金にも回せる。
子供にも回せる。金利多く払って運用など強がりにしか聞こえない。
金利払わず運用の方がいいじゃない。

[563: 匿名さん]

いや、繰上資金分は確実に消失するから運用にはまわせない。

[564: 匿名さん]

あと10年で返しちゃうとインフレによる借金価値目減りの恩恵が受けられない。

[565: 匿名さん]

10年で完済できるのにわざわざ35年借りる必要はない。
※ローンが趣味や運用がとか、なんとなくは除く。

[566: 匿名さん]

10年では完済できない

[567: 匿名さん]

超薄利で借りられるのにわざわざ期日前返済する必要はない。
運用益やインフレによる謝金の実質価値も下げられるのに。

※借金アレルギーや脅迫観念や運用下手は除く。

[568: 匿名さん]

自宅を担保に借入金で相場を張るのは、お勧めしませんな。
ローン減税期間中に繰り上げ資金を、低リスクな運用する程度
あくまでも使途の決まっていない余剰資金でするものと思いますよ

[569: 匿名さん]

期日に遅れてないんだから借入金で相場を張ってる訳じゃない
なにをいっているのか

[570: 匿名さん]

貸手である銀行が一度でも繰上げ返済を要請してくることある？
契約通りに借りて契約通りに返す
それが基本で、銀行もそれ以上は求めない
約定返済資金をどう使おうが自由だし、借入金で相場を張るとかいう発想がトンチンカンすぎる

[571: 匿名さん]

約定返済資金以外を
の間違い

[572: 匿名さん]

利益を得る確率が１００％じゃないものに
利子を払ってまですることは大なり小なりギャンブルですよ。

[573: 匿名さん]

結果的に金利差額で数千万も多く払うんだったら
運用なんかしてる場合じゃない

[574: 匿名さん]

また運用固定君が暴れてるのか。

一方は金利を1円も払わずに借金返済しました。
もう一方は金利を1500万払いました。

金利1500万払って運用したい人がどれだけいるか。

[575: 匿名さん]

返済11年目以降に
残債＜（繰上資金＋余剰資金）になってた場合に
余剰部分についてなら良いと思うけど
（教育費や修繕費用は手をつけたらダメですよ）

[576: 匿名さん]

運用したければすればいい。
全ては自己責任。
ただ、借りたお金は必ず返さないといけない。
長期間借りるよりも、減税だけ享受してあとはサッサと返済すべき。
確かに、10年で返済出来る人は少数派であろう。
遅くとも定年までに返済すべき。

[577: 購入検討中さん]

フラットは5月は 1.73だね

[578: 匿名さん]

三井住友信託の最優遇５年固定0.48が良いですね。

[579: 匿名さん]

そうだね。今のローン最強は
５年固定0.48　→　６年目から変動１．７％通期優遇
だね。金利が上がるどころか、まだ下がってる。

[580: 匿名さん]

>578
優遇期間が過ぎた後はたいしたことない

[581: 匿名さん]

>>579
変動より安かったら皆それにするよね。

[582: 匿名さん]

>580
大したことあるでしょ。
1.7優遇なら、店頭基準金利が今と同じならば0.775だし。

[583: 匿名さん]

三井信託凄いな。
何か裏ないの？
手数料が高いとか保証料が高いとか？

[584: 匿名さん]

裏は無いよ。
融資手数料も保証料もメガバンクと同程度。

[585: 匿名さん]

1.7優遇がほとんど適用されない

[586: 匿名さん]

審査は厳しいらしい。
しかし、適用される人にとってはかなり魅力的な金利。
上場企業の職場優遇の場合も同程度の金利水準がある。

[587: 匿名さん]

変動0.775%で底と思ったけど、こんな商品がでるとは。
ちょっと悔しいな。しかし借り換える手数料考えるとな。
固定でローン組んだ人はずっとこんな思いしてきたのか。
そりゃ荒れるわな。やっと気持ちがわかった。

[588: 匿名さん]

三井住友信託のページより

＞残り期間の引下幅は当初選択した特約期間により異なります。


６年目からも１．７％通期優遇が適用されるってどこに書いてあるの？

[589: 匿名さん]

よく見たら２年固定の場合は経過後、最大1.7引下げって書いてあるね

５年固定はどこにも書いてないけど

[590: 匿名さん]

これが本当なら皆5年固定選ぶよ。
普通短期固定は固定期間満了後は変動の優遇より悪いんだけどな。

[591: 匿名さん]

なーんだ。違うのね。
一瞬だけど固定さんの気持ちがわかったよ。
2年固定の店頭金利も変動より高いからやはり変動の方が得そうだな。

[592: 匿名さん]

三井住友信託のホームページにちゃんと書いてあるよ。
金利表をよく見よう。

[593: 匿名さん]

三井住友信託の５年固定は最強。

[594: 匿名さん]

くれくれで申し訳ないけどリンク貼ってくれ。

[595: 匿名さん]

＞589
見づらいけど表の当初優遇の右側に
最優遇で1.7%優遇って書いてあるけど、
キャンペーンん適用で、1.72%優遇にならないのかな？

＞590
変動は1.77%優遇で、0.705%みたい

[596: 匿名さん]

http://www.smtb.jp/personal/campaign/house/index2.html

>595
その通り。
変動は0.705だし、５年固定の固定期間終了後も0.705となる。

[597: 匿名さん]

間違えた。
固定期間終了後は0.755だと思われる。

[598: 匿名さん]

これは凄いね。
やはり新規のローンは常に恵まれているね。

[599: 匿名さん]

>595
確かに書いてあるけど変動は範囲外じゃない？


あとすまん、0.705ってどこに書いてある？
0.725じゃないの？

[600: 匿名さん]

ソニーの0.599やSBIの８疾病0.65も、手数料高いけど、金利は低いから、

あと、地方限定だけど、ろうきんやJAも
地域によっては変動0.7%、10年固定1%とかあったと思う。

[601: 匿名さん]

>599
キャンペーンに該当すれば、更に0.02となります。

[602: 匿名さん]

凄いな。固定からかって遊んでる場合じゃないな。
5年固定0.5%。その後通期優遇1.7で今の店頭金利なら0.775%か。
最強だが何だかんだ理由つけられその条件で借りられないのかもなと僻んでみる。

[603: 匿名さん]

>600
私見だけど、ネット銀行はイマイチ信用出来ない。

三井住友信託の５年固定はキャンペーン適用で0.48だからやはり凄い。

[604: 匿名さん]

＞598
既存顧客にも家計応援プランで、
大事にしてほしいよね。

スマホの乗り換え、新規と同じだなぁ
2013年初頭、ローン減税も少なく、
最優遇ですが、
0.775%、20年固定1.75%でした
タイミングだからしょうが無いけど

[605: 匿名さん]

妬むもなにも、ここ20年は新規にローン組む人は、ほとんどが前に借りた人より低い金利で借りられてる。

[606: 匿名さん]

いまだに3％以上の金利で返済している人もいる。
我々だって新規の時にはかなり優遇してもらってるのさ。

[607: 匿名さん]

でも、条件が良すぎるから羨ましい。

[608: 匿名さん]

現在の残債2100万。優遇通期1.7で変動0.775%。
残り返済期間22年。
三井住友信託5年固定に借換えた方が得なんでしょうか？

[609: 匿名さん]

お前ら、全員が1.7の優遇受けられる訳じゃないからなｗ

[610: 匿名さん]

だよな。審査基準が相当厳しいんじゃないかと思われる。
客寄せ金利じゃねと僻んでみる。

[611: 匿名さん]

新規なのと頭金で軽く優遇とれると思う。

[612: 匿名さん]

マジか。
しかし三井住友信託ら5年間は金利上がらないと確信してるんだな。
じゃなきゃこんな商品出す訳ない。

[613: 匿名さん]

冗談抜きにフラットとかで金利高く固定してしまった人は借り換えた方がいいよね。

[614: 匿名さん]

でもやはり三井住友信託の５年固定は繰り上げ返済出来る人向けだよね。

[615: 匿名さん]

金利高く固定してる人も金利低くなれば繰上できるようになるじゃない。
他の銀行も追随して安い短期固定だしてくるかね。
5年0.48%その後の通期1.7%優遇は衝撃的過ぎる。

[616: 匿名さん]

保証金なしでローン借りた人は、借り換えたくても借り換えられない。
しかも、なぜかちょくちょく繰上げ返済してる。

[617: 匿名さん]

>615
メガバンクの最優遇0.775で借りる意味は全くなくなるね。
三井住友信託は住居ローンに力を入れているのでしょう。

[618: 匿名さん]

新規にスレが出来ても良い程の衝撃的な金利だよ。
金利を高く固定してしまった人はもちろん、現在再優遇金利の変動ですら借り換えを検討に値する商品。
なんか落とし穴ないの？

[619: 匿名さん]

＞615
昨年秋頃、メガバンが先に
短期固定を0.6%とか、先にニュースになってた気がする。


ソニーの0.599%は、低いから、検討してたけど、
古家付き土地（中古物件）を購入、繋ぎ融資、建築とかリフォームには対応してなくて、
利用出来なかったんだよね。
マンション・建て売り専門みたい。

あと、地方の金融機関で低いところあったけど、都区内物件は取扱ってなさそうなのと、最寄り支店がさすがに遠すぎるので選べなかったです


マンションとか提携金融機関で、物件優遇金利があるけど、かなり低いみたい
でもあれって、建築時のデベが資金調達したときの金利とかで、回収していて、
回り回って物件価格に反映されてるよね？

[620: 匿名さん]

短期固定金利の低さの衝撃より、固定期間満了後の通期優遇金利が1.7%が衝撃。
銀行まるで旨味がないよね。
ただこんな商品出るということは今後も金利安は確定的だな。

[621: 匿名さん]

>618
落とし穴は無いよ。
恐らく、審査が厳しいであろうぐらい。

>619
メガバンクの短期固定0.6は３年だし、政府からの支援金？が財源になって資金額に制限があったから、正に客寄せ。
５年固定で0.48…
現時点では最強。
２ヶ月違いで借りられなかったんだよな、残念。

[622: 匿名さん]

とにかく顧客を増やす方針だよね、薄利多売。
まずは囲い込んで、ローン以外の投資信託なども勧めてるから旨味はゼロじゃないんだな。

[623: 匿名さん]

＞620
20年固定とか、長期固定は、以前のほうが低く

20年固定1.7%を借入額の1/4ほどミックスしてみました。

先々、どうなるかわからないけど、金融機関どうしの競争は激しくなると思う

[624: 匿名さん]

なるほど。
でも投資信託勧められるのはうっとおしいな。

[625: 匿名さん]

>622
そうだね。
住居ローンを組んだ銀行には給料を一部でも振り分けるケースが多くなる。
金利優遇の定期預金やら何やら次々に資金を持って来させて、投信や保険のセールスチャンスも狙っている。
将来的には退職金まで取り込む計画？

[626: 匿名さん]

わたしの場合は、SBIの住宅ローン
保険抱き合わせの信託銀行の代理店販売だったのに、ノウハウたまったからか
プロパーローン？で低金利バージョンの併売
0.65%で8疾病付きには驚いたけど

生保会社のガン保険入るより保障額（借入額）の割に割安だよねたぶん

[627: 匿名さん]

＞624
半年に1回程度DMがくるぐらいでした。

孫への教育資金の信託贈与とか
お持ちの不動産の資産査定勧誘とか
遺言信託とか、

うちには関係無いのが多い気がする

当初10年は繰上資金が貯まってくから
NISA口座のノーロード不動産投信あたりにしようか、思案しているぐらいかな

給与振込にはしてないから、もっぱら入金専用、
メガバンからは、証券口座経由で振り替えると
1営業日かかるけど、無手数料振込み回数使わないで
資金移動できて便利です

[628: 匿名さん]

俺は安心感からメガバンクにしてしまったな。
給料の振込口座だから楽だと思ったし。
変動0.775%は安いと思ってたがここまで低金利が進むとは。
当時5年固定金利0.48%で通期優遇1.7%なら間違いなく三井住友信託にしたな。

[629: 匿名さん]

固定金利で借りる人が増えてきてるから借り手にリスクを負わせるためにこのような優遇プラン作ってるのが現実。
固定金利は貸し手である銀行がリスクを負う。変動金利は借り手がリスクを負う。
銀行が長期債権保有率を下げてるという記事も出たとこだし。
要するに銀行は近い将来に金利が上がると思ってるんだよ。

[630: 匿名さん]

近い将来金利が上がると思ってるのに5年0.48%の金利に固定しちゃうの？
そんなリスキーなことしないでしょ。
銀行はここ5年間の金利上昇はないと見てる証拠。

[631: 匿名さん]

そりゃ変動金利って急激に上がるんじゃなくて緩やかに上がっていくからね。
来年、再来年から上昇が始まっても５年程度であればその後を考えて吸収できる。

[632: 匿名さん]

それと５年固定であれば、今ある程度調達しておけば銀行もリスクヘッジできるしね。

[633: 匿名さん]

ふーん。じゃあ、銀行としては金利上がっても繰上返済できない人を対象にしないと駄目なんじゃね。
貧乏人に5年固定0.48%。優遇1.7%なんて条件ださないような。
富裕層の取り込みが正しい見方だと思うがね。
金利高く固定してしまった人は素直に借り換え検討してみたら？

[634: 匿名さん]

年末に実行予定の俺、勝ち組

[635: 匿名さん]

銀行にとって美味しいのは高い金利で繰上もせず、支払い遅れなく返済する人。
利払い0で返済する人もいるのに数千万も払うなんて愚の骨頂。

[636: 匿名さん]

金融緩和のおかげで、銀行が金余りになってる。
住宅ローンは優良顧客にあたるし、マンションや家を担保に取れるから、金利がほぼ0でも貸してくれる時代になった。
もちろん返済能力がある人前提だが。
銀行だって長期金利が急騰する可能性ぐらい把握してるが、上がったところで大した損にもならない。
バブル時代の養老保険が今高利率で支払われてるようなもの。

[637: 匿名さん]

金利0でローン返済すれば勝組ですね。

[638: 匿名さん]

>634
年末まで同じ条件とは限らないよ。
国債の金利に左右されるから。

[639: 匿名さん]

思わず借り換えようかと考えてしまった。5年固定0.5。
借り換え費用を考えても、わずかに有利になる計算。
面倒だからこのままにするけどね。

[640: 匿名さん]

新規なら飛びつく条件だな。

[641: 匿名さん]

俺が2%超えたフラットなら5年固定に借り換える。
35年もかけて返済なんてまさに金利の無駄。

[642: 匿名さん]

早く返すとインフレの恩恵受けられないよ

[643: 匿名さん]

数千万も金利払ってインフレ待ちたくない。

[644: 匿名さん]

>641
団信に加入しているフラットは全て2%超ですよね？

[645: 匿名さん]

金利優遇と収入保障保険

[646: 匿名さん]

>645
なるほど。
収入保障保険は私は懐疑的だけどね。

[647: 匿名さん]

高い金利で固定してしまった固定君は素直に5年固定検討した方がいいよ。
金利上がれーって毎日願い続けるよりよっぽど健康的。
まあ、審査で落ちたら仕方ないが。

[648: アラサー]

>高い金利で固定してしまった固定君

いやいや、自分は高い固定ですけど長期間借りるよりよっぽど気が楽です。
優遇終わる10年で完済です。0.5は羨ましいですが乗りかえるメリットもうすし、返済に支障はないかな。
固定1.10なのでここでは＊＊＊なのでしょうが(^_^;)。

[649: 匿名さん]

まあ、高い金利で固定してしまったら期間を短くして利払い減らすか、借り換えしかないもんね。
でも10年で返済できるだけ優秀ですね。

[650: 匿名さん]

私は団体信用生命に懐疑的だけどな
リスク細分化されず一律金利に織り込まれて、融通が利かない
得するのはジジイだけ
収入保障保険はすきなときに辞めるか金額減らすか定期保険にポータビリティすればいい