桜堤庭園フェイシア２

[購入検討中さん]

もうすぐ春ですね！
桜の素敵な桜堤庭園フェイシアについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：東京都武蔵野市桜堤2丁目1714-6他（地番）
交通：中央線 「東小金井」駅 徒歩14分
　　　中央線 「武蔵境」駅 バス10分 「団地上水端」バス停から 徒歩1分
価格：4670万円-9000万円
間取：3LDK・4LDK
面積：78.87平米-113.37平米

管理会社：大成サービス
事業主・売主：有楽土地　平和不動産
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：ピーエス三菱

[101: 匿名さん]

都市計画道路について情報提供を。

東京都では、今後10年間で優先的に整備する道路を
「多摩地域における都市計画道路の整備方針〔第三次事業計画〕」として公表しています。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h18/topi004.htm

これによると、皆様ご心配の道路は、該当していませんので、
今後10年（厳密には計画策定の平成18年次から10年）は優先的に整備する道路ではない、
という位置づけです。
（ちなみに、セブンイレブンから南側は、
　東小金井駅北口の土地区画整理事業や中央線の立体高架化事業とあわせて整備する路線となっています）

計画なので絶対ではありませんが、よほどの情勢変化（大規模地震が来て、あの当たりの住宅が壊滅するとか）
がない限り、わざわざ優先度を上げて整備する、ということはないと思います。
ましてや、昨今の経済情勢をみれば、ここに位置づけられていない道路があえて整備を進められる、
ということも可能性としては低いのではないでしょうか？

ちなみに、どなたかもかかれていましたが、都市計画道路というのは山のようにあります。
そして、戦後間もない頃に決められたものも多かったりしますので、相当塩漬けになっているものも多いです。
上述の計画書では、整備率は約半分とされているようです。

さらに、ちなみに、ですが、都市計画道路ができても、通行量が増えるかどうか、は
「道路の断面構成（車道の広さや車線数）」と
「他の道路との接続状況」
によります。
たとえば、道路が広がっても五日市街道に出られなければ、とても通行量が増えるとは思えませんし、
五日市街道に出られるようになっても、三丁目の北側の東西方向の道路が改善されないと
結局は新小金井街道を利用する車が劇的に流入する、ということもないような気がします
（これは私見です）

ご参考までに。

[102: 匿名さん]

イニシアの大規模マンションができると、こちらにも影響ありますか？

[103: マンション住民さん]

101さん

情報提供ありがとうございます。
道路は一日でも先延ばしして欲しいので
10年なんて聞くと、ホっとしてしまいます。

ま、計画を解って買ったワケですから
自然を大切にしながら
何とかずるずると年月が経つよう
ひたすら祈ることにします・・

[104: 匿名さん]

102さん

確かに距離は近いと思いますが
・〇〇モスイニシ〇がデベでは現状ちょっとだし
・駅も田無で、中央線とは違うし
・道路事情もちょっと狭狭感あるし
・建物の作りもそれほどではなさそうだし

比較対照としては、ここに失礼なような気もしますが。

[105: 匿名さん]

ただ一言。武蔵野・多摩地区について明るい人間なら、この立地でマンションは・・・。

[106: 匿名さん]

昔の人ですね。

[107: ご近所さん]

↑賛成
この位の距離のはたくさんあるし、まだまだ遠いのもいっぱいある。
武蔵境や東小金井の駅近にも畑や空き地もいくつかあるが、
マンション化されるのはいつのことやら。
粘り強く待てる人は待てばいいが・・・あまり年取ってから
かってもなー。
買いたいときが「買い時」ではないでしょうか。

[108: 匿名さん]

ここへ着くまで夜は暗くないですか？

[109: 購入検討だったさん]

室内をいくつか見ました・・・。とにかくすべてが古くさく見えて、価格に釣り合ってないなぁと。特にキッチンの設備、仕様は価格からして・・・。間取りもイマイチ。

部屋をぶち抜いて広いリビングにしてたけど、床暖が元のリビング部にしかないし、サッシと窓の部分ができてしまい、見た目もチグハグ。リフォームならともかく、買ったばかりでいきなりチグハグというのもねぇ。

購入済みの方はともかく、今、この近辺を検討している人はヴィーガーデンと同列に見ている人が多いと思いますよ。実際、出てくる価格は、、、、、だし。

[110: 購入検討中さん]

109さんの言いたいことわかります。
何だか内装が古臭いんですよね。壁紙の色とかキッチンの色とか.....。どうも垢抜けなくて...。

[111: 匿名さん]

>>109

通勤の便と今後の価値を考えて駅近物件にするか、
周辺環境と建物の構造で当該物件にするかで悩むけど、
実際に悩むし。

しかしヴィーガーデンと同列に見るってことはないでしょ。
価格でみるなら、ここは素通りでヴィーガーデンでってことに
なるから、同列にもならない。

[112: 購入検討中さん]

さっきホームズみてたら見つけたんですが、もう中古で出てますね。
http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/35000190...

[113: 匿名さん]

最近ここの新聞広告見ないと思ったらそういうことだったのか。

[114: 匿名さん]

↑中古売り、一軒だけだから、個人じゃないですか？

[115: 匿名さん]

個人の方ですよね。居住中だし。
間取り的には好みです。

[116: 匿名さん]

この中古物件の両隣はまだ売れていませんね。
当時の販売価格は5800万円くらいかな？
新築住戸の値引き状況からすれば、この値付けではかなり厳しい。
築後たった１年での売却はトラブル警戒されるし・・・。

[117: 入居済み住民さん]

すくなくとも4000万台にしないと。

[118: ご近所さん]

ここはあまり値引きしないのかなー。
営業さんもそれほどガツガツしていないし。
たぶん、有楽さんの土地の敷地内にＭＧあるし
他の狭っこいマンションと違って、
早く事務所を引き払おうって気が無いのかも。

[119: 匿名さん]

そうですね。両隣が未入居だから、もうちょっと割安間がないと難しそう。
5000万円以下、フローリングコート済み＆カーテン付きで即入居可なら
この辺に転居を急いでいる人が買うかもしれませんけど。

[120: 購入検討中さん]

>>118

そうですか？うちは営業さんがガツガツしすぎだと思ったのですが。あまりの態度にびっくりしました。

[121: 購入検討だったさん]

未入居物件でそれより下の価格提示がすぐに出てくる状況ですからねぇ。
ここに興味がある人ならモデルルームに行ってるでしょうし、興味のある
人ほど、ありえない価格に見えるでしょう。まぁ、買った価格からしたら
仕方ない価格付けなのでしょうね。。。。

モデルルームのあるところにも有楽土地がマンションを建てるそうですが、
建てるとしたらここよりも坪単価を思い切って下げるでしょう、と言って
ました。坪単価が更に下がる要因がすぐ目の前にありますからねぇ。厳しい
ですね。

[122: 匿名さん]

＞ここよりも坪単価を思い切って下げるでしょう

免震を計画できる環境ではなくなってきていますね。

免震に魅力を感じる人はここしかない？

[123: 匿名さん]

単価下げるためには、免震以外にSIとか、もしかしたら100年コンクリートも不採用かもしれませんね。そういう仕様に興味が無い方にはいいですね。

[124: 匿名さん]

同じ立地に同じデベが格安物件を建てたら、ここの資産価値はどうなるのだろう？

[125: 匿名さん]

でも、今の御時世で免震構造やSIの付加価値を付けることはできないだろうな。

[126: 匿名さん]

↑短期的な転売価値を重視する人はSIとか100年コンクリには興味ないでしょうね。短期的にはコスト高な割に付加価値が小さい。そういう仕様を好むのは長期資産価値を重視する人でしょうから、今の御時世での付加価値なんてさほど気にならないのでは？
例えば30年、40年後の付加価値はあるだろうし、大きな地震があっても資産価値が低下しない安心感もある。高い買い物ですからね。

[127: 匿名さん]

短期的な資産価値とか訳わかんない事言ってるけど要は、将来いくらで売れるか貸せるかだろ。その場合に短期も長期も関係ないでしょう。市場動向には左右されるけど免震だから極端に高い中古物件にお目にかかったことはない。ＳＩもしかり。そういえばＳＩで専有面積がでかくてグロス価格が張るからか、妙に坪単価が安い物件は良くある話です。

[128: 匿名住民さん]

100年コンクリートは構造的に必要なので、これから建築されるマンションは
殆ど100年コンクリートです。
大規模修繕の時にここのフレキシブルシャフトの有用性がわかるとおもいます。
免震はいつか大地震が東京で起こったときに有用性がわかるでしょう。
将来有用な仕様である安心感は何ものにもかえられません。

長期優良住宅の制度もスタートしましたが、一般の反応も今ひとつのようです。
長期資産価値など興味ない人が多いんですね。

[129: 匿名さん]

↑言葉遣いに品がないですね(＾＾)。
フレキシブルシャフトは占有面積にカウントされませんから、逆に坪単価は上がるんじゃないでしょうか？
ちなみに普通の住宅は複数のパイプスペースがあって、その分が占有面積に含まれます。

資産価値というのは将来的に変動するわけですから、短期的将来価値と長期的将来価値は異なるでしょうね。
免震で資産価値が上昇するとは書いてないですよね。”地震が来たら”、普通のマンションは相当の修繕費用が発生し
、資産価値も低下しますが、その心配が少ないと言っているのです。

”訳わからない”原因を人のせいにするのは、品格以外にも何かが足りないと思われてしまいますよ。

[130: No.129]

129のコメントは、127さん宛です。

[131: 匿名さん]

100年コンクリって結構前から話題はありますが、採用しているのは大手デベだけで、ちょっと安めのマンションでは今でも少ない気がします。ずっと先の心配より今の価格という考え方もありますから、どっちも正解で良いんじゃないでしょうか。

[132: 匿名さん]

>127
ここは将来「売る」とか「貸す」とかではなく、自分で住み続ける所だと思う。
そういう意味でも、免震やSIは重要。
でもコストアップになるから、今後の物件に免震構造はなかなか出て来ないんじゃないかな。
免震構造の重要性がわかるときが、もうすぐ来てしまうような気がする。

[133: 購入検討中さん]

来年になるのかな・・・目の前に出来るマンションは、センスある素敵な仕上がりに
なることを期待しています。

[134: 購入検討中さん]

長く住み続けることを前提に買うとしても、人生の転機などで引っ越せざるを得ないときが
来る可能性は誰にもあるものです。それこそ地震よりもよっぽど高い確率ではないでしょうか。
転売して儲けるつもりがないにしても、数年で大きな損を抱えてしまうようでは困ってしまいます。

いくらプチバブルと呼ばれた時期の物件とはいえ、南棟が100m^2ばかりという企画は感覚がずれすぎ。
SIでもなんでもいいから、横の壁を全部ぶち抜いて70～90m^2くらいを適度に割り振った形で
仕切り直ししてほしいと思った人は多いのではないでしょうか。売ってる人が一番そう思ってそう。

でかすぎる部屋ばかりで売れないのですから、結局は価格をうんと下げるしか手がないでしょうし、
坪単価は相当下がりそう。この近辺を検討している側としては割安になってきているとは感じますが、さらに下がりそうな現状だと手が出しにくいです。残り数戸ならともかく、30戸以上ですし、
前にもっと割安な物件ができると言われてしまうとねぇ。

[135: 匿名さん]

公団の土地売却条件に、総戸数の上限があったみたいですね。元をとるためには、ある程度広い部屋を高い単価で売るしか無かったのでしょう。
17%offを機に200戸の在庫をさばいたので、残り37戸ならどれだけ値引きをするでしょうか？

[136: 匿名さん]

ここは良好な住環境を維持するために建ぺい率も３０％程度に抑えられているんですよ。

[137: 入居済み住民さん]

ここを購入する前に「亡国マンション」（平松朝彦著　光文社刊）を参考にしました。一級建築士で、かつてマンション業界で仕事をしていたという平松氏は、マンションの選び方のポイントを次の４点にまとめていました。（等級はいずれも日本住宅性能表示、数字が高いほど良い。３～４が最高点）
１）耐震等級３
２）劣化対策等級３
３）維持管理対策等級３
４）省エネルギー対策等級４
このマンションは耐震等級１、劣化対策等級３、維持管理対策等級３、省エネルギー対策等級３です。耐震等級は１ですが免震であり、素人考えですが等級以上の安全性があると判断しました。また、スケルトン・インフィルであることが、さらに購買意欲をかきたてました。外断熱であればもっと良かったのですが、意外に断熱性が良く、冬はあまり暖房せずに過ごせました。但し、かなり乾燥します。加湿器が必要と感じました。
業者はこのような比較的真面目なマンションをこれからはあまり造りたがらないのではないでしょうか。価額からすれば、買い得と判断して購入に踏み切りました。異論はあると思いますが、ご参考までに。

[138: 購入検討中さん]

『免振』に魅力を感じていますが、このシステムの維持には機械式駐車場のように定期的に大掛かりな（経済的に負担の大きい）修繕が必要なのでしょうか？

[139: 購入検討中さん]

異論というよりも、単なる個人の境遇や考え方の差だけだと思います。購入済みの方の
意見は非常に参考になります＞137さん

SI、免震、等々いろいろ書かれている方が居ますが、ちゃんとここを検討した人ならば、
免震構造、低い建蔽率、樹木の保護など、モデルルームを訪問した際に聞いていますよ。
私も説明を聞きました。それらの美点を聞いた上で、それなりの価格提示をしてもらえても、
やはり手が出しにくいと感じました。価格下落の要因が多すぎるし、それらの不安を
吹き飛ばしてくれるようなワクワク感を現地から感じなかったからです。見て回った中では
もっとも坪単価の安い物件の1つで割安だと思いましたが、それでも躊躇してしまいました。

もったいないなぁと思ったことが1つ。それは現地の印象です。私が行った際、ロビー
などの共用部で電気が消えていました。正直、ワクワク感よりも地味さというか、寂しさすら
感じました。また、随分時間が経っているはずなのに、つい最近ですらタイルを剥がすような
工事をしているのを見かけました。住人の方にとっては電気代の節約や必要な補修工事
なのでしょうけど、正直、不安を感じました。また、未入居部だからだったかも知れませんが、
通路の清掃が行き届いていないなぁとも感じました。管理で資産価値が大きく左右されますし、
今はまだ売っている段階でもあるので、見た目も大事だと思いました。

[140: 匿名さん]

免震設備の寿命は、メーカー(ブリヂストン)の熱劣化促進試験結果等による判断で、60年以上だそうです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/42952/res/380-380

↑のリンク先アドレスが↓に変わっていました。
http://www2.bridgestone-dp.jp/construction/antiseismic_rubber/question...

[141: 匿名さん]

ここ造りはしっかりしていると思うけど、確かにあの外観は地味。
あのレンガ色、何とかならなかったのかなぁ。
外観もそうだけど、室内はもっと地味だった・・・。
営業は9月で完売を目指す、って言っていたけどかなり厳しい。
売れ残りは6000万円超の高額物件ばかり。
あと1年くらいはかかるのでは？

[143: 匿名さん]

価格改定で2,000万円値下げしたのはここですか？

[144: 匿名さん]

昨年の7月に一律17％値下げしたそうな。
ただ、元の値付けがありえないほど強気だったので、値下げ後の価格も安くはない。
だから売れない･･･、というところでないのかな。

[145: 匿名さん]

値下げ前に購入した人は差額分を返金してもらえたのでしょうか？
2,000万って凄い価格差ですね。

[146: マンション住民さん]

価格改正前に購入した人は差額分を返金してもらいました。
ここは2000万円も値下げしてませんよ、別のところでしょうね。

[147: 匿名さん]

ここは庭にいると自然を感じてとてもいいマンションだと思います。
忘れていた日本を思い出します。
地味という意見もありますが、私は、この庭の雰囲気には、この色が合っていると思います。
駅距離がもう少し短かったらここを購入していたと思います。
環境と駅距離の両立は無理なんでしょうかね。

[148: 匿名さん]

ここの近くのファインコートを検討していましたが、見送りました。
だって規模の大きな市営団地も近くで建設中。低所得者向けですよ。
いくら自分ちがよくても、まわりが低所得者だと何かと心配で。
特に小学校はママ仲間の折り合いが・・・。

[149: 匿名さん]

>>148

港区に行った方がよくない？

[150: 匿名さん]

また桜堤に市営住宅ができるんですか？
URとかJKKでなくてですか？