アトラス国領

[こく]

旭化成のアトラスシリーズですが、こちら検討されている方いらっしゃいますか？

所在地：東京都調布市国領町8丁目4-1他（地番）
交通：京王線「国領」駅から徒歩6分

[122: 匿名さん]

不便と感じるかどうかは人それぞれですからね。
確かに府中は特急に乗れば早いけど、距離の感覚として新宿から遠い。
各駅にごとごと揺られて30分（急行や快速を利用してつつじヶ丘で乗り換えれば20数分）と
特急で20分は個人的には苦痛になるほどの差はないですね。
タクシーで帰らなくてはいけないような状況になったときなどを考えると調布以西はちょっと
遠慮したいし。

[123: 99]

大手町から国領まで深夜タクシー９０００円くらいです。
調布以西だと大台乗るでしょうね。

[124: 物件比較中さん]

新宿に通勤するなら、特急停車駅の手前の国領より、西調布とか特急停車駅の先の方が
追い越しとかの関係で便利だと思います。

あと、国領は所詮寂しいっす。

西調布っておいおい・・

[125: 匿名さん]

>121

>モデルも行きましたが、国領はやはり不便じゃないでしょうか？
>当方、今は港区ですが、実家は下高井戸だったのでたまに帰省しますが、
>京王線の各駅オンリーの駅はどんどん不便になってる気がします。
>なにせ本数が少ない。

そうですか、港区でも下高井戸でも到底手が届かなかったのですね。よくわかります。
それで府中まで下っても駄目で、各駅停車しか停まらない国領なら、と思われたけど
結局ここにも手が届かなくて西調布にされたのですね。良い決断だと思いますよ。
西調布は「所詮寂しい」ことはないですか？それだけ心配です。

>新宿に通勤するなら、特急停車駅の手前の国領より、西調布とか特急停車駅の先の方が
>追い越しとかの関係で便利だと思います。

ご報告ですが、朝は特急も準特急も走っていないのです。
あと、そもそも移動手段は電車だけではないことも、併せてご報告致します。

[126: 物件比較中さん]

>>121は西調布であれば調布で特急、準急への乗り換えがスムーズと言いたかったのでは。
それにしても西調布に新築ありましたっけ？あっアレですかね。。良い判断かもしれませんが。。

[127: 匿名さん]

えーと　１２１です。
叩かれに戻ってきました。

西調布の具体的な物件は特に意図してなかったのですが、趣旨は１２６さんの言ってる通りです。
朝特急が走ってないのは知りませんでした。　スイマセン。

私自身は某２３区内のＪＲ徒歩４分物件を以前購入したのですが、
お互いの両親からもっと近くにという事で、切迫感が無いままＭＲに行ってます。

前にも書いたとおり、片方が下高井戸、片方が府中近辺のため、
京王線の中間ぐらいで、フラフラ見てるんです。

下高井戸はかろうじて快速も止まりますが、それでも過去は昼でも５分に１本ぐらいは各駅がありましたが、最近は遠距離重視なのか、１０分に一本ぐらいしか無いので大変だと思ってる、という個人的意見を述べたまでです。
もちろん、そこに不便さを感じない方もいらっしゃるでしょうし、住宅は静かな方が良いという価値観を否定する気はありません。

もともとの文脈が府中と国領の価格の比較を述べていた方がいたので、
都心からの絶対距離よりも特急停車の利便性という点を書きたかっただけです。

では。

[128: 匿名さん]

JRの一部と地下鉄の半数程度以外は、多くが10分程度に一本くらいが普通じゃないですかね。急行があるのは私鉄くらいで、確かにその場合急行停車駅の方が利用可能な本数が増えますが。

ちなみに国領と府中の価値を比較した場合、私も府中の方が高くて当然と思います。駅前の発展具合がまるで違いますものね。でも、個人的には、都心へのアクセスという意味では122さんと同じ発想で国領の方を選びます。物件は調布より手前という前提で探しています。

[129: 匿名さん]

今日は第1期の抽選会でしたが、登録された皆さん、結果はいかがでしたか？

[130: 匿名さん]

>129
第1期販売住戸は、一般公開前に要望書が出た部屋に、10戸ほど上乗せした戸数を販売対象としたそうです。
その結果、総戸数320戸-地権者114戸=206戸中、今回は70戸の販売となりました。

昨日が登録締切＆抽選会で、約８割は１倍住戸、残り１割強が倍率２〜５倍（多かったのは２〜３倍）、残り１割弱が未登録という感じでした。
高倍率なのは、やはり価格が安い住戸と、南向きの間取りの良い住戸だったようです。

ということで、今期は申し込んだ方がほとんど当選ということになりました。
パビリオンの収容スペースの関係から、客が集中しないように宣伝を控えめにしてくれたことで、本当に買いたかった人が欲しい間取りを買える形になり、結果的に良かったのではないかと思っています。

[131: 物件比較中さん]

第一期即日完売ってホントですか？

二期はもっと強気の価格で来る予感・・

[132: ビギナーさん]

完売ですか！すごいですね。モデルルームも土曜の朝一で満員状態でしたし。納得。

最初は高い印象でしたが、相模線や多摩地区でも1,2割上がっている感じ
なので調布市内で徒歩６分でこの価格ならと納得し始めています。

[133: 匿名さん]

留意点として、この物件は近い将来、「既存不適格建築物」になる可能性が高いことです。

物件の北東側の敷地内に、都市計画道路（調布3・4・7号線、喜多見調布線）が計画されています。
東京都が、今後10年間（平成27年迄)で整備すべき路線として、優先整備路線に指定しています。

この物件は、この都市計画道路予定地の土地面積も含めて、容積率が200%となるように設計されてます（この土地に建てられる上限の容積率）。
現時点では全く問題有りませんが、平成27年迄に道路予定地が東京都に譲渡されると、物件の土地面積が減少するので、容積率が200%を超え、容積率既存不適格となります。

既存不適格については、ここが比較的わかりやすいです。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20060207A/

[134: 購入検討中さん]

↑なるほど、近い将来、敷地の一部を東京都が買い上げてくれるわけですね。
　その買取代金は各区分所有者に持分割合比率で配分されるのでしょうか？
　だとしたら、将来のボーナス付きマンションって感じですね！楽しみです。

[135: 申込予定さん]

＞No.134さん
おっしゃる通り買い取り代金は配分されるようですが、それまでの期間は賃料を徴収されますのでトントンかプラスαくらいじゃないでしょうか。

[136: 購入検討中さん]

↑え？？？誰からどんな賃料を徴収されるのですか？
　このマンションとして、何かを借りているのですか？

[137: 匿名さん]

私の聞いた話では、道路予定地の土地はＵＲ（違ったかな？）が所有しており、その土地も含めて
容積率を計算している関係で借地になってるとのこと。

その関係で物件購入者はＵＲに借地料を払うとのこと。

数年で道路用地になるため、土地が東京都のものになった時点で借地関係は終了し
賃借料の払いは終わるが、あくまで予定なので、ずっと先まで賃借料を払う可能性はある。

借地関係が終了したら、１３３のようになるかは確認しなかったので不明。

土地の所有者はＵＲであり、物件購入者ではないので
売却しても土地の所有者にボーナスなんてものはある訳なし。

[138: 134＝136]

詳しい説明ありがとうございました。よくわかりました。

[139: 物件比較中さん]

次の建て替えの事は完全に無視した確信犯マンションってことですね。
デベと地権者の間でどんなやりとりがあったのか興味ありますねー
きっと新規購入者には絶対に言えないような思惑があるのでしょう・・

今回の建て替えノウハウが次回にも生かされる事は無いのは非常に残念ですね。

[140: 匿名さん]

訳ありか！
転売する時も相当たたかれるなこりゃ。
あのキツキツの経済的配棟設計に違和感があったけど謎が解けた。
デベこわー　地権者こわー　スミフこわー

[141: 匿名さん]

調布では新たに高さ制限（２５ｍ）が設けられ、８階以上の建築物は建てられないと
聞いた事があります。そうなると既存の建物で９階以上のマンションは建て替え時
どうなるでしょうか？既存不適格建築物になるのでしょうか？

[142: 周辺住民さん]

調布市の高さ制限についてはこちらをどうぞ。
http://www.city.chofu.tokyo.jp/cgi-bin/odb-get.exe?WIT_template=AC0202...

[143: 匿名さん]

建て替えで出来た物件なのに、今後建て替え出来ないような作りにしてどうするの？
アホとしか言いようがないね。

[144: 匿名さん]

設計段階から幾つかの選択肢があったはずですよね
将来の都市計画に適合させた設計と、現時点での条件で適合させ世帯数を増やした場合。
前者たった場合、地権者の負担が大きくこの現場は実現しなかったでしょう。
結局は金の出どころをどこにするかだったのではないでしょうか。
後者であれば無問題→解決→GO！だったのでしょう。
次の建て替えなんて、こんなめんどくさい事もう結構。こんな感じでは。

[145: 匿名さん]

今後他の建て替え物件もこんな感じになるのでしょうかね？
住む前から問題を抱えた物件には手を出したくないですね。

[146: 匿名さん]

137さんのお話（容積率計算に入れるため北東の道路用地をURから賃借しているという話）は旭化成や住不の販売の方から聞かれたお話なのでしょうか？

[147: 匿名さん]

既存不適格なんてそこら辺に普通にあるでしょ。
何とか寺レジ伝スも高さで×でしょ。

[148: イヒの助]

〜50年後〜
取り壊し→建て替え→専有部分が狭くなる→賃貸にする→家賃収入＋年金＋貯蓄で都心で暮らす

[149: 匿名さん]

都市計画道路が計画決定されてから事業決定されるまでは、非常に長期の年月が
かかります。

この場合の調布3・4・7号線も、計画決定されたのは昭和37(1962)年12月です。
計画から既に40年以上経過しています。
他の計画道路を見ると、計画のまま、結局完成しない道路も多々あります。

旧国領住宅の地権者の方々は、ここに住みながら、40年以上、さっぱり出来ない
敷地内の計画道路の話と付き合ってきたわけです。

だから、建て替え計画の際も、地権者の方の間では「しばらく道路は出来ないだ
ろう」という読みが強かったのではないでしょうか。
実際、この道路も、現時点では事業決定されているわけではありません。

まして、容積率をフルに使った方が、金銭的に建て替えが現実的だとしたら、出
来るかどうかわからない計画道路に振り回されるよりは、とりあえず今回の建て
替えは現在の案で行い、その後の状況の変化には逐次対応するという方針になっ
たのではないでしょうか。

東京都が、この計画道路を優先整備路線に指定したのは、建て替え着手後の昨年
の話です。それまでは、この道路が事業決定されるのが、数十年先の次回マンシ
ョン建て替え以降になるかもしれなかったわけです。

だから、デベや地権者が結託して確信犯マンションを造ったと見るよりは、色々
な取捨選択の中で、そうなる可能性も出てきた、と見る方が妥当なのではと思い
ます。

[150: 申込予定さん]

次の建て替えの事など知りましぇーん！転売する気もないし。
多少でも土地の持分もあるし資産がゼロになる事はない。それをどのように処理するかはその時に、
又は相続人にお任せします。
建て替え時に売却もよし、住んでもよし、賃貸にしてもよし。
とにかく駅近だから何とでもなるでしょ。マンションの価値は各駅であろう何であろう、
駅からの距離と環境であると断言しておきます。

震災の場合でも大筋で同様のスタンスです。

[151: 匿名さん]

既存不適格になる可能性は無いに越したことはないですが、これを理由にこの物
件の検討を中止する前に、ここを購入した場合と、他の物件に鞍替えした場合の
リスクを比較してから、どうするかを決めても遅くないような気がします。
ここに住んだ場合
・将来、既存不適格になったとしても、日常生活上は問題ない。
・都心からもそんなに遠くなく、駅・商業施設・小中学校近く、坂道も無い。
・地盤は強く、都内で治安も大気汚染も良い方。
・住戸の間取りも雁行で日当りと通風良く、装備は水準以上、維持費は標準的。
・既存不適格になっても、転売の際の評価額は３割も４割も落ちないのが一般的。
・東京都は既存不適格のマンション建て替えの際の救済（規制緩和）を実施中。
・建て替えとなる４０年後、今と同じ広さの住戸は必要？家族構成に変化は？
他の物件を比較検討する場合
・数年このエリアで他の良い物件が出るのを待てば、その分価格は上昇。
・他のエリアの物件を選ぶ場合、ここと同等の環境は確保可能？
・都心から離れないか、駅・商業施設・小中学校は離れないか、坂道は無いか。
・軟弱地盤のエリアでないか、治安や大気汚染が悪いエリアではないか。
・住戸の日照や通風が悪くならないか、装備は悪くないか、維持費は高くないか。
既存不適格になる可能性だけ問題視して、日常生活に大切なことを犠牲にするの
ではなく、これらのトータルのバランスで決められた方が良いと思います。

[152: 匿名さん]

・・・と、既存不適格になることが前提の議論が白熱してきましたが、そんなことはなさそうですよ、担当者に確認しましたが。ちゃんと道路は省いて200％だそうです。嘘ついているとは思えませんけどね〜個人的な心象では。嘘ついたら大問題でしょ。賃料は日影規制の関係で道路のほんの一部だけURから賃借しているみたいです。それも道路になってしまえば日影規制はかんけいありませんから。既存不適格の可能性を説いた方は、実際に計算なさったんでしょうかね？

[153: 137]

>>146
どこの会社の人かは知りませんがモデルルームの人に聞きました。
あまり聞きもしないのに、向こうからしゃべってきましたよ。
重要事項なんじゃないのかな？

たしか料金表にも賃借料ってありませんでしたか？
私は、もう購入対象外なのでリストはポイしてしまいましたが、
もしかしたら、係員の説明資料だったかもしれません。

１４８さんのプランには、立替の時の建築費が考慮されてないような気が・・・・
いずれにしても保留床ないから、それなりに係りますよ。
まあ、土地柄免震とか不要だから、坪６０万ぐらいかな。
どこのマンションも低層は大体そんぐらいの建築費で出来てると思います。

[154: 153]

追加ですが、私自身は賃借料について確認しただけで、
容積率とか不適格とかは聞いてません。

もしかすると、１５２の方が言うように容積率に加算はされてないのかもしれませんね。
すると、なんでわざわざ地代を払わされるのかシックリこないとこもありますが。

[155: ＝152]

>154
すみません、間違えました。道路用地のほんの一部（敷地北東のほそーい部分）を建替え組合（？）が所有していて、それ以外の広い部分をURから賃借しているようです。なので東京都に収用されると広い大部分の賃貸契約が終了し、組合が所有している細くて小さい部分の売却代金が小額ではあるが区分所有者に配分される仕組みのようです。容積率は組合所有のほそーい部分（100m2ちょい？）は含めているそうですので、既存不適格といえば不適格なのかもしれませんが、誤差の範囲ではないでしょうか。ま、不安に思われる方は自分で計算するなり、担当者に明確な数字を示してもらうなりしたほうが良いと思います。

[156: 申込予定さん]

URから借りる道路予定地は、幅１８ｍ、長さ１４５ｍくらいの広大な土地です。ここは外して容積率が計算されてます。

本物件敷地のうち、道路予定地にカブる部分は、最大幅１．８ｍ、長さ１１０ｍくらいの細長い三角状の土地です。
実際には、植え込みになる部分です。ここは容積率の計算に含められています。

この１１２．９２ｍ２の土地が将来的に東京都に収容された場合は、容積率オーバーになりますよ、というお話です。
収容されるかどうかは、まだ決まっておりません。

もし収容された場合でも、建て替えの際は、この１１２．９２ｍ２を３２０戸の持分比率で割ることになりますので、
各住戸が小さくなる面積は、実質は誤差レベルの範囲となります。

だから、そんなに取り立てて騒ぐほどの大問題ではないみたいですよ。

[157: 匿名さん]

いや〜スレ立って一番の盛り上がりですねー

[158: 周辺住民さん]

容積率の計算に関係ない道路予定地をURから借りるのはなぜ？

[159: 匿名さん]

道路になるまで全く通れないのでは東側の住戸の人の利便性を損ねるということではないでしょうか。野川を散策するにもぐるっと廻らなくちゃいけませんし。

[160: 匿名さん]

そろそろ第１期第１次の契約が終わる時期ですね。今のところ、第１次分は完売となる見込みだそうですよ。
やはり駅から徒歩６〜７分と近いのが、人気の一番の理由のようです。
当選者のみなさん、契約されましたか？　契約時オプションは何を選びましたか？

[161: 契約済みさん]

先週、無事に契約が終わりました。
低層階なので、もうオプションは選べませんでしたが、標準仕様で十分だと思っています。ただ、カラーセレクトが選べなかったのは残念です。
契約された皆さん、よろしくお願いします。

[162: 契約済みさん]

>>161さん、宜しくお願い致します。
アトラスに決めたポイントは何ですか？
私は雁行設計と二丁掛けタイルの外観、内装のスタイル、設備、
周辺の環境と駅からの距離です。価格は妥協しました（汗）

我が家は野川沿いの桜が咲く頃に現場を見に行く予定です。

[164: 契約済みさん]

161です。こちらこそよろしくお願いします。
162さんとほぼ同じですが、駅近で暮らしやすい立地・環境と標準以上の仕様・設備が決め手でした。
外装・内装とも決して流行のデザインではないですが、逆に飽きがこなくていいかなと思います。
野川の桜、楽しみですね！この調子だと来週末には咲いているのではないでしょうか？

[166: 物件比較中さん]

好き嫌いは分かれるでしょうが、確かに飽きの来ないデザインですね。
雁行と二丁掛けは一応、高級路線ですし。Gフォレストも確か。

[167: 匿名さん]

１６６さん
Ｇフォレストって何のことですか？