悪徳家主との闘争の日々

[nano]

家主から少額訴訟をおこされました。
契約が少し複雑なのでご指摘いただきたく思います。

１．ペットOKのマンションに7年間居住してました。築年数30年。

２．契約書ではペット不可となってり重要事項説明書にはペット可となっておりました。

３．2番の件は単純に不動産会社の書類作成ミスだと認めており、重要事項説明書のペット可が正し
い。

４．他の入居者も同様にペット飼育している家庭が何件もある。

５．リフォーム代金として約80万円の請求があり、少額訴訟を家主からおこした。

６．そのリフォーム代金の中には7年分の町内会費なども含まれている。

７．家主は私がペットを飼育していることは入居した時点で知っているのに、退去の1ヶ月前に知っ
たと嘘の発言を不動産会社に言っている。

８．家主はあくまでも契約書では不可となっているからと言っており、それが今回の訴訟の大きな要
点であります。

９．不動産会社が昨日、家主に対してペットOKですよね？と確認したが私の場合はペット不可だと契
約書になっているから駄目だといっている。

家主はやはりペット不可ということを前面にだして、私が汚したリフォーム代金を全て法外な金額で
請求してきてます。
またペットによって臭気が残っており、退去したあとも1ヶ月分の家賃11万円を請求してきています
。
私が一番気になる点はやはり契約書です。こういった状況で少額訴訟にて争えることは可能でしょう
か？

また何かいいアドバイスがあればご指摘いただきたいと思います。

[2: 匿名さん]

客観的に見ていくつか疑問点があります。

・「ペット不可」と「ペット可」での「現状復旧費用」に違いはあるのか？
（他の「ペット可」とされている住民が同じ様に使用した場合の費用も、ほぼ同額となるのか？）

・「町内会費」の請求権は家主にあるのか？
（立て替えていたのか？今までに請求された事は？そもそも時効にかかるのではないか？）

ペット可・不可」の面で争えば当然スレ主さんが勝つでしょう。「契約書」「重要事項説明書」を用意したのは先方ですから。
記載されている内容に矛盾があった場合、「借主」に有利な条項が優先されます。
ペットが嫌いな方でしたら「契約書」の条項を盾に「ペット不可のはずだ」と言い張れるのです。
あくまでも「借主保護」が前提となりますので。

ただ、実際の争点は「ペット可・不可」ではなく、結果として部屋が汚れたのは事実として、
「現状復旧費用」をどこまで負担するべきか？になると思います。きちんと内訳を出してもらい、
一般的なリフォーム費用と照らし合わせて妥当な金額まで下げる事は可能かと思いますが、費用負担を【ゼロ】にする事を期待されているのでしょうか？

スレ主さん寄りの見方をすれば、家主は築年数も古いので、この機会にかけた費用を「契約書」の一文を盾に、少しでも回収しようとしていると取れます。

家主寄りの見方をすれば、「現状復旧費用」が「敷金」をオーバーしたので請求しようとしたが、スレ主さんが無視し続けた為、印象を悪くした、とも考えられます。

「訴訟」に至ったという経緯は分かりませんが、これまでの話し合いはあったのでしょうか？

[3: nano]

ご指摘ありがとうございました。
書類作成ミスとはいえペット不可で飼育することは契約上違反になるので全面的に私がリフォーム代金を支払う義務があると家主がいいたいのか？という思いがありますし、やはりペット可とされていたほうが家主的には費用負担が多いからではないかと思っています。

また町内会費についてですが、家主に確認したところ私の承諾もなく勝手に町内会費を立て替えて支払いしてたと言っていました。今まで請求されたことも町内会に参加することも告げてはいません。

そして訴訟に関してですが、訴訟を起こされる前に家主とは電話でリフォーム代金について2度話しました。でもお互い譲歩することができず、結果的に突然少額訴訟をおこされたという経緯でございます。
最初は預けてある敷金で補ってもらいお釣りはいらないと考えていましたが、家主の強欲な態度をみて気持ちが変わりました。
敷金33万円預けてありますがその中から20万近くを敷金返還してほしいと考えております。

[4: 匿名さん]

小額訴訟で「ペット可・不可」が争点にならないとは思います。
第三者から見ると、同じマンションの住民が「ペット可」で入居しているという事実があるので、
スレ主さんだけが「ペット不可」という契約条件で居住していたとは考えにくいです。

書類作成ミスとはいえペット不可で飼育することは契約上違反になる→
これは【どの時点で「ミス」と気づいたのか】が重要でしょう。入居直後に「ペット不可ですよ」と指摘され、それでも飼育を続けたという経緯なら「契約違反」とも言えますが、
退去時に「契約書」をめくったら書いてあった、という程度なら「契約違反」ではありません。

「町内会費」はかなり嘘臭いですね。本当に立て替えているのかどうか確認した方が良いです。
その費用がどのくらいか分かりませんが、ぶっちゃけ払う必要はありません。
そもそも「今まで立て替えていた」という理由が分かりません。そんな【善意】は要りませんよね？
コレがまかり通るなら、何でも「立て替えていた」で請求できる事になってしまいます。

ペットによって臭気が残っており、退去したあとも1ヶ月分の家賃11万円を請求してきています→
コレも良く分かりません。「臭気が取れるまで他の人に貸せなかった期間の家賃保証」という意味でしょうか？その為には、少なくともその事実を証明しなければいけません。
【借りる人が決まっていたが、脱臭の為に入居が遅れ、旧住居での家賃を余分に払う事になった】
等です。同じ様な話ですが、コレがまかり通れば、「退去後のリフォーム期間」の家賃も負担する事になってしまいますので、主張としては無茶ですね。

[5: 匿名さん]

どちらにしても「小額訴訟」には対応する必要がありますので、

「渡されていた契約書と重要事項説明書のコピー」
「他の住民がペットを飼っているという事実を証明するもの」
「同じ様なリフォームをした場合の一般的な金額が記載された見積書」
「町内会費を立て替えていたかどうかの確認」

は最低でもしておいた方が良いでしょう。

「町内会費」については、他の住民の方が払っているかも聞いてみてはいかがでしょうか？
いくらなんでも全世帯分を立て替えているとは考えにくいのですが、他の住民の方が退去される際にも請求されるなら、早めに教えて差し上げるのも親切なのでは・・・

[6: 匿名さん]

書いてあることだけで考えると、負けるようには思えません。
しかし、少額訴訟は１回勝負ですので、出来るだけ準備はした方が良いですね。
可能ならば、専門家（弁護士とは言わないまでも、司法書士）に相談した
方が良いでしょう。

経緯を書面に纏めておく、口頭で書面が無いことでも　何時、誰が、何と言ったか
記録にしてあれば十分採用されます。

[7: nano]

いろいろなご指摘ありがとうございました。とても参考になります。
まず訴訟に関してですが、1度の少額訴訟では到底和解することは出来ないと考えていますので
通常裁判に移行して尚且つこちらも敷金返還出来るように反訴の手続きをいたします。
また勉強代と思って明日有料の弁護士に相談しにいってきます。
でも裁判では一人で戦うつもりでいます。
あれだけの悪質な家主も天然記念物クラスだと思っています＾＾
確かに私が汚した箇所は素直に認めて負担しますがきっちりと残った敷金は取り返してもらいます。

[8: 匿名さん]

「小額訴訟」を起こされて「通常裁判」で受けて立ち、反訴までするとは・・・
先方もそんなややこしい事になるとは思っていないでしょうね＾＾

[9: nano]

>>「小額訴訟」を起こされて「通常裁判」で受けて立ち、反訴までするとは・・・
先方もそんなややこしい事になるとは思っていないでしょうね＾＾

当然家主も少額だから1度で終了と甘く見てたと思います。
通常裁判に持ち込み、納得いかなかったらお互い高等裁判所まで控訴になると私は最初から覚悟しています^^

[10: 匿名さん]

契約書優先でしょう。
そのマンションがペット可能とか、他の住民が飼っているとかは全く関係ない。
賃貸に回した家主が、次も好条件で貸せるように、個人的な賃貸契約書に
どのような条件を付けるかは、全くの自由。
＞７．家主は私がペットを飼育していることは入居した時点で知っているのに、退去の1ヶ月前に知＞ったと嘘の発言を不動産会社に言っている。
の記載も、もし入居時点で知っていたとしても、暗黙の了解というより、仕方ないから、退去時は入居者の負担でしっかり内装を改修しようと判断したのでしょう。
＞２．契約書ではペット不可となってり重要事項説明書にはペット可となっておりました。
＞３．2番の件は単純に不動産会社の書類作成ミスだと認めており、重要事項説明書のペット可が正＞しい。
このやりとりをいくら口頭でしたとしてもむなしい。その場で、訂正し家主のサインをもらっていないと、ダメ。（たぶん契約の相手方である家主まで確認していないでは？）また、重要事項説明書は、新築入居時のもので、特にこの賃貸契約のために作成されたものではないのでは？
　何か、スレ主さんは非常に意気込んでいますが、契約違反をしている限り、あまり勝算は高くないと判断しますが。

[11: nano]

>>10さん
色々なご指摘ありがとうございます。
当方、各方面で学識のある方に相談しておりますがやはり私が有利だと全員が言っておられるので
安心しております＾＾
契約書が全てではないし、不動産業者も全面的に協力してくれてますし、こちらはマンション全体がペット可の環境でみんなが飼育していることを立証すればいいだけのことなんです。
だって、マンション全体がペット可で私の物件だけ不可ということは、仮に契約書がミスでそうなっていたとしても、明らかに賃借人の一方的な不利益なとこですからね。裁判所も十二分に考慮していただける事案だと考えています。
また、当然それらの証拠集めは出来ているので安心してください。

>>何か、スレ主さんは非常に意気込んでいますが
いえいえ＾＾私ではなく家主が相当意気込んでいるので、私はそれを防御して尚且つ反訴にて敷金を返還してもらうだけのことです。

[12: 10]

ペットマンションで全員がペットを飼育する訳でなく、
（本当に、100％全住戸がペットを所有していうと状況も違うかも知れないが）
家主さんが、当初よりペットを飼わない入居人を前提に、
契約書を作成し、捺印した場合のはなしです。
　家主が複数住戸所有しており、他の住戸はペット可能となっている場合も
状況も違うでしょうが、この場合家主の賃貸住戸はスレ主さんのところだけでしょう。
何度もいうように、周りがペットを飼っている飼っていないは、議論の対象になりません。
（自分は、ペットを飼わない人に貸したいという自由が、たとえペット可マンションでも十分にある）

[13: おそらく]

すでにご承知のことかも知れませんが、小額訴訟は控訴できないです。異議申し立てできるだけです。小額訴訟ではなく通常裁判を希望する場合は、その旨主張が必要だと思います。また、小額訴訟では反訴もできないですね。念のため投稿しました。

[14: 匿名さん]

>>10
「ペット可」の賃貸マンションを【１棟】所有している「家主」が、特定の住居を「ペット不可」として貸し出す事も出来ますし、
「ペット可」の分譲マンションを【１戸】所有している「家主」が、部屋が傷むのを防ぐ為、「ペット不可」として貸し出す事も自由です。

そこに疑問の余地はありませんし、他の住民がペットを飼っているかどうか？は関係の無い話です。
ただ、今回のケースは「家主が当初からペット不可として貸し出していたのか？」という点が争点です。これまでの説明では、家主が「契約書」の誤記を盾に「契約違反」としてスレ主さんを訴えているという内容です。

借り手が「重要事項説明書」の内容を信じ、契約を交わして生活した事で「契約違反」と責められている現状を客観的に見て、保護されるべきはどちらでしょうか？

そもそも書類は先方が用意した物ですし、他の物件の「契約書」の書式を使い回した事で矛盾が生じただけでしょう。良くチェックしなかった「家主」の責任です＾＾

[15: 10]

「重要事項説明書」は、単に家主の依頼を受けた宅建取引業者が、準備する書類であり、
それこそ、家主の確認もなく、近所の不動産屋が同じマンションの事例を使い回した
可能性がある。
　しかも、重要事項説明書に「このマンションは、ペット飼育可能となっております」という
表現だったとすると、ペット飼育可能という条項が、管理組合で承認されているということで、
「近隣がペットを飼育していること自体にクレームは付けれないマンションです」
という意味になる。
　だから、説明書を読んで、自分も当然OKと思った借り主の勘違いであり、家主の印鑑があり、
家主の意志が反映されている契約書の方が優先するという判断です。
　誤記とか矛盾とか言っていても、契約当初に家主が誤記を認めた形跡はどこにもない。
（一番悪いのは、不動産屋かもしれない）

[16: nano]

明らかに今回の件は不動産屋のミス、そして家主の誤記を盾にした話しなんです。
10さんの言っていることは契約書が１００％であって他の状況は一切無視という論理は通らないと
思います。
私は不動産屋からとても有益な証拠も受け取りました。
家主が空き室を埋めるために自らの文章でペット飼育可能で空き室募集をしてる書類です。
しかもその書類は４つの期間に分かれており、私が入居する1ヶ月前のものもたまたまあったんです。
それらを勘案してみても家主は明らかにペット可能で紹介していることが一目瞭然なんです。
これは不動産屋のミスでもありませんし、家主が作った書類ですから疑う余地がないですね＾＾

また、当然少額訴訟から通常裁判に移行して私は反訴する事を決めています。
まぁ勝つにしても、負けるにしても家主からの請求金額80万円は１０００％まかり通ることはないでしょうね。

[17: 匿名さん]

>>16
暇と費用を趣味で費やしているわけだ。
裁判で９９％認められても、１％認められなきゃ
ずっと最後まで裁判するんかい。
暇人だな。

[18: 10]

nanoさんに
「家主の誤記」というのは、家主が認めているのですか？
また、法律的には先の状況証拠は余り関係ないでしょう。
自分が家主だったら、「最後までどちらの条件で貸し出すか、悩んでいた。」
でおしまいですね。
　15.記載の重要事項の解釈ですけど、ペット可は一般的な表現だったでしょう。
乙（借り主）はペットを飼えるものとする。
という記載はないでしょう？　契約書ではないので・・・。
　少しは、こちらの個々の指摘事項について、実際どうなのかお答えくださると助かります。
また、できましたら、80万円の内訳を教えていだけませんか。

[19: nano]

誤記を盾にした話しなんです。
この件につきましては再三言っています様に本来契約書もペット可にすべきものだと
不動産屋も言っております。

最後までどちらの条件で貸し出すか、悩んでいた。
それは明らかに無茶な言い訳なんですよね。
4年前に家主が私に送った年賀状があるのですが、その宛名欄にはご丁寧に我が家の犬の名前が
書いてあるんですよね＾＾
どちらの条件で貸し出すか悩んでいる人がわざわざ犬の名前なんて年賀状には書かないと思います。
またこの証拠を提出することによって、1ヶ月前に初めて犬を飼育してたことを知ったなんていう
大嘘は通らないということが皆さんにも分かっていただけると思いますがね。

80万円の内訳は明らかに自然損耗の箇所も含まれた金額なんですよね。

重要事項説明書にはきちんとペット飼育は可と記載されています。
それを条件に契約をしたんです。確かに契約の中身を見落としてしまった責任はありますが
だからといって家主の言い分が１００％まかり通るとは思っていませんし、当然今回の裁判は
私の主張のほうが多々認められる結果になると考えています。

[20: 10]

その条件で契約したといっても、契約書はそうなっていない。
誤記は、あなたと不動産業者の思い込みですね。
大きくいって、家主がペット飼育を知っていたことと、ペット飼育により、
契約書の想定以上に損傷した分の請求権は関係ないことでしょう。
80万円とはかなりの金額で、それぞれの改修工事について、ペット飼育との因果関係が
どこまで認められるかの問題になるでしょう。
また、重要事項説明書の当該記載文書を紹介していただけると助かります。

あまり、家主と年賀状のやりとりをするケースも知らない。
入居時に面識があったのですか？　また、なぜ不動産業者があなたの味方になっているのかも
不思議。しっかり仲介できなかった自分に矛先がくることを恐れているのでしょうか？

[21: 匿名さん]

どうもスレ主さんの発言が変わってきてますね。

最初はペット可のマンションと言う事を照明する。
　　　　　　　　↓
契約書が誤記だった事を照明する。

もう納得されているようですが
基本的にはペット可のマンションだろうが
賃貸契約にペット不可とあれば、そちらが優先されます。
不動産屋はあなたの見方のようですが、
いざ告訴までするとなると寝返る可能性高いですよ。

大家が自分で作った書類というのが、どのような物なのか
理解不明ですが（不動産屋通さず募集していた？）
その書類はあくまで過去、現在の契約書が有効です。

誤記を裁判で証明するには、現在の契約で
大家が不動産屋にペット可だとした書類が必要です。

しかし、不動産屋と大家の書類も原則
不動産屋と借り主の書類と同一なので
証明は極めて困難でしょう。

ここで、不動産屋が口約束でペット可だと言えば
大家は不動産屋を相手に請求することも可能になるので
告訴になれば大家側につく可能性高まりますよ。

１０さんも言われてますが、８０万の減額請求の方が
（ペットによる損傷と自然損傷分）有効だと思いますよ。