築５０年のアパートを建て替えようと思います。

[匿名]

現在築５０年の木造アパートを所有してますが、建て替えたいと思います。が、ボロアパートを目当てに、いろいろな建設業者が来ます。東○コーポレーション、大○建託、住友林業、旭化成ホームズ、セキスイハイム・・・・・・・その他の建設会社。みないろいろな演説をしていきますが、私にはさっぱり何がいいのかわかりません。アパートにしようか、マンションにしようか、工法など・・・・・どなたか大家業の方で、アドバイスください。建設業者関係者ｈご遠慮ください。
関東です。土地は１００坪。

[42: ０３]

>>41
あなたの持っている敷地は１００坪程度で、
２階建の賃貸専用アパートを業者が提案してきたということですね。
そうすると、周りは低層の住宅街か農地を含む環境なのですね。
また特に、敷地へのアプローチには大きな問題は無く、
重機や大形部材の搬入も問題無いという場所なんですね。

そういう環境なら、軽量鉄骨や木質パネル系の業者が
工場である程度大きい状態に部材を作ってから現地搬入して
組立てすることは可能な訳だ。
そしたら、重量鉄骨ではなくて、
部材を工場生産して組立てする工法の業者が安値受注出来る可能性が高いよ。
重量鉄骨でも工場生産でのコストダウンは図れるので同じことは言えるけど、
軽い部材で作るよりも基礎や鉄骨部材が割高になる。

会社を先に決めると、その業者が得意の工法で好き勝手な提案をしてくる。
よくある例です。
最初は誰でも素人ですが、自分である程度は勉強するんですよ。

業者にはスレを見せない方がいいですよ。
あなたの無知さが明らかになって、
相手は自分の正当性を主張して、
余計に可笑しな提案をしてきます。

騙されたと思って、軽量鉄骨系や木質パネル系のハウスメーカー複数社に
２階建のノーマルな賃貸専用住宅でコンベをやってみたらいかがですか。
それぞれ特徴のあるプランと工法を持ってくるはずです。
敷地形状に問題なければ、その中から価格競争をさせると
かなり安くなりますよ。

[43: 匿名さん]

うちの都営賃貸住宅は、まもなく築４０年を迎えるのですが、まだまだ建て替えなど無くこのまま住めるもんですかね？大規模修繕は３年前にあって、そのときはエレベータが付きました。（殆どの方が高齢になり、最上階５階まで階段で上り下りが難しくなってきたため。）
よくある、５階建ての団地ですよ。それが数棟建ってます。
都営住宅ってどのくらい持つものなんですか？ちなみに賃貸です。
最近は、築４０年近い都営の分譲なんかは、今までの戸数の倍のキャパが入るでかいマンション作って、建て直したりしているじゃないですか。賃貸はどうなるの？

[44: 01]

今日、業者の社長を呼び出し、一喝して、撤回しました。
７時間に及ぶ話の中、もう一度チャンスをくれなどと頭を下げてきましたが、
他の業者を探します。どんな商売でもコストを下げ、高く売る・・・・というやり方
は同じ考えだと思います。現に私もそのように仕事をしてますからね。
しかし今回は、ひどすぎる。

[45: ０３]

>>44
もう少し、冷静に物事を運ばないと、
あなたが損をしますよ。
その業者をいきなり切るんじゃなく、
もう少し泳がせるんですよ。
自分が主導権を持っているからって、
感情的になっては駄目です。

他の業者との検討材料には使えるんだし、
どのような賃貸層を目当てにするかなど、
相手の考えも聞いておいた方がいいですよ。

[46: 匿名さん]

スレ主さん、土地という資産があり発注を期待できるから
業者も頭を下げるけれど、あまり威張るのもどうでしょうね。

アパート経営が始まれば、新築の時は入るかもしれないけれど、
その後は　頭下げて　入居者探しをして、その時に”あの時はよかったなぁ”と
懐かしむのか．．．．

いづれにせよ、謙虚な方が尊敬されると思います。

[47: ０３]

>>46
ごもっともですが、新築時からこのような態度は問題になるんですよ。

まず、お金を借りる時。
不動産賃貸業ですから客商売。
ローン審査で資質を見られます。

次に入居後のトラブル時。
サブリースでも、大家とサブリース会社間での関係が悪いと
次の賃料改定（２年後）でサブリース会社から仕返しされます。

[48: 01]

己を騙そうと思った奴に対して、謙虚でいられますか？？まあそんな事はよいといして、
もっと時間をかけて計画すべきだと思いました。そこで０３さんに質問です。資金をできるだけ
良い条件で借りる方法を教えて下さい。

[49: ０３]

>>48
資金を良い条件で借りる方法ですか。
あなたは信用金庫で借りる予定ですよね。

私は西武信用金庫の株主ですが、あまりいい条件は提示してくれなかったな。

建設業者の紹介してくれた生命保険会社が一番金利が低かった。
今回は、３０年固定で３．２％、部分実行したので金利は確定です。

建設会社の営業さんが、資質を見て色々と手配しますから、
相手を自分の手下等と考えないで素直に「仲間」だと思って接することです。

これは契約するまでも同じですよ。
相見積りしていても、素直に受け止める努力が必要です。

大家は客商売、忘れていませんか？

[50: ０３]

>>48
今は長期金利の方が少し下がり気味ですが、
貸し出しする側は素直に下げてはくれません。
そんな状況が７月以降暫く継続しています。

以前、借りていたアパートローンや住宅ローンを
建てた建築会社の方の口利きで
建てた分とは無関係のローンまで含めて
低利の固定金利ローンに借り換えたこともあります。

[51: ０３]

>>48
ようやくローンの返済表が来ました。
１億１千万円強の借入れで、毎月５０万円弱の返済です。

その後、業者選定などはどうなりましたか？

[52: 01]

大手から中堅までの業者とじっくり話し合い中です。私も会社員なので、あまり時間がとれず、長くなりそうです。でも、不動産業兼建設業の業者は、とても急いでいる感じです。ノルマが厳しいのかなんだか分かりませんがとても不快です。普通の建設会社の方が、じっくり一緒に考えてくれそうです。

[53: 01]

>>51　安いですねえ。何年ローンなんですか？？

[54: ０３]

>>53
返済期間３０年で、利率は最後まで固定のローンです。

>>52
建築や都市計画の法令に関する制限事項は、そんなに見落とすことがありません。
市町村条例や消防法関係の制限事項は、ともすると業者も見落とすことがあります。
建築プランを持ってきたときに、何か不要なものがあったり、
少し不合理な造りになっているような場合、
質問することです。
このような制約事項があって、それを逃れるために細工していることが多いのです。
各業者の得手・不得手を、会話の中で憶えていくことと、
これらの制約事項は、相手まかせにしないで自分でも調べる必要があります。
インターネットでも法令や条例ある程度は調べられます。
業者に根拠となる法令や条例の条文まで聞いておくことです。
後で自分でもその条文を実際に見てみると、頭に入ります。

[55: 匿名さん]

>>52
もう、そろそろ業者が色々な制約事項を説明して、
大家さんもそれを把握するフェーズに入らないといけない時期ですね。
プランニングの大前提。
それを把握した大家さんが、自分の意見を言い、
業者はそれを基にプランニング。
さあ、どうなったんだろうかな？

[56: 01]

制約事項はたいした問題なく、防火、日照、建ぺい率、大丈夫です。
木質系２×４か在来工法か軽量鉄骨か・・・・・悩むぜ。

[57: 01]

2x4に決めました。準耐火構造で、機密性に○値段もまあまあ、地震にも強い。
外観はサイディングボード張りです。

[58: 匿名さん]

>>57
確かに２×４は建てるのは安く済みますね。
減価償却費も耐用年数が短いからいっぱい計上出来ます。

ところで建築後のメンテンス計画で、
修繕費用・期間は、どのくらい見積もっていますか？
２０年程度で建替するなら、いい工法ですが、
何十年も使うなら、ちょっと考えた方がよろしいですよ。

[59: 匿名]

２×４ってそんな安くないですよね。コストかかってないわりには。木造の在来工法の方がいいと私は思いますが。もしくは軽量鉄骨。

[60: 匿名さん]

>>59
＞２×４ってそんな安くないですよね。
その根拠は？

＞木造の在来工法の方がいいと私は思いますが。
火災保険料が違うよ。（１割程度安くなる）
もっとも２×４で保険料の軽減が出来るのを
保険会社の方が惚けてか知らなくてか、
在来工法と同じ保険料を取っている会社が
最近摘発されたけどね。

[61: ６０]

在来工法を採用するかどうかについて、
賃貸住宅では、そんなに大きな開口部は必要ありません。
間取り変更の自由度は高いですが、賃貸住宅ではあまり考慮する事項ではありません。

以上から在来工法を選択する理由は、あまり無いです。

[62: 59]

>>60だって実際に２×４の家、三井ホーム、何とかハイム、高いじゃないですか。あんなパネル工法の建物がね。

[63: ６０]

>>62
個人住宅を建てるんじゃないんだよ。

[64: 59]

個人住宅でもアパートでも基本構造は同じ。
設備の仕様が個人住宅は高いけどね。

[65: ６０]

>>64
＞個人住宅でもアパートでも基本構造は同じ。
基本構造の問題ではありませんよ。
個人住宅だと、同一構造にはなかなかならんだろう。
賃貸住宅では同一部材を沢山使用することが多い。
そういう意味でコストが省ける。

在来工法より２×４、
２×４よりは木質パネルや軽量鉄骨など、
工場で部材を準備出来る工法の方がコストダウンが効くんですよ。

２×４や２×６などは材料も安いものが使用出来るのと、
製作工程がマニュアル化されているので、
施工作業者の資質にはあまり影響を受けずに、
それなりのものが出来る。
壁式工法なので、開口部が大きく取れなくとも
賃貸住宅では大きな問題にはならない。

作業者を沢山必要な賃貸住宅では、
在来工法よりも色々な意味で有利な工法なのですよ。

[66: ０３]

>>01
どうなりましたか？
大家さん。

[67: 01]

最終的に、軽量鉄骨造の２階建ての普通のアパートに決まりました。２月か３月には着工予定です。

[68: ０３]

だいぶ、紆余曲折がありましたね。
最初は重量鉄骨、次は２×４、最終決定は軽量鉄骨。
どうして、そんなに変わったんですか？
総額が高いものからの順番にはなっていますけど。

[69: 匿名さん]

>>01
大家さん。建築計画は順調ですか？
信用金庫から、融資の承諾はとれましたか？

[70: 匿名さん]

私は、積水ハウスでたてました。
２階建て１０部屋です。

借り入れは、国民生活金融公庫で固定で、しかも元金均等で借りました。
普通の金融機関だと、元金均等ではなかなか貸してくれません。
この方が、最初の支払いは、多いですが、年月が経つほど支払いが少なくなり、総支払額も元利均等よりも少ないです。

借り上げは、積和不動産に一括か利上げしてもらいました。
契約は２年ですが、更新もあります。

こうしておくと、毎月の収入は、入居者の有る無しに関わらず決まっていますし、支払いも固定金利ですから、増えることはありません。
要するに、収入も、支出も固定で、比較的安心してアパート経営できます。

[71: 01]

建築計画は進んでます。少しおくれぎみですが、信用金庫からの融資の承認もとれました。建物分まるまる借り入れです。今悩むのは、サブリースにするかどうかです。アパマン、ニッショー、その他の業者がすすめにきます。収入は安定しますが、手数料が・・・・・もったいないな。

[72: ０３]

>>71
軽量鉄骨だと、大手なら関連サブリース会社で手数料は１〜２割。
積水ハウスの積和不動産は、３０年契約だと２割。
サブリースは賃貸実績が悪いと、２年後にかなりの減額となります。

管理契約だと５％程度ですが、管理費に消費税がかかります。

うちは先月中旬に建物竣工、月末には住宅部分も店舗部分も全戸契約となりました。

[73: 01]

全戸契約ですか、よかったですね。住宅部分と店舗部分で、それぞれ何戸ですか？？
利回りはどれくらいの予定ですか？　入居者募集にはどのような手段を使いましたか？
敷金、礼金等はどのように設定しましたか？是非、教えていただきたいです。

[74: ０３]

>>73
うちの場合は、ローンの条件に「住宅部分をサブリースすること」が入っていました。
店舗に関しては、自分で商売を専業としている不動産屋に媒介を依頼しました。

住宅部分は９戸、店舗１戸です。事業的規模の条件は満たしています。

住宅部分はサブリース会社が、礼金２ヵ月＆敷金１ヵ月で募集をかけていました。
天引きは家賃部分だけで７％。敷金・礼金・共益費は全てサブリース会社預かりです。
２年単位の賃料見直しです。
引渡しから１０日足らずで、全て埋まりました。
元々のコンセプトが、周囲より広めの住宅（ワンルームですが周辺は１５〜２５平米を３０〜４０平米にして、設備も多少高めの設定にしています。
風呂場乾燥や追い炊き、室内干し設備、宅配ボックス・防音ペアガラスなどを、追加しています。
また、ケーブルテレビの多チャンネル契約も賃借人には無料としています。
アナログテレビでも地デジやＢＳ・ＣＳ放送の大部分が無料で見られるサービスを付加しています。
（月々一戸辺り３千円の大家負担。）
建物建築費の値引き分を設備の追加やサービス付加に振り向けたわけです。

店舗は周囲相場と同等レベルで、礼金３、敷金７、前家賃。
募集して２日で決まりました。

勿論、全額借金で金利が３．２％の最後まで固定（３０年）金利です。
金利が低いので、毎月の収入の半分程度が残ります。
また、サブリースも募集から１０日程度で全て決まりましたので、次回２年後の賃料見直しには有利に働きます。

[75: 匿名さん]

>>73
東京２３区内ですが、４０平米程度の方がうちの辺りではすぐに埋まるようです。
家賃は９万円前後。
４０平米あると、不動産取得税はかからず、３年間は建物の固定資産税が無料になります。

ローンは保証料が込みでこの金利です。

[76: ０３]

>>73
資金計画はどうなりましたか？
信用金庫で有利な融資条件を受けられましたか？

[77: 傍観者]

01さんは信金から、承認を受けたと言っている。
>>76　有利な条件とは・・・・どのようにして勝ち取るのですか？

[78: ０３]

>>77
建築会社と金融機関の連携による金利優遇があります。
前提はサブリース会社を建築会社指定の会社とすることですが、２年間だけでよいのです。
これで１．１％優遇となりました。
融資額が１億円強ですので、年間利息で１２０万円くらいの得になります。

[79: 77]

03さんの場合ですと、大和ハウスの指定サブリース会社ということですか？
大和ハウスグループの一員の会社ですか？

[80: ０３]

>>79
融資する金融機関が、「ダイワリビングとのサブリース契約を結ぶこと」という条件が、金利優遇の条件になっていました。
しかし、これは他の大手ハウスメーカーでも似たようなものです。

[81: 傍観者]

０３さんは、不動産賃貸業のベテランさんみたいですが、教えてください！！
不動産賃貸業は、ロバートキヨサキ氏の言うように、おいしい商売なのですか？
お金を生む資産＝不動産は正しいのですか？

[82: ０３]

>>81
ロバートは知らんけど、
地域柄にマッチした建物を作る（場合によっては更地のままで形状変更）ことによって、
大きく儲かる場合もあるし、
ミスマッチだと店子が付いても赤字ということもある。
そうは言っても、他の商売と比較すれば、比較的安定収益を上げられる商売です。

東京という大都会は、既存大家の見方です。
賃料は他と比べればかなり高く出来ますからね。
そうはいっても地震は大家の大敵。
地盤がいいか悪いかで、被害程度も大きく違います。
地盤がいい場所に建てないと、大変。
東京の物件は、地盤がいい水害の恐れが無い場所に建て、
日本一高い地震保険料をしっかりと払っています。

不動産投資にはもうひとつのメリットがあって、
「相続財産評価額を少なくする」という点があります。

[83: 傍観者]

０３さんが大家業をはじめるきっかけは何だったのですか？
先祖からの土地の有効活用でしょうか？それともご自分の代からですか？

[84: ０３]

>>83
最初は、自ら２５年前に取得した８０坪強の更地。
１５年前にアパートを建てた。
地方都市なので、賃料はこの１５年間で３０％近く下がった。
今は収支トントン。

バブルで儲けた金で、東京２３区内の貸店舗を借家人付で１５年前に購入。
最近、またかなり株式で儲けたので、借家人を立退かせてビルを建てた。

２年前まで会社の社宅に家賃１万円以下で３０年近く住んでいたが、
貸店舗近くに分譲マンションを購入して住んでいる。

アパートやビルは皆、低利の最後まで固定金利のローンで全額借金。
（これで、税金の節約と、経営の安定をはかります。）
その敷地である土地は、現在借金無し。
（土地にローンがあると、他の所得との損益通算上で不利です。）
分譲マンションは財形住宅融資の数百万円を借金して、大半は自己資金での購入。
（貸す家と住む家は、完全に分離した方が、記帳する上では楽です。ローン控除より賃貸住宅の必要経費にした方が得です。）

[85: 傍観者]

０３さんのように練金術に長けた人はなかなかいないと思います。
０３さんご自身は、他の人と比べて、何が勝ってるとお思いですか？
運が強いのですか？

[86: 傍観者]

０３さんが所有しておられる物件を並べておしえていただけますか？
例　３階建てＲＣ造１５戸賃貸マンション・・・・・・

[87: ０３]

>>85
錬金術？
毎日、新聞を読んで、身近なことを観察しているだけです。
いくらでもチャンスはあります。
多少は運もあるかもしれませんが、普段の努力で報われますよ。
ご自分で勉強してください。

>>86
何を求めたいんですか？
事業的規模（１０室または６棟）を満たすようにすること。
土地の借金は持たないこと。
建物は出来るだけ借金でやること。
地震があっても被害が少ないような強い地盤であること。
水害を受けるような場所でないこと。
これだけ知れば充分ではないですか？

[88: 傍観者]

私はこのスレをみていて、０３さんのアドバイスは、とても　”なるほど”　と思うことがあります。
なので、”自分で勉強しなさい”　ではなく、もう少し何かポイントみたいなものを教えていただきたい
と思います。　０３さんは金融関係の方ですか？一流大学卒ですか？

[89: ０３]

>>88
ノー学暦、職業は金融関係ではありません。
ポイントは書いています。
考え方は示していますので、あとは自分でお考えください。

[90: ０３]

>>89
間違えた。訂正です。
×　ノー学暦
○　ノー学歴

[91: 傍観者]

？？？　もっと親切に・・・