築５０年のアパートを建て替えようと思います。

[匿名]

現在築５０年の木造アパートを所有してますが、建て替えたいと思います。が、ボロアパートを目当てに、いろいろな建設業者が来ます。東○コーポレーション、大○建託、住友林業、旭化成ホームズ、セキスイハイム・・・・・・・その他の建設会社。みないろいろな演説をしていきますが、私にはさっぱり何がいいのかわかりません。アパートにしようか、マンションにしようか、工法など・・・・・どなたか大家業の方で、アドバイスください。建設業者関係者ｈご遠慮ください。
関東です。土地は１００坪。

[142: サラーム]

03さん、ご無沙汰です。
おおよそ固まってきましたので報告です。2案に絞りました。

一案はファミリータイプの約60〜70㎡超の2LDKものを2タイプづつで36戸。
二案は約45㎡の1LDKのを3戸と56㎡2LDKのを2戸づつの45戸です。
一階はテナントですね。

東西約38mの幅では5×10もギリギリ可能です。もちろん4×10の方が余裕はあります。
駐車場は自走式の二階立てにして22プラスすると約60台確保出来ます。

利回りを考慮しなから決定したく思っています。

水平方向に3タイプ取るには杭の間隔が均等にとれないめ割高になるとのことです。コスト削減のため杭の間隔を均等にして角屋部の廊下を利用してのプラス10㎡です。

東建の内廊下ホテルタイプの高級賃貸マンションも利回りによっては選択の価値ありかなと！？

建築資材が上がってきているため早く決めたいと思っています。

[143: ０３]

>>142
＞水平方向に3タイプ取るには杭の間隔が均等にとれないめ割高になるとのことです。
重量鉄骨造ですか？
コストは安くなりますし、施工期間は短くなります。
床には防音のためにＡＬＣが必要。最近のは標準で装備されているね。
外壁も傷みにくい素材が多い。
鉄骨造なら、これらの条件は必須です。

内廊下の採用ですけど、高級感は醸し出せます。
ただ、容積率では廊下の面積が算入されてしまって損ですし、換気設備を廊下側に採ると廊下をぶち抜いた換気設備になってしまいます。
出来るだけ、バルコニー側に排気する設計にしなければなりません。
また住んでいる人にとっては、通風に問題があります。
すんなりと、通風が採れないのです。

東西３８ｍで５戸だとスパンが平均７．６ｍ、すごいワイドスパンですね。
ということは、奥行きが７〜９ｍということですね。
間取りが窮屈になっていませんか？

気になった点を書き出して見ました。

[144: サラーム]

スパンは6mくらいです。
38mだから車の出入りに5mは必要ですから5戸だとギリギリですがとれますね。
奥行きは8mなら48㎡だし10mなら60㎡です。
建設コストを加味しながら決めます。

大は小を兼ねますが…
悩むところですね。

中廊下も一長一短あるようですね。

[145: サラーム]

38mとは敷地の幅です。
鉄筋コンクリート造です。分かりにくくてすいませんでした。

[146: 匿名君]

アパート経営を始めました。完から一ヶ月たちましたが、借り手がつきません。どなたかアドバイスをお願いします

[147: ０３]

>>146
どういう考えで建設をしたのでしょうか？
お客さんはどのような方を目標としていますか？
立地条件とその周辺地域のリサーチはどうされましたか？
まずは、スタート地点からのお話がないと、何も理解出来ませんよ。

[148: 146]

資産作りです。土地から買い、１ｋ＋ロフトで、８件の木造アパートです。駅から徒歩９分です。
仲介業者がおっしゃるには、完成した時期がよくないとのことで、今はまだ動きがない時期で、２，３月までは埋まらないかもしれないとのことです。新築なのでずっと埋まらないことはないとのことですが・・・

[149: ０３]

>>148
ワンルームですか。
異動時期や学期を考えると、来年春まで埋まらないことはあり得ますけど、そしたらなんで８月竣工なんでしょうか？

なぜ８戸なんでしょう？
他に賃貸物件や賃貸駐車場を別に持っていますか？
１０戸以上か５棟以上だと、税制上でもすごく有利になるんですけどね。

駅から７００ｍくらいと言っても、山手線（２分４０秒間隔）、八高北線（２時間に１本）、岩泉線（１日３本）では雲泥の差があります。
どの沿線で列車の運転頻度はどのくらいですか？
優等列車は停車しますか？

[150: 匿名]

８月竣工は、業者の都合上、建物代金が安くできたからです。私は他に、分譲マンション一室を貸しています。愛知県です。特急も停まる駅です。
業者によると、２、３月竣工の建物が多いため、時期をずらすと各工事人の手配がしやすいため安くできるとのことでした。

[151: ０３]

>>150
そうすると、８戸１棟と１戸の所有ということになりますね。
不動産の建物だけでは事業的規模には達しません。
他に事業所得などがあると複式簿記を条件として青色申告の６５万円所得控除を受けられますけど。（５５万円の簡易簿記での扱いは制度廃止となりました。）
駐車場を何台かもって事業的規模にされていますか？

東京の２３区内だと、秋の異動もあるためそれなりに入ってしまいます。
異動の時期ではなくとも、物件に魅力があれば、定期異動の時期でなくともそれなりのお客さんは付くはずです。
物件のコンセプトをどうするかを、充分に検討されたのでしょうか？
業者の言いなりだと、作る方の都合のいいように作ってしまいますよ。
このあたりはどうでしたか？

[152: 147]

セキュリテイシステム完備　インターネット無料　トイレと風呂別などなど。駐車場など持ってません。マイホームの住宅ローンも抱えてますので、住宅ローン減税の恩恵があり、現状は所得税は無税、住民税もかなり少ないです

[153: ０３]

>>152
収益が上がって不動産所得が黒字になると、事業的規模での経営と青色申告所得控除６５万円のありがたみがわかるはずです。
１０戸または５棟以上が事業的規模の基準で、駐車場などが別にあるとそれより少ない戸数・棟でも事業的規模と認められます。
大赤字が出た時の繰越控除が認められたり、他の所得との損益通算が認められたりと、別のメリットもあります。
事業的規模で無いと、解体・再築とかの場合の大赤字での損益通算は認められませんし、青色申告控除も１０万円です。

どんな顧客を相手にされていて、それに合うような仕様で無いと、なかなか顧客は入りません。

[154: ０３]

>>152
あなたは１４６でしょう。
あなたが、どんな考えで物件を建設したかの考え方が何も表現されておりません。
物件への入居があまり無いなら、まずは考え方と周辺状況を説明することが、問題解決への近道だと思いますよ。

[155: 146]

1Kなので独身をターゲット。沿線沿いに大学があるため学生もターゲットです。

[156: 03さんへ]

アドバイスください。

[157: アパート経営者]

1Kで占有面積は？
駐車場は無いのかな？
周りにスーパーやコンビニはあるかな？
学生がターゲットなら新築でも賃料は高いと難しい！
近くの賃貸アパートマンションはどうなの？

情報が不足です。

[158: ０３]

>>157
１４６さんは、不動産賃貸業というものをあまり理解されていないようです。
ご指摘のような事柄はその通りです。

>>155
小家族向けだと公立小学校までの距離や道路状況なども、考慮する必要があります。

学生向けだと、何か余程魅力があって他から移動してくるくらいの物件でないと、年度途中ではあまり動きません。８月頃に建てても来年春までは殆ど入居を期待出来ません。
投資時期を誤ったことになります。

[159: 146]

１ｋ+ロフトで1人暮らし限定ですが、同棲は気ずかぬふりをします。学生、社会人とわずです。駅から徒歩９分、近くにコンビニ、スーパー、飲食店何でもある住宅街です。駐車場はありませんが、近くには月極め駐車場はたくさんあります。家賃は相場45000〜50000円くらいで、相場にあわせてあります。・・・・・・・昔は竣工前に満室になった・・・とある不動産屋にききましたが、本当なんでしょうか？03さんの場合はどうでしたか？長年不動産賃貸業をやられて、よかったですか？儲けはありますか？満足されてますか？

[160: ０３]

>>159
地方都市ではかなり厳しく、東京２３区内ではかなりの楽勝です。
今は、地方都市でも賃料は大幅に下がりましたが、満室にしてなんとか黒字を確保しています。

駐車場の設置についてですが「あって当たり前で、ただが当然」という地域では、駐車場設置が必須で、ファミリータイプだと２台確保が常識になります。

東京２３区内だと、無くて当然。駐車場より賃貸住宅戸数確保の方が、資金効率がいいからです。
うちの地域ではワンルーム条例があるので、それに引っ掛からないような仕様にしました。
（１０戸以上だと管理人室が必要。ワンルーム９戸と１店舗で事業的規模はクリアです。）

不動産屋の言っていることをまともに信じているのですか？
入居保証をその不動産屋さんがしてくれるなら、信じるのもいいでしょう。
ただ、いずれは自己責任の管理契約になってもやっていけるだけのノウハウはつかんでおいた方がいいでしょうね。

地方都市の物件は当初１０年程一括借り上げ契約でしたけど、２年単位での家賃改定で当初は苦労しました。自分でも現地に足を運んで真剣に問題点の対応をして、管理会社もそれ以降は手抜きできないようになりました。
色々と設備の故障や法令変更による新規設備設置など、持ち出しも多いですけど、それなりにやっています。

[161: 匿名さん]

随分お手軽な大家さんだな。

[162: おおや]

一括借り上げに頼らないと不安がある所にアパートは建てるべきではない。

最初は新築だから満室にはなる、でも先き行き入らなくなる。すると家賃の見直しで下げられてしまう。結局もうけ無しということに。一括借り上げに頼らないでも十分やっていけるところに建てるのが大事です。
立地する環境をよく分析して、変なところには建てるべからずです。

[163: ０３]

>>162
一概に、言えることではありません。
また同じような一括借上契約でも、会社や物件によって控除率はかなり異なります。（５％〜３０％）
家賃設定を当初いくらくらいにするか、その後の空室率はどの程度か、これらによって２年後の契約賃料が異なってきます。

地方物件の場合、元々の家賃相場そのものが大幅に下がった時期がありました。
地域全体での空室率が上昇すると、その後は空室が発生しなくとも契約賃料は下がることになります。
「変なところには建てるべからず」は、防災面などからは言えることですけど、立地に合った用途の建物を建てるのが原則です。

そんなことよりも、周辺物件との競合を考慮し、その中でも魅力を持たせた物件を建築するすることと、竣工から長期間経った場合は、どのようなリニューアルをすべきかを決める必要があります。
これは借上げ契約だからとか一般管理契約だとか自己管理だとかとは無関係な、大家さんの命題です。

[164: 03さんへ]

０３は家賃保証は利用していますか？　現在の賃貸経営物件は何を何件で、将来的にはまだ増やしますか？

[165: ０３]

>>164
現在９／１４戸は一括借上です。（収入ベースだと７／１２）
ここ１年半くらいは満室を維持していますし、賃料も安定した水準です。
当面、変更する考えはありません。

[166: 03さんへ]

７/12とはどういうことですか？？

[167: ０３]

>>166
収入ベースで、全体収入の１２分の７が一括借上げ分だということです。

[168: ０３]

>>164
>>166
あなたは、何を目的として、そのような質問をされたんでしょうか？
お答えください。

[169: ０３]

>>162
あなたの質問にお答えしております。
お考えがあって投稿をされていると思いますけど、あなたのご意見は無いのでしょうか？

[170: 03さんへ]

家賃保証をされている物件は新築ですか？もし、新築ならば家賃保証は必要ないと思ったのですが・・・・・先日S○Iプランナーズの営業担当者とお話しましたら、不動産やとしては、新築だからこそ家賃保証契約をしたいとおっしゃってました。ということは大家さんにとっては損ということか？？・・・・と思いました。

[171: ０３]

>>170
＞家賃保証をされている物件は新築ですか？
新築ですよ。最初のうちは何があるかわかりませんからね。
融資も、そういう条件で金利が安くなります。
３０年間相手側が借上げを義務付けされている契約ですけど、どこかの会社のように２０％〜３０％控除されるわけではありません。うちは７％控除です。

ずっと借上げにはこだわりませんが、入居が順調でその後の推移に問題無ければ、敢えて管理契約に移行する必要は感じません。
大家が損するのは、周辺相場も下がる時や、空室率が高くなるような場合です。
普段から法令や建築に関する資質を高める努力をすることは大家には大切で、それをしていないと借上げした不動産屋に契約更改時に不利な条件を突き付けられることになります。

これは借上げか管理契約かには関わらず言えることですが、住人や近隣の人が起こす色々なトラブルを管理会社任せにしないで、大家さんが積極的に対応する（直接対応することは避けてもいいですが、少なくとも解決の方向性を示す必要があります）ことが大切です。

[172: ０３]

金融機関が貸し渋りとなり、今後の賃貸住宅建設は融資面からもかなり厳しい状況になりました。

[173: 匿名]

ということは、賃貸住宅建設がへり、既存の大家にはよいことですね。

[174: ０３]

>>173
＞賃貸住宅建設がへり、既存の大家にはよいことですね。
必ずしもそうなるかどうかはわかりません。
要するに、信用収縮が中小企業への貸し渋りという状況となり、結果として新しく賃貸住宅を作る融資への妨げになっているということです。
数年前に投資ファンドがハッスルしたため、土地価格が上がったけど賃貸価格は下がったという事象がありました。この逆現象が起きています。

[175: 匿名]

賃貸価格が上がっているということですか？大家にとってはいいことですね。

[176: ０３]

>>175
逆現象は「土地が下がった」方だけです。
賃貸相場は、そう簡単には上がりません。既に大量供給された後です。
古いアパートの建て替えや新規供給がストップあるいは多少減少しただけです。
景気後退で需要が減ると、空室率が増加する地域は、また賃貸相場が下がります。

[177: 匿名]

分譲が売れ残り安くたたかれて賃貸にまわる物件が増え、既存の賃貸マンションを圧迫すると思われ…
賃料の下落傾向は今後長く続きそうです。
お先真っ暗。
これからますます不況風が吹きまくりそう。

[178: ０３]

>>177
＞分譲が売れ残り安くたたかれて
これはその通りですが、買い取っているのは投資ファンドではなく、今はリセール業者です。
ただ、最近のリーマン破綻以降はそういう業者も資金融資が受けられず、買い取るのが困難になっています。
ただ、まだ今の時点では賃貸にまわるんじゃなくて、リセール業者が販売しているのが実態です。

今後のカギは、これらの物件と、投資ファンドなどがＲＥＩＴや縁故販売で証券化してしまった賃貸マンションが、どのようになるかです。

不況になるにしても、今までの状況も含めた地域格差がかなり大きい状態でのリセッションです。
東京都区内とそれ以外で、かなり状況は異なると思われます。

[179: 匿名さん]

＞東京都区内とそれ以外で、かなり状況が異なると思われます。

とのことですが、その異なるところをご教示下さいませ。お願い致します。

[180: ０３]

>>179
教えたらどのように活用するんですか？
あなたは、賃貸住宅経営をしているんですか？
人に質問をするなら、その背景と目的をまずは説明するのが必定だと思いますけど。

[181: 匿名さん]

突然ですか物知り博士の０３さんに質問です。
大成ユーレックのプレキャストマンションって評判どうでしょう？聞いてますか？建てる予定あるのですが！

[182: ０３]

>>181
コスト的にどんなものでしょうか？
賃貸マンション建てるんだったら、軽量鉄骨造や木質パネル工法、重量鉄骨造、それから在来の鉄骨コンクリート造と、段々コストと建設する期間がかかるんだけど。
これはかなり後者の方ですね。
それもかなり自由度が低い工法じゃないんですか。

他の工法との相見積はとれるけど、どうなんですかね。スペックと価格での比較は。
私ならよほどメリットがない限りは不採用です。

１８年前にアパート建てる時に、大成パルコンやへーベルハウス（旭化成）も選択肢の一つに考えて、軽量鉄骨や重量鉄骨などとも含めて相見積を取りました。（へーベルハウスは壁がＡＬＣで耐力を持ちませんから、構造的には大成と異なります。）
結果、一次の見積でこれら２社は撤退してしまいました。
その後にも数回声をかけたんですけど、叩かれるとわかるとさっさと敬遠されてしまいました。

規模とかロケーションもあって敬遠されたと思うんですけど、「大規模にやるなら選択肢の一つに入れてもいいのかな。」と思います。

[183: 匿名さん]

しかし、マンション経営はもうからず建築やさんと銀行のために建てているようなもの、とよく言われます。
大東･東建･大和ハウス･積水･レオパレスの一括借り上げがほ賃貸アパマンの８割以上を占めるところもあると聞きます。中には建築費が高くて銀行に支払うと固定資産税が残らないなんて大家さんもいるとか。よく勉強しないとメーカーの餌食になってしまいますから、素人大家さんは要注意ですね。
プレハブは一番安上がりなはずですが…

[184: ０３]

>>183
どういうお立場での発言でしょうか？

具体的にどうなのかを書かないと、伝聞での説明では理解出来ないのではないでしょうか？

＞とよく言われます。
＞ところもあると聞きます。
＞さんもいるとか。
この３点、具体的にはどうなのですか？

[185: 匿名さん]

みんな又聞きなので…
そのような表現になりました。

[186: ０３]

>>185
経営環境は確かに厳しくなっています。
ある程度の資金がないと、昔みたいにだれでも儲かるというわけにはいきません。
最低、土地購入資金（または土地そのもの）は無借金で。

大手の業者は仕様に比較して定価が高めになりますから、言い値で購入するのは後々が大変。
ただし、資金の借入ではかなり金融機関に無理が通ります。（固定金利で割安なレートでの借入が可能。）

[187: 匿名さん]

０３さんに質問です。
管理はどこまでやってるのかです。
たとえば退出時の現状回復費用の査定とかとても厄介です。どこまで立ち入って関与しているのか教えて頂きたいです。

[188: ０３]

>>187
古いアパートは業者と管理契約を結んで、ある程度は任しています。
和室が主体でしたが、近年は畳の劣化分は大家負担が多くなりましたので、洋室に変更しています。

新しいマンションは、一括借り上げです。

[189: 匿名さん]

実は大和ハウス制品で街の不動産屋さんに管理をまかせている、築１２年木造アパート２階建て４８㎡２ＬＤＫ４室と、築６年木造２階建て２？㎡１Ｋ４室の２棟を老母から、お前が管理しなさい売り上げはやるから、そのかわり固定資産税やかかり一切を納めなさいと言われ、もらい受けました。土地建物とも母名義で贈与はされてません。
先日、いきなり畳みの取り替え費用含めかなりの請求が来て戸惑っています。なんか不動産やさんが業者からピンハネしているようで…

退去時には大家もやはり立ち会った方がいいのですかね。なんか納得できません。
煩わしいですがどこまで大家は関与したらいいのかなと迷います。
ちなみに３年前に大和ハウスのセジユールモナリエ２階建て１４室を建てましたがこちらはリビングさんの一括借り上げです。名義は妻になっています。

０３さんは何棟も所有しておられるようですが、退室時の現状回復に当たってはどのように対応されてますか？

[190: ０３]

>>189
＞いきなり畳みの取り替え費用含めかなりの請求が来て戸惑っています。
対象面積と具体的な請求金額は？

＞退去時には大家もやはり立ち会った方がいいのですかね。
退去時ではなく、復元前に立ち会えばいいはずですよ。

うちの管理会社は、畳の部屋を洋室に変えるのに数万円でやってくれます。
腰板もプラスチックの安物ではなくて、木製です。

[191: 匿名さん]

>>189
大家は全てに関与するのが当たり前。
人任せって嫌じゃない？
まあ、こういう人がいないと業者の旨みがないのかな。