パークホームズ杉並和泉ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1128/

パークホームズ杉並和泉ザレジデンス
所在地＝東京都杉並区和泉4-245-4ほか
交通＝丸ノ内線方南町駅徒歩7分、京王線代田橋駅徒歩13分
総戸数＝174戸
間取り＝2LDK～4LDK（56.43～82.48平米）
完成・入居＝2016年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売
設計・施工＝東急建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[401: 匿名さん]

>>400
あらためて道路ガッツリですね。。。
換気もできなさそうです。

[402: 匿名さん]

「山の手」と言える地域は中野区までらしいです。杉並区は「武蔵野」。
と、小学生の時、白地図塗りで、小金井市在住の担任に言われて悔しかったことは鮮明に覚えています。
戦後今の新高円寺駅徒歩３、４分地域でも庭先タヌキが走っていたと母に聞かされています。
いつ坂上から方南町まで地下鉄が伸びたかわからないけど、
（さらに知らないまま西新宿駅出来ていたし。）丸ノ内線支線はコジャレタ地域ではないです。
ただその意識と住みやすいと思う意識は違います。
小さい子供を育てていく地域としても良い場所と思います。
それとは分けて「オシャレで垢抜けた地域」ではないなぁ
とは地域をかじっている者の実感です。

[403: 匿名さん]

この道路をみると子育てにはふさわしい感じじゃないですよね

[404: 匿名さん]

前面道路は一方通行で比較的交通量少ないです。

[405: 匿名さん]

方南町は住む所、生活する所としては価格の割りにいいです。
ただ、オシャレでは無いです。

[406: 匿名さん]

>>404
環七のことを言ってるのでしょう

[407: 匿名さん]

方南町近辺利用するのは住民だけですからね。

「今日、方南町へ遊びに行こう！」

などと他からわざわざ「方南町」の街へ来るなんてことはない。

せいぜい島忠目当ての時だけですからね。

七夕祭りや阿波踊りなど大きなイベントもないし。

でもここの１７４邸×家族人数、２年後の住友住民と

居住者が増えて地域が活性化することを期待しています。

[408: 匿名さん]

方南町住民増えて駅の改良工事へ。

[409: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[410: 匿名さん]

>>409
そういうネタはもう勘弁してもらえないですかね？そんなのはここで書いても意味がないでしょ？
情報の共有二もなりませんし他の検討者の役にも立ちません。
不愉快だったのであれば自分が本人二そう言えばいいのではありませんか？

[411: 匿名さん]

>>409
ローン審査通らなそうと見切られて、客として扱ってもらえなかったんじゃない？
三井の物件のなかでは売れ行きが今ひとつのようなので客を選り好みしてる余裕はないと思いますよ。

[412: 匿名さん]

>>411
選り好みしてる余裕はなくても買えない客を相手しててもしょうがないよね。

[413: 匿名さん]

>>409
貯金がいくらあるか、家を買う上で伝えなきゃならない情報ではないし、自己資金が足りないから相手にしてもらえなかっただけですよね、多分。
稼げる人みたいなので、頭金貯めてから出直しましょうよ。

[414: 匿名さん]

みんな頭金はどれぐらい入れた？うちは半分入れた

[415: 匿名さん]

ＭＲの営業さん、数回行って３人ほどとお話したけど、どなたも丁寧で紳士的な方々でした。
”年収があるのに、預金額少ない”ってことは、金遣いが荒いとか、
堅実さがなく、他の契約済みさん達と馴染めないだろうなと判断されたのかも。
お金が十二分にあればどこでも購入することは可能だけど、
のちのちマンションの付加価値をあげるのは、そこの住民同士の意識でもあります。
自分に好意的に接してもらえなかったなら、やんわりと
ここには不向きですよと教えていただいたのでしょう。

[416: 匿名さん]

冷やかしに見られたかな。

[417: 検討中の奥さま]

ここの営業さんは、なかなか良い方々ですよね。

[418: 匿名さん]

ここってまだ売れてないのにスーモの情報誌の方に掲載してないのはどうしてでしょうか。

[419: 匿名さん]

>>418
つい最近も載っていましたよ。
毎週載せると広告費がかさむので、頻度を調整している感じだと思います。
載っていない号でも後ろの方の一覧には出ていると思います。

[420: 匿名さん]

>>419

なるほど、結構高いんですね。

[421: 匿名さん]

今日下見したけど方南町って結構いいね。落ち着く感じ？って言うのかな。上手く言えなくてあれだけど。

[422: 匿名さん]

遊びにいく街では無いのがいいかと。
住民以外の人だらけの街は住むには落ち着かない。

[423: 匿名さん]

>>422
そんな街ってほとんどないよ。
一部の繁華街だけでしょ、それ。

[424: 匿名さん]

住民だけをあてにしている商店街、それで経営成り立っていけばいいんだろうけど、
新しいモノは新宿デパ地下など他所へお金を落として行くことは
どうなのかぁ～
びっくりするほど”昭和”を感じるお店が多いのにビックリ？！？！

[425: 匿名さん]

レトロで良いんですよね。品物はいいし。

[426: 匿名さん]

それで経営成り立ってるから、びっくりはしないです。

[427: ご近所さん]

>422
吉祥寺が、「住んでみたい街」毎年トップだけど、
決して、「住んで良かった街」にランクインしない・・・
ようなことかな？

[428: 匿名さん]

入れ替わりも激しいですもんね。

[429: 検討中の奥さま]

吉祥寺ってゴチャゴチャしていて個人的には好きではありません。
方南町は昔からのお店も多く落ち着いていて好きです。

[430: 購入検討中さん]

駅近にできる住友不動産を待つべきか迷うのですが、どう思います？
70㎡で6000万円以内なら向こうがいいかなと思うのですが、さすがにもっと高いですかね？

[431: 匿名さん]

>>430
住友が建つのは決まりなんですかね？

[432: 匿名さん]

>>430
住友が建つのは決まりなんですかね？

[433: 匿名さん]

399世帯

[434: 周辺住民さん]

住友が2017年に建てます。
コの字型で南向きよりは東・西向きが多い模様。
ちなみに認可保育園も入る模様。

http://kantou.mof.go.jp/kanzai/pagekthp048000006.html
http://www.tomitataku.jp/blog/news/20140708211103.html

[435: 周辺住民さん]

現時点でわかる取得した土地代や路線価や
竣工時のアクセスが改善（直通の丸の内線しかも駅１分）
による＋＠を加味すると、70㎡6000万は超えてくるはず。

[436: 匿名さん]

399世帯ではなく299世帯ですね。

70㎡で6000万円以内は無いと思いますよ。
長谷工で直床とかになれば、それくらい（坪単価約280万）もあるかもしれませんが、
スミフで杉並区、駅前なので、仕様を落として価格を抑えてくる可能性は非常に低いと思います。（最近のスミフは郊外物件で、長谷工＆直床の採用が見られます。）
坪単価300万で、70㎡6300万円になりますが、
一番条件が悪い住居でも坪単価310万で、70㎡6500万円。これくらいが最低ラインじゃないでしょうかね？
でも、坪単価350とか400とか、超強気の価格にもならないと予想しています。

計画案を見ていると、コの字配棟の内側部分に機械式駐車場やバイク置場があり、
東棟のバルコニー側に駐輪場がずらっと並んでいる事や、
279戸の棟にエレベーターが3台（で1戸当たりのエレベーター数がパークホームズ杉並和泉より少ない）ですし、
テラスつきの住居は地下1階に作られています。
（はっきりとは分からないものの、地下住居は半地下というレベルではなく、思いっきり地下に作られそうです。）
詰め込み感があり、高単価物件らしい余裕が弱い感じもするので、そこまで高単価にはならないんじゃないかなと予想してます。

[437: 匿名さん]

>>436
ここも十分郊外だから直床で坪単価は290でしょう。

[438: 匿名さん]

>>437
436です。
駅前のスミフが坪単価290で出たら、私も買いますし、即完売すると思いますよ。
方南町も郊外と言えば郊外ですが、436の郊外物件は、八王子や平井(江戸川区)の事で、70㎡で3500～4500万円くらいです。

[439: 周辺住民さん]

まっいい意味でも悪い意味でも方南町ですから、
高級である必要はないです。付加価値少なくても
なんだかんだ言って売れますから。

[440: 匿名さん]

>>438
そうはいってもね。まぁ完売かどうかはともかくエリア毎に格ってものがあります。高い値段で作ることはいくらでも出来るんですが意味がないことはどこもやりません。

[441: 匿名さん]

>>434
認可保育園って自分のマンションには入って欲しくないですね。
認可だと、自分のマンション内にあっても入居者が優先的に入れるわけでもなく、また
入居関係者以外が出入りするわけですしね。敷地内でのママ友の雑談会もあるだろうし
周辺の駐輪、駐車もあって面倒だし。

[442: 購入検討中さん]

住友さん、方南町の土地の仕入れに１００億円使っているからなぁ。建築費がどれだけ上がっているか知らんのですけど、単純に土地と建物の価格を１対１にしたとして、いい値段になっちゃうね。商店街から近いのはうれしいし私はこの昭和的な街が好きだから迷っているけど、コッチの三井で予算ぎりぎりだがら、私で買えるかなぁ。早く比較できりゃうれしい。

[443: 匿名さん]

三井は住友が出て来る前に売り切りたいところでしょう。

[444: 匿名さん]

>>442
ここでギリギリならさすがにむりかと。

[445: 匿名さん]

>>437
437さんは坪単価290万円と予想されてて他の方より安いんですが、どうしてそう思われるんですか？
方南町は直床が多いんですか？
坪単価290万円なら住友の方を検討したいです！

[446: 匿名さん]

>>445
検討したいです、ってしたらいいじゃん。随分先の話になりますけど。

[447: 匿名さん]

同時に出れば比較できてよかったですね。

[448: 匿名さん]

ほんとですよね。なかなかうまいこと時期があってくれませんよねぇ。
大人だけだったらいつでも簡単に引っ越せるけど子供がいるからね。

[449: 匿名さん]

土日休みのため、土日しか現地を見に行ったことがないのですが、平日の周辺環境はどうなのでしょうか。見に行きたいと思いながらもなかなか見に行けずにいます。
休みの方が環七の交通量は少ないかなと思ってはいますが。

[450: 匿名さん]

>443

後から来るのが住友なら、慌てて売らないほうが利益率が高い。
野村とか三菱地所だときついけど、住友はただでさえ1割以上高い値段で来るから、
通常で構えてるだけで安く見えて売りやすい。

[451: 匿名さん]

環七はおもったほど交通量少ないですよ。とくに夜間は静かなものです。

[452: 匿名さん]

住友はあからさまに高いね
シティテラス西荻窪なんてまだ完売できないし

[453: 匿名さん]

>>449
以前にも書き込みした、現地付近を自転車通勤していた者です。
あくまで私の感覚ですが、449さんの予想の通り、平日の方が交通量は多いイメージです。
他の道路も一緒ですが、朝夕のラッシュ時間帯は交通量が増えます。
大原交差点から南側の方（代田橋駅から世田谷代田駅の辺り）が渋滞が酷く、マンション現地付近の方が走りやすかったです。
少しでも参考になれば。

[454: 匿名さん]

>>453
ありがとうございます。
昔か環七を通ってた頃はもう少し交通量が多かったイメージでしたが、今はやはり多少減ってるのでしょうね。

[455: 匿名さん]

>>449
Googleマップで曜日と時刻別の交通状況を調べられます。
普段利用している道路に表示されている情報の実感から、それなりに信頼度の高い情報だと思います。
国土交通省の道路交通センサスは時刻別の統計のみで曜日毎は無かったと思います。
交通状況が色で表示されて分かりやすいですし、一度ご覧になってみては如何でしょうか？

[456: 周辺住民さん]

環状７号は渋滞かどうかは別として交通量は平日でもかなりです。
http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/vehicle/conference/price/situation.ht...

近くのドンキホーテあたりの道路標示で、よく排ガス注意という表示がでています。
またこのマンションのあたりは少し低い（くぼ地）なので１階など低層は排ガスが気になるやもしれないですね。


あと、上物はおいて土地だけ住友と比較すると、
幹線までの距離や土地の高さから、大気・騒音面では住友のほうがよい。
また、サミット・島忠などの近隣施設の利便性や、駅までの距離・バスなど交通の便も
あちらの立地ほうがよいですから、住友がここと同じ価格となることはないと思いますよ。

[457: 匿名さん]

環七は高架化や地下化みたいな立体交差計画はあるんでしょうか？

[458: 匿名さん]

住友は土地に100億だそうですがこちらはいくらだったんでしょうね。

[459: 匿名さん]

ここを買いたくて検討中なのですが地元の人住み心地は如何でしょうか？
杉並はけっこう村八分？じゃありませんが外来種に対して非常に厳しい態度だと
聞いたので馴染めるのかどうかが心配なのです。自分はいま区外なので。

[460: 匿名さん]

そんな事はない
賃貸も多いから純粋な地元民の方が少なくて
大半が他府県から転入してきてるから問題ない

[461: 匿名さん]

>>460
ありがとうございます！安心しました。

[462: 匿名さん]

24時間換気装置はついているのでしょうか。

[463: 匿名さん]

>>462
義務付けされてるんで当然あります

[464: 匿名さん]

>>463


義務化されてるんですか。最近読んだ本についてなかったって話があったんでどうなのかなと思った次第でした。

[465: 匿名さん]

>>464
はい、されてます。戸建、マンション問わず付いていないものはありません。
当然ここも付いてます。ちなみに本来の義務ずけ理由はシックハウス対策ですが、
マンションにおいてはこれのおかげで結露と北側部屋の湿気によるカビ問題が
解決されます。

そういうこともあって、義務で全部ついてるのにHPの設備のところで
この換気システムをわざわざ紹介してる物件もあります。
義務なのであって当然で、そんなのを設備のHPに載せてる時点で他に
紹介するものがなかったのかと問いたくなる物件になることを添えておきます。

[466: 匿名さん]

本当は付いていないといけない物なんですよね。
換気のスイッチを運転させておくと、冬場の場合は寒いと感じることもあるようです。
消しちゃっても大丈夫なんでしょうか。
空気の流れはいいですけれども、設置の箇所によっては隙間風のように感じることもあるらしいので
上手い事付いているといいですよね。

[467: 匿名さん]

>>466
別に消しても大丈夫ですよ。空気の循環システムであって車の外循環と理屈は同じです。
普段から窓を開けたりしてやってるなら別に不要ですし。

[468: 購入検討中さん [男性 20代]]

ここを検討中のものですが、予算が買えるかどうかのギリギリなので迷っています。
まだ子供はいません。
ずっと車を持たない生活をしていけば予算としては問題ないかと考えているのですが、
いずれ子供ができたら車は必要になるのでしょうか？
みなさんは、どのようにお考えですか？

[469: 匿名さん]

>>468
その辺は個人の考え方次第だよ。車なくても死にやしないし。
それよりもギリギリでかうことのほうがよほどリスクなんじゃない？
マンションって管理費修繕費も高いし固定資産税も戸建てよりも高いよ。子供作る予定あるのかどうか知らないけど養育費もかかるし。

[470: 匿名さん]

>>468
23区でこの立地であれば、子供ができても普段の生活は車無しで特別不便はないと思います。
もちろん、あれば便利なのは間違いないですが維持費が高い。
レジャーや雨の日に車が欲しい時は、レンタカーやタクシーもありますし。
174戸に対して駐車場は49台で、3割未満です。

[471: 匿名さん]

子供ができたら車は必要だよ。何かと荷物が必要だからね。

[472: 匿名さん]

基本は自転車でなんとかなると思います。

たまに必要な時はレンタカーでいいかと思います。
すぐ近くのドンキに安いレンタカー屋が入ってたと思います。

[473: 匿名さん]

自転車じゃ代用にはならないでしょ。

[474: 匿名さん]

ここはカーシェアリングあります。

それより子供ができて必要なものは車ではありません。
出産費用、赤ちゃん用品の準備、家族人数増えたことによる生活費の増加、教育費…。
共働きで予算を立てても、家族誰かの健康状態によってサイフ１つになる可能性もあります。

すべてぎりぎりだと、小さな石ころが足元に転がってきただけでつまずきます。

[475: 匿名さん]

だね。やはり大事なのは余裕ですよ。
ギリギリで組むのはお勧めできないよ。
ただ、モラルハザードってのもあるからね。ギリギリで組むことで頑張れる人だったらそれでもいいね。
余裕ありすぎてサボっちゃう系は後で死ねるから。

[476: 匿名さん]

カーシェアリングって言ってる人使ったことないでしょ？
自分が使いたい時二使えないのって意味がないからね。

[477: 匿名さん]

車買わないで生活していけば予算内ってことでいいんじゃないですか？？

[478: 匿名さん]

車の有無で予算内かどうかが変わることってことは見積もりが甘いってことでしょ。どうかんがえても。

[479: 匿名さん]

小さい子供がいる場合は、
いざという時に自家用車は断然あったほうが良いと思う。
ただ、小学校後半あたりになると
別段すぐに移動が必要ということもないくなるから、シェアでもいいよ。
毎月の必要経費を考えたら、今後の教育費に回せるからね。

[480: 匿名さん]

子供が２歳〜７歳ぐらいの５年間はあったほうが便利かな。
それ以後は不要だね。

[481: 匿名さん]

カーシェアリングって夜中に急に必要になってもすぐ借りれるものなんでしょうか。

[482: 匿名さん]

>>481
もちろん、空いてれば、の話ですけどね。

[483: ご近所さん]

この辺のカーシェアリングは結構予約で埋まっていて使いたい時に使いたいというのはかなり困難です。マンションにも１台設置されるようですが、仮に100世帯が利用者となったら、まず取れないでしょうね。笹塚駅前のサミットに複数台あるので、うちはそこまで自転車で取りに行ってます。

[484: 匿名さん]

>>483
予約者もとりあえず予約入れまくってあとからキャンセルとかしてるからね。これがいかんよ

[485: 匿名さん]

ひゃあ、そういう事があるのですか。
マンションの場合は1件予約入れている場合は、次の予約は入れられないという風にしておかないといけないかもしれないですね。
1人で占領してしまう形になってしまう恐れがありますもの。
いろいろと管理会社もアドバイスしてくれることとは思いますが・・・。

[486: 匿名さん]

>>485
それをやると今度は利用者が逆に減るのよ。
利用する頻度の問題なんで。難しい話なんですよ、これ。

[487: 匿名さん]

キャンセル率を組合で見ておいて率が高い人は指導してもらいたいもんです。

[488: 匿名さん]

>>487
それをするとカーシェアリングの良さが消えちゃうんですよ。気軽さ、手軽さが売りなんで。
結局のところカーシェアリングってのは利用者に対して十分な台数が確保されてないと使い勝手が悪いのです。長時間使うならレンタカーがお得ですし。
ちょっと移動に、ってぐらいならタクシーのほうが楽ですし確実。

[489: 匿名さん]

そういえば子どもの問題と言えば待機児童。2月ごろは杉並区でデモもあったとニュースで見ましたが、その辺りも気になるところです。

[490: 匿名さん]

待機児童が多いのはそう簡単にかわらないので今も当然多いですよ。

[491: 購入検討中さん [女性 40代]]

完全な西向きの部屋って、どうなのでしょうか？
せめて南西向きならと思いますが・・。
ここの西向きの角部屋で迷っています。

[492: 匿名さん]

>>491
西向きおすすめですよ。日が程よいし

[493: 匿名さん]

>>491
夏場の午後は暑くて嫌になるけど、夕日は綺麗ですよ。

[494: 匿名さん]

>>493
冬は暖かい時間が長くて最適ですよ

[495: 匿名さん]

西向き、夏場のことなどを考えるとあまりおすすめではないですね。
西日って想像以上に暑いんです。
賃貸で昔に西向きに住んでいましたが、みんなが避ける意味がわかりました。

[496: 購入検討中さん]

5階ぐらいまでならいいんじゃない。
部屋の奥まで西日が差し込む事はないですよ。
もっと低層階なら共用庭の樹木もブラインド代わり
になりそうだし。

[497: 購入検討中さん [女性 40代]]

491です。
皆様、ありがとうございます。
ちなみに、西向きでは洗濯物の乾き具合はいかがですかね？

[498: 匿名さん]

西向きは午後に日が当たるので午前中は乾きにくいし、午後は乾きやすいです。
東向きより洗濯物を乾かすのに向いている方角だと思いますよ。

西日の暑さについては、最近は窓ガラスに貼るフィルムや、機能性に優れたカーテンなど色々と対処法も増えてきてますね。

[499: 匿名さん]

そういうものでどの程度の断熱性があるか、、、ですが
最近の製品だとかなり性能はあったりするのでしょうか。

インプラスとかにするのなら、手軽にできるのかなと思いますが
そこまでするのも面倒だなぁというのもありますし、、、

西向きはけっこう洗濯物の乾きはいいですよね～

[500: 購入検討中さん [男性]]

ここの西向き１階の庭って広いんですかね？
いまいちどれくらいなのかよくわからないのですが・・。
もう庭付きは売れてしまっていると思いますが、
参考までに教えてください。