ザ・パークハウス横浜新子安ガーデンPart２

[匿名さん]

ザ・パークハウス 横浜新子安ガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/345290/

所在地：神奈川県横浜市神奈川区新子安1丁目18番1他6筆（地番）
交通：京浜東北線 「新子安」駅 徒歩4分
京急本線 「京急新子安」駅 徒歩4分
横浜線 「大口」駅 徒歩14分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.66平米～86.38平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/ym497/
施工会社：株式会社熊谷組　首都圏支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【タイトルと物件情報の一部を修正しました 2014.2.4　管理担当】

[646: 契約済みさん]

学童保育を利用する子供は、学童施設と地域に解放するエリアに出入りしますが、居住者専用のエリアには来ないようです。

[647: 周辺住民さん]

>>642
惣菜の種類はある程度はあるけど多いとはいえないくらいから。
味は美味しいわけではなくそれなりでしかない
それなりで可という程度、ここが出来て客が増えたり他のお店ができて変わってくれればと思ってる
営業時間が長いのはいいよ

>>645
学童保育施設敷地内にあるけど、出入り口は住民とは別。エントランスや廊下で会うことは
無い配置ですね

[648: 匿名さん]

まだ半地下のところが結構空いてますね。人気がないんですね、やっぱり。

[649: 匿名さん]

この間の雹のときに、地下室が水没したなんてニュースがあったからね。温暖化の影響かな、今年の梅雨は豪雨が多い。

[650: 匿名さん]

なるほどですね。水とかは来るような雰囲気ではないんですけどねぇ。川も何もないし。
現地を見たわけじゃないのでよく分からないのですが、やっぱり低いんですよね。日当たりとかは問題ないと説明は受けましたけど。

[651: 匿名さん]

ここ水盤があるんだね。水を使う共用設備は要注意。意外にに金食い虫で、費用を節約するために数年で枯山水なんてことも。

あと、アベニューは建物の北側が水盤に面するから結露の可能性も。コンクリって結露すると中性化が早く進む。

それに乳幼児は顔を浸す深さがあれば、十分おぼれるリスクがある。

[652: 匿名さん]

三鷹の半地下の物件で、この間の雨で引渡直前に浸水なんて事があったみたい。

[653: 匿名さん]

数年で枯山水になるなら、はやめに客人呼ん自慢しておかなければ！

[654: 匿名さん]

そういえば、意外ですが入居開始からあまり時間を置かずにサービスや施設を停止したりすることも多いらしいですね。
ザ・パークハウス 横浜大口は建ったあと早々にカフェを廃止したとか。

[655: 申込予定さん]

カフェ廃止は英断だと思いますよ。水ものとミニショップ系は1番の金食い虫ですからね。

[656: 匿名さん]

事情はよく知らないけど、その物件はあてにしていた収入が入らず入居早々管理費不足の状態になってしまったらしい。

[657: 匿名さん]

ここの水盤は小規模だし費用面から問題になるほどじゃないでしょう。
ショップの費用はかかるものの1戸あたりだと対した費用でないのだけど、平日昼間の勤め人にとっては営業時間がまったく合わない。
他の共用施設もだけどね。ここらへんは入ってから調整可能であればうれしいな。
一番は駐車場が多い分、どれだけ埋まるかが管理費に影響するんだろうね。

[658: 匿名さん]

先日駐車場は今のところ希望者50%くらいです。と言ってましたよ。あんだけもう契約してるのに意外と埋まらないんだなと思いました。

[659: 匿名さん]

車は使わないから気にしてなかったけど、今だ希望者50％ですか。少ないなー。
契約率7割くらい見込んでの計画だった気がするけど大丈夫なのかな。

[660: 匿名さん]

ミニショップは維持に年間９００万円かかっていて、計算すると入場料３００円払うのと同等だとか、牛乳１本５００円相当だとかで廃止した管理組合もあるようです。

[661: 匿名さん]

駅から近いので車を所有しない人も多いのでしょう。我が家も年間に千キロも乗らないので、車を維持するか検討中です。駐車料金を一万円くらいに値下げしてくれると嬉しいですね。
カーシェアは高過ぎませんか？五年でいくらリース会社へ払うのだか。駐車スペースは無料で提供し、利用料もリース会社の収入になる。

[662: 匿名さん]

確かに1万くらいに安くしてくれるとありがたいですね。でも、車は維持する予定です。 週末の買い物と帰省で使うので、やっぱり車は手放せないです。
なんとか予定通り埋まればいいんですが。

[663: 匿名さん]

>>662
一万円だと機械式駐車場の維持コストや更新コストで赤字になりそう。収容台数減っても自走式立体駐車場にして欲しいな。あるいは、レンタカーを使いやすくするようなサービスでも良いんですが…
私もコスト面で車は諦めますが、一方で高速道路の利便性が高い立地なのでコストが低ければ車は欲しいです。

[664: 匿名さん]

7割埋まればO.K.の料金設定ともっと手頃な料金設定にして100％埋まるようにするのとではどちらが住人にとって有益なのでしょう？

[665: 匿名さん]

建築前に駐車場が余るのが判明しているのであれば、メンテ代がかかる機械式の数を減らしたら方があとあといいような気がする
横浜市条例で設置数が義務付けられてたはずだけどその数は十分できるだろうし、今後に車社会が復活するとも思えないしね

[666: 匿名さん]

>>665
私も同じく駐車場が埋まらないとわかった時点で計画を修正すれば良いと思います。
今は自家用車の所有率も下がっているし、このマンションは駅から近いため、車が無くても不便を感じません。
四段機械式を三段又は二段にするとか、修正ができないものですかね。

[667: 匿名さん]

>>663
機械式は維持管理費を考えると必要最小限に押さえたいですよね。
カーシェアも好きな時間に使えないし、コストもかなり高いので、レンタカーの手配を手軽にしてもらえると一番助かりますね。

[668: 匿名さん]

>>660
そうですか。
このマンションのミニショップには年間400万円以上の管理費が払われるのですよね。スペースは無償貸与され、売上利益は業者が受ける。営業時間もコンビニよりも遥かに短い時間ため、使い勝手も悪い。
年間で500万円の経費とすると、１世帯当り年間１万円の負担となりますが、それぐらいなら安いものでしょうか？

[669: 匿名さん]

>666

既に販売して契約しちゃってる人がいるから、計画は変えられないよ。計画変えたら契約者に対して違約になっちゃう。

ちなみにミニショップの廃止も簡単ではない。共用部分の変更は、管理組合総会の特別決議で3/4以上の賛成が必要。ミニショップがあるからここに決めたという人もいるだろうからハードルは高い。

いずれも、入居後に住民が解決しなければならない問題。

まあ、それを避けたいのなら、君子危うきに近寄らずでしょ。

[670: 匿名さん]

>>669
そうですね。
引っ越しと同時に車の入れ替えを検討していましたが、利用率が低いと値上げすると書いてあったので、暫くは様子をみようと思います。
普段は車に乗らないので、駐車場を二万も出して借りようとも思わないな。
駐車場を借りたくても申し込みが多くて借りれないよりもマシだけど。

[671: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、アベニューの半地下部分が豪雨にで水浸しになったら共用部分もやられるので一階以外の住人にも負担がかかって来るんでしょうか？
そもそも水浸しになる可能性は低いから特にきにしなくていいってことなのかな？ちょっと前のレスに別の物件で引き渡し前に浸水したみたいなことがあったので。

駐車場代上がったらますます借りる人減りますね。

[672: 匿名さん]

共用部分の日常的な補修は、管理費からだよ。計画外の出費で一時金徴収なんてなったら当然、全住戸から集める。

そこを使う人が払うベキなんてこと言い出すと、一階の人はエレベーターの維持費を管理費として負担する必要はないって話しになっちゃう。

[673: 匿名さん]

>671

地球温暖化の影響なのか豪雨が毎年のように起きてる。大丈夫なんて思ってるのが甘いでしょ。地下住戸のある物件なら覚悟しないと。

[674: 匿名さん]

なるほど、おっしゃる通りですね。勉強になります。

[675: 匿名さん]

去年の夏休みに実家に帰省していたときに、夕立で家の前の道路が冠水して、車が立ち往生してた。高台だから大丈夫だと思ってたんだけど、下水が逆流してきてた。

ここも掘り下げてるわけでしょ。大丈夫って保証はない。

[676: 匿名さん]

>>671
共用部分の補修はみんなで負担しますが、水浸しになったときの個別の浸水被害は個人持ちですよ。
バルコニーが壊れるほどの被害は考えにくいですね。

[677: 匿名さん]

ゲリラ豪雨だとか言ってんのに、なんで掘り下げるんでしょうね。わざわざ。儲かるからなんでしょうけど。不思議だよなぁ。

[678: 匿名さん]

建築基準法で地下室の容積率不算入ってのがあって、その分部屋数を多くできるからデベにはメリットだけ。

買う側は、浸水リスク、風通しが悪いことによる結露、それに伴うカビのリスク、条例制定による既存不適格リスクとリスクだらけ。

[679: 匿名さん]

専有部分の補修は各住戸持ち。修繕積み立てがあるからと勘違いしがちだけど、対象は共用部分だけ。リフォームを含め専有部分のメンテナンス費用は考えておかないと。


配管をちゃんとメンテナンス、補修しないと水もれで階下が迷惑をこうむるなんてこともありうる。

[680: 匿名さん]

>676

冠水して受電設備が水没したマンションのケースもある。あと、エレベーターも水がかぶったら後始末が大変でしょ。

[681: 匿名さん]

駐車場契約率が5割程度なら確実に管理費が足りないね。節約で何とかなるレベルならよいが、それでも足りないければミニショップなど費用がかかる共用施設の早期廃止が現実味を帯びる。回避するには、みなさんで頑張って駐車場を予定数まで借りるしかない。管理費赤字を放置したら資産価値に影響大だから管理費値上げか費用削減はやらざるを得ない状況になります。空き駐車場はサブリース濃厚。駅近だから今後車の所持率が上がるとはあまり思えないなぁ。厳しそうだね…。

[682: 匿名さん]

外部貸しはセキュリティの問題があるよ。

駐車場って多くても少なくても問題。まあ、ここは余るが確実って状況だから、それも含めて検討すれば良いだけ。

[683: 匿名さん]

駐車場余りそうなんですか、駅が近いとはいえ簡単に埋まるものかと思ってました。
他のマンションでも、駐車場が余ってるところって結構あるのでしょうか？

[684: 匿名さん]

駅近なのに駐車場多すぎるかなと思ってましたね。
そして、世帯数の割にはバイク駐輪場か少なすぎるというアンバランスな状態。

借り手が着かず余るぐらいなら、もう少し駐車場減らして、バイク駐輪場増やしてもいいと思うけどなあ。

[685: 契約済みさん]

>>684
同感ですね。機械式駐車場と違ってコストがかからないし。川崎や横浜への買い物ぐらいなら、近いし車やめてビッグスクーター使うことにすれば節約できて良いかも。

[686: 匿名さん]

バイク置場はミニバイク限定ですか。
大きなバイクを置く場所はあるのでしょうか？

[687: 契約済みさん]

大きなバイクを置く場所は無いですよ。ミニバイク置き場は規約で原付しか停められません。せっかく近くにインターチェンジとバイク屋が有るのにもったいないですね。

[688: 契約済みさん]

自動車の駐車場が余るようなら2輪用駐車場に変更できないか要請してみたいと思ってます

[689: 匿名さん]

駐車場から転用だと、雨ざらしでしょ。バイク置き場としてはきついんじゃない。屋根つけるとお金かかるしね。管理組合って計画外の出費は難しい。

[690: 契約済みさん]

難しいし面倒だとは思うけど、、、諦めたらそこで試合終了でしょう

[691: 匿名さん]

ここは検討板。そういった厄介な問題があるってのはネガ情報でしかない。

[692: 検討中さん]

それはそうとして、第三期の販売が間近ですね。第三期で最終期になるのでしょうか？

[693: 匿名さん]

施工トラブルもあったわけだし販売は終わったでしょ。

[694: 匿名さん]

終わったというのは、もう売れないということかしら？結構その後も売れてるよ。この夏で完売かな？

[695: 匿名さん]

>>693
ここは検討スレです。
荒らしに来る人は退出願います。

[696: 匿名さん]

ここの2LDKか、テラスの2LDKか、て検討するみたいですね。スケールを考えたら絶対にガーデンだけど、間取りはテラスの勝ちかなー。

[697: 匿名さん]

規模が大きい方が将来のコスト分担を考えるとやっぱいいよねぇとも思ったり
分母が大きい方が負担分はやはり抑えられるのでは？

間取りは頑張ってほしかったですね
今までも良くあったタイプという感じで特に工夫もなく

ただ収納はまあまあ頑張っているのかなとも感じられます
収納を多めに取ってあるところを押さて行けば暮らしやすいのかしら

[698: 匿名さん]

MR行った方、残りの戸数はどのくらいでしょうか？

[699: 匿名さん]

6月末に行った時の状況ですが、フロントは完売。

アベニューは13戸、ミッドはまだ売り出してない分も含めて20戸くらいでしたよ。

今、物件概要を見ると28戸(16+12)と記載があるのでそんなものでしょうか。

[700: 匿名さん]

最終期の抽選前の割に静かですね。
先着順販売もあるし、今回は抽選なしでみなさん買えますかね。

[701: 比較検討さん]

新子安テラスも結構、要望で埋まってますね。既に４倍位の部屋もあり、今は、同時に検討でますね。ガーデンの１Fは、半地下だけど、子供をテラスで遊ばせられるのとキッズルームがあるのは、良いですね…。管理費も有利ですしね。

[702: 匿名さん]

キャンセル住居ありますね。6日抽選って随分引っ張ってる感じ。それ以外はあと一つ。これって人気マンションってことなのかしら？

[703: 匿名さん]

キャンセル１戸と先着順１戸と言うことは、完売間近かと言うこと？この物件の引き渡しは来年の３月でしたよね。

[704: 匿名さん]

ついにキャンセル住戸を残して、完売しましたね。
最近のマンション高騰、品不足も手伝った感もありますが
結構な人気物件だったんですね。

[705: 匿名さん]

ここが売れているのは、大手デベ・駅近、という条件を満たしつつ、価格が安い！ということに尽きると思います。新子安という場所が受け入れられるなら良い物件なんでしょう。

[706: 匿名さん]

アベニュー、ミッドの低層階もすべて完売ですか？
だとしたら、ずいぶんな人気ですね。

[707: 匿名さん]

アベニュー、ミッドも全て完売ですね。
残りはフロントのキャンセル住戸を残すのみ。

テラスはまだ残ってるみたいですが。

[708: 匿名さん]

三菱地所さんてプチバブルの真っ最中にここの土地を高値で掴んで相場が回復する前に売り出し人手不足かつ資材高騰の真っ只中に建ててるんですね。

完売は当たり前ですがタイミングが悪いというかご商売が上手ではないご様子ですね。そこがまた魅力ではあるのですが。

[709: 匿名さん]

>>708
別に良いのでは？今の価格でも利益は確保できているのだろうし、何よりも価格が安いからこそ今の売れ行きがあるんだし。新子安で、住友みたいに客の足元みながら価格吊り上げて販売していたら大量在庫になったんじゃないのかな？

[710: 匿名さん]

売り出し始めた頃は、新子安でこの価格では高くて売れないといわれていたような・・・

[711: 匿名さん]

初期から見てたけど，近隣物件参照すると子安通りの海沿いも入っちゃうから，それに比べたら高く見えたね。
手前のオーベルもここと同じような値段で来たから，今だとここは高いとも安いともいえなくなったね

購入時の価格は決算かなんかで処理したんだろうけどそれでも揺るがない財務状況はさすが三菱さん
でも、かなりの高めでの購入だったのはとなりを含めて，マンション以外でなんかするつもりだったのかな？

[712: 匿名さん]

こんなに早く完売するとは思わなかった。意外な展開に驚いている。

[713: 匿名さん]

今日の抽選はどうだったんですかね？
これで完売ですね。

[714: 匿名さん]

キャンセル住戸含め完売しましたかね。

[715: 匿名さん]

またキャンセルが出たのでしょうか？なかなか完売になりませんね。

[716: 匿名さん]

あら、ほんとうですね。
おそらくですが、ローンの審査が通るかと思ったらそうではなかったとかという事情があるのかもしれないですね。
でもこれだけ抽選があったりしたのであったのであれば、完売まで心配しなくっても大丈夫なんじゃないかと思われます。
来週また、抽選があるみたいですね。

[717: 匿名さん]

再登録住戸ですか！どうしても諦めきれなかった方には朗報でしょうね。
キャンセルが出るのは、ローン審査が通らなかった以外にどのような理由が考えられるでしょう？
購入資金として考えていた前の家の売却で買い手がつかなかったなどの理由も考えられるでしょうか。

[718: 匿名さん]

アベニューの上層階だし先着じゃなくて抽選かー

キャンセルって買うのが嫌になったり、結婚したり別れたり、仕事異動あったり転職・失業あったり、家族が病気になったりお亡くなりになったり・・・・
いろいろありすぎて本当のとこはわからないよ

[719: 匿名]

最上階の物件ですし、今回も抽選になりそうですね。

[720: 匿名さん]

入居半年前にして完売間近。人気があったのですね。どこが良かったのでしょうか？

[721: 匿名さん]

大規模、駅近、横浜.川崎.品川.羽田へのアクセスの良さ、そしてそれなりのお手頃価格が理由では？追浜や磯子、鶴見の大規模マンションよりは条件がいいよね。

[722: 契約済みさん]

この物件の魅力は、第１に横浜や都内へのアクセスの良さかな。桜木町や東神奈川は値段が高いし、鶴見は駅前がごちゃごちゃしているから好きではない。
第２は駅からの近さかな。やはり、徒歩５分以内は魅力です。徒歩7～8分の距離とは比較にならないです。
第３はやはり価格でしょう。大手による大型物件で基本的な設備が揃ってこの値段なら納得です。

[723: 匿名さん]

駅前の商業施設が貧弱というのはデメリットと捉えるコメントが多かったですが、
個人的に駅にあれだけ近いのに、完全に住宅街になってるのが希少に映りました。

[724: 匿名さん]

私も、駅近辺が必要最小限（それ以下かも知れないけど）で余計な店とが無くて閑静（寂しいともいわれるけど）な住宅地が近いことは、メリットだと思う。あと、パチンコ風俗が無いのもイイ。
立地的に駅近大規模でかつ規制緩和での高さ確保もレア。
青山や新川崎の施工ミスのニュースも結局は、大手デベを選ぶ方向になったとも思うし、早期完売はやっぱりって感じ。

と、今ならいろいろイイ面を挙げていえるけど、正直去年の年末はここまで早く売れるとは思ってなかったよ

[725: 契約済みさん]

利便性や鶴見、新川崎の物件に比べてのお得感も大きいですが、周辺が割と落ち着いた住宅街だというのが最後の一押しになりましたね。

[726: 契約済みさん]

駅力が無いのは確かですが、我が家はスーパー、薬局、コンビニ、クリーニングがあれば我慢できます。
一応、銀行、郵便局、ファミレスもあるので、どうにかなるかな。

[727: 契約済みさん]

あとは、スラブや断熱材の厚さも比較的良好だと思います。
これで全熱交換と樹脂サッシがついていれば申し分無いのですが…

[728: 匿名さん]

キャンセル物件って、施工ミスのあった部屋ですか？

[730: 匿名さん]

>728
違いますよ。

[731: 契約済みさん]

>>729
この物件は横浜駅からのアクセスと、駅からの近さが売りですから、お店の少なさには目を瞑ります。
あざみ野はお店がたくさんあって便利ですが、駅からフラットな道で徒歩５分以内の場所に新築大型マンションは無いですよね。
あざみ野駅も視野に入れて検討しましたが、横浜駅から電車で30分も掛かるので、海老名駅と変わらない距離感(相鉄線で約30分)のため、候補からは落としました。
家を購入する上で重要視しているものが人それぞれにあります。特にこの物件はほぼ完売状態です。既に購入済みの人に向かってこのようなことを書き込むのは
理解に苦しむので止めて頂きたいですね。

[732: 匿名]

>>731
別にいいじゃない、へえ～そんな人もいたんだねで。
完全無欠なら坪300はくだらない高値で地所が仕入れた土地だからね。

[733: 匿名さん]

重要視するところは人それぞれですが、トータルバランスを
見ればあざみ野などないでしょ。

新子安といえどもJR駅で駅近、ブランド、大規模を
考えればこちらのほうがいいですね。

[734: 匿名さん]

こちらを検討したけど、あざみ野を選んで正解と自分を納得させたいのでは？こんなに人気がでたことに焦っているんじゃない？

[735: 契約済みさん]

子安通に新しいマンションが建設される噂を聞きました。新子安にマンションが増えればお店も増える可能性が (°∀°)

[736: 契約済みさん]

新川崎のパークハウス、比較的駅から遠いのに駐車場設置率が41%で全て平置きとか。
このマンションでは駐車場を持て余しているみたいだし、機械式駐車場を極力減らすのがこれからのトレンドになるかも知れませんね。

[737: 契約済みさん]

横浜市は建築物を新築等する場合、駐車場の設置を条例で義務付けています。
三菱地所が基準台数を上回る駐車場を整備しているとは思えません。ここは土地代が高いので、平置よりも機械式が多いと思われます。
横浜市よりも川崎市の基準の方が緩いのかもしれませんね。

[738: 契約済みさん]

>>737
条例は知りませんでした。ご教示ありがとうございます。

横浜市建築基準条例第４条の３によると第一種住居地域の共同住宅は駐車台数確保率4割以上を要求されています。
このマンションの場合、200台ほどの駐車場があれば条例はクリアできるようです。
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/shidou/jouhou/kenki/jourei/kij...

[739: 契約済みさん]

ついに完売しましたね！

[740: 周辺住民さん]

モデルルーム公開からちょうど1年くらいか。大規模で完売まで1年ってやっぱ早いね
残りの土地がどうなるか早く決まって欲しい

[742: 匿名さん]

そうなんだぁ・・・

[744: 周辺住民さん]

ここはちょい台地で地盤いいんだよね
海側の子安通りの物件や同時期に発売した鶴見の大型物件の売れ行きみると、やっぱり地盤を重要視している人が多いんだな~