幕張ベイタウン グリーナってどうですか？ その３

[匿名さん]

幕張ベイタウン グリーナのその3です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249435/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/331566/


所在地：千葉県千葉市美浜区打瀬1丁目11-1の一部（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩17分 （南口） 、京葉線 「検見川浜」駅 徒歩16分 （南口）
京葉線 「海浜幕張」駅 バス10分 「グランエクシア」バス停から 徒歩2分
間取：3LDK・4LDK
面積：84.36平米～107.89平米
売主：丸紅 、東京建物 、大成建設 、大和ハウス工業 、三菱地所レジデンス
　　　東急不動産 、住友不動産 、新日鉄興和不動産
物件URL：http://www.makuhari450.jp
施工会社：前田建設工業
管理会社：丸紅コミュニティ

[1: 購入検討中さん]

地代について
100㎡超の部屋で見積りもらった際、地代が12,100円／月だったので、年間約15万円。
90㎡クラスにしてもそう変わらないでしょうから、年間14万円くらいですかね？
いずれにしても、仮に40年住むとした場合、550万円～600万円。
この費用を加味して、検討する必要があると･･･

それ含めても、やはりリーズナブルな物件なのかな！？

[2: 匿名さん]

地代を加味してもリーズナブルと判断しました。
ただ、30〜40年のトータルでみると、大きな金額であることは確かです。

[3: 匿名さん]

リーズナブルかどうかについてベイタウンに唯一の分譲マンションセントラルパックのＣ棟と同じ転借地のＦ棟の売値を例にして計算してみます。同じ面積（95平米超）の間取り、売値の差は400万～500万円、例え35年ローン/平均利息2%→35年返済完了時地代分の利息差は約150万円～200万円、更に土地に固定資産税35年間20万円として、合計570万～720万円。グリーナ転借地35年の地代+更新料（40万円として）の合計は530万円、コストの面では借地の方が若干安い。

[4: 匿名さん]

では、そもそも所有権だったら土地の固定資産税って年間幾ら位なんでしょうかね？

[5: 匿名さん]

以前セントラルパックＣ棟中古物件のチラシに8千円/年前後だった。

[6: 匿名さん]

パックじゃなくてパークな。

[7: 匿名さん]

ついでにマンションの区分所有の土地で固定資産税年20万なんてありえません。この辺では特にね。

[8: 匿名さん]

以前のスレに土地分譲と転借地の違いについて十分議論した。↓に参考すれば
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249435/64
ベイタウンの良い所は緑地・公園など街全体統一な計画、インフラ整備。この辺千葉県企業庁は税金を無駄遣い、埋立地に地下ゴミ運送システム、欧風石畳み道の整備、住み心地より街景観・見た目重視されたパティオスシリーズマンションなどなど、これから他の所に絶対有り得ないなところがベイタウンの特徴・価値。3・11震災時ベイタウン殆ど影響が無かったの事実は何よりもこの街の優位性を証明された。

[9: 匿名さん]

旅先としてよく行っていた場所なんですよ海浜幕張は。特別に何かあるわけではないんですけどホテルに宿泊して朝食と夕食、お昼はショッピングモールでゆっくりお買い物。はたまた舞浜＝ディズニー。楽しみはありました、最近は行けていないですが。

住むとどんな感覚になるのでしょうね、旅よりは全てが近くなるわけでいつも傍にあることが飽きがこないかどうか、というあたりは焦点になりそうです。

[10: 匿名さん]

駐車場の壁、出来てきましたね。
黒白で目立ってます！
思っていたより派手で、大きいです。
イラストでは中庭をメインにして、駐車場は遠くにあるのですが・・

[11: 匿名さん]

>8
>3・11震災時ベイタウン殆ど影響が無かったの事実は何よりもこの街の優位性を証明された。

嘘は削除対象となります。

[12: 物件比較中さん]

>8
読みづらいねぇ。

[13: 匿名さん]

土地の固定資産税は大体年間3万程度です。
マンションの固定資産の土地分なんて大したものはありません。
なので毎月1万以上払う地代の方がかなり高くつきます。

転借地のメリット
土地代がないので建物に金をかけられる。(近隣の検見川浜、稲毛海岸、津田沼~稲毛は同じ価格帯だと70m2台。ベイタウンなら90m2台)

デメリット
地代がかかる。(固定資産税より高い)
なんとなく嫌がられるので売るときに困る。土地が担保に取れず中古だと建物の価値も下がっているので中古で買う人がローンを組みにくいという話も聞く。

素人考えですがメリット、デメリットはこんなもんでしょうか。
中古だとローンが組みにくいという話は本当かどうかわかりません。
借地ってなんとなく嫌だなぁという心理が一番のデメリットだと思っています。
自分で完全に理解していいやと思える(それより3000万台で広くて仕様が良い部屋に住みたい)なら良いと思います。

[14: 匿名さん]

3月引渡しですが、あと何戸残ってるんでしょうか？
アクアのようにならないと良いのでしょうが…

[15: 匿名さん]

＞１３
デメリットの追加

転貸借のマンションではリバースモゲージローンが利用不可。

[16: 匿名さん。]

＞14
数えてはないですが年明けモデルルーム行ったときは9割がた売れてそうでした。B棟はまだ少し選択肢があるようですが、他の棟はほとんど空きが無かったです。広告もB棟のプランがよく載ってますしね。

[17: 匿名さん]

ここがそこそこ売れたのは、近くに反面教師がいたお陰では？

[18: 匿名さん]

ばらの花＝入居ではないよ。

[19: 匿名さん]

引き渡しは3月29日なので現在入居者誰もいない

[20: 匿名さん]

>13
>土地の固定資産税は大体年間3万程度です。
>マンションの固定資産の土地分なんて大したものはありません。

どこそれ？
4000万くらいのまともなマンションなら、
新築減税が終われば年間10万以上するよ。

[21: 匿名さん]

赤いバラは購入済みでしょう。

[22: 匿名さん]

湾岸エリアを敬遠する輩がいる中、健闘していると思う。
17さんが言うように、近くの苦戦は教訓だったろうね。
海浜幕張も住みやすし捨てたもんじゃないよ。
物件のコスパもいい。

[23: 匿名さん]

反面教師とはアクアでしょう。
でも条件はそんなに変わらないと思うけれど。

[24: 匿名さん]

ベイタウンからの住み替えが６割以上いるらしいから、
ベイタウンの住みやすさや震災時の影響も納得されての決断でしょう。

[25: 匿名さん]

>20
450戸規模のマンションで、しかもこの土地評価額で固定資産税10万はないよ。

[26: 匿名さん]

>>25じゃいくらなの？

[27: ぽこ]

返答しにくい書き込みするから次がつながらんやろ！

[28: 匿名さん]

ブログを読んだら先日入居説明会が開催されたそうですが、平日の開催だったんですね。
マンション入居までは、何度か平日に休みを取る必要があり調整に苦労しそうです。
ここで残っているのは12戸のようですね。
和室あり、なしどちらが良いのか決めあぐねており、差し支えなければ皆様に和室ありを
選んだ理由を教えていただきたいです。

[29: 匿名さん]

>28
和室ありの部屋にしました。
子どもが小さく地べたで遊ぶスペースとして、親族宿泊時に布団で対応するため、
あるいは単純にくつろぐため、等多目的用途で和室の利便性を採りました。

将来、老後も住み続けるとすれば、洋室にリフォームしてもよいと考えています。

[30: 匿名さん]

専有90㎡+バルコニー20㎡＝110㎡以上が標準になった。

[31: 匿名さん]

来週、現地モデルルームもオープン予定

[32: 匿名さん]

現地モデルルームに見学した人はいないでしょうか？

[33: 物件比較中さん]

このマンション第一候補で検討中ですが、耐震性能が気になっています。
サンドコンパクションパイル工法は他の物件ではあまり聞かないので、単純に本物件はそれだけ他物件より優れているのかな？と思うのですが、耐震基準が1というのはどうなんでしょうか。
埋め立て地なので耐震基準はもっと高くないと不安だとおもうんですが。
耐震基準1で十分なんですかね？

[34: 契約済]

サンドコンパクションパイルは、建物本体の構造ではありません。敷地内(建物周り)の地面の液状化対策で、地面を締め固めているのです。建物は地中深くの固い地盤面まで杭を打ち込んで支持させているので、埋め立て地と言っても土地表層が液状化しても建物が傾くわけではありません。耐震基準1はレベルが低いという訳でなく、建築基準法に適合している普通(建物としての当たり前)の性能です。

[35: 物件比較中さん]

>34
33です。
私が聞きたかったのは、埋め立て地なのに耐震基準1で十分なのか？ということです。サンドコンパクションパイル工法が建物の構造のことではないことくらいさすがにわかっていますよ(笑)。
一般的には、埋め立て地であっても耐震基準1で十分ということなんでしょうかね。

[36: 匿名さん]

3・11地震の時埋立地多々昭和56年以後に建てられたマンションが倒壊しなかった。これは答えになりますでしょうか？

[37: 匿名さん]

これまで埋め立て地で直下型を受けた前例がないから、今の湾岸マンションが今度訪れるであろう大震災で実験台になるのでは？耐震基準1は大地震でも命の危険がないというレベルだから、建物が無事でいられるかは分からないし保障もしてくれない。

[38: 匿名さん]

ベイタウンは３１１の震災で大した被害は無かったと言う人もいるが、結構液状化でそこそこ被害があったのも事実。
それを体験して、転居した人もいる。
建物は大丈夫？でも段差が出来たり・・・良い気分では無いよ。

[39: 匿名さん]

3・11時埋立地ではない所に多々マンションも段差・ひび割れなど被害が出ました。14号線向うとベイタウン見比べてたら分かると思います。震災後ベイタウンから転出の方は近所に引越しではなくもっと地盤が強い地域に。確かにグリーナ隣の1丁目公園も液状化の被害が受けました、だからグリーナは大規模な地盤改良を行いました。

[40: 匿名さん]

耐震基準2とか3は病院とか学校用ですからね。
それ満たすと梁がド太く、窓がかなり小さくなっちゃいますよ。

[41: 周辺住民さん]

確かに多少液状化しましたが、実害の記憶はないけどなあ。
こないだの大雪の方がよっぽど大変でしたよ。

[42: 匿名さん]

震度１を増すと破壊の力は20倍に、病院・学校の耐震基準2～3は一般住宅が倒壊しないけど破損された場合も破損が最小限に機能するため。（避難所になる）震度7以上なると運命に任せるしかないと思います。

[43: 匿名さん]

そんな大規模な地震がくることを考えると安全な場所を探す方が困難に思えてきます。建物が何とか無事でも街はどうなってるんだろうとか色々考えてしまいますね。本当のところは、どうしたら良いのかわからないって感じです。とりあえず住みたいところに住むことを考えようかなと思ってはいますが。安くて広いところが良いなということで、ここどうかなと。

[44: 匿名さん]

そこまでリスクヘッジするなら飛行機に乗れませんね。
ここが地震で被害を受けて死ぬ確率は、
飛行機に乗って落ちて死ぬ確率に比べてオーダーが一桁違います。

[45: 匿名さん]

この間、用事があり海浜幕張の駅で降りたのですが、メッセでもイベントを
やっていたみたいですごい人でした。いつも週末などは駅はすごい人なのでしょうか。
イオンもできたし人が集中してしまっているのかな。イオンの影響ははじめだけ
なのでしょうか。人をかきわけかきわけの駅利用はちょっと大変かなと思ってしまいました。

[46: ベイタウン住民]

メッセで人気イベントがある時の駅はすごい混雑ですね。でもベイタウンに向かうにはメッセとは方向が違うので、駅構内を出てしまえば特に影響は感じません。

[47: 匿名さん]

車があると便利な場所ですが、イベントですごく混雑するのは
少しどうかなって思います。
棟内のモデルルームがあるので、室内の感じがわかっていいな

[48: 匿名さん]

メッセのイベントでベイタウン内まで道路混雑の影響が出ることはありませんが、メッセ・イオンモールを超えてどこかへ向かうときは、メッセ大通りを避けた方が無難ですね。

[49: 匿名さん]

現地棟内モデルルームを見学した人はいませんか？感想をシェアーしてください。

[50: 匿名さん]

先日、現地モデルルーム見に行きました。
やはり図面で見るのとは全然違いますね…
クローゼットの収納力に魅力を感じたり、
洗面所が脱衣所も兼ねると考えると狭く感じたり、
リビングの広さに圧倒されたりといろいろです。

大きな買い物ですし、是非自分の目で確かめることを
オススメします！


ちなみに私は現地モデルルームを見てから
購入を決めました。