シティタワー品川ってどうですか。

[港南君]

いよいよ品川駅徒歩８分に高層階、４０００万円台、
広さ９０ｍ３のタワーマンション計画浮上です。
定借だけど、どうですかね？


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[322: 匿名さん]

田町駅の方が品川駅より利便性が上っていうのは、一般的多数派の考えではないと思う。
一部の人の生活にはコンパクトで「あり」だと思うけど・・・
例えば、私。ケンチキ（関東圏だとケンタかね？）があってよいな〜と。でも、ただそれだけ。

[323: 匿名さん]

田町より品川が良いというのは、どちらも海側からのアクセスの場合ですね。
高輪側と三田側比べれば、山手・京浜東北に乗るまでの時間はそんなに変わらないと思います。
上り・下りが同じホームが便利というのは、あくまで併走区間に行く場合です。

芝浦側からだと地下鉄まではかなり遠いですよ。（田町）

そう言いながら私も田町駅の方が好きですが。。。＾＾；

[324: 匿名さん]

田町駅が品川駅よりも利便性がよいというのも笑っちゃいますけど（失礼）
山手線と京浜東北線に限っていえばそうなんでしょうね。
総合的には品川駅のほうが利便性はよいに決まってますよ。田町駅は商業施設も
少ないし、利便性は悪いですよね。その分人も少なくて静かでいいかもしれませんが、
利便性がいいといわれると、う〜〜んどうなんですかねえ、とおもいますよね。

[325: 匿名さん]

田町駅のほうが良いというのはホームが少なくて迷わないという事ぐらいでしょうか・・・
品川駅のほうが横浜、羽田、東京に行くのも便利かと思いますが・・・

[326: 匿名さん]

品川は京急が乗り入れているので田舎の駅という感じがしますよね。
ちょうど上野駅の様な感じかな。
その点、田町駅の方が垢抜けて都会の駅という感じがします。

[327: 匿名さん]

そうですね、品川が上野なら田町は御徒町ってところですか？

[328: 匿名さん]

御徒町って大好きです。
アメ横の最寄駅ですよね。
都会っていう感じがします。
湯島天神にも近いです。

[329: 匿名さん]

ここってまだまだ先だけど、抽選外れたらその後皆どうするんでしょ。港南も芝浦ももう物件がないと思うけど。

[330: 匿名さん]

とうぜんほかの地域で探すしかない。ここのうれゆきがよければ
そのうち都営の定借Ｖ２がでるんじゃないですか。

[331: 匿名さん]

これまでにたくさん分譲されていますから、中古も出てくるでしょう。
転勤、ローン破綻、地域に飽きたetcで、賃貸もそれなりに出るでしょう。

この場所であれば、港南一丁目のバス停から田町駅・浜松町駅とのバス便も
あるので、品川駅をメインにして、田町駅をサブに使えると思いますよ。

羽田空港とのアクセスが多い方には、品川駅がメインのこの立地は便利ですね。

[332: 匿名さん]

アクセスのよさはその人のライフスタイルによって変わってきますよね。
どちらも便利な駅だと思います。やはり山手線の徒歩圏内に住めればとても便利だと思います。
我が家は港南買いましたが、六本木方面のアクセスは芝浦のほうがいいですね。

[333: 匿名さん]

港南でも芝浦でもだいたい同じような立地だと思いますね。
品川は羽田や成田のアクセスいいですが、芝浦からだってそのときはタクシー使って
品川へ行けばいいし、田町のほうが駅のホームが小さくてよいという意見もあるようですけど、
通勤帰りにちょっと寄り道して買い物やレストランということでは、品川に軍配が上がる。
おなじようなものですよ。

[334: 匿名さん]

きょうのブランチに「ストーリア品川」が紹介されていた。
品川駅から徒歩６分、30階111㎡で賃料は561,000円…
どんな方が住まわれるんでしょう。
ま、こことは競合しないかな？

[335: 匿名さん]

ちいばすは是非港南まで伸びて欲しい。

[336: 匿名さん]

>334
あ、あれストーリア品川だったのね。
賃料発表のへんでテレビつけたので、どこの物件なんだろ？と思ってました。
やっぱ都心の賃貸は高いですね。一般人は分譲にしか手がでませんね・・・。

[337: 匿名さん]

一般人なので、Ｖタワーには手がでませんでした。
Ｖタワーで１１１㎡で３０階だったら、１億超えますよね。

不幸だなぁ。さんまに電話してみようかなぁ。

[338: 優柔不断]

なんだか世の中バブって来たので、３年に一回の借地料の見直しというのは結構恐ろしいね。港南の
公示価格の上昇に連動し、今後の開発や環境整備が進むにつれどんどん上がるのあれば、１０年後に
４倍（平均的な部屋で月８万〜１０万）てなことになりゃしないか？都として、居住者のために見直
しの際の値上げ幅に上限を設けたりするだろうか。もっとも物価も給料も上がるような時代になって
いるかもしれないが。この辺は７月ごろに皆で議論してたっけ。
一方最近なんとなく計算してみたが、確かに同じころ誰か書いてたように、港南ＭＳの契約上の土地
対建物比率は３５：６５みたいのが多い。実際に敷地面積を占有面積比率で割り振ると、７５平米の
所有者が３坪、１００平米で４坪ぐらいしか持ってることにならないが、それを１千万とか１千五百
とかで買わされている。商業地の２丁目でも坪８百、準工業が二種住専になった４丁目なら坪１５０
とか２００ぐらいが更地価格として妥当なんじゃあるまいか。確かに整地や造園はしてるが、一番金
の掛かる基礎は経年劣化するから建物側だろうし、随分土地で儲けてる印象がある。しかし、同じぐ
らいの利益率で建物でも儲けてるとすると、実は建物だけで平米４５万なら十分ＷＣＴぐらいのもの
が作れることになる。（６０平米４千万として６５％は２６００、つまり同じ儲けで坪４３万）それ
を、仕様を相当落としたすると、これは住不の大儲け。つまり非常に高いものを買わされることにな
って、今後、同じ条件で都の定借物件を、もっとも良心的に作るデベが出てきた場合、この物件は、
相当見劣りするので、競争力のない物件になりかねない。。。どうしよう。。誰か何とか言って。。

[339: 匿名さん]

↑　６０㎡の港南ＭＳなんかでは、建物部分の儲けはあまりありませんよ。
１００㎡１億の部屋なら、同じ建物比率で６５万円／㎡。こうなると儲けも出る。
結局、広さや眺望でプレミアムのついた部屋の儲けで狭い部屋の仕様も底上げしてるのが実態でしょう。
住友がＷＣＴ並みの利益を上げるつもりなら、当然ここの仕様は相当落さざるをえないでしょう。
そんなことより、将来大地震が来た時、例えばＷＣＴの７５㎡を５０００万で買った人なら、その時点の
地価で本当に１０００万円以上の土地持分があるかもしれない、しかも建物は制振でダメージも少ない。
一方この物件は保証金方式だから借地権すらなく土地はゼロ、建物は耐震だけで命は助かったがもう住めない
ということになりかねない。その差を考えたら実は値段の差は当然で、要するにそれに気付かない人々に
高く転売するか、周辺の土地付ＭＳの相場で高く貸す人が一番の勝ち組でしょうね。僕はそうと知りつつ
これに住みたい（お金が無い）のですが、地震保険に詳しい人、この物件が住めないほどのダメージを受けた
時、本当にどういう保障になりそうなのか予測を教えてくれませんか？ お願いします　ｍ(__)ｍ

[340: 匿名さん]

最近ひさしぶりにこのあたりに行ったら、
建設予定地がすっかり高い壁に囲われていました。
いよいよ動き出すって感じですかね〜

[341: 匿名さん]

私が購入した港南地区の某マンションは建物６割、土地４割の比率でした。
坪２５０万円の眺望の良い高層角部屋の物件ですから同じマンション内ではプレミアがついている部屋です。
８０平米前後の中住戸は低層階なら坪１９０万円程度からあります。
高層階南側でも中住戸は坪２２０万円程度です。

建物だけの価格を求めると以下のとおり（）内は土地を含む価格

プレミアがついている高層角部屋　坪１５０万円（２５０万円）
高層階南側８０平米中住戸　　　　坪１３２万円（２２０万円）
低層階南側８０平米中住戸　　　　坪１１４万円（１９０万円）
定借物件高層階８０平米中住戸　　坪１４８万円（定期借地権）

勿論、土地の持分比値段は高層階でも低層階でも同じなので、
建物自体の価格は実際には高くなるはずです。よって

プレミアがついている高層角部屋　坪１５０＋α万円（２５０万円）
高層階南側８０平米中住戸　　　　坪１３２＋α万円（２２０万円）
低層階南側８０平米中住戸　　　　坪１１４−α万円（１９０万円）
定借物件高層階８０平米中住戸　　坪１４８万円（定期借地権）

３３９さんがおっしゃるように、低層階の一般的な住戸では利益が出ずに高層階や
プレミアム住戸で利益を補っているとすると仮定すると、うちのマンションは、
坪１００〜１２０万円程度で建物は建っていることになります。

こう考えると定借物件は、確かに物件全体の価格は、土地代が掛からないだけ入手しやすい価格ですが、
建物という観点から見ると他のマンションと同等かかえって高い印象。
仕様も他のマンションと同等なら納得も行くが低いとなれば割高の印象が拭えません。

自分で住むよりは、投資向けのマンションと自分は考えます。