シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ（旧称：（仮称）カワサキミライク -川崎未来区-）

[周辺住民さん]

シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ（旧称：（仮称）カワサキミライク　-川崎未来区-）について情報をお願い致します。
住友不動産なんですね、価格帯は高めなんでしょうか？
この辺りは最近、マンションが多くなってきました。。。

所在地：神奈川県川崎市川崎区大師駅前2-1-1（地番）
交通：京急大師線 「鈴木町」駅 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.78平米～81.44平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/k_suzuki/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【正式名称が決定したためスレッドタイトルを変更しました。2014.6.27 管理担当】

[933: 匿名さん]

いまやスミフにブランド力は皆無です。
むしろ警戒されます。
まぁ、長年そういう販売戦略を取ってきてしまったので仕方がないです。

[934: 匿名さん]

三井と住友だと住友の方がブランド力あるんですか？

[935: 住民さんＥ]

932
いきなり野村の名前が出てくるのは、文章からしておかしいですよ。

[936: 匿名さん]

>>934
三井でしょう。
住友はブランド力というより、上にかかれているように屈折した有名ブランドというイメージがあります。

[937: 購入検討中さん]

>>932
MRでの営業さん対応、まさしくその通りでした。
高く売りつけても会社として成り立っているのならば、良しなのでしょう。

[938: 匿名さん]

それでもスミフ信者はたくさんいる

[939: 匿名さん]

ネガは売ってもらえなかった人ですか？
他を検討するしかないと思います。

[940: 匿名さん]

すみふのブランドイメージであり、ネガではありません。

[941: 匿名さん]

>>939
あなたみたいに売ってもらえなかったと上から物言う営業マンにムカついて買わなかった人もいることをスレ読み返してもう少し理解してみようよ。

[942: マンション投資家さん]

野村がなぜここに来ていきなり出てくるのかについては、スミフ化傾向が見られるからです。
白金のプラウドや自由が丘のプラウドのスレを読んでもらうと、理解できるのでは？
野村はここでは関係ないですが、もともと証券会社で顧客に損をさせるのに離れており、
資産家を沢山顧客に持っています。
こうした関係から最近は、スミフ化傾向が著しく見られるようになってきました。
しかしスミフの高額路線を引っ張っているのはここより、武蔵小杉ですね。
ここは競合も多いので、他と比較されますからね。

[943: 匿名さん]

色々なかたが聞いていますが、再度。
ここの売れ行きと価格はいかほど？
他の物件は何部屋売れただの幾らだっただの書き込みあるのにここだけはないのが不思議。
口止めされてるのか、購入者がいないのか。

[944: 物件探し中]

>>942
マンション投資家さんの見解なるほどです。文章書くときに事前に説明があれば、見解を理解できますので、今後は宜しくお願い致します。
さて、野村についてですが、野村は即日完売を重視し、また、一期に出きるだけ多くの戸数を販売します。
ですから、大手ブランドマンションの中では、住友の真逆が野村だと思います。価格設定が絶妙と評判です。
千葉のプラウド船橋なんかは販売価格が安すぎて、中古でプレミアムがつき二割増しだそうです。
野村で価格が高いとこは、真にブランド力が高いことの証だと思いますよ。
自由が丘もほぼ即日完売だったのではないでしょうか？

[945: 匿名さん]

５０００万台からの価格で割安感があるとおもいますよ。

上の方から売れてる状況でしたよ。

[946: 匿名さん]

ブランド力云々は別として竣工後5年たってもモデルルームののぼり旗立ってら
売れ残りみたいで住んでる人は嫌だよね

想像力足りなのかな

[947: 匿名さん]

>>945
5000万からスタートですか？それとも上の階だけでしょうか。
私がMRが出来た当初に聞いた価格(6F中部屋)で4500万でしたから、少し上がったのですね。

[948: マンション投資家さん]

野村さんはプラウド新船橋のときは善良なデベでしたが、その後何かを境にスミフ化したものと思われます。
今後都心部の野村物件とスミフ物件は適正な価格と程遠い価格で出てくるでしょうから、十分注意が必要です。
これで三井までスミフ化したら完全にバブル突入です。
ところで、こちらは長谷工ですが、管理費の中に給湯器リース料は入っていますか？
長谷工はプロマネで儲けるための新手として、給湯器を物件に含めず、リース料を取っていく方針のようですが。

[949: 匿名さん]

野村はべつに安いデベじゃないですよ。
普通に高めです。
プラウド船橋は新人研修のようなプロジェクトでしたし、土地が酷く汚染されていて安かったとか、施工した戸田建設は安値受注で大赤字でしたので、例外的だと思います。
特に西向き住戸は安かったですね。
東側はまあまあ、南側は割安感はありませんでした。
眺望が最悪なのでうちは検討対象外でしたが。

[950: 匿名さん]

>>948
ここと、同じ長谷工のウェリス川崎、マークウィングもリースではないです。

[951: 物件探し中]

野村はスミフ化してないですよ。野村、三井、三菱は元々高いです。高くてブランド志向ですよ。
高くても仕様が高く品質も良いので、検討者の評価が高く売れていきます。
ですが、スミフはちょっと違います。
スミフの大規模は、長谷工使い、共用施設も最低限に減らすなどして、コスト削減の物件が目立ちます。
ですが、高いんです。敷地には目一杯住戸を作り、駐車場も機械式が多いです。
共用施設を減らしている理由も、そこを住戸にして少しでも多く稼ごうとしているいることがわかります。
なのに、スミフは高いですよね。建物完成後の未入戸住戸にかかる販売経費や固定資産税、管理費と修繕積立金がスミフの負担になりますが、それを払ってでも長期間かけて売った方が儲かる位、他のデベロッパよりも価格が上乗せされています。
すごーく損した気分ですよね。

[952: 匿名さん]

>>951
同感です

[953: 匿名さん]

この立地で5000万円で割安感て考えられませんけどね。
本当に売れてるのかな？

[954: 匿名]

953>>そうですね〜3900万円でも、ウーンって感じです。場所がとにかく微妙ですね。

[957: 匿名]

プラウド新船橋、完成されてから行きましたが、隣接してイオンタウンがあるし、15分位で船橋駅までも歩けるし、船橋は、東武デパート、西武デパート、ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ、ｲｹｱ、ららぽーと、大きなビルのﾀﾞｲｿｰなど沢山の商業施設があり、買物好きなら
あきないので購入すればよかったと後悔しましたね、東京駅まで25分位で行けますし、、

[958: 物件探し中]

957
高い立地環境と高い仕様で73平米～が2500万円代からでしたからね。あれは破格でしたね。初回売り出しの573戸に1000 もの申込がありましたからね。
なぜに、購入しなかったのでしょうか？誰がみてもあんな買い得な物件はないと思いますけど！1990年代のバブル崩壊後で二番目の一期最多販売戸数で記録的なマンションだったのに！

[959: 匿名]

プラウド船橋はいいです、今更ですが、、船橋ほど商業施設に恵まれた場所はないです、都心にも近いし、、ああ、
イオン、ヨーカドー、デパート、イケア、ららぽーと、残念！駅前の栄華楼の肉まんも安くておいしいのだ！

[960: 匿名さん]

プラウド船橋が良いと思ったのは安かったというだけでした。
もっとお金を出してでももっと条件の良いマンションが欲しかったので、私は見送りました。

私は長年船橋駅近くに住んでいましたが、船橋は都心から少し遠く、川崎のほうが商業施設も圧倒的に便利だと思います。
更に横浜にも直ぐに行けるというのも大きいです。
千葉の商業施設はららぽーと以外はいまいちだと思います。
新船橋や幕張のイオンは大規模ですが、使える店が驚くほど少なくて使えません。

[961: 匿名さん]

ネガティブコメント多いのはなんで？
ここ順調に売れてますよね！

[962: 匿名さん]

イケアについても申し訳ないのですが、安っぽくて何一つ欲しいものはありませんでした。
ヨーカドーはヨーカドーらしく閑散としてました。
西武や東武も品揃えに魅力を感じませんでした。
横浜のデパートのほうが遥かに使えます。
飲食店も川崎や横浜のほうがレベルが高い店が多くあります。

[963: 匿名さん]

船橋の道は酷いです。
何のポリシーもなく作られているとしか思えません。
幹線道路は細くて休日は酷く渋滞し、自転車乗りは命がけです。
小道は行き止まりばかりでうんざりします。
川崎区や横浜の道は比べ物にならないくらい快適です。

プラウド船橋の周辺には異常なくらい高圧電線が多く通っています。
これも気分的によくありません。

以上がプラウド船橋を買わなかった理由です。
聞かれたので答えました。

[964: 物件比較中さん]

960、962、963
船橋やプラウド船橋について非常に厳しい評価ですね。
しかしながら、大師線沿線だと、プラウド船橋よりも遥かに低い環境になり、価格はほとんどが高くなってしまいますね。
957でのコメントから一転辛口コメントに切り替わってますので、相当後悔しているのが読み取れます。

お金にゆとりがあるのであれば、川崎駅ラゾーナ側の中古マンションや、横浜駅近くのマンションを検討された方がいいと思いますよ。

プラウド船橋の周辺は一体開発により、船橋駅の様なごちゃっとした感じがなくて、実際見てみて驚いたんですよね。
鉄塔があるから嫌だと思ったけど、生活する上で気になる近さではなく、それよりも綺麗で広い歩道や、敷地内の電線地中化など、検討時のイメージと竣工後の雰囲気や街並みのギャップに驚かれたのではないでしょうか？

プラウド船橋は見送りになってしまいましたが、今後も魅力的な大規模開発は首都圏でも出てくることでしょうから、理想の住まいを手に入れてくださいね。

新船橋駅周辺では今後４つの空地で何か建つと思われます。注目してみてもよいかもですね。

[965: 匿名さん]

プラウドも悪くないけど、シティテラスの方が高級感があると思います。お値段もそこそこなんで、安物買うよりも安心ですよね。

[966: 匿名さん]

このマンションの特徴は何ですか？
ネガは多いけれど、ポジネタはさっぱりです。
突出すべき特徴がないのでしょうか？

[967: 匿名さん]

>>964
プラウド船橋へお帰りください。

もう一度言いますが、川崎のほうが圧倒的に便利です。
全く後悔していませんのでご心配なく。

プラウド船橋はモデルルーム来場者のうち、申込登録をしたのは1割だけです。
9割は登録しなかった。
そういうことです。

[968: 匿名さん]

後悔していないというよりも、営業に乗せられて危うく買ってしまいそうになったのを買わなくてよかったという喜びです。

[969: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>967
１割って普通はどこも１割がいいとこですよ。
川崎のどのマンションがオススメですか？どこが最有力でしょうか？
詳しそうなので教えて下さい。

[970: 匿名さん]

>969
お断りします。
お金が余っているなら別ですが、どのマンションが自分にとって一番良いか判断できないようなら、買うべきではないと思います。

[971: 匿名さん]

悪いけど船橋は都内でるか地元しかないでしょ
川崎は川崎もあるし横浜もすぐだし、なにより千葉より神奈川のほうがいいと思う。

23区もそうだけど西高東低の今の地価相場があらわしてる様に
川崎地価＞船橋地価なのが現状だと思う
数十年後は分からんが

[972: 匿名さん]

あと神奈川だと休日は鎌倉や湘南行ったり箱根に温泉行ったり出来るけど、
埼玉だと川越と秩父で、千葉だと成田と鴨川位しかないような気がする。

って偏見みたいな意見ですいません。。

[973: 匿名さん]

>971-972
すみませんが、ここのイメージが逆に悪くなるので、
そういうトーンで他所のことを言うのは控えて頂きたく・・・。

[974: 匿名さん]

大丈夫！ここはそんなイメージに流されるほどじゃないから

[975: 匿名さん]

ここは、管理費や修繕費は特段高くはないけど、設備がキッズルームくらいしかないことを考えたらもっと安くないと割に合わないと思う。
駐車場は安めな方？
その分の負担が管理費として、駐車場を利用しない層にも跳ね返ってるなら損な感じ。

間々、「高級感がある」って言う人がいるけど、どこが？？と思う。とにかく値段のわりに設備がしょぼい。

[976: 匿名さん]

◎駅からは国道を渡らないといけない
◎駅近の敷地ではなく、なぜか遠いほうに建てる
◎狭い公道、敷地いっぱいの建物で圧迫感がある
◎隣り合う棟の距離が近い
◎棟と棟の間は駐車場のみ
◎いつでもどこでも安定の長谷工
◎共用設備が集会場を兼ねたキッズルームだけ
◎エレベーターが各棟にない
◎メインエントランスが駅から一番遠い
◎ただし、サブエントランスも同じ距離
◎MBが廊下に凹凸を与えて見た目が悪い
◎目を引くような設備がない
◎サービスが良いかと言うとそうでもない

ざっとこんな感じかな。

良い点は
◎スミフブランド
◎大師線地下化で駅近に
◎災害時に対処しやすい7階建て
◎イトーヨーカ堂が駅からの帰り道にある
◎管理費などが少し安い
◎大師インターが近く、車持ちに優しい

こんなもんかな。

[977: 匿名]

隣接してる民家とのバランスが悪く感じませんか？

[978: 匿名さん]

エレベーターが各棟に無いとは？1台って事はないでしょう？

[979: 匿名さん]

エレベーターは全部で３機だったはずでしたよ。モデルルームで少ないなぁと感じましたから。

[980: 匿名さん]

ですよね。
さすがに棟の配置的に1基だとかなり人の流れの効率が悪くなるし何よりも朝は混みあう訳ですから複数台ないと。
とは言え、3基あったとしても、１基辺りに１００世帯弱が利用する換算になるので混み合ってしまいそうです。
下の方の階の人だと階段の方が早いやって風になりますでしょうか。

[981: 匿名さん]

モデルルームで聞いた話では、住戸数から計算すると、この台数で十分だと伺いました。

[982: 匿名さん]

販売側の立場としては十分でも、
住民として見れば十分かどうかは別問題でしょうね。

1基で100戸弱なら、一応少なくはないですが。