Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）PART12

[匿名さん]

第1期・1期2次 総計662戸 連続登録即日完売！
Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366625/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線、中央本線、埼京線、湘南新宿ライン 「新宿」駅 徒歩16分
小田急線 「新宿」駅 徒歩16分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.98平米～81.79平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：積水ハウス
売主・販売代理：阪急不動産
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート


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山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[501: 購入検討中さん]

どこに住んでようが興味があれば2丁目、歌舞伎町は行くんじゃないですか。結局はどう育てるかですよ。それに小さい頃から目にしてればそれが日常だから特別な興味は持たない気がします。

[502: 匿名さん]

女です。二丁目仲通り交差点付近に30歳の頃住んでいました。気にしすぎですよ。
明治通り、靖国通り、新宿通りなどの外側はまったく問題ないです。内側も昼なら関係ないです。夜になって、内側に入らなければ、まったく気にしなくて大丈夫。

ただし、新宿公園だけは近づかない方が無難です。
これも新宿御苑駅からまっすぐ靖国通りまで歩くなら、関係ないです。
歌舞伎町はどこに住んでも行く場所なので、ここに住んだから云々はナンセンス。

[503: 匿名さん]

ま、田舎者なんだろうな。

[504: 匿名さん]

ちなみに、当時のイケメン彼氏が家に遊びに来るときに、男性に声をかけられたなどのエピソードもないので、安心してください。夜も特に異様な世界ではないですよ。お店は沢山ありますけどね。
私は女性だったので、痴漢などの心配もなく、逆に安心して夜中も帰宅できました。

[505: 匿名さん]

よく通ります。
夜に行ったことはないので完全にはわかりませんが、
日中に何か子供に影響を与えるような光景は今のところ目にしたことはありません。
今何丁目だかわからないうちに通り過ぎてます。

[506: 匿名さん]

夜中も帰宅って、夜の仕事ではないですよ。帰宅が夜中になっても安心してってことです。どうでもいいことですが、ネガられると嫌なので。
2丁目に住んだのは、たまたま広いSOHO向けの綺麗な物件があったからです。これもどうでもいいですね。

[507: 購入検討中さん]

今日から休業だね
この間に新しい部屋のモデルを作るそうだけど、どの部屋つくるのかな

[508: 購入検討中さん]

499です。
皆様ありがとうございます。実際に住まわれていた方や日常利用されている方のご意見も聞けて大変参考になりました。日常の生活ではあまり関係がないんですね。安心しました。後は確かに子供をどう育てるかですね。

[509: 匿名さん]

＞＞480
北新宿の三菱タワーは高級路線過ぎた為、即完売とならず。
結局、完売にはシンガポールの富裕層が貢献してる。
元の用地は東京都で、実はまだ再開発中、
住居表示は北新宿だが、立地はほとんど西新宿。

同じ再開発だか、富久クロスは山手線内側、オフィス街では
無く、飲食店などが充実しているエリアで有りながら、
価格は向こうよりお買い得。

富久クロスは素晴らしい物件だよ。

[510: 匿名さん]

富久クロスの価格が適正で、北新宿三菱タワーマンションの価格は高額過ぎた。
それぞれ新宿だが、環境はかなり違う。
新大久保は住友の価格はどうだろうか。

[511: 匿名さん]

富久クロスの販売価格が実際の相場より安いだけ。
馬場の住友も北新宿の三菱も高い訳ではないでしょう。

[512: 匿名さん]

502さん、新宿公園ってどこ？と調べちゃいましたよ。
道でも間違えない限り、昼も夜も通りそうにはないですね。

[513: 匿名さん]

子育ては無理とは言わないけど環境としては…ですよ。
日本一の繁華街が歩いてすぐなんですから余程育て方に気をつけないと誘惑に負けるでしょう。
凶悪な犯罪にだけは巻き込まれないように気をつけるしかないです。

平均購入年齢が48歳ってことからも子育て世代は避けてるのではないでしょうか。
子育てが終わった世代が新宿を満喫するマンションの気がします。

[514: 匿名さん]

購入＝自宅用　とは限りませんから。
賃貸オーナーに高齢者が多いのかも。

[515: 購入検討中さん]

513さん、514さん

499です。
ご意見ありがとうございます。
平均年齢が48歳と高いんですね。投資用も考えると確かに子育て世帯の方は少ないのでしょうか。
コンセプトが居心地であったり、インターネットの記事などで記載されているターゲット層がファミリーになっているケースが多かったので子育て世帯が多いのかと思っていたのですが、513さんが言われるように子育てが終わった世帯の方が多いのかもしれませんね。

[516: 契約済みさん]

499さん
うちは0歳と2歳。女の子もいます。
繁華街に近いからということは特に気になりませんでした。
鈍感なだけかもしれませんが。
安全な公園が近くにあることが購入の決め手のひとつでした。

[517: 匿名さん]

電車通学するようになれば
否応にでも繁華街なんて出入りするようになると思いますけど…
それよりも小さい時からどこどこは行っちゃダメとしっかり教育する方が大事だと思いますけどね

[518: 匿名さん]

499さん
うちも子育て世代です。
今は近隣に住んでます。
住む前は同じように、繁華街や周辺環境のイメージが懸念材料になりましたが、
住んでみれば住みごごちもいいし、子育て環境も決して悪くないと思います。

繁華街が近いことより、テレビや携帯電話の方がよほど悪影響かも。

[519: 匿名さん]

ここの繁華街は駅前の商店街ってレベルじゃないからなぁ。
捜査線24時？みたいなドキュメンタリー観るレベルで私もディープには踏み入れようとは思いませんが。
良くも悪くも人種のるつぼですよね。

[520: 匿名さん]

ちなみに行っちゃダメで言うこと聞くのはせいぜい小学生までであとは好奇心を押さえ込むのは難しいでしょう。
最近はネットや携帯の普及で不特定多数の見知らぬ大人と知り合えますしね。
田舎でも犯罪のリスクはありますが歌舞伎町のリスクはその比ではないでしょう。
もちろんあくまでも確率の問題ですが。

[521: 匿名さん]

五輪開催に向けて、歌舞伎町浄化作戦とやらが実行されるらしいので、だいぶ歌舞伎町も変わるんじゃないかな。

[522: 匿名さん]

逆に
普通の子がちょっとした好奇心で踏み込むレベルの場所ではないと
子供心にも思えるんじゃないか？

[523: 匿名さん]

郊外に住んでましたが、中学の時歌舞伎町区役所前から花園神社を通って6丁目まで、タレント養成所に週に2回通っていました。どこに住んでも繁華街を通ることはあります。
本当に治安を気にするのなら、郊外の田舎に住むしかありません。
それでも山の中は、夕方以降は通り魔などがいて危険があるので、駅の送り迎えをするのがベストです。
例の女子中学生が駅から自宅までの間に襲われたように、どこに住んでも危険があります。

[524: 匿名さん]

それより、人通りがあることが一番安全です。都内から30分ほどの閑静な住宅街に住んでいましたが、帰り道不審な男が乗った車に拉致されそうになりました。早く気づいたので難を逃れましたが、「人通りが少ないことが一番危ない」です。
知らない人とは喋らない、危険を感じたらすぐ逃げる、どこに住んでも基本です。

[525: 匿名さん]

門限4時にすれば大丈夫

[526: 匿名さん]

それより旦那さんのほうが心配では？誘惑に勝てるか？

[527: 匿名さん]

むしろ家が近すぎて新宿では遊べないかと。。

[528: 匿名さん]

確かに！近所の人に見られたらバツが悪い

[529: 匿名さん]

その見た近所の人、も遊んでいるのでは？

[530: 匿名さん]

通り魔とは違った趣の危険でしょ、歌舞伎町は。
厳しく教育しても反動でままならないなんて親子はいくらでもいます。
その時、歌舞伎町だと昔問題になりましたが
知り合いに下着を売るような連中が必ずいるのです。
実の娘の下着が売られてるのを見つけた父親なんて笑えない話も。
それは冗談としても閑静な住宅街に暮らすファミリーとは生活が全く異なるのは
間違いないでしょうね。

[531: 匿名さん]

そういう類の心配は、繁華街に近いのが問題ではなく、１００％交友関係です。
変な友達を持つと、援交やら下着やら誘われます。
新宿区の評判は？
有名私立に行けば安心だね。
とにかく勉強させて、レベルが高い学校に行けば、レベルの高い友人を持ちます。

[532: 匿名さん]

ですからあくまで確率でしょう。
田園調布や成城学園前に住んでいても歌舞伎町に通う子どもはいるし、
新宿に住んでいても歌舞伎町に近づきもしない子どももいる。
うちの娘や息子に限って欲望や誘惑に呑まれるようなことはないと
お考えなら特段心配ないのでは。

[533: 匿名さん]

出会った近所の人と、歌舞伎町で遊ぶ会を内緒で作ったりして。
奥さんが不審がって、もう○○さんの旦那さんとは飲みに行かないでって。

[534: 匿名さん]

うちの娘や息子に限って欲望や誘惑に呑まれるようなことはないと ←こういう考えが一番危ない
うちの娘や息子だって欲望や誘惑に呑まれるかもしれないと考える。
だから交友関係や買ってもいない物がないかどうか、目を光らせる。

でも、富久は田舎だよ。心配してるのが笑っちゃう。ここら辺はずーっと古くからの住宅街だから。

[535: 匿名さん]

ピンポイントでは住宅街でも歌舞伎町まで自転車３～５分ですよ。

[536: 匿名さん]

曙橋を通勤、通学ルートにすれば、ここが都心であることを忘れるでしょう。
本当に親切なお爺さんお婆さんの町。
自分の使い方に行って、色が変わる街。

[537: 匿名さん]

ぜんぜん関係ない話題ですが、地震が怖いのは揺れそのものではなく、その後の火災です。住宅密集地は家を無くす覚悟が必要です。その点ここは、周りが広々公園も多く、もらい火の心配もない。高台なので、津波や収集豪雨の時も、坂下に水は流れるでしょう。本当に災害に強いと思います。

[538: 匿名さん]

100年住める気がします

[539: 匿名さん]

もう我慢できないよ！
早くここに住みたい！

[540: 匿名さん]

東京だったらどこからでも電車に20分も乗ればどこかしらの繁華街に着くわけで、「近くに繁華街があると誘惑に負ける」と思っている人は東京育ちではないのでしょう。

逆にここは近すぎて、「近所のバッティングセンターに行ったら、キャバから出てくる父親を見た」とか「キャバで働いている娘を見た」という可能性は強力な抑止力となり、他の街に住んでいるとき以上に家族に見せられないことはできなくなります。親に見られる可能性が高いところの店に出入りしてパンツ売るわけないでしょ。

[541: 匿名さん]

540さんに1票！

[542: 匿名さん]

歌舞伎町なんてあれだけ人がごった返してるのにそうそう会うわけがない。
よくよく考えると小金を持ってる男性にとってはここは非常に楽しい場所ですよね。
女性にとっても自制心がないと伊勢丹で散財しちゃいそうですし
住宅街に住むよりお金がかかりそうです。

[543: 匿名さん]

富久クロス最高！住みたい街に住みたい人が住めばいいんですよね。ネガさんを気にしたらどのマンションも買えません。
早く住みたいです。

[544: 匿名さん]

ここを検討する層は最低1000万、恐らく平均1500万越えてる層だから無問題ですよ。
じゃないとローンと維持費払えませんから。

[545: 入居予定さん]

昨日は新駅で盛り上がったら今日は歌舞伎町でネガテさんはきましたか。
同じ話を定期的に、繰り返す常套手段です。
無視しましょう。

[546: 匿名さん]

あまりの売れ行きに３次値上げはないでしょうか。

[547: 匿名さん]

住友とか売れ行きがいいと、何次、何期ごとに値上げして、それで割高感を感じWCT見送りました。
でも今考えると、それでも買っておいたほうがお得でした。

[548: 匿名さん]

富久クロスは国と区が絡んでいるから勝手に値上げできません。やはり魅力ありに変わりありません。一次ラストチャンスを買いに行きます。

[549: 匿名さん]

値上げするなら二期からではないでしょうか。
三次はあくまでも一次二次落選者の為という名目のようですし。

[550: 匿名さん]

本当に久々の超優良物件です。

[551: 匿名さん]

投資家達に１０も買い占めされるより、本当にここに住んでいきたい人に当たって欲しいです。

[552: 匿名さん]

夏には広場で夏祭りとかするんでしょうか？
お花見もできそうですね。

[553: 匿名さん]

新宿御苑が少し歩いたら着きます。お花見だけでなく季節感を感じられます寝、

[554: 匿名さん]

季節感を感じられますね。銀座も近くし伊勢丹も歩いていけるの最高！

[555: 匿名さん]

以前四谷3丁目に住んでいましたが、丸ノ内線は本当に便利ですよ。
銀座へもすぐ。新宿へもすぐ。渋谷へも赤坂見附で対面の電車の乗り換えですから楽です。
ここだったら、新宿3丁目から直通ですね。
この辺は都内へ大体15分以内でどこへでもいけます。
それなのに自然に恵まれた場所です。
神宮外苑のビアガーデンも穴場で楽しいですよ。

[556: 匿名さん]

なかなか素晴らしいポジショニングだとわかりました。ありがとうございます

[557: 匿名さん]

神宮のビアガーデンは蚊に刺されて痒かった。

[558: 匿名さん]

３次は待ちに待った北向き低層60Aと60Gの初売りですね！
ついに坪270万円代突入でしょうか？
価格発表ワクワクします！

[559: 匿名さん]

誰も、555さんの新宿3丁目からにツッコミ入れないんですか？

[560: 匿名さん]

ワンパターンの突っ込みはもう辟易。楽しい話題で進んでて気持ちいい～な

[561: 匿名]

1．『新宿』は「活気がある」「親しみがある」繁華街であるが、一方で「治安が悪い」「いかがわしい」としてのイメージも強い。
『新宿』は「活気がある」（53.9%）、「親しみがある」（33.3%）、「過去一年間に行った」（78.6%）について26エリア中もっとも高いスコアとなった。
また「また行きたい」も46.9%と、『銀座』（53.3%）に次ぐ高スコア。一方で「治安が悪い」（60.8%）、「いかがわしい」（50.3%）
イメージも26エリア中でもっとも高く、「きらいな街」（25.6%）でも26エリア中3番目に高いスコアとなった。

[562: 匿名さん]

そのデータは古いですよ。
新宿の浄化作戦で外国マフィアは池袋、上野、渋谷、六本木に散りました。
これからもっと新宿は健全化し、場末の都市に地下組織は潜っていくでしょう。
表舞台の歌舞伎町が健全で、上に述べた都市の場末地区が危険地域になるのは目に見えています。
池袋と上野はもうすでに誰もが知るマフィアの都市です。

[563: 匿名さん]

新宿伊勢丹徒歩圏のタワーマンションって本当にすごいね。世が世なら全戸億ションでも不思議ではない。

[564: 匿名さん]

やはり六本木が怖いよ。ミッドタウンに出かけたけど、客引きの黒人さん、街の喧騒、駅前から２４時間歓楽街。
新宿は通りを隔てれば別の顔があるけど、六本木はそのまんま。
麻布十番や西麻布まで行って、やっと違う顔。

[565: 匿名さん]

潜在的にこのマンションは500万円～3000万円位は得していると思う。

[566: 匿名]

500万は安い気がしますがこの程度じゃ手数料考えると売れないんですよねぇ。
間取りを考えると1,000万はないかなぁ。
この間取りならって思うとデベも分かってるのかちゃんと高いんですよね、、、悩ましい。

[567: 匿名さん]

街の発展がこのマンションが出来ると加速されますね

[568: 匿名さん]

3000万は大げさですよ。1000万抜ける部屋もあまり無いかと思いますよ。
2LDK想定で10年賃貸で実収入1800万、物件トントンくらいが現実的なラインでは？
もしかしたら、アベノミクスで物件はプラスになるかもと夢も見れますしね。

[569: 匿名さん]

２LDKが月15万のわけがない。それは最狭の１LDKの賃料です。ここら辺の高級賃貸と比べれば、２LDKは23万～25万円位です。

[570: 匿名さん]

ん？ちょっと待って。15年前どうでもいいようなマンションの２LDK曙橋が25万円だった。
ここは共用施設があるから28万はいくかもよ。
ここのデベが22万と予想したみたいだけど、東新宿の高級賃貸などは27万～30万円台で完売だから、ソレくらい可能。

[571: 匿名]

とりあえず維持費も計算に入れずに
妄想してる輩の発言の信ぴょう性は乏しい。

[573: 匿名さん]

しかし野村の投稿はすごい。

[574: 匿名さん]

野村の？
根拠無き決め付けはいけませんねえ。

[576: 匿名さん]

火災保険は借主の負担だし、不動産取得税は購入価格に上乗せするもんだけど、仮に毎月15万グロスで入ったとして、年間180万×１０年＝1800万。ここは10年後に買値で売れる可能性が非常に高い。10年以内ならほぼ確実に売値より高く売れそう。
10年で最低1800万＋キャピタルゲイン。まあまあじゃないの？
本当はもっと貯金できると思うけどね。
インカム増やすなら北の２LDK買って手堅くいく。キャピタル増やすなら、角部屋高層などの部屋だね。

[577: 匿名さん]

インカムの利回りを増やすなら、、左記利回りを追加

[578: 匿名さん]

ちなみに賃貸で貸してる時でもゲストルームは使えるのでしょうか？

[579: 匿名さん]

ちなみに賃貸で貸してる時でもゲストルームなどの共有施設は使えるのでしょうか？

[580: 匿名さん]

>576
>ここは10年後に買値で売れる可能性が非常に高い。10年以内ならほぼ確実に売値より高く売れそう。

全て妄想のお話ですね。素人さんが野村に乗せられて即決という、いつものパターン。
前レスでも同様の指摘を見かけましたが、マンションの価値は将来的な予測含め全て価格に折り込み済ですよ。

[582: 匿名さん]

10年賃貸の計算
収入
2640万円（22万円×12×10）

支出等
132万円（空室合計6ヶ月）
132万円（不動産屋管理委託費5%）
300万円（管理修繕2.5×12×10）
240万円（固都税）

税引き前利益
1836万円

所得税住民税は、その他の所得次第だけど、ココは高所得層が多そうだから20/10の30%かな
原価償却や細々とした経費を引いても25万円×8年はかかると思われる
(初年度は取得経費で赤字、翌年も赤字繰り越し）

初期に不動産取得税、修繕積立一時金、登記費用が掛かる
ローンなら金利と保証料も
これでも契約事務手数料、ADは礼金から、退去時クリーニングは敷引から、設備故障なし、賃料下落なしの甘めの条件

適当な試算なんで間違いが有れば指摘してくれ

[583: 匿名さん]

>581
リスクなしじゃないのは同意
ただ、デフレ脱却で緩やかに新築価格が上がりそうだから10年後トントンは有り得ると思う
キャピタル狙いは失敗すると思うが、インカム狙いならリスク分くらいの利回りはあるのでは？

[584: 匿名さん]

シティタワー品川みたいな物件もあるわけで、フリーランチがあるのが新築不動産業界ですよ。

[585: 匿名さん]

>581
「フリーランチはない」の意味間違ってますよ。コストは誰かしらが必ず負担しているという意味で、リスクの話ではありません。

本物件では新宿区が40億円のコストを支払っています。この新宿区の40億円は元を正せば新宿区民が支払ったものですので、マクロで見ると区民全体のベネフィットはプラマイゼロで、確かにフリーランチはありませんが、ミクロで見ると今までの新宿区民から富久クロス購入者に40億円移動しています。

つまり、フリーランチはなくても、購入者が儲かるおいしい話はあります。

[586: 匿名さん]

>585
公的資金が入っているからと言って安く売らないといけない義理はないよ
行政もそれを分かっているから不燃、耐震や街路整備、空地整備といった、周辺にメリットのある部分にしか金は出さない
最大の受益者は何もしてないのに環境よくなる再開発に参加しなかった住民
南側の一部は北側に道路作ってもらえるわ、綺麗になるわで大勝利
地権者も本来自己負担な一部費用が行政持ちになって勝利
デベは周辺並みで売ればボロ儲け、値下げ還元すれば売れ残りリスク下がって勝利
新規客だけはデベの姿勢次第で勝ち負けが別れる

[587: 匿名さん]

>586さん
冷静かつ的確な分析ですね。
主導権を握っている地権者が自分たちにとって最も条件の良いデベを選び、両者の思惑が詰まったマンションを一般人が購入するという図式。マンション契約って真剣勝負の場なはずなのに、そうとも知らず素手でデベと対峙してしまうオメデタイ人々も、特にこちらのような大規模再開発物件には少なくない。釣りも多いんだろうが、レスを見ていると痛感します。
それはそれで個人の自由なのだが、問題はデベも一定のそのような人々の存在を見越して価格設定をしてくるという点。間接的に他の購入者が不利益を被ることになる。

[588: 匿名さん]

ではここは心優しい野村さん、三井さん、阪急さん、セキスイさんのおかげなんですね。

行政が入るといろいろと口約束させられないのかな？
かのスミフでさえも、シティタワーの時、入札価格で激安で売ったから。
当時は軒並みプチバブルで不動産価格上がってたから、内心悔しかったんだと思うけど。

[589: 匿名さん]

579さん
賃貸オーナーも共用施設が使えるらしいです。
賃貸が増えると使用人数が増えて困りますね。
多分、地権者が自分はペントハウスに住み、賃貸棟で生活費を稼ぎ、タワー棟で賃貸するのと同時に共用施設を使いたいからそのような内容になったのだと思われます。

[590: 匿名さん]

ここに住みたいから純粋に検討しています。投資は第一目的ではないので話題をかえませんか？

[591: 匿名さん]

>586
秋葉原の再開発がデベへの利益供与の疑いをかけられたあとなこともあって、ここも都議会で問題提起されており、ここのデベは資金計画を自治体に提出することになり、一定以上の利益が出た場合には助成金の返金が義務づけられています。詳しくは都議会の議事録から探してください。

[592: 匿名さん]

不動産購入は縁だと思います。結婚と一緒です。

今まで何年かに渡り、いろいろなモデルルーム(婚活)に行きましたが、コレって感じる物件(相手)は少ないです。

また、いいなと思っても、抽選にはずれたり(振られたり)、転勤になったり、病気になったり、様々な理由で思い切れなかったりします。

購入(結婚)まで至った時は、わりとスムーズに進んだと思います。

まずは直感を信じてください。

[593: 匿名さん]

新宿区には長年税金を収めており、やっとその恩恵に預かれてよかった。
しかし、だったらもっと安くてもいいのに。

[594: 匿名さん]

十分安いでしょ。これ以上安かったら他の物件を買ったお客さんからクレーム来るよ。。

[595: 匿名さん]

東京駅や銀座が丸の内線です１５分は魅力ですね！新宿ばかり話題になってますがどこに行くにもセンターポジショニングのクロスポイントです。価格は港区より割安だし魅力あるので購入したいです。

[597: 匿名さん]

湾岸の供給過多のタワーマンションはその可能性がありますね。

[598: 匿名さん]

地権者住居が売りに出されてたけど、
もう売れたのかなあ？
YAHOO不動産に掲載されなくなったけど。

[599: 匿名さん]

気が早すぎない？
2年後のペントハウスを買う人なんでいないよ。
それにここで揶揄されて、恥ずかしくなって引っ込めたんじゃない？
2年後に出てくるよ。

[600: 匿名さん]

597
その通り。
ここはタワマン供給過剰地域ではないから、ますますプレミアがつきますね。
賃貸順倍待ち、中古順番待ち、殿様商売ができそうです。
礼金多く払うから住まわせてって感じ。