THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）その２

[購入検討中さん]

THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE　（グランドミレーニア）のレスが１０００件超えていたので、
その２をつくってみました。
引き続き情報交換や意見交換していきましょう。

所在地：東京都豊島区南池袋一丁目32番1他　
交通：「池袋」駅から徒歩6分，「目白」駅から徒歩9分
総戸数：412戸
間取り：1LD・K～3LD・K　
専有面積：42.50㎡～82.01㎡
完成年月：平成27年2月中旬予定　
入居(引渡)予定日：平成27年3月下旬 　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上31階建地下1階建　　
設計：前田建設工業株式会社　一級建築士事務所　　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[890: 匿名さん]

>888

もっと詳しく教えて。
むしろ完売させない理由は？ 彼ら営業は早く売切りたいのでは？
竣工後に売る理由はなぜ？

ちなみに、ブリリアは即完売、富久クロスも完売したよ。

ここはむしろ完売させないって意味がわからん。

[891: 匿名さん]

>889

それは分譲時が格安だったから。そんなこといったらエアライズだって値上がってます。
しかしミレーニアは、すでに割高だよねって話。

あと、港区のあの立地と、こちらは豊島区池袋。そこも考慮してね。

8000万のとこが9000万には将来ならないよね。元が高値だよやっぱり。

[892: 匿名さん]

モデルルーム行きましたが、ここの3LDKはほぼ完売してましたよ。

[893: 匿名さん]

>888　の者ではありませんが。。

なんでも、さっさと完売するというのは、値段が手ごろで、むしろ
安かったのではないか？という判断だそうで、
いい物件なら、必ずいつかは売れる。ということで強気の価格と聞いてますよ。

最上階は、眺めもよくて、価格も最上位。なので、現物を見てもらって、納得の上
ご購入頂くとか。下層階も、眺望とかの点では、タワマンの売りがないし、
条件が悪い部分があるので、最初の売れ行きをみて、出来るだけ高く売れる価格設定を
したいのだそうですよ。常時、在庫を抱えて、比較対象物件を持って売るのが、マンションギャラリーの役割でもあるんだろうしね。。。いずれにせよ、高い値付けのすみふ物件は業界でも有名。だけど、これが成功してるのかなんだかわかりませんが、業界での売上の利益率は高いと聞いた。
大胆な戦略ではありますよね。完売を、あえてねらわない。。

[894: 匿名さん]

>>いずれにせよ、高い値付けのすみふ物件は業界でも有名。だけど、これが成功してるのかなんだかわかりませんが、業界での売上の利益率は高いと聞いた


売手の得は買手の損。買い手は高値で買わされるってことでしょ。

[895: 匿名さん]

あたしは良いんだけど、次の事考えると豊島区池袋が引っかかるんだよね。

やっぱり遊ぶ街ではあるけど、住む街ではないのかなと。
あたしは住んでもいいけど、この不人気は価格の高さと豊島区池袋があるのかなと思ったよ。

ブリリアが良かったかな? ブリリアの中古でも待つかしら。

ブリリアも池袋だけど違うからね。そこのセンスない人はカモられるから気を付けて。

[896: 匿名さん]

第二期販売開始が伸びたのがポイント。
4月下旬だったのが間際になって6月下旬に急変更。
現場には権限ないからトップの判断だろう。

この辺の延びた事情解説できる人居ませんか?

あと、オバマ訪日TPP合意なしの影響だったら流石だけどね。
TPP合意なければ、日本は売りに転じるからね。

[897: 匿名さん]

>890

早く売る売り手メリットは、完売御礼と打つことが出来る。なんとなく響きは良い。
早めに完売できたらモデルルーム、広告費などコストを抑えることができる。
買い手のデメリットは抽選の締め切りに焦り、申し込んでしまいがち。
しかしいざ竣工してみたらしょぼかったということもある。

竣工後もゆっくり売る売り手のメリットは、
実物を見せて売ることができることと、期間を気にしなくていいので強気の価格で売れる。
そもそも竣工した物件に自信がないと出来ないのと、デベの財務体質が優良でないとこのやり方は出来ない。

買い手のデメリットは、高い。
でも高い買い物なので竣工後に実物を見てから買いたいという人には良い。

[898: 匿名さん]

>>早めに完売できたらモデルルーム、広告費などコストを抑えることができる

販売期間が長い程、販売コストは嵩み売価に転じてくる。その負担は買い手が高値で買う事。

>>竣工後もゆっくり売る

竣工後に売るのは低層階と最上階。殆んどは竣工前に売る。
ゆっくり売るなんて営業も言ってないし早く売りたいはず。彼らは売ってなんぼ。

>>そもそも竣工した物件に自信がないと出来ないのと、デベの財務体質が優良でないとこのやり方は出来ない。

財務体質が優良なのと物件が優良なのは相関ない。物件のコストカットは見えないところでいくらでも出来る。
お客様住む人の事を考える企業体質が優良でなければ優良物件は作れない。

そもそも売り方が買い手の事を考えるというより、売手の都合優先と感じる。

[899: 匿名さん]

一般的に考えて、ある物の値段が上がると考えるのなら、売る時期はできるだけ後の方がいいし、下がると考えるのなら、早く売ってしまった方がいいでしょう。
すみふの、販売に時間をかけるというやり方は、不動産は値上がりするという予測(正しいかは別として)を前提としたものでしょう。
それを支えているのが「優良な企業財政」であり、企業財政が優良だということは、儲かっているわけで、すみふの戦略は正しい…のかもしれません。
あるいは、買う側に高いコストをうまいこと押し付けているのかもしれません。

[900: 匿名さん]

すみふの現場の営業マンと以前話をしたら、売れ行き好調な物件であっても、本社から「販売枠」の縛りをかけられているので、「売れるうちに売ってしまう」ということができないそうです。
営業マンとしては二重のストレスではありますが、売れなかった場合の責任も本社と分担できるわけですから、サラリーマンとしては悪くないかもしれません。
しかし、おっしゃるとおり、買う側にとっては、この作戦のメリットはほとんどないので、「売り手の都合」でしかないという気はしますね。

[901: 匿名さん]

さらに解せないのは、GMの、高層階と低層階を同じ値段で売るというやり方です。
そりゃ、「売れる」高層階を売り切ったあとは、不人気にもなるでしょう。
すみふの「考え方」をお聞きしたいものです。

[902: 匿名さん]

確かに前に他のすみふの物件見たときに、
1期の方が安くて、2期以降、竣工後とどんどん値上がりしてた。
値上がりを見越してゆっくり売ってるんだと思う。
ゴクレも同じようなやり方だけど、実はゴクレも財務体質が良いんだよね。

[903: 匿名さん]

爆安＆即日完売の方式だと、転売坊が買いたがる。
すると、空き家や賃貸部屋が多くなる。
一生住むつもりでも、寝上がったら思わず売ってしまう住民もいて、
住民がめまぐるしく変わることも。

最初から相場＋αで出せば、純粋な住民で構成される。
竣工してから現物をちゃんと見てから買えるし、
毎週末、入居者の引越トラックで大騒ぎになることもなく、
そういうところが住友に一部のファンができる理由。
なかなか完売しないが、中古価格はそれなりに高値を維持しているのが特徴。

ただ、住友の物件でも価値下落の例もある。リーマンと震災で、湾岸は苦戦した。
たとえば豊洲は、東雲や新豊洲が安いままなので、住友の値付けは明らかに失敗。
ミレーニアは、近隣のブリリアが高値でも人気の内に完売してるし、西武元本社ビル建て替えと
駅デッキ建設が決まっているから、まだ安全。
ゆっくり売っても、デッキ完成の2017年とか、現庁舎再開発の2020年など、将来も池袋は話題があるし。

[904: 匿名さん]

ミレーニアが高値で出てくれたおかげで、ブリリアなど近辺のリセール価値も下支えしてくれるし、時間がかかっても完売してくれたらOK。学習院下の物件は駅遠にもかかわらず、ここと同じくらいの高値でかなりの長期戦だったけれど、ちゃんと完売した。
ミレーニアは駅から見えるほどの距離だから、心配する必要はないのでは

[905: 匿名さん]

机上の空論ですね。
ブリリアは高値でも人気の内に完売したなら逆に、転売坊もいるだろうし
投資目的で空家や賃貸部屋が多いかもしれない。
しかもあそこ、南側も東側も再開発予定地だから将来は高い建物が南と東に建つかもしれない。
そうなれば資産価値の維持は疑問です。
維持とか安全なんて、予想通りにいくかどうか分からない。

[906: 匿名さん]

第2次販売の延期は、本社の弾切れ懸念ではないでしょうか。
各社、増税騒ぎで3月に相当数在庫を売ってしまった上、最近の資材と人件費の高騰で、新規物件の着工が遅れています。
売るものがなくなったからといって、急に販売センターを縮小したり、営業マンを減らすことはできませんから、在庫数を睨んで、年間販売計画を見直したのではないかと考えます。
すみふは、竣工までに全体の3分の2くらいまで売るつもりでしょうから、この時期に多少販売計画を後ろ倒ししても、目標は達成できると踏んだのでしょう。

[907: 匿名さん]

＞南側も東側も再開発予定地だから将来は高い建物が南と東に建つかもしれない。
すごい開発目白押しなんですね。山手線内側で手頃な価格で勢いのある場所って、希少です。

[908: 匿名さん]

なかなか面白いやり取りでした。

[909: 匿名さん]

やりとりなのか、独り言なのか。