詳しい方教えてください。
親戚Aと当方と2名の共同所有である土地を､第三者(親戚であるが土地の所有者ではない､仮にBとする)が勝手に当方の承認なしで建築確認を取ることは可能ですか？
AはBに土地を売りたい様子を見せているが､売買契約や委任状などに印鑑は押していないと思われる。当方は全く売ることを認めていない。
しかしBは勝手にハウスメーカーと契約し､契約金まで払った段階。 一週間後にBに承認を迫られ､Bに土地を売らなければ(当方への代金は､数年後しか払えないとのこと)勝手にAの土地だけ買い､建築確認を取り家を建てると言われました。
ちなみにBは建築関係の資格や知識があります。
土地の所有率はAの方が、過半数以上もっており、どこからどこがどちらの土地とは決めていません。
[スレ作成日時]2013-10-08 00:55:54
注文住宅のオンライン相談
不動産に詳しい方教えてください。
| No.1 |
by 足長坊主 2013-10-08 01:16:15
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削除依頼
日が昇ったら、県の宅建協会に電話しなされ。
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| No.2 |
コメントありがとうございます。 一応今日大手不動産会社には相談しました。でも後から、勝手にハウスメーカーの契約をしてしまった事がわかり、不安でいっぱいです。
県の宅建協会とは建築申請を承認する機関の事でしょうか？ 確認してみます。 |
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| No.3 |
建物の契約は心配せんでええじゃろ。建物の契約は「建築請負契約書」というじゃろ。つまり、「請けた方が『負ける』」という意味じゃ。よって、お客様有利じゃ。
また、建築の申請をするのは市町村の建築指導課の事じゃから、それではない。あくまでも「県」庁の宅建協会じゃ。 貴殿(貴女？)がどこの都道府県にお住まいかわからぬが、例えば、来年の大河ドラマ「軍師官兵衛」で盛り上がっておる福岡県であれば、「福岡県宅建協会」で検索すれば、電話番号が分かるじゃろ。 |
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| No.4 |
なるほど､ありがとうございます。
ちなみに私は、小さい子どもを育児中の母です。 寝なきゃ明日の育児に差し支えるのに､心配で眠れません。 とにかく明日宅建協会の方に電話してみます。 ありがとうございました。 |
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| No.5 |
そんな過半数満たない土地ぐらい売ってあげなよ。
土地の有効活用出来ていいじゃん。 親戚同士で何か意地悪でもしたいの？ |
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| No.6 |
コメントありがとうございます。 親戚はお金は数年後にしか払えないと言っています。 実際に払ってもらえる確証はありません。
価格もかなり安く言ってきました。こちらとしたら、なるべくなら正規の価格で不動産会社に売りたいところです。 |
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| No.7 |
一筆の土地を共同所有(=共有といいます)する場合は、登記に割合を記しますが、これは「持分割合」と言って、所有権の割合を示しているに過ぎず、土地の特定の部分の権利を示すものではないので、スレ主さんは「持分割合」の限りにおいて、土地の全ての部分の所有権を有します。
ですから、スレ主さんの許可なく土地を無断で利用する事は出来ず、Bさんが勝手に締結した建築請負契約は履行不能な契約になります。 ただ、最悪のケースは、Bさんが悪徳業者と共謀して虚偽の建築確認申請を行い、現金で建築を突貫強行し、建物を未登記のまま事実上使ってしまう場合です。 そうなると日本の現状では、取り壊しは事実上非常に困難になるので、建築に着手した段階で、裁判所に建築中止の仮処分を求めるなどの対応が必要になるかもしれません。 まずは、宅建協会や、市町村の無料法律相談などに相談しましょう。 |
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| No.8 |
いくらHMと請負契約を結んでいようが、共有不動産は「共有者全員の同意」が得られなければ、第三者（スレ主さんの場合はB氏）には売れません。
つまりA氏が売りたいという意思があっても、スレ主さんが納得しない限り、どうすることも出来ません。 新築・改築時の建築確認申請は、【土地登記簿謄本等の写し】が必要になります。その際、【土地所有者が異なる場合には土地使用承諾書】が必要になりますので、建築許可が降りません。 しかし、問題があります。土地面積、及びA氏とスレ主の持分比率はいかほどでしょうか？それ次第によっては、分筆によって土地を分割し、A氏所有部分にてB氏が建築することは可能です。恐らくB氏はこの強行策を用いようとしています。 仮に分筆によって狭小地になってしまうと、販売価格が落ちてしまいますので、B氏はそれを見越して市場価格よりも割安での金額提示をしてきているのでしょう。かなりあくどい方法だと思いますね。 ここで一つ。B氏に土地を売りたくない理由が金額的な問題であれば、提案があります。 それはスレ主所有部分をA氏に購入してもらう方法です。今回のケースはA氏所有率が過半数を超えているとの事ですから、B氏がA氏に支払う代金よりもスレ主に支払う代金の方が少ないのは確実です。そのため、A氏がスレ主に支払えない理由はありません。 また、A氏が勝手にB氏に売ろうと話を進めてしまっているのですから、B氏が数年後に土地代金を支払ってくれないかもしれないというリスクをA氏に背負ってもらうことはやぶさかではないと思います。 尚、その場合は、スレ主、A氏、B氏、それぞれが不動産鑑定士、若しくは宅建業者を立てて、土地価格の査定を行ってもらうことをお勧めします。恐らく、B氏の雇った業者買収されているので、確実に値を下げようと画策してきますが、売主であるスレ主とA氏はなるべく高額で売りたいハズですので、業者同士を対抗させることで、格安な金額での売却は避けられると思われます。ただし、業者間の力関係を見極めておく必要があります。 最後に、共有不動産の分筆は、道路状況、土地形状等々によって、各土地が同等の資産評価になるように面積を増減し、調整します。単純に所有比率を面積比率に反映されるわけではないので、言いくるめられないよう十分に注意してくださいね。 |
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| No.9 |
7さん､8さんありがとうございます。 詳しい説明を頂きとても助かります。
今日、宅建協会に電話してみましたが、複雑な例のないケースのため、宅建協会ではなく付き合いのあるハウスメーカーに聞いてみる方が豊富な経験があるので良いのではないかということでした。 数年前に建築したハウスメーカーの営業さんに､一応連絡を折り返してもらえるように伝言しましたが、はたして相手にしてもらえるか…。 親戚Bには一週間後に答えを迫られています。 |
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| No.10 |
一週間後の答えはYESである必要もなく
気軽にハンコを押さないことですね。 このBBSはハンコ押したあとでどうしよう。と言う相談が多いんだがあなたは大丈夫そうですね あと、ダンナが登場しないがなにやってるの？ |
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| No.11 |
まず、共同名義の土地はどのように登記されてますか？
比率が記載されているはずです。 調べた上でA氏に比率分で買ってもらえないか相談すべきでしょう。 |
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| No.12 |
たらい回しじゃな。わしが貴女の彼氏なら、優しく抱きしめてやるのじゃがの。
宅建協会にわからない質問をハウスメーカーにしても、余計にわからなくなるのぅ。 良い方法があるずらよ。 明日、お日様が昇ったら、他県の宅建協会に電話しやくるのじゃ。ただしそれらの県の県民のふりはするのじゃ。 宅建協会も10月の人事異動でバタバタしておるじゃろうが、貴女を救ってくれる担当者は必ずいるはずじゃ。 大丈夫じゃ。世の中理不尽な事はまかり通らぬようにできておる。 まずは、ゆっくりとおやすみじゃ。 ピースアウト。 |
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| No.13 |
建物の登記に同意すると、法定地上権が成立するので、建物が存在する未来永劫土地の地上権（利用権）を認めたことになるので、ご注意ください。
これが狙いかな・ |
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| No.14 |
10､11､12さんありがとうございます。 皆さんのご意見参考になります。
昨日ハウスメーカー営業担当と連絡がとれました。 一週間を迫る背景は､消費税アップで､9月末までの決算とかが関係するのではとのこと。 叔父Bは少しでも安く買えるように､強行してきたのかなと思います。 色々営業担当に相談し､やはり印鑑さえ押さなきゃ、相手方はローン申請のところで､当方の承認がないからお金を借りられないだろうとのこと。 我が家としては、売りたい土地ですが、ここには個人を特定されてしまうので書けない叔父Bの悪質なやり方が他にもあり、気持ち的に叔父Bに言われるがまま売り渡すのは、納得できない状態です。 営業担当にアドバイスを頂き、司法書士さんに仲介に入ってもらってはとのこと。 我が家としても、これ以上揉めたくないので、司法書士さんに力を借りてみるのもいいかなという気もしています。 営業担当が好意で司法書士連絡をとってくれるそうなので､とりあえず連絡を待とうと思います。 |
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| No.15 |
既に９月末は過ぎているので、遡及契約は脱税行為となります。
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| No.16 |
建築確認申請だけに関してなら、土地所有者が誰であろうと（今回のケースなら土地所有者はＡさんとスレ主さん）、家を建てようとする者（Ｂさん＝申請者）が申請して、建築法規において建物が合法なら確認はおります。
建築確認申請では、建物が合法であるかの審査を行うもので、土地の所有が誰であるかは全く関知しません。 前のレスに「土地登記簿謄本」や「土地使用承諾書」が無いと確認はおりないとの説明がありましたが、おそらくそれは開発申請がらみのケースとかフラット３５などの融資を受けるケースのことで、そういったことが必要無く真っさらで建築確認申請のみ行う（例えば敷地は市街化区域で家は現金で建てるような場合）のであれば、謄本や公図、売買や借地等、土地に関する書類の添付はは一切不要で（仮に建築確認申請に添付したとしても不要なので外すように指示されます）、あくまで審査の対象は建物だけになります。 |
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| No.17 |
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| No.18 |
そんなことして何かメリットがあるの？？
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| No.19 |
13､14､15､16さんありがとうございます。皆さんのご意見参考になります。難しい話なので、主人とも相談しながら話し合いたいと思います。
17さんどうやら現金だと出来ちゃうみたいで､ハウスメーカーの営業担当も同じ事を言ってました。 |
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| No.20 |
13､14､15､16さんありがとうございます。皆さんのご意見参考になります。難しい話なので、主人とも相談しながら話し合いたいと思います。
17さんどうやら現金だと出来ちゃうみたいで､ハウスメーカーの営業担当も同じ事を言ってました。 |
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| No.21 |
１６です。
１７さん ＞それって、逆に言うと「市街化区域で現金があれば、他人の土地でも勝手に家が建てられる」ということ？ 建築確認申請は、家が建てられる「許可」を受けるものではなく、申請建物の内容が建築基準法（だけ）に合致しているかの審査を受けるものです。なので審査に通ると、「建築許可証」というものではなく、「建築確認済証」という書類がおりるだけです。 他人の土地に勝手に家が建てられることとは違います。そのあたりは他の法律の範疇になりますよね。 |
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| No.22 |
土地は担保にするから、銀行が名義確認するということ？
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| No.23 |
銀行等の金融機関から融資を受ける場合は、抵当権を付けるから
土地の登記簿謄本等が必要なんだろうね。 確か民法だっけ？ 悪意が有っても20年占拠し続けると、所有権が移行するとか…。 |
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| No.24 |
>>7 です。
書類審査や抵当権設定のある融資を避け、現金で建築を既成事実化する手法は、民法や不動産登記制度などの法理には反しますが、完全に不可能では無く、建ってしまうと撤去が非常に難しいので、7で一応触れておきました。 でも、普通そこまで悪どい事は無いと思いますけどねえ。 |
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| No.25 |
普通でなかったら？
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| No.26 |
＞24
この場合、持ち分相当の地代請求ができすますね。 |
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| No.27 |
皆さんありがとうございます。 スレ主です。
今日司法書士さんから電話があり、同社開催の弁護士による無料の相談会を紹介してもらいました。 別に裁判ざたにしたいわけではないのですが、この件が実際法的にどうなのか、またこの問題をうまく解決するには今後どうしたらいいのかを､不動産部門の人を交えて相談したいと思います。それを用いて不動産会社に上手く三者に仲介をしてもらって土地の売却をしたいと思っています。 最初から叔父Aと当方で相談して､不動産を売却してればよかったんですが。 叔父Bに何度も悪質な話しの進め方をされて、最後に勝手にハウスメーカーと契約されてしまったことで、本当に傷付きました。 一番スムーズに行くには、なにも言わず、叔父Bの言い値で売ってしまうことでしょう。 けれども、色々思い悩んで納得できないし、この気持ちを誰かに聞いてもらいたいんです。 こういう問題に感情的な女性が出ていくと本当はよくないんでしょうが、ついつい出ていきたくなってしまいます。 この件を叔父Aに主人が話したら、ただ売ってくれるだけでいいのに､私達が司法書士や不動産会社に相談している事に対して、キレられました。 叔父Aには私達の事をただ意地悪で土地を売り渡さないと思われているんだと思います。 |
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| No.29 |
28さんアドバイスありがとうございます。 その司法書士の事務所は不動産部門もあるそうで、相談時同席してくれるようです。
話し下手なので上手く伝えられるか分かりませんが、とにかく頑張ってみます。 |
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| No.30 |
叔父Aにも不快な思いをさせてしまったか。
要は金くださいって主張なんだから、適正価格を主張しても周りからは銭ゲバに見えるだろうね。 ましてや親戚。信頼もなくして金銭以上に損したやり方だな。 |
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| No.31 |
何が損で、何が得かはスレ主さんのお考え次第。
何も、ごね得やゴリ押しをしているのではなく、所有権の正当な行使ですしね。 納得できる解決となることを願っています。 |
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| No.32 |
何も気分がどうのと疑心暗鬼になる必要はありません。
お互い様だから、淡々と事務処理をすれば良いだけのことですよ。 |
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| No.33 |
お久しぶりです。主です。先日弁護士さんに無料相談をしてまいりました。
色々聞いてもらい、皆さんおっしゃっていた通りやり方的には、酷いやり方だという事で弁護士さんも驚かれていました。しかし現時点ではハウスメーカーと契約しただけで、実際に家を建てたわけではないので、違法というわけではないようです。 しいていえば、我が家は今まで16年間､この問題の土地の税金関係を叔母の分も全額払ってきたので、その分を請求することは出来るという事は分かりました。(請求する気はないですが。) あと、土地の権利だけなら、当方の許可なくとも売買は出来てしまうそうです。 でもその土地に家を建てようとしたり、不動産として売買しようとすると協同所有者である当方のサインがいるそうです。 あれから一週間以上たちましたが、相手先からは何の連絡もありません。 相手はハウスメーカーに100万払っている事もあり、きっとそのうちこちらに連絡をとってくると思いますので、その時に返事をしようと思ってます。 残念ながら、当方が相談していた不動産会社から3週間経っても連絡がありません。 あまり良い条件でない土地なのと、揉めていて厄介な土地のせいか相手にされなかったのかもしれません。 土地の面積は建て売り数件建つくらいにかなり広いし、駅からは近いんですが。 不動産会社のほうも、もう少し返事を待ちたいと思います。 |
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| No.34 |
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| No.35 |
＞我が家は今まで16年間､この問題の土地の税金関係を叔母の分も全額払ってきたので、
叔父Ａではなく叔母？ 叔母も所有権に絡んでいるのでしょうか？ よくわかりませんが、叔母（叔父？）の分も全額払ってきたというのは、共有者である叔母（叔父？）は土地に関する税金など一切払わず、あなたがあなたの分と合わせて叔母（叔父？）の分も全額払っていたということでしょうか？ もし差支えなければ、そもそもどういう事情で叔母（叔父？）と土地を共有されることになったのでしょうか？１６年前というとあなたも随分若かった時ですよね。 |
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