プラウド白金台三丁目【旧称：（仮）白金台3丁目計画】

[匿名さん]

地名地番 東京都港区白金台3-96-6ほか
階数 地上5／地下0
戸数 83戸
延床面積(m2) 8617.79
建築面積(m2) 2033.95
敷地面積(m2) 3764.46
建築主 野村不動産株式会社
設計者 株式会社竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者 株式会社竹中工務店東京本店
着工 2013/11/01
完成 2015/08/31
交通　南北線 「白金台」駅 　徒歩3分
　　　都営三田線 「白金台」駅 　徒歩3分

公式サイト　http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/

【物件情報を追加しました　2014.2.21　管理担当】

[871: 匿名さん]

芝白金台は機械式だよ。本物件と同じ。

[872: 匿名さん]

こっちは地下二段の計三段。あちらは地上二段。
同じじゃないよ。現地をよく見て下さいよ。

[873: 周辺住民さん]

同じですよ。

[874: 物件比較中さん]

>>857
意外と人気ないんですね。定借で敬遠？もしくは価格？

[875: 匿名さん]

買える人が限られた価格帯ではあるよね。

[878: 匿名さん]

要望書〆切した物件なのに、随分と活気があるますね。
第2期でどの程度の物件がでるかで、人気の有無が分かるからなんだか楽しみです。
150もの要望書がでている事が本当なら第1期で落選組を振って振って完売目標ですかね？

[879: 匿名さん]

素朴な質問ですが、定期借地は駄目、所有権がいい方々、70年経った時に建物価値はゼロ、敷地権が残り、その僅かな価値のものを次の世代に継承したいんですかね。
戸建てなら、100%の土地所有権が手元に残るけど、所詮敷地権なのでは？
建て替えらると言っても、またお金は掛かる。

[880: 匿名さん]

確か建て替えには最低でも過半数以上の同意は必要だよね。
反対した人に買取請求権があるにしても敷地権割合分のお金をもらっておしまい。

[881: 匿名さん]

マンションの良さは、建て替えに様々な特典がつくことです。容積率の緩和なんて、普通に考えればタダで金あげてるようなもんだよ。

定借では、建て替えメリットは受けられません。

[882: 匿名さん]

>>881
少なくともこの辺りの立地で容積率緩和なんてこれ以上無理でしょ。
70年後にはわかりませんが

[883: 匿名さん]

素朴な疑問で、なぜ所有権も定借もあまり変わらないと考えるのかがよく分かりません。
まず都心の良い場所だとマンションの建物と土地の割合は４：６位ではないかと思います。定借だと最後に0になって更地にする費用まで負担するわけですよね。建物の費用だけで建て替えられれば都心ではメリット大きいと思うのですが違いますか？
次にある程度年数が経つと売るのに相当苦労すると思います。銀行のローンも付かないでしょう。ずっと住むことを前提にしている様ですが70年のうちに何があるか分かりませんよね。換金性の低い資産です。
仮にインフレで土地が上がっても定借マンションの価値はそんなに上がらないでしょうね。インフレヘッジにもなりませんね。
先の話ですが、70年の期限の頃、70歳位で定借マンションだと大変ですよ。他に家がないとどうするんでしょう？年寄りだと賃貸嫌がられる事が多いですよ。自分は関係ないと言うかもしれませんが子供や孫がそうなるかもしれません。
等々、不安ばかり出てくるのですが間違っていますか？

[884: 匿名さん]

正解ですよ。
ですから、何度も話があがっていますが、こちらの物件は本人達だけの事を考えれば良い方々が購入する物件ですよ。
意外とその条件に当てはまる層に人気があるのでしょう。

[885: 匿名さん]

子供いない夫婦なんて結構いるもんですよ。

[886: 匿名さん]

だからこの物件を購入する正しい層とひては、小梨夫婦か老夫婦で20年後に子供達が売却する層です。

[887: 匿名さん]

＞８８３
定借にそこまで不安を持つ人がこのスレにいる事自体が間違ってる。

[888: 匿名さん]

20年後の定借なんて流動性ないよ。
ここは永住というか終活としてはいんじゃないですか？
後先考えず余生楽しんで下さい。

[889: 匿名さん]

>883
建て替え出来ることがメリットって言うけど、まず解体費は所有権でもかかるでしょ。
低層住宅地の容積緩和メリットはまずない。逆に厳しくなるかも。
建て替え費用は自己負担、建て替え合意が出来たとしても。出来なくてズルズル行くマンションの方が多い。
比較対象が本物件と同立地の所有権が買えるんだったらそれはその方がいいに決まってる。
でも、流行りのタワーマンションみたいな世帯数が多い物件との比較しているんだったら所有権でも70年後は定期借地権と同程度換金性は低く、建物価値ゼロ、敷地権持分も小さ過ぎて子孫に残せたとは言えない。
結論、戸建てを一等地に建てるくらいの資金力が無いなら所有権だろうが定借だろうが低レベルな議論。

[890: 匿名さん]

>889さん
論理が破綻してますよ。

[891: 匿名さん]

残存20年なら20年分の期待賃料で売れるよ。

[892: 匿名さん]

その時点での現在価値への割り戻しは必要だろうけど、売れないことはないね。

[893: 匿名さん]

都心のマンションに詳しい方に質問があります。
築35年の低層マンションですが、約1億円で売りに出ています。
少し調べてみたところ、今まで月々50万円で賃貸されていた部屋のようです。
港区高台に位置する低層物件で管理状態も良い感じです。
ここを購入して、15年後（築後50年）に売りに出した場合、
おおよそ、いくらぐらいで売れると想像できますか？
ちょうどここの物件が70年の定借ということですので、

>残存20年なら20年分の期待賃料で売れるよ。
と上に書いてありますが、では年間600万ｘ20年で1億2千万で売却できるでしょうか？
15年住んで、更に2千万もプラスが出るとはちょっと考えにくいのですが…
（便宜上、管理費・修繕積立金などは省いて考えています）

[894: 匿名さん]

一番のマイナスは定借であることで、がんばってこのブランド地に住んでると思われることかと思う。個人的には。
お金あればより高いけど所有権買うもの。
白金にマンション買った、、定借だけどね、、って言わないといけないのが悲しい。
まあ言わなくてもわからないか。

[895: 匿名さん]

いつかは老人ホームだろうから70年住めれば十分。賃貸に出して年金の足しにしてもいいし。

[896: 匿名さん]

>>893

築50年経ったマンションが1億2000万で売れるか？ってことですね。
場所から聞いて、グレードの高いマンションなのでしょうけど、
普通に考えて50年後となれば結構ボロくなるはずで、
そういうマンションが1億とかってどうでしょうね？

所有権ですよね？土地持ち分とかによるのでケースバイケースですけど、
低層物件とのことなので土地の持分が多めでしょうから、
例えば15年後のそのエリアの地価が坪500万ぐらいだと仮定したら、
実際どれぐらいの広さの部屋なのか分かりませんが、
もし20坪分付いていれば、それで確かに1億円の価値はありますよね。
ただ、だからといってその部屋が1億円で売れるという保証はありません。

[897: 匿名さん]

>>893
場所も専有面積も不明では何とも言えませんが、今の売値１億円は相場通り、１５年後の不動産相場は今とほぼ同じ、土地は定期借地権、管理はきわめて良好であるとして、１５年後（築５０年）には７千万くらいか。キャピタルロス率のみでの推計なので誤差は±２千万円。

[898: 匿名さん]

↑土地は定期借地権、ではなく所有権、です。

[899: 匿名さん]

>では年間600万ｘ20年で1億2千万で売却できるでしょうか？
との問いに対して、約7000万ぐらいとの予想ですね。

>残存20年なら20年分の期待賃料で売れるよ。
では、↑は無知でいい加減な大嘘つきの発言ですね。
実に5千万も違いますよ。
ましてやここは定借ですので、値下がり幅はもっと大きいでしょう。
物件選びは慎重にですよ！

[900: 匿名さん]

大体古い物件は空室リスクも大きい。管理費や地代その他の負担があるから、貸せない期間が長いと結構大変なことになるだろうね。
定借は最後に誰かにババを掴んでもらうことを期待することになるが、後20年で無価値になるものにまとまった金額を払う人は居ないよ。世の中甘くない。
どんなに古く不便になっても、最後の方の期間は自分自身で住むしか無いだろうね。購入者はそれでおしまい。
地権者にはまた更地になって戻ってくるから、地権者とデベはまた同じ商売が始められる。誰が得して損するかはっきりしているんじゃないの。

[901: 匿名さん]

そもそも築50年のマンションを買う層少ないでしょ。所有権でも。
定借はもっと売りにくいかも知れないけど、所有権同様に賃貸にはまわせる。
その時は立地が全て。立地の良い定借>立地の悪い所有権

[902: 匿名さん]

賃貸で築40年以上なんか借りる人いるの？
絶対嫌なんだけど…。

[903: 匿名さん]

メチャクチャ安ければ良いけど…
ここの場合は40年どころでなく、50.60以上だから大変ですね。。。
でも、よくよく考えたらタワーなんかも同じですよね！

[904: 匿名さん]

>所有権同様に賃貸にはまわせる。
まわせる、というのは所有者の希望的観測であって、
築50年のマンション（実際に当物件が50年後どうなっているか想像はできないが）、
恐らく周りには築浅の、その時代に沿ったデザインの物件も多く建っているでしょうから、
その中で、果たして借り主が付くと思いますか？
空室リスクのほうが高そう。もしくは、思いっ切り安く貸すか。
いずれにせよ、部屋の大規模修繕、リフォーム代など１０００万円以上掛かりますし。
それより、築７０年のマンションって、どんな状態になっているのでしょうね？

[905: 匿名さん]

だからここはじじばばが余生過ごすのに良いんだよ。本人達が良ければ。

[906: 匿名さん]

これだけスレッドが多いから、物件自体は皆さん興味があるんでしょうね！
自分も早々にMRには行きましたけど…。
場所が良いのは皆さん認めあっているわけですけど…。
私自身も、借地権なら借地なりの価格設定がされていたら購入したと思います。
今は特に時期が悪かったのかもしれませんね。所有権価格に近いですもんね。
多くにみられる50年借地でなく70年借地。という事が売りだったみたいですけど、それはそれで想像できずに、色々と問題が浮上してしまうんだから、どうすることも出来ないですね…。
所有権なら所有権で、高すぎる‼︎と、きっと文句がでていたでしょうし…。

[907: 匿名さん]

60年位して建物が使用に耐えないようになってしまったらどうなるんでしょうね。
貸せなくても、管理費に加え地代も払い続けなければならない。定借は相当大変ですね。
残存期間後10年じゃ修繕も出来ないだろうから、最後の方はマンション荒れ放題になるだろうね。
所有権なら修繕や建て替えが視野に入るから、60年後の状況は定借より相当ましでしょうね。立地の良いタワマンの方が良いと思うね。

[908: 匿名さん]

>907
同感です。しっかり建てられたマンションの場合50〜60年程度で建て替え、
というのが現在の常識というか感覚ですよね。ただし、

>立地の良いタワマンの方が良いと思うね。
建て替えには過半数の同意が必要ですが、タワマンは数百戸の利権者がいますから、
かなり難航することは目に見えていますよね。
また一戸あたりの土地持ち分も微々たるもの。資産価値は限りなく少ないです。
そういう意味でも、立地の良い低層マンションが一番理想的ではないでしょうか。
10戸程度なら意見も集約しやすいですし、何より土地持ち分が多いので、
マンションとはいえ、戸建てに近い資産価値を持つことが可能ですよね。
そして建て替え直後に新築で売れば、かなりの利益を手にできますよ。

[909: 匿名さん]

40年後、50年後の話で盛り上がっていますね。確かに先のことはわかりません。
ただ確実なのは、土地には価値があるということ。そして日本の人口は今後
減少するということ。借り手も確実に減るのです。その時の状況に応じて、
建て替えたり柔軟な対応ができる所有権が有利です。

＞＞908
その通り。戸数の少ない低層マンションに限ります。

[910: 匿名さん]

ここをみると安くても定借は買うものじゃないと思わされる。。
所有権よりあきらかに安いのだからいいのではないか？

[911: 匿名さん]

同感です。定借は価格メリットが明らかに感じられない限り買わない方が良いと思う。70年という長い期間を使って購入者の感覚を麻痺させているだけでしょう。踊らされない方が良い。

>908さん
資産性はその通りですよね。ただ定借よりタワマンの方が良いと思う。60年経過しても管理や駆体がしっかりしていればタワマンはまだ売却できると思う。リフォームもある程度できるし。眺望や豪華な共用部は価値が残っているでしょう。建て替えだって60年後には良い制度が確立しているかもしれない。
しかし定借は60年したら、所有者はもう維持管理にお金をかけないでしょうから荒れ放題になる可能性が高い。　そうなると貸せないリスクも高いでしょうし、自分が住み続けるのも辛くなるのでは。　この点は確かある不動産の専門家の方も指摘していました。　このようなことが認識されて来ると、中古の定借マンションの価格は相当安くしないといけなくなるでしょうね。

[912: 匿名さん]

よく考えると70年という長い定借は購入者に取って実は大変なリスクなのかも知れませんね。
最後の10年から20年は荒廃し、売れない貸せないで、地代と管理費を払い続けるしか無い。それを避けようとすると早めにただ同然で処分するしかない。　
定借は50年位で価格が低い物が、購入者に取っては一番リスクが少なくメリットがあるんじゃないでしょうか。
長過ぎる定借は実は相当なハイリスク、というのが真実でしょうね。

[913: 匿名さん]

>最後の10年から20年は荒廃し
10年、20年という期間を1年、2年位の感覚で話してるような。

>建て替えだって60年後には良い制度が確立しているかもしれない。
そんなこと言い出したら定期借地権だってそうかも知れない。

>日本の人口は減っていく
2-30年後には誰もタワマンに全く興味を持たない時代が来るかも。

[914: 匿名さん]

>913
主張に論理、根拠が無いんじゃない？

[915: ご近所さん]

まだまだ販売がんばってますね。
ハイヤー復活。

[916: まーさん]

どだいハイリスクの70年定借、しかもプラウドにしてはかなりのロースペック仕様を所有権並みの価格で売ろうとすることに無理がありすぎます。
私の知り合いも何人か検討しているとは聞きましたが購入の決断をしたものは一人もいませんでした。
白金台5丁目もあることだし本件はかなり苦戦するのでは。（5丁目も定借か？）

[917: 匿名さん]

>>916
所有権でしょ。確か

[918: 匿名さん]

白金台5丁目のどの辺ですか？

[919: 匿名さん]

質問ですが、みなさんの感覚的に、20年後の残存50年だったら多少割安で売りに出せば買い手は付くと思いますか？

[920: 匿名さん]

>>918
過去レス見なよと言いたいけど、パークマンション下った辺り。自然教育園の裏