桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

[匿名さん]

いよいよ今週末、待ちに待ったモデルルームのオープンです。
様々な角度から検討を重ねてまいりましょう！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/

所在地 東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通情報 京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
敷地面積 47,503㎡
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
総戸数878戸 (非分譲住戸362戸含む)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.48m2?111.84m2
管理費(円)/月額12,750円～24,490円
修繕積立金(円)/月額5,610円?11,070円
駐車場476台

売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデン
シャル

物件URL：www.878sakura.jp
施工会社：大林組・清水建設JV
管理会社：野村リビングサポート株式会社
【物件情報を一部追加しました 2013.9.13　管理担当】

[114: 購入検討中さん]

おなじ大規模物件なら富久のいい部屋選んだほうがリセールはいいのは確実

ただこっちはタワー嫌いの人にはいいだろう

[115: 匿名さん]

↑

14階ってほとんどタワーの部類では？

[117: 匿名さん]

建替計画があることを加味して、団地60㎡を4000万で購入した知り合いがいます。
＋2000万で、駅近棟の最上階の100㎡をGETしたとか。
分譲価格は余裕で億を超えてますが、その方の負担額は6000万です。

地権者向け仕様は分譲仕様よりは低いそうですが、オプションを付ければ分譲仕様にすることは可能です。
どれだけ多く見積もっても500万程度でしょう。

差額の3500万は誰が補填するのか、、もちろん新規購入者ですね。

建替え事業なんてそんなものです。

[118: 匿名さん]

地権者の住戸が特定の棟に集中していますが、各棟の配置と価格の関係は適正なのでしょうか？

[120: 匿名さん]

>118
該当のＢ棟は、地権者の費用負担が実質ゼロの棟です。
それが集中している理由です。

[121: 匿名さん]

建替事業を今後も拡大していきたいデベ。
少なくとも実績を作らないと事業拡大は見込めない。

実績が少ない今は、地権者に必要異常な利益を分配してでも実績を作りたい時期なのだと推察します。
新規購入者より地権者が優遇されているのはそういう背景もありそうですね。

数がこなれてきたら、状況は多少変わる気もしますが、
少なくとも今は、建替え関連の物件は新規購入者にとって不利であることは間違いないです。

そういう意味では、この物件はデベにとっても今後の試金石になるはず。

普通に考えれば、是が非でも成功に導きたいプロジェクトなはずなので、
多少の赤字を背負ってでも、“即日完売”の大成功プロジェクトとして幕を引きたいと考えるはず。
でも、この価格でしかだせない現実。デベも相当苦しい状況だと思われます。

建替え組合の要望にひたすら寄りそった結果、この事業はどういった結末を迎えるのか。。
みものですね。

[122: 匿名]

桜上水はすみやすいところです。
物件もまずまずで、地権者優遇も仕方のないところ。だだ、あまりにも多いので、不安です。
個人的には、便利な杉並側であれば良かったのです。

[123: 匿名さん]

駐車場14500円は安い。かなりひかれるなぁ。
街はなんもないけど、住環境は相当魅力。
スーパーはあるから生活できるのでまぁいいかな。

[124: 匿名さん]

久しぶりにのぞいてみたら本当に330万円で出したんですね。驚きました。
建物がどれだけ高級仕様でも地縁のないプチセレブ層が桜上水を買うって、いまいち想像できない。
桜上水を選ぶ人ってアドレスのブランドに重きを置く人じゃないだろうから、価格も高級志向ではない気がします。
地権者さんたちの平均年齢も高そうだから、中古の値崩れも早そうな予感が。
うーん。地元民で検討しようと思っていたんですが、どうにもポジティブな評価ができない。。。

[125: 物件比較中さん]

この物件は出せても70平米6500だなあ。

7000万だったらちょっとだけ上乗せすれば
余裕で山の手線内側で主要路線の駅近買える

[127: 匿名さん]

124

そうなんですよね。
それで1期で280戸出すって言ってるけど、この価格でそんなに買い手がつくかかなり疑問。

でも520戸近くあるんだから、確かに半数強の280くらいは
1期で即完じゃないと次につなげないもんね。

1期で売れ残りを多数出すことは
一番避けたいはずだから、
表向きには人手が足りないから、とか言って、
1期の戸数を減らすか、予定価格を見直してハードルを下げるしかなくなるよね。

でも戸数を減らす方向に梶を切るということは、
今の価格での完売への道のりは相当険しいことをデベが自覚したということになる。
そしたら、売れ残りを長年抱えるか、最後の方に割引をいれて販売するしかない。
後者は先に買った人の反感を買うから、なかなかできないし。

[128: 匿名さん]

案外、サクッと売れるかもしれない。
世の中の流れを読みましょう。
昨年までとは日本の環境が違いすぎます。
相場が上がるのは当たり前かも。
建て替え事業なのでその分は割高なのは残念ですが…。

http://www.nikkei.com/article/DGXNASDJ1701H_X10C13A9EA2000/

[129: 匿名さん]

どこの物件の口コミを見ても、そこそこ良い環境のＭＳで安価でラッキー、これはお買い得なんて物件見た事無いですけれど・・・。

どうなんでしょ？

[131: 匿名]

>>128
建築費の上昇はかなり前からでしょ。
マンション需要以外の要因が大きい。
問題は、マンション需要がその価格について来るかってこと。
今は、下落局面から緩やかな上昇局面に持ち直してきたばかりで、プチバブルが期待できるような楽観的ムードはないと思うよ。

[132: 検討中]

富久クロスなんて、場所からしたらお買い得って言われてますよね。
前述されてますが、ここと価格帯はさほど変わらないと思います。
間取りは微妙ですが、新宿徒歩圏と桜上水とで同じ時期発売で価格帯が
変わらないって考えちゃいますね。

[133: 匿名さん]

何やら微妙ですが・・・。

富久クロス。

http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-2035.html

[134: 匿名さん]

↑すごいですね。
富久クロスはデュアル制振に、デュアル行灯。
消費増税前、駆け込みで
間違いなく今年注目No.1でしょうが。
周辺地域には、周辺地域の良さがありますよ。
少なくとも、光と風は入ります。

[135: 匿名さん]

>>131
湾岸エリアの豊洲や晴海では、すでにプチバブル状態ですよ。
少なくとも都内に波及するのは時間の問題かと…。
会社の隣に、湾岸大規模タワーのＭＲあるけど、16日は台風来ているのに大盛況でした。
盛り上がりが怖い…。

[136: 周辺住民さん]

駅徒歩１０分の所に住んでいます。
桜上水はとてもいいところだと思います。
電車移動が便利。

これだけ大規模マンションできると駅がちょっと狭いかもしれません。
再開発でたまプラくらいの大きい駅ビル等ができると良いですね！

[137: 匿名さん]

桜上水は世田谷区の北沢地域。北沢地域の広域生活拠点は下北沢、地域生活拠点は京王沿線で、下高井戸と明大前。再開発事業対象に桜上水が入る可能性は低い。