桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

[匿名さん]

いよいよ今週末、待ちに待ったモデルルームのオープンです。
様々な角度から検討を重ねてまいりましょう！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/

所在地 東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通情報 京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
敷地面積 47,503㎡
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
総戸数878戸 (非分譲住戸362戸含む)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.48m2?111.84m2
管理費(円)/月額12,750円～24,490円
修繕積立金(円)/月額5,610円?11,070円
駐車場476台

売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデン
シャル

物件URL：www.878sakura.jp
施工会社：大林組・清水建設JV
管理会社：野村リビングサポート株式会社
【物件情報を一部追加しました 2013.9.13　管理担当】

[93: 匿名さん]

免震は、地震に対して必ずしも万能ではなく、揺れ方によっては耐震より被害が拡大することだってある。
性能だけで考えても、一長一短。
そして何より免震は、初期費用だけじゃなく、メンテ代も半端ない。

だからこれからの地震対策としては、耐震を強化する方向に進み、免震は消えてゆく可能性もある、という記事を読んだ記憶がある。
少なくとも採用件数は減少傾向にあるはずです。

因みにここと単価がほぼ同じの新宿御苑前駅徒歩5分、55階建ての富久クロスは免震ではなく、耐震です。

湾岸でもないこの立地で、かつ、タワーでもないこのマンションにとって、免震はメリットよりデメリットの方が大きいと私は判断してます。

[94: 匿名さん]

ここは複数棟構成なので、免震の高額なメンテ代は、878戸の大規模だからといって戸あたりの単価が下がる訳ではありません。

ホームページではスケールメリットにより、管理費＋修繕費が安いとかいてあるけど、
免震だけでなく、エレベーターのメンテ代だって、最終的に戸あたりのエレベーター数が多ければ、スケールメリットなんて出るはずはない。
修繕計画に落とし穴がないか気になりますね。

[95: 匿名さん]

>93
免震構造は万能ではありませんが、低層物件はかなり効果が高く、公共機関含めかなりの実績があります。理論的には縦(高さ)横比が小さいほど良いので低層免震構造は地震には相当強いです。湾岸軟弱地盤地域で最近採用されいる所謂高層タワーの免震構造は実績もなく市場実験のようなもので個人的には危険だと思います。そもそも目的がコストダウンによる採用改善の方が主ですしね。タワーマンションは制振構造が主流です。富久クロスも制振だと思いますが。耐震だけマンションは、最上部が振子のように揺れるので、固定していない中はグチャグチャで、構造も破損する可能性も高いです。耐震だけマンションなら3〜4階の低層が良いと思いますよ。確かこの地盤で低層免震はコストアップで、メンテナンスにもコストがかかりますが、地震に対する保険のなようなもの。そういう方が評価すれば良いのでは？ここを購入するならば、低層棟の方がコンセプトにあっていると思います。

[96: 匿名さん]

↑
×採用改善、○採算改善

[97: 匿名さん]

80さん、79です。すでにモデルルームへいらっしゃった上での書き込みだったんですね。

ただ、デベの方の説明と、80さんがお書きになった下記の内容は違いますよね。

〉（免震を）飲まない限り、建替えプロジェクトを発足することすらできなかったのです。

私が聞いたのもデベの方の説明通りで、免震は条件ではなく希望で、その後もあらゆる検討を重ねたと聞きました。先の80さんの書き込みは事実と違うと思いましたので注意が必要と書かせていただきました。
モデルルーム見学のとき、直接質問するのは大事ですよね。正確な情報ありがとうございました。

[98: 匿名さん]

要するに地権者の要望でもある免震構造は建て替えプロジェクトにおいてかねてからの希望
であったため、等価交換事業においてはコスト高にならざるを得ない旨記載させていただきました。

当然負担先は新規の購入者になる前提での事業になる旨の説明は
過去の書き込みの通りになります。

付け加え記載させていただきます。

[99: 匿名さん]

私はモデルルームで、免震構造を採用したのは地権者の組合の取り決めによるもので、
建て替えの条件だったと説明を受けました。
担当者によって説明内容が違う？のが気になります。

[100: 匿名さん]

グレードアップ費用の新規購入者コストオンについて、
誰かが誤った理由をなんだかんだつけて削除依頼をだしているようで驚きました。
不穏な空気満載です。
どうやら都合が悪い情報みたいで、逆に購入検討者の不安を煽っていますね
現実を受け入れましょう
旧桜上水団地になかった免震構造や地下駐車場や豪華な共用施設などの莫大な費用は、
地権者のぶんも上乗せして販売価格に反映されている事実を受け入れましょう。
それが等価交換事業だからです。

[101: 匿名さん]

この価格だったら田園調布 浜田山 二子玉のどれかにする。

[102: 匿名さん]

http://mansion.30min.jp/tokyo/712/ranking/

桜上水駅って人気ないんですね。
世田谷区の駅の中で、ワースト３です。

プロジェクト説明会で、担当者が
プラウド蘆花公園が～300だから、より新宿よりの桜上水は330～で妥当という説明でしたが、やっぱりおかしいです。

[103: 購入検討中さん]

まあこの１０年の桜上水駅近の物件見てみればわかりますよ
大手の物件であっても坪２５０～からあってどんなに高いプレミアム部屋でも坪３３０の物件なんてないですから

この物件の質の高さは認めるけど京王線自体使えないし、桜上水自体駅力ないですから
もちろん桜上水ではぶっちぎりにいいマンションだと思いますがね

[104: 匿名さん]

当初想定していた広さを多少妥協することで購入は可能だけど、10年後のリセール考えるとやっぱり手を出してはいけない物件ですよね。

よっっぽど気に入って、永住することが前提の方向きということでしょうか。

[105: 匿名さん]

多分ありえないけど、1期が抽選住戸多数で即完だったら、2期での購入は検討してもいいかな。
300戸が即完だったら、それなりに需要ありと判断できるので、リセールも期待できるかな？
この考え甘いですか？

[106: 匿名さん]

駅近だしリセールはできると思いますよ。
でも、希望の価格で売却できないだけです。

リセールは厳しい、の意味は、
中古売却時に新築価格からの値落ち幅が大きい、という意味です。
この物件は近隣相場よりかなり割高ですが、
リセール時には結局、近隣相場でしか売れないからね。

[107: 匿名さん]

97,98さん

意味がよく分からないのですが？
〉（免震を）飲まない限り、建替えプロジェクトを発足することすらできなかったのです。
を書いたのは79さんではないのですか。
80さんが書いたことになってますが。

「等価交換事業」て何ですか。建替え事業のことですか？

[108: 匿名さん]

「購入者コストオン」は、新築マンションの、どの案件でも同様でしょう。
皆さんそれは承知で購入しているのではないですか。
それがイヤなら中古で買うしかないでしょう。

ことさら言い立てることではないと思いますよ。

[109: 匿名さん]

107さん

誤解している人がどうも多いみたいなので説明を加えると

いわゆる狭義でいうところの等価交換事業ではなく

このプロジェクトは円滑化法事業だということ。

つまり阿佐ヶ谷住宅のような建て替え事業などと違ってこちらは権利変換計画なので

100さんの説明は概ね正しいということになる。

これは、従前のマンションを取り壊したあとも

それぞれの組合員の区分所有権などを消滅させずに

そのまま建て替えたあとの新しいマンション組合に移行とすることでそれが可能になる。

だから区分所有権が継続しているためその区分所有権に担保をみている銀行から

ある種お墨付きを得ることができる。

つまり建て替え事業のためのお金を借りることができたということになる。

そのかわり逆に販売による収益によって事業主は銀行に返済するわけだから

今回のように従前に無かった施設敷設や地下を掘ったり免震装置を敷設する施工費の増額分は

その元となる販売価格に乗せざるを得ないという苦しい事情も発生するわけ。

[110: 匿名さん]

等価交換方式事業も知らない人がこのマンションを検討していること自体に驚いた。
>>107
もっと勉強しましょう。高いお買い物なんですよ？

[111: 匿名さん]

http://www.globe.ne.jp/development/index.html
わかりやすいところで、これ↑がいいかな？
>>『等価交換事業』

よく読んで理解するように。

[112: 匿名さん]

109さん　

107です。詳しい解説ありがとうございます。
急に聞きなれない言葉が出てきて、意味がわかりせんでした。
法律に則して実施されている事業なのですね。