パレステージ溝の口(旧デュークガーデン溝の口)

[ご近所さん]

売主：日神不動産株式会社施工会社
施工：南海辰村建設株式会社
管理会社：日神管理株式会社
開発:荒川建設工業株式会社

所在地：神奈川県川崎市高津区久本二丁目357番1、364番2、364番4（地番）
交通：東急田園都市線、大井町線「溝の口」駅より徒歩10分
JR南武線「武蔵溝ノ口」駅より徒歩10分
東急田園都市線「梶ヶ谷」駅より徒歩9分
間取：2LDK＋S～4LDK
面積：65.40m²（7戸）～75.67m²（1戸）

※旧デュークガーデン溝の口

【物件情報を追加しました。　2013.8.21　管理担当】

[300: 匿名さん]

そもそも修繕費は年々上がっていくのが当たり前だからね。
合意形成できないからあげられないなんて
そんなハナシはありえないでしょう。

[301: 通りすがり]

管理費、修繕積立金の増額決議は、デリケートで、かつ、アンタチャブルな議案です。
基本的に、住民のほとんどの方が値上げに反対すると思います。
管理費等の増額決議が見送られ、高額修繕の時に数百万単位の追加請求が来そうで怖い物件に感じました。
私は、買わないのでどうでもいいのですが…ちょっと心配です。

[302: 物件比較中さん]

駐車場の使い勝手が悪そうに思います。一台が出入りしてる間、次の車が帰ってきたら、外の道路で待たなくてはならないのでは？(機械式だから、時間もかかるだろうし）　ご近所さんともめることもあるかも・・・　　自分の目で見て、そう思いました。

[303: 匿名さん]

＞300

＞そもそも修繕費は年々上がっていくのが当たり前だからね。

うーん、そうなんですか？

うちのマンションは、購入時にデベが長期修繕計画を出していて、３年ごとに値上げの案がありました。
実際の値上げの際には、管理組合にて決議を取り、値上げが決定しました。
購入時の計画にあったから、話はこじれなかったけど、ここは長期修繕計画で毎年値上げになっているのでしょうか？

[304: 匿名さん]

議案に賛成するかどうかは、人それぞれだから、
反対が多いと、上げられないということでしょう。
居住者の立場だと、
七千円から適正額に見直しするのと、三千円から適正額に見直しするのとでは、
ハードルの高さが違うし。

[305: 匿名さん]

３０４です追加。
昔住んでいたマンションで修繕積立金の値上げ案で、
お年寄りと、現役世代の壮絶なケンカがありました。
世代間で感覚が違いすぎます。（他にもいっぱい温度差あるけど…）
住むのが嫌になりますよ。

[306: 匿名さん]

ここは町会費150円は徴収されるんですね。最近は珍しいような？

[307: 匿名]

私も修繕費が安いなぁと思いました。だからそこが不安です。
あとから変えればよいという方もいらっしゃいますが、お金の事はデリケートな話だし、皆が賛成してくれるとは思えないです。

悩む〜

[308: 匿名さん]

デベが分譲時に安い積立金を設定している事により、修繕工事費が不足する問題が生じ、国のガイドラインができました。
何の指針も無かった時代ならともかく、今はガイドラインがあるのだから、デベもガイドラインに準じて、最初から適正な修積金を設定すれば良いでしょう。
後々、入居者が困ることは予測可能なのに、売らんかなの姿勢で分譲時の修繕積立金の設定が、ガイドラインと較べて適正でない場合は、デベの注意義務はどうなのか、ここも問題だと思います。
野村不動産『OHANA』の修繕積立金設定は「30年間定額制」が初期設定のようです。

ご参考まで「東京都市整備局」資料
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/gaiyou-kikaku-h22-03....

[309: 匿名さん]

修繕費云々で文句言うのなら買わなきゃいいんじゃいの？

[310: 匿名さん]

修繕費なんて最低1/4の賛成があれば変えられる。
難しいことなんてないよ。
1/4くらいまともなひとはいるでしょう。
ま、それがいないのなら修繕費以前にもうだめだめだけど。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[311: 匿名さん]

310さんは分譲マンションにお住まいですか？
「最低1/4の賛成があれば変えられる」→「議決権数の1/2の出席しかなかった場合」はね。委任状/議決権行使書はおいといて。この議案を1/4で可決するような状況は、理事長さんの胃が痛くなりそう。

[312: 匿名さん]

100人のマンションで半分の50人が出席して、その半数の25人で議決可能。
100人のマンションで８割の80人が出席して、その半数の40人で議決可能。
全員出席だと、半数の50人で議決可能。
出席者の半数だから、議決数は常に変動ってことでしょう？
決議する前に１年とか費やして合意形成の努力して、倍に値上げしたいのなら、意見調整して1.5倍あたりで総会で諮るね。
で、数年後にまた見直しするとか、普通はソフトランディングするでしょう理事会は。
ここはスタートが低すぎるから苦労しそう。そんなのいやだから買わない。

[314: 匿名さん]

変動って、当たり前だろう。だから最低1/4ってんだろうよ。
ソフトランディングってなんだよ。倍でも8000円程度だろうが。それがそもそも普通なんだから。
それで合意できるだろうよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[318: 匿名さん]

ここの施工は滋賀でモメてる会社ですね。興味ある物件ですが大丈夫かな？

[319: 匿名さん]

既に公開されているものですから、見た人の自己判断でしょうね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[320: 周辺住民さん]

上の道路から見ても、下の道路から見ても、北隣のマンションが、気の毒に思えてなりません。　なんでこんなに目一杯建てるのかと…　　　急な崖だった所を事業主は購入しているので、周りの地価より、安かったはずです。　今更ですが、もう少し配慮のある建て方は出来なかったのでしょうか？　　地形も随分変わってしまったし・・・・・

[322: 通りすがり]

修繕積立金を適正な額にしようとしている書き込みを見て、
私は少し、ここの物件に対して安心しました。

これからこちらの物件を購入する予定の方は、管理費及び修繕積立金が、
値上がりすることを見越してローンを組むことを期待します。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[323: 匿名さん]

すみません。８千円だとかなり厳しいと思います。その倍くらいで何とかではないかと思います。もっとも高過ぎるのも良くないと思いますが、初期設定でよそが７〜８千円ぐらいだと思うので、３千円スタートは不利だと思います。

[324: 匿名さん]

３１４を信じて買うのもアリかもしれない。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[328: 匿名さん]

誰かの意見を信じて検討の姿勢が変わることは問題ないと思います、その後更に誰かの意見によってまた変わる可能性もあります。

しかし諸々鵜呑みは早計。
一人一人、各世帯が、最後は自己判断によって決断することですよね。

話変わって恐縮ですが、Ｌ字部分ありますよねこちら。
バルコニーに同時に出ていると当然互いに見えるわけで。
この点気になりませんでしたか？

[329: 匿名さん]

修繕積立金は月額2,710円～3,110円なので２倍では8,000円程度とは言わんでしょう。

[331: 匿名さん]

↑ランニングコストを安く見せかけて売るデベがせこい。

[336: 匿名さん]

日神管理株式会社という子会社が、管理する事がもう決まっているようですが、
初期の修繕計画に子会社はノータッチなのでしょうか？子会社は分譲時の積立金を良しと考えているのでしょうか？
日神管理が値上げを持ちかけてきたら、見解を聞いてみたいですね。
「親会社とは基本、別なんで～」とか言うのでしょうか？分譲の時点で管理会社も決定してるのにね。

[337: 匿名さん]

「納得して検討している」って？納得して購入したらでしょう。
納得できるかどうか、こういうスレも参考にして検討するのではなくて。検討スレでしょ。購入者スレ立上げればどうですか？

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[341: 匿名さん]

積立金に不安を感じるから、そこを検討中という人もいるし、立地について検討中という人もいるし、人それぞれだから。
管理組合で適正額にできればって「たられば」の話。　３３３は積立金に納得しているのなら、この話題には参加しなければ良いでしょう。

[342: 匿名さん]

>>334
初期コストを安くするために、業者は長期修繕積立金の「『意図的』な低額提示」をしているという確証があっての書込みか？

[343: 買い換え検討中]

>342
　能力のある業者であれば、意図的に下げているのでしょうね。
　能力がない業者であれば、気づかなかったのでしょうから意図的とは言えませんが、かっこ悪いですね。

　まあ、どっちでもいいですが、
　入居したらすぐに、総会で積立金値上げを決議するようでしょう。

[344: 匿名さん]

入居後すぐに、値上げするという計画になっているのでしょうか。
あんまり良く分からないのですが、だいたい５年ごとの見直しだと思っていました。
入居後すぐの値上げだと、初期コストを安くしているというメリットは期待できないのでしょうか？

[345: 匿名さん]

入居してすぐに積立金の値上げをするのなら、初期コストが安くて買いやすいというのは疑問でしょうね。
ビギナー購入者が買ってくれれば、結構ということでは。

[346: 匿名さん]

>>343
国交省では「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を公表した際に、ガイドラインについては、不動産関係団体にも周知するよう伝えてあると聞いている。
それでも「意図的に下げている」理由は何か。「意図的に下げている」という確証はあるか。「能力がある業者」とは具体的にどのような能力のことか。

[347: 通りすがりさん]

このへんで、過去５０レスを読み直して、一息つけませんか？

[348: 匿名さん]

↑大事な話なんで、申し訳ないけどちょっと待っててくれない。

[349: 通りすがりです]

↑大事な話しであることは十分承知しております。
なんだか、ディベート見たいになスレになって、責任を感じています。
誠にすいません。
ただ、修繕積立金等の値上げ決議は、デリケートでアンタッチャブルな内容であることは改めて書かせてもらいます。
蛇足…ですけど。

[350: 匿名さん]

↑とっても良い人ですね。デリケートでアンタッチャブルな問題の責任を感じなければいけないのは、誰なのか（複数いると思います）調べたいという考えがあります。しばしお待ち下さい。

[351: 匿名さん]

ガイドラインがどうこう騒ぐあほがいるが
将来的に修繕金不足にならないようにするための指針であり
規制や法規ではない。
これに準拠しなくても将来的に困らない計画を立てていれば問題ないんじゃない？

[352: 匿名さん]

そうなんですか？それは「長期修繕計画作成ガイドライン」の方ね。
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の目的は購入者が分譲時の積立金額の水準を判断することが目的です。
今後は法規範としても重要性が増してくるかも知れませんね。

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
1 ガイドラインの目的
本ガイドラインは、主として新築マンションの購入予定者向けに、修繕積立 金に関する基本的な知識や、修繕積立金の額の目安を示し、修繕積立金に関す る理解を深めていただくとともに、分譲事業者から提示された修繕積立金の額 の水準について判断する際の参考材料として活用していただくことを目的に作成したものです

[353: 匿名さん]

第174回国会　国土交通委員会　平成22年2月26日 抜粋

○柿澤委員　低額提示が半ば常態化している。不動産関係のサイトを見て、そもそも長期修繕計画の修繕積み立ては、低く見積もられている可能性が高いので、疑ってかかってくださいみたいなことが書かれている。こういう実態にあるとき、国土交通省は実態の把握という点でどのような形で対応されるか伺いたい。

○長安大臣政務官　耐震強度偽装とある種似ているような、購入者をだました形で販売をしているということは、あってはならないことだと思う。
市場において適正な取引が行われるということを、しっかり我々は指導していかなければならないと思う。
委員の御指摘のとおり、修繕積立金が妥当な金額ではないというようなことがあるということで、国土交通省としても鋭意調査をしてまいりたいと考えている。
※翌年4月に国交省から「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が公表されました。

[354: 匿名さん]

修繕金に不満と不安がある方は検討をやめればいいだけの話。
現状の修繕費の是非をいい争っても不毛。
そもそも、ここでガイドライン云々とぬかしている人は何が言いたいのか理解不能。
ただデベのネガティブキャンペーンをしたいだけじゃないのか？まったく非生産的。

不安不満があってもここを購入したいと考えている方は
その不満不安を解消すべく、活動すればいいだけの話。

活動の方法には直接的に毎月の積立金の値上げがあるが、
間接的には月々の管理費のコストダウンで浮いたお金を修繕費に回す手もある。

例えば、エレベータ保守費の見直し、
管理会社の管理費値下げ、場合によっては管理会社の変更も視野に入れる。
電子ブレーカー、太陽光パネルなど
いろいろとコストダウンの方法はある。

もう無駄な修繕費の是非の議論はやめよう。

[355: 匿名さん]

修繕金に不満があるなら、購入しないという個々人の結論はあるでしょうね。
管理費月額９千円～１万円って高くない部類だけど、削減できたらの話ね。
そんな行動力のある管理組合って極少数派では。自主管理とかならできるのかも。大変だけど。

[356: 匿名さん]

個々の結論以外はないでしょう。

[357: 匿名さん]

そんな行動力のある管理組合って極少数派では


いつの話ですか？
今時、管理会社のいいなりの組合ってのが少数派でしょう。
コストダウンはどこの管理組合もそれなりにやってますよ。

[358: 匿名さん]

具体的にどのくらいまで管理費カットできるものなんですか？

[359: 匿名さん]

ケースバイケースでしょうね。
エレベータ保守ならメーカー系から独立系に変えることで
大幅なコストダウンができます。内容次第なので具体的な試算は控えます。
管理会社も最初の管理委託費はすでに決まっているのですがかなり多めにとっていると思いますよ。

[360: 匿名さん]

その通りです。
決定事項の修繕積立金の是非を論じたところで意味がありません。
ここで修繕積立金を非難している人は結局は何を目的としているのか？
非難しても金額が変わることはない。

国交省のガイドラインとか出してきて売主の姿勢をとやかく言っても今更遅く何も変わらない。
ガイドラインに沿ってない金額だから何なのでしょうか？
それが嫌なら検討から外せばいいだけでは？

ここところの議論は全く目的がわかりません。
確かにただここの販売会社を貶めたいだけにしか思えない。

[361: 匿名さん]

ガイドラインばかは知識ひけらかしたいだけじゃないの？
おれはこんなこと知っているなんて
くだらんことばかりかいてスルーされてりゃ世話ない。

[362: 匿名さん]

修繕積立金の値上げも、管理費の削減も、できるかどうか誰も分からない。全部みんなで協議して決めること。

[363: 匿名さん]

ここって総会立上げすぐに、積立金の見直し、管理費の削減、管理会社変更、共用部分の変更、etcの決議できるの？
そもそも、そんなアクティブな人ばかり集まる事になっているのでしょうか。
今マンション理事長で、修繕委員も経験してきたけど、できたら尊敬に値する。

管理費１万円ってそんな高いかな？管理費は相場だし、安い方が良いという意見もあれば、高くてもサービスを取るという意見もある。ソーラーパネル付けるにしても、財布は修繕積立金だけど財布の中身が無いんでしょう。

[364: 匿名さん]

>>361 知識をひけらかしたいのではないが、情報元アドレスを教えておく。

>>352
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf
>>353
http://kokkai.ndl.go.jp/SENTAKU/syugiin/174/0099/17402260099003a.html

[365: 匿名さん]

雪が降ると、隣の日影になった人達は、寒くて大変そう…

[366: 匿名]

隣の可哀相な人達はやっとあきらめたのだから、そっとしときましょう。

[367: 匿名さん]

裁判中と聞いていたのですが、諦めたというと、もう裁判は終わったんでしょうか？

[368: 匿名さん]

81戸しかないのですごく大きいマンションに見えるのは形の問題なのかな。ボリュームあるなあって思いました。
縦長の間取りなので横に膨らむような設計にはならないと思うんですけど、意外と廊下が長かったり置くの住戸はエレベーターから遠かったりしそう。貧相に見えないのは魅力だとは思いますけど、できるだけ無駄のない設計が理想ですよね。
向きは良好、大体は東か南みたいですね。

[369: ご近所さん]

駐車場北側側壁のチョーク書きは、消さずに竣工ですかね。

[370: 匿名さん]

ガイドランと著しくかけ離れていることを説明しないで販売した場合は、マズイと思われ。

[371: 匿名さん]

ガイドランってなんですか？
ドッグランの仲間ですか？

[372: 匿名さん]

370

何がまずいのか具体的に教えてくれ。

ガイドラインって意味わかってるの？
法規や条例等の法的根拠ではないんだからまずくはないでしょうよ。
一企業としての道義的な責任の範疇であるかもしれんがね…

[373: 匿名さん]

364

うっとおしいです。そんなんググレバすぐでますから、
いまどきわざわざ教えてくれなくても
ほとんどの人は自力で見つけます。

[374: 匿名さん]

あせってるんだね。
ガイドラインに法的拘束力はないよ。でも道義的な問題じゃないよ。何だろね〜？

[375: 匿名さん]

うっとおしい？（笑）

>>352
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf
>>353
http://kokkai.ndl.go.jp/SENTAKU/syugiin/174/0099/17402260099003a.html

[376: 匿名さん]

>>372
人に教えを請うなら「教えて下さい」だと思います。

[377: 匿名さん]

３７２
な〜んも知らんのね（爆）

[378: 匿名さん]

国のガイドラインは買主が契約締結の決定にあたり、決定に重要な影響を及ぼすと判断される事項です。
判断に影響を与える情報を提供しなかった売主は、説明責任違反を問われる場合が想定されます。
もっともデベがどのような説明をしているかまでは知りませんけどね。
重要事項説明を記録しておけば。

[379: 匿名さん]

まあ、宅建業法は信義誠実義務を課しているからね。
「ガイドラインがあるなら、ちゃんと説明してくれれば契約しなかった、説明責任はどうなんだ、ゴラァ！！」なんて思う人がいても当然だけど。
低能デベでなければ、そこそこテキトーな説明してるんじゃないの？知らんけど。
インチキ修繕計画で敗訴したデベもいたけどな。

[380: 匿名さん]

↑デベが和解金として２，３３５万円を管理組合に支払って勘弁してもらったらしいよ。詐欺行為で攻められなかったのかね。

[381: 匿名さん]

ここはガイドラインについて説明しているのでしょうかね？

[382: 匿名さん]

重要な事項について、知ってて事実を告げないのはダメ。その事実が法規であるとかないとか関係ない。
重要な情報を隠して販売することは宅建業法違反。
ガイドラインは国から周知活用するよう不動産関係団体に通知されているから、デベが知らないとか考えられない。

[383: 匿名さん]

なんだか流れが難しい方になっている…

公式ＨＰに幼稚園についての情報があまりないのですが、
この辺りの方だと洗足学園大学附属幼稚園に行かれる方が多いのでしょうか？
あとはどこかこの辺りにバスが来たりしていますか？

[384: 匿名さん]

バス便は南武線沿線まで行くか、梶が谷まで出ないと無かったと思います。間違ってたらすみません。

[385: 周辺住民さん]

洗足は確かに一番近いですが、こちらのマンションからですとバスは出ていないと思います。
その前に洗足は入園試験、金銭的問題（お月謝の金額がこの界隈で一番高いと思います。洗足小学校に推薦入学出来る可能性を持てるのは魅力的ですが）がクリア出来ればの話になるかもしれませんね。　

高津区で推奨している幼稚園は市のホームページで出ていましたよ
http://www.city.kawasaki.jp/kurashi/category/17-2-10-8-4-0-0-0-0-0.htm...

こちらのマンションからですと、洗足の次に近いのは高津でしょうか。　バスが来ているのは高津の他、梶ヶ谷や津田山、たまがわ、めぐみややはたもバスは来ていたかなと？　私の子供は随分前に卒園してしまったので今の事情は存じませんが色々な幼稚園バスが来ていました。
宮前区になりますがひばり幼稚園もバスが来ていましたよね。ここは大人気な幼稚園だと思いますが最近はマンモス化していると聞きました。

こちらのマンションは上下に出入り口が作られるかと思いますが、それぞれの幼稚園のバスのルートが上下で違うと思いますので、そこはご自身でお問い合わせしてみて下さい。

どの幼稚園も特色が違っていますし、延長保育や給食等、それぞれの家庭のニーズに合わせた幼稚園があるかと思いますので、そこはご判断して頂けたらと思います。

[386: 匿名さん]

上の方、とっても詳しいですね！！業者の営業さんも顔負けの丁寧な説明です。ちょっと行間空けすぎですけど。

[387: 周辺住民さん]

上の方です。
行間空けすぎですみません・・・　
困っていらっしゃる方がいるのならと思い、近隣住民として知っている事を書いたまでです。　
自分にも子供がいますので、当時の記憶も入れて書きました。
参考にして頂けましたら幸いです。

[388: 匿名さん]

ガイドラインの活用について
分譲事業者から購入予定者に対し、分譲予定マンションに係る修繕積立金の額の水準やその設定の考え方などについて、本ガイドラインを活用して説明がなされることが重要となります。

だって。

[389: 通りすがりさん]

＞３８８さん
このへんで、過去100レスを読み直して、一息つけませんか？

[390: 匿名さん]

幼稚園によっても色々ありますから、参考になります。
バスでの通園、お子さんが車酔いが激しいとなるとかわいそうですね。
自分的には出来れば近い幼稚園がいいかなと思っています。

洗足幼稚園はお受験幼稚園なのかな？

[391: 匿名さん]

そういえば学童保育の一元化の話が出てますが
この辺りにもそれぞれが存在しているということでしょうかね

それぞれというのは↓

文部科学省が管理する「放課後子ども教室」と厚生労働省が管理する「放課後児童クラブ」
(ニュースより)

合体して大きくなれば子ども達が行き場無くあぶれてしまうことも無くなるのかな、と私的には単純解釈していますが。

ちなみにこの辺りは子育てエリアとしてはどうですか？

[392: 匿名さん]

ガイドラインについて論議されているようですが、修繕積立金の設定額が安すぎることからはじまってます？
確かに月額2,900円～3,110円は格安なので、大規模修繕までに充分な積立金がプールされない恐れがありますね。
そうなれば、各世帯臨時徴収という形で100万円単位の修繕金を出すことになりますし、この点については管理組合立ち上げ早々に話し合った方が良さそうです。

[393: 購入経験者さん]

こんな相場みたいです。ガンバレ管理組合！ガンバレ理事長！！
パレステージ溝の口　2,710円～3,110円
パレステージ井土ヶ谷　3,270円～3,510円
パレステージ日吉さくらが丘　2,630円～3,260円

↓この板にバナー広告出している企業。初期修積金初期修積金
レジデンシャル綱島　6,510円～8,360円　ドレッセ二子新地　6,400円～10,300円
ドレッセ鷺沼 アーチプレイス　6,900円～8,200円　ブランズ溝の口　7,940円～8,500円
ヴェレーナ横浜東寺尾　4,850円～5,350円　新川崎“ソラパワ”PROJECT （レーベン新川崎デュアリズム）　6,290円～7,440円ポレスター宮前平　4,820円～5,940円

[394: 購入経験者さん]

あと、修繕費用は斜面地マンションだと高くつくと思います。
足場設置に普通より手間がかかるようです。

[395: ご近所さん]

この前立体駐車場の動作確認をしていました。
風もないのにゆらゆらせりあがっていった上の段が、
頼りなげでした。

[396: 匿名]

私もたまたま見かけて、あんなにゆらゆらするのかと思いました。　それと、エントランス横のごみ置き場に屋根が付いていないのですね。
カラス被害にあうのはわかっているのに、なぜ付いていないのだろうと思いました。　どこのマンションでも、網位付いていますよね。　　　　　　　　　　　　　　　

[397: 匿名さん]

機械式駐車場はうるさくなかったですか？空パレットだと、そんなに音はしないようですが、車を載せて上昇すると、負荷がかかるので結構うるさいです。川崎市の騒音規制基準は早朝夜間40デシベル以下にすることになっていますよ。

[398: 住まいに詳しい人]

裁判は住民が負けちゃったみたいですね～。

[399: 匿名さん]

３９０さん
幼稚園の情報はありがたいですね。ただいくら評判の良い幼稚園だからといって
自分の子供があうとは限りませんからね。家の娘は、今住んでいる所の周辺で評判のよかった
幼稚園へ見学へ連れて行った時、あまり雰囲気が好きではなかった様で嫌だと。
何軒か連れてって行って本人が気に入ったのはあまり評判のよくなかった幼稚園だったのですが、
結局入ってみてすごいいい幼稚園で楽しく3年間通いました。