パレステージ溝の口(旧デュークガーデン溝の口)

[ご近所さん]

売主：日神不動産株式会社施工会社
施工：南海辰村建設株式会社
管理会社：日神管理株式会社
開発:荒川建設工業株式会社

所在地：神奈川県川崎市高津区久本二丁目357番1、364番2、364番4（地番）
交通：東急田園都市線、大井町線「溝の口」駅より徒歩10分
JR南武線「武蔵溝ノ口」駅より徒歩10分
東急田園都市線「梶ヶ谷」駅より徒歩9分
間取：2LDK＋S～4LDK
面積：65.40m²（7戸）～75.67m²（1戸）

※旧デュークガーデン溝の口

【物件情報を追加しました。　2013.8.21　管理担当】

[291: 匿名さん]

管理費はともかく、修繕積立金が月額2,710円～3,110円と言うのはさすがに安すぎる気がします。
スケールメリットであるのかと総世帯数を確認しても、80世帯では大規模とは言えませんよね。
駐車場が機械式でなければ大きな不安はないかもしれませんが、こちらは平面なのでしょうか。

[292: 匿名さん]

↑さん
答えを知っていて質問されているようにも…。

一般論として、一応レスします。
安過ぎます。機械式駐車場なので、５年毎の修繕×３回で20年で入替が目安ですから、かなり安いでしょうね。
入居して暫くしたら、日神管理株式会社が修繕積立金の値上げを管理組合にもちかけてくると思います。
購入検討しているのであれば、デベに国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に沿った
長期修繕計画及び長期修繕計画標準様式を出させれば良いかと思いますが。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について
　マンションのストック総数は約562万戸（平成21年末現在）、約1,400万人が居住する、我が国における重要な居住形態となっており、その数は着実に増加しています。
　マンションの良好な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、計画的な修繕工事の実施が不可欠であり、そのためには、長期修繕計画に基づき、適正な修繕積立金の額の設定を行うことが重要です。
　一般に、マンションの分譲段階では、分譲事業者が、長期修繕計画と修繕積立金の額を購入予定者に提示していますが、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例もみられ、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足するといった事例も生じています。
　このため、今般、国土交通省において、新築マンションの購入予定者に対し、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額の目安を示し、分譲事業者から提示された修繕積立金の額の水準等についての判断材料を提供するために、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を作成しましたので、公表いたします。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

[295: 匿名さん]

>２９２さん
最高なスレご苦労さまでした。
通りすがりのものですが、ここの、修繕積立金は素人の私が見ても異常な金額に感じます。

[297: 匿名さん]

すいません。修繕費、安いのが問題なのですか？

確かに安いですが、
もしそうなら管理組合で適正価格にすればいいだけでは？

何を問題視しているのか良くわかりません。

[298: 匿名さん]

後で値上げすると、
価値観の相違で管理組合の合意形成ができない場合があるから。
積立金の値上げは組合員の４分の３の特別決議。

[299: 匿名さん]

修繕積立金の変更は、
区分所有法、マンション標準管理規約（単棟型規約第４７条）
では普通決議（議決権の過半数決議）となっています。

特別決議ではありません。


価値観の相違で管理組合の合意形成ができない
場合があるからの決議ですよね。
言っている事が逆ではないでしょうか。。。

[300: 匿名さん]

そもそも修繕費は年々上がっていくのが当たり前だからね。
合意形成できないからあげられないなんて
そんなハナシはありえないでしょう。

[301: 通りすがり]

管理費、修繕積立金の増額決議は、デリケートで、かつ、アンタチャブルな議案です。
基本的に、住民のほとんどの方が値上げに反対すると思います。
管理費等の増額決議が見送られ、高額修繕の時に数百万単位の追加請求が来そうで怖い物件に感じました。
私は、買わないのでどうでもいいのですが…ちょっと心配です。

[302: 物件比較中さん]

駐車場の使い勝手が悪そうに思います。一台が出入りしてる間、次の車が帰ってきたら、外の道路で待たなくてはならないのでは？(機械式だから、時間もかかるだろうし）　ご近所さんともめることもあるかも・・・　　自分の目で見て、そう思いました。

[303: 匿名さん]

＞300

＞そもそも修繕費は年々上がっていくのが当たり前だからね。

うーん、そうなんですか？

うちのマンションは、購入時にデベが長期修繕計画を出していて、３年ごとに値上げの案がありました。
実際の値上げの際には、管理組合にて決議を取り、値上げが決定しました。
購入時の計画にあったから、話はこじれなかったけど、ここは長期修繕計画で毎年値上げになっているのでしょうか？

[304: 匿名さん]

議案に賛成するかどうかは、人それぞれだから、
反対が多いと、上げられないということでしょう。
居住者の立場だと、
七千円から適正額に見直しするのと、三千円から適正額に見直しするのとでは、
ハードルの高さが違うし。

[305: 匿名さん]

３０４です追加。
昔住んでいたマンションで修繕積立金の値上げ案で、
お年寄りと、現役世代の壮絶なケンカがありました。
世代間で感覚が違いすぎます。（他にもいっぱい温度差あるけど…）
住むのが嫌になりますよ。

[306: 匿名さん]

ここは町会費150円は徴収されるんですね。最近は珍しいような？

[307: 匿名]

私も修繕費が安いなぁと思いました。だからそこが不安です。
あとから変えればよいという方もいらっしゃいますが、お金の事はデリケートな話だし、皆が賛成してくれるとは思えないです。

悩む〜

[308: 匿名さん]

デベが分譲時に安い積立金を設定している事により、修繕工事費が不足する問題が生じ、国のガイドラインができました。
何の指針も無かった時代ならともかく、今はガイドラインがあるのだから、デベもガイドラインに準じて、最初から適正な修積金を設定すれば良いでしょう。
後々、入居者が困ることは予測可能なのに、売らんかなの姿勢で分譲時の修繕積立金の設定が、ガイドラインと較べて適正でない場合は、デベの注意義務はどうなのか、ここも問題だと思います。
野村不動産『OHANA』の修繕積立金設定は「30年間定額制」が初期設定のようです。

ご参考まで「東京都市整備局」資料
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/gaiyou-kikaku-h22-03....

[309: 匿名さん]

修繕費云々で文句言うのなら買わなきゃいいんじゃいの？

[310: 匿名さん]

修繕費なんて最低1/4の賛成があれば変えられる。
難しいことなんてないよ。
1/4くらいまともなひとはいるでしょう。
ま、それがいないのなら修繕費以前にもうだめだめだけど。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[311: 匿名さん]

310さんは分譲マンションにお住まいですか？
「最低1/4の賛成があれば変えられる」→「議決権数の1/2の出席しかなかった場合」はね。委任状/議決権行使書はおいといて。この議案を1/4で可決するような状況は、理事長さんの胃が痛くなりそう。

[312: 匿名さん]

100人のマンションで半分の50人が出席して、その半数の25人で議決可能。
100人のマンションで８割の80人が出席して、その半数の40人で議決可能。
全員出席だと、半数の50人で議決可能。
出席者の半数だから、議決数は常に変動ってことでしょう？
決議する前に１年とか費やして合意形成の努力して、倍に値上げしたいのなら、意見調整して1.5倍あたりで総会で諮るね。
で、数年後にまた見直しするとか、普通はソフトランディングするでしょう理事会は。
ここはスタートが低すぎるから苦労しそう。そんなのいやだから買わない。

[314: 匿名さん]

変動って、当たり前だろう。だから最低1/4ってんだろうよ。
ソフトランディングってなんだよ。倍でも8000円程度だろうが。それがそもそも普通なんだから。
それで合意できるだろうよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[318: 匿名さん]

ここの施工は滋賀でモメてる会社ですね。興味ある物件ですが大丈夫かな？

[319: 匿名さん]

既に公開されているものですから、見た人の自己判断でしょうね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[320: 周辺住民さん]

上の道路から見ても、下の道路から見ても、北隣のマンションが、気の毒に思えてなりません。　なんでこんなに目一杯建てるのかと…　　　急な崖だった所を事業主は購入しているので、周りの地価より、安かったはずです。　今更ですが、もう少し配慮のある建て方は出来なかったのでしょうか？　　地形も随分変わってしまったし・・・・・

[322: 通りすがり]

修繕積立金を適正な額にしようとしている書き込みを見て、
私は少し、ここの物件に対して安心しました。

これからこちらの物件を購入する予定の方は、管理費及び修繕積立金が、
値上がりすることを見越してローンを組むことを期待します。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[323: 匿名さん]

すみません。８千円だとかなり厳しいと思います。その倍くらいで何とかではないかと思います。もっとも高過ぎるのも良くないと思いますが、初期設定でよそが７〜８千円ぐらいだと思うので、３千円スタートは不利だと思います。

[324: 匿名さん]

３１４を信じて買うのもアリかもしれない。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[328: 匿名さん]

誰かの意見を信じて検討の姿勢が変わることは問題ないと思います、その後更に誰かの意見によってまた変わる可能性もあります。

しかし諸々鵜呑みは早計。
一人一人、各世帯が、最後は自己判断によって決断することですよね。

話変わって恐縮ですが、Ｌ字部分ありますよねこちら。
バルコニーに同時に出ていると当然互いに見えるわけで。
この点気になりませんでしたか？

[329: 匿名さん]

修繕積立金は月額2,710円～3,110円なので２倍では8,000円程度とは言わんでしょう。

[331: 匿名さん]

↑ランニングコストを安く見せかけて売るデベがせこい。

[336: 匿名さん]

日神管理株式会社という子会社が、管理する事がもう決まっているようですが、
初期の修繕計画に子会社はノータッチなのでしょうか？子会社は分譲時の積立金を良しと考えているのでしょうか？
日神管理が値上げを持ちかけてきたら、見解を聞いてみたいですね。
「親会社とは基本、別なんで～」とか言うのでしょうか？分譲の時点で管理会社も決定してるのにね。

[337: 匿名さん]

「納得して検討している」って？納得して購入したらでしょう。
納得できるかどうか、こういうスレも参考にして検討するのではなくて。検討スレでしょ。購入者スレ立上げればどうですか？

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[341: 匿名さん]

積立金に不安を感じるから、そこを検討中という人もいるし、立地について検討中という人もいるし、人それぞれだから。
管理組合で適正額にできればって「たられば」の話。　３３３は積立金に納得しているのなら、この話題には参加しなければ良いでしょう。

[342: 匿名さん]

>>334
初期コストを安くするために、業者は長期修繕積立金の「『意図的』な低額提示」をしているという確証があっての書込みか？

[343: 買い換え検討中]

>342
　能力のある業者であれば、意図的に下げているのでしょうね。
　能力がない業者であれば、気づかなかったのでしょうから意図的とは言えませんが、かっこ悪いですね。

　まあ、どっちでもいいですが、
　入居したらすぐに、総会で積立金値上げを決議するようでしょう。

[344: 匿名さん]

入居後すぐに、値上げするという計画になっているのでしょうか。
あんまり良く分からないのですが、だいたい５年ごとの見直しだと思っていました。
入居後すぐの値上げだと、初期コストを安くしているというメリットは期待できないのでしょうか？

[345: 匿名さん]

入居してすぐに積立金の値上げをするのなら、初期コストが安くて買いやすいというのは疑問でしょうね。
ビギナー購入者が買ってくれれば、結構ということでは。

[346: 匿名さん]

>>343
国交省では「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を公表した際に、ガイドラインについては、不動産関係団体にも周知するよう伝えてあると聞いている。
それでも「意図的に下げている」理由は何か。「意図的に下げている」という確証はあるか。「能力がある業者」とは具体的にどのような能力のことか。

[347: 通りすがりさん]

このへんで、過去５０レスを読み直して、一息つけませんか？

[348: 匿名さん]

↑大事な話なんで、申し訳ないけどちょっと待っててくれない。

[349: 通りすがりです]

↑大事な話しであることは十分承知しております。
なんだか、ディベート見たいになスレになって、責任を感じています。
誠にすいません。
ただ、修繕積立金等の値上げ決議は、デリケートでアンタッチャブルな内容であることは改めて書かせてもらいます。
蛇足…ですけど。

[350: 匿名さん]

↑とっても良い人ですね。デリケートでアンタッチャブルな問題の責任を感じなければいけないのは、誰なのか（複数いると思います）調べたいという考えがあります。しばしお待ち下さい。

[351: 匿名さん]

ガイドラインがどうこう騒ぐあほがいるが
将来的に修繕金不足にならないようにするための指針であり
規制や法規ではない。
これに準拠しなくても将来的に困らない計画を立てていれば問題ないんじゃない？

[352: 匿名さん]

そうなんですか？それは「長期修繕計画作成ガイドライン」の方ね。
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の目的は購入者が分譲時の積立金額の水準を判断することが目的です。
今後は法規範としても重要性が増してくるかも知れませんね。

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
1 ガイドラインの目的
本ガイドラインは、主として新築マンションの購入予定者向けに、修繕積立 金に関する基本的な知識や、修繕積立金の額の目安を示し、修繕積立金に関す る理解を深めていただくとともに、分譲事業者から提示された修繕積立金の額 の水準について判断する際の参考材料として活用していただくことを目的に作成したものです

[353: 匿名さん]

第174回国会　国土交通委員会　平成22年2月26日 抜粋

○柿澤委員　低額提示が半ば常態化している。不動産関係のサイトを見て、そもそも長期修繕計画の修繕積み立ては、低く見積もられている可能性が高いので、疑ってかかってくださいみたいなことが書かれている。こういう実態にあるとき、国土交通省は実態の把握という点でどのような形で対応されるか伺いたい。

○長安大臣政務官　耐震強度偽装とある種似ているような、購入者をだました形で販売をしているということは、あってはならないことだと思う。
市場において適正な取引が行われるということを、しっかり我々は指導していかなければならないと思う。
委員の御指摘のとおり、修繕積立金が妥当な金額ではないというようなことがあるということで、国土交通省としても鋭意調査をしてまいりたいと考えている。
※翌年4月に国交省から「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が公表されました。

[354: 匿名さん]

修繕金に不満と不安がある方は検討をやめればいいだけの話。
現状の修繕費の是非をいい争っても不毛。
そもそも、ここでガイドライン云々とぬかしている人は何が言いたいのか理解不能。
ただデベのネガティブキャンペーンをしたいだけじゃないのか？まったく非生産的。

不安不満があってもここを購入したいと考えている方は
その不満不安を解消すべく、活動すればいいだけの話。

活動の方法には直接的に毎月の積立金の値上げがあるが、
間接的には月々の管理費のコストダウンで浮いたお金を修繕費に回す手もある。

例えば、エレベータ保守費の見直し、
管理会社の管理費値下げ、場合によっては管理会社の変更も視野に入れる。
電子ブレーカー、太陽光パネルなど
いろいろとコストダウンの方法はある。

もう無駄な修繕費の是非の議論はやめよう。

[355: 匿名さん]

修繕金に不満があるなら、購入しないという個々人の結論はあるでしょうね。
管理費月額９千円～１万円って高くない部類だけど、削減できたらの話ね。
そんな行動力のある管理組合って極少数派では。自主管理とかならできるのかも。大変だけど。

[356: 匿名さん]

個々の結論以外はないでしょう。

[357: 匿名さん]

そんな行動力のある管理組合って極少数派では


いつの話ですか？
今時、管理会社のいいなりの組合ってのが少数派でしょう。
コストダウンはどこの管理組合もそれなりにやってますよ。

[358: 匿名さん]

具体的にどのくらいまで管理費カットできるものなんですか？

[359: 匿名さん]

ケースバイケースでしょうね。
エレベータ保守ならメーカー系から独立系に変えることで
大幅なコストダウンができます。内容次第なので具体的な試算は控えます。
管理会社も最初の管理委託費はすでに決まっているのですがかなり多めにとっていると思いますよ。

[360: 匿名さん]

その通りです。
決定事項の修繕積立金の是非を論じたところで意味がありません。
ここで修繕積立金を非難している人は結局は何を目的としているのか？
非難しても金額が変わることはない。

国交省のガイドラインとか出してきて売主の姿勢をとやかく言っても今更遅く何も変わらない。
ガイドラインに沿ってない金額だから何なのでしょうか？
それが嫌なら検討から外せばいいだけでは？

ここところの議論は全く目的がわかりません。
確かにただここの販売会社を貶めたいだけにしか思えない。

[361: 匿名さん]

ガイドラインばかは知識ひけらかしたいだけじゃないの？
おれはこんなこと知っているなんて
くだらんことばかりかいてスルーされてりゃ世話ない。

[362: 匿名さん]

修繕積立金の値上げも、管理費の削減も、できるかどうか誰も分からない。全部みんなで協議して決めること。

[363: 匿名さん]

ここって総会立上げすぐに、積立金の見直し、管理費の削減、管理会社変更、共用部分の変更、etcの決議できるの？
そもそも、そんなアクティブな人ばかり集まる事になっているのでしょうか。
今マンション理事長で、修繕委員も経験してきたけど、できたら尊敬に値する。

管理費１万円ってそんな高いかな？管理費は相場だし、安い方が良いという意見もあれば、高くてもサービスを取るという意見もある。ソーラーパネル付けるにしても、財布は修繕積立金だけど財布の中身が無いんでしょう。

[364: 匿名さん]

>>361 知識をひけらかしたいのではないが、情報元アドレスを教えておく。

>>352
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf
>>353
http://kokkai.ndl.go.jp/SENTAKU/syugiin/174/0099/17402260099003a.html

[365: 匿名さん]

雪が降ると、隣の日影になった人達は、寒くて大変そう…

[366: 匿名]

隣の可哀相な人達はやっとあきらめたのだから、そっとしときましょう。

[367: 匿名さん]

裁判中と聞いていたのですが、諦めたというと、もう裁判は終わったんでしょうか？

[368: 匿名さん]

81戸しかないのですごく大きいマンションに見えるのは形の問題なのかな。ボリュームあるなあって思いました。
縦長の間取りなので横に膨らむような設計にはならないと思うんですけど、意外と廊下が長かったり置くの住戸はエレベーターから遠かったりしそう。貧相に見えないのは魅力だとは思いますけど、できるだけ無駄のない設計が理想ですよね。
向きは良好、大体は東か南みたいですね。

[369: ご近所さん]

駐車場北側側壁のチョーク書きは、消さずに竣工ですかね。

[370: 匿名さん]

ガイドランと著しくかけ離れていることを説明しないで販売した場合は、マズイと思われ。

[371: 匿名さん]

ガイドランってなんですか？
ドッグランの仲間ですか？

[372: 匿名さん]

370

何がまずいのか具体的に教えてくれ。

ガイドラインって意味わかってるの？
法規や条例等の法的根拠ではないんだからまずくはないでしょうよ。
一企業としての道義的な責任の範疇であるかもしれんがね…

[373: 匿名さん]

364

うっとおしいです。そんなんググレバすぐでますから、
いまどきわざわざ教えてくれなくても
ほとんどの人は自力で見つけます。

[374: 匿名さん]

あせってるんだね。
ガイドラインに法的拘束力はないよ。でも道義的な問題じゃないよ。何だろね〜？

[375: 匿名さん]

うっとおしい？（笑）

>>352
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf
>>353
http://kokkai.ndl.go.jp/SENTAKU/syugiin/174/0099/17402260099003a.html

[376: 匿名さん]

>>372
人に教えを請うなら「教えて下さい」だと思います。

[377: 匿名さん]

３７２
な〜んも知らんのね（爆）

[378: 匿名さん]

国のガイドラインは買主が契約締結の決定にあたり、決定に重要な影響を及ぼすと判断される事項です。
判断に影響を与える情報を提供しなかった売主は、説明責任違反を問われる場合が想定されます。
もっともデベがどのような説明をしているかまでは知りませんけどね。
重要事項説明を記録しておけば。

[379: 匿名さん]

まあ、宅建業法は信義誠実義務を課しているからね。
「ガイドラインがあるなら、ちゃんと説明してくれれば契約しなかった、説明責任はどうなんだ、ゴラァ！！」なんて思う人がいても当然だけど。
低能デベでなければ、そこそこテキトーな説明してるんじゃないの？知らんけど。
インチキ修繕計画で敗訴したデベもいたけどな。

[380: 匿名さん]

↑デベが和解金として２，３３５万円を管理組合に支払って勘弁してもらったらしいよ。詐欺行為で攻められなかったのかね。

[381: 匿名さん]

ここはガイドラインについて説明しているのでしょうかね？

[382: 匿名さん]

重要な事項について、知ってて事実を告げないのはダメ。その事実が法規であるとかないとか関係ない。
重要な情報を隠して販売することは宅建業法違反。
ガイドラインは国から周知活用するよう不動産関係団体に通知されているから、デベが知らないとか考えられない。

[383: 匿名さん]

なんだか流れが難しい方になっている…

公式ＨＰに幼稚園についての情報があまりないのですが、
この辺りの方だと洗足学園大学附属幼稚園に行かれる方が多いのでしょうか？
あとはどこかこの辺りにバスが来たりしていますか？

[384: 匿名さん]

バス便は南武線沿線まで行くか、梶が谷まで出ないと無かったと思います。間違ってたらすみません。

[385: 周辺住民さん]

洗足は確かに一番近いですが、こちらのマンションからですとバスは出ていないと思います。
その前に洗足は入園試験、金銭的問題（お月謝の金額がこの界隈で一番高いと思います。洗足小学校に推薦入学出来る可能性を持てるのは魅力的ですが）がクリア出来ればの話になるかもしれませんね。　

高津区で推奨している幼稚園は市のホームページで出ていましたよ
http://www.city.kawasaki.jp/kurashi/category/17-2-10-8-4-0-0-0-0-0.htm...

こちらのマンションからですと、洗足の次に近いのは高津でしょうか。　バスが来ているのは高津の他、梶ヶ谷や津田山、たまがわ、めぐみややはたもバスは来ていたかなと？　私の子供は随分前に卒園してしまったので今の事情は存じませんが色々な幼稚園バスが来ていました。
宮前区になりますがひばり幼稚園もバスが来ていましたよね。ここは大人気な幼稚園だと思いますが最近はマンモス化していると聞きました。

こちらのマンションは上下に出入り口が作られるかと思いますが、それぞれの幼稚園のバスのルートが上下で違うと思いますので、そこはご自身でお問い合わせしてみて下さい。

どの幼稚園も特色が違っていますし、延長保育や給食等、それぞれの家庭のニーズに合わせた幼稚園があるかと思いますので、そこはご判断して頂けたらと思います。

[386: 匿名さん]

上の方、とっても詳しいですね！！業者の営業さんも顔負けの丁寧な説明です。ちょっと行間空けすぎですけど。

[387: 周辺住民さん]

上の方です。
行間空けすぎですみません・・・　
困っていらっしゃる方がいるのならと思い、近隣住民として知っている事を書いたまでです。　
自分にも子供がいますので、当時の記憶も入れて書きました。
参考にして頂けましたら幸いです。

[388: 匿名さん]

ガイドラインの活用について
分譲事業者から購入予定者に対し、分譲予定マンションに係る修繕積立金の額の水準やその設定の考え方などについて、本ガイドラインを活用して説明がなされることが重要となります。

だって。

[389: 通りすがりさん]

＞３８８さん
このへんで、過去100レスを読み直して、一息つけませんか？

[390: 匿名さん]

幼稚園によっても色々ありますから、参考になります。
バスでの通園、お子さんが車酔いが激しいとなるとかわいそうですね。
自分的には出来れば近い幼稚園がいいかなと思っています。

洗足幼稚園はお受験幼稚園なのかな？

[391: 匿名さん]

そういえば学童保育の一元化の話が出てますが
この辺りにもそれぞれが存在しているということでしょうかね

それぞれというのは↓

文部科学省が管理する「放課後子ども教室」と厚生労働省が管理する「放課後児童クラブ」
(ニュースより)

合体して大きくなれば子ども達が行き場無くあぶれてしまうことも無くなるのかな、と私的には単純解釈していますが。

ちなみにこの辺りは子育てエリアとしてはどうですか？

[392: 匿名さん]

ガイドラインについて論議されているようですが、修繕積立金の設定額が安すぎることからはじまってます？
確かに月額2,900円～3,110円は格安なので、大規模修繕までに充分な積立金がプールされない恐れがありますね。
そうなれば、各世帯臨時徴収という形で100万円単位の修繕金を出すことになりますし、この点については管理組合立ち上げ早々に話し合った方が良さそうです。

[393: 購入経験者さん]

こんな相場みたいです。ガンバレ管理組合！ガンバレ理事長！！
パレステージ溝の口　2,710円～3,110円
パレステージ井土ヶ谷　3,270円～3,510円
パレステージ日吉さくらが丘　2,630円～3,260円

↓この板にバナー広告出している企業。初期修積金初期修積金
レジデンシャル綱島　6,510円～8,360円　ドレッセ二子新地　6,400円～10,300円
ドレッセ鷺沼 アーチプレイス　6,900円～8,200円　ブランズ溝の口　7,940円～8,500円
ヴェレーナ横浜東寺尾　4,850円～5,350円　新川崎“ソラパワ”PROJECT （レーベン新川崎デュアリズム）　6,290円～7,440円ポレスター宮前平　4,820円～5,940円

[394: 購入経験者さん]

あと、修繕費用は斜面地マンションだと高くつくと思います。
足場設置に普通より手間がかかるようです。

[395: ご近所さん]

この前立体駐車場の動作確認をしていました。
風もないのにゆらゆらせりあがっていった上の段が、
頼りなげでした。

[396: 匿名]

私もたまたま見かけて、あんなにゆらゆらするのかと思いました。　それと、エントランス横のごみ置き場に屋根が付いていないのですね。
カラス被害にあうのはわかっているのに、なぜ付いていないのだろうと思いました。　どこのマンションでも、網位付いていますよね。　　　　　　　　　　　　　　　

[397: 匿名さん]

機械式駐車場はうるさくなかったですか？空パレットだと、そんなに音はしないようですが、車を載せて上昇すると、負荷がかかるので結構うるさいです。川崎市の騒音規制基準は早朝夜間40デシベル以下にすることになっていますよ。

[398: 住まいに詳しい人]

裁判は住民が負けちゃったみたいですね～。

[399: 匿名さん]

３９０さん
幼稚園の情報はありがたいですね。ただいくら評判の良い幼稚園だからといって
自分の子供があうとは限りませんからね。家の娘は、今住んでいる所の周辺で評判のよかった
幼稚園へ見学へ連れて行った時、あまり雰囲気が好きではなかった様で嫌だと。
何軒か連れてって行って本人が気に入ったのはあまり評判のよくなかった幼稚園だったのですが、
結局入ってみてすごいいい幼稚園で楽しく3年間通いました。

[400: 匿名さん]

>>398　住まいに詳しい人さん
事実なんですか？住民敗訴ということですか？
当事者ではありませんが、事実でなかったら掲示板なんかに書込みして大丈夫ですか？大変ですよ。

[401: 匿名さん]

>398
裁判結果は住民側が負けたんですか。情報源は何ですか？詳細お願いします。

[402: 匿名さん]

３９８さん
本当ですか〜ww

[410: 匿名さん]

３月17日にデベから営業の電話があって、デベ曰く「反対運動を止めるよう判決があった。横断幕の撤去命令が出た。」とのことでした。当事者に知人がいるので確認したら、そんな事実はないとのことでした。

[411: 匿名さん]

↑声を聞いたら一発で分かるほどの、カスレ声の営業でしたよ。

[412: ご近所さん]

>410
>411

　私の聞いている話では、その営業さんの話した内容は誤りですね。
なんでそんな説明をしてしまったのでしょう。
録音されていたら、虚偽説明と報告されかねませんね。

営業さんの焦っている気持ちが現れているのか、
営業さんに説明した方が間違った説明をしたか、
かと推測します。
かすれ声の人ですか。

　住民の反対運動の適否はそもそも裁判の争点ではないので、裁判所は決定を下しませんし、
建築確認申請に対する許認可の妥当性については未だ審理中のはずです。

[413: 匿名さん]

やっぱり３９８のデマなんでしょうね。

[414: 匿名さん]

収納が多いレイアウトもあるんですね。
マンションだと戸建てと違い、収納がどれだけあるかが重要になってきますね。
外に箪笥などを置いたらその分、狭くなってしまうので。
収納部分以外には荷物を置きたくないので。
シューズインクローゼットが狭いかな。

[415: 匿名さん]

さいたま地裁で「発散方式」による日影の算定は違法であるとの判決が出ましたね。
ここは「発散方式」なのか「閉鎖方式」なのか？
世の中変わっていくんですね。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20140325/656476/?...

[416: 匿名]

ここのマンションのメインエントランスには、木や植え込みが全くないのですね。　最近のマンションは、色々工夫している所が多いいのに、ここは、殺風景だなと思いました。　サブエントランスには、少しある様ですが・・・

[417: ご近所さん]

話題の駐車場には、平台部分でさえ４台しか停まっておらず、リフトアップされているところも見ませんが、マンションは売れているのでしょうか。

[418: 匿名さん]

>410さん
投稿された内容が真実だとしたら、営業が虚偽の発言をしている事になりますね。
横断幕の撤去命令が出たなど具体的ですが、どのような経緯での発言か知りたいところです。

ごみ置き場は屋根がついていないタイプですか・・・
屋根がないと資源ごみが雨ざらしになってしまいますし、燃えるごみの日はカラス避けのネットを被せる事になりますかね？

[419: 匿名]

ごみ置き場は、はじめ屋根なしでしたが、何日か前から、ブルーのネットが取り付けられました。　取り付けなしと聞いていましたが、後付けで、取り付けた様です。

[420: 匿名さん]

↑どのような経緯での発言ですか？そこまでは分かりません。
どのような状況で説明があったかというと、裁判中の物件なのは知っていたので、営業マンに裁判はどうなったんですか？と聞きました。
そうしたら営業マンから「反対運動を止めるよう判決があった。横断幕の撤去命令が出た。」との説明がありました。
虚偽説明なのかどうかは、私は判決文を読んでいないのでご自分で判決文を読んで判断されるのが良いでしょう。
最もそんな判決は出ていないと聞いていますし、訴えの主旨とも違うと聞いていますけれど。by４１０

[421: 匿名さん]

ほんとですね。
植栽がほとんどないエントランスですね。
場所に余裕がなかったのでしょうか？
個人的には、もう少し緑があった方がよかったと思います。
青いネットが後付けされたって事は、鳥や猫などにゴミを荒らされたのでしょうか？
屋根があった方が、ゴミは出しやすいのですけどね。
少しでもコストを下げる為仕方がないのかな？

[422: ご近所さん]

＞４２１
屋根をつけると建築物としてカウントされ、建築面積が基準をオーバーし
違法建築になるからではないでしょうか。

[423: 匿名さん]

たぶんそうでしょう。
屋根をつけると床面積から何から算入しなきゃいけないから。
ゴミ置場でも、機械駐でも屋根があった方がホントは良いんだけど…
屋根に類する構造とはなんだっていう問題もありますが。

[424: 匿名さん]

そんなギリギリで建てられているのですか。いっそ建物内にゴミステーションを作ってしまった方がよくないですか？
外だとどうしても管理が悪く、汚くなっちゃいますよね。屋根がないなら尚更です。
そのような状況でしたら、ゴミ出しは24時間OKではないかもしれませんね。
それでもカラスに荒らされたりしないか心配です(>_<)

[425: ご近所さん]

建築許可の妥当性を争う裁判の判決は6月ですか。

[426: 匿名さん]

裁判中のマンションに住む人っているんですか？

[427: 物件比較中さん]

やっぱり、
係争中案件でなく、
駅からフラットで帰れる
末長組のティアラのほうが。

[428: 匿名さん]

修繕積立金で苦心している低所得者層にはティアラは厳しいのかも。
パレステージは低所得者向けなのでは？

[429: 匿名さん]

発散方式で日影の算定してるのでしょうか？最新判決だと発散方式は違法と判断されたようですね。

[430: 匿名さん]

もう6月ですが、判決はまだなんですかね～？

[431: 匿名さん]

棄却判決らしいですよ。判決を見送ったとか、ノーコンテストってことなのでしょうか。なんか長そう。

[432: 匿名]

外壁は浮いてませんか？

[433: 匿名さん]

431<
間違えて覚えていたかもしれないので教えてください。

通常、棄却判決といのは、原告が請求することについて「法律的に正当化する理由がないから認めない」つまり、裁判を行って審議したが、原告の請求について正当性を認めないから棄却するということですよね？
棄却も判決のはずだと思いますが、判決は出たんですか？それとも判決を見送ったんですか？どっちなんでしょうか？
又、これは敗訴とは違うんでしょうか？

[434: 匿名さん]

誤情報だったらごめんなさい。棄却でなく「却下」だとか。裁判所は違法性について実態判断してないのと違いますか？

[437: 匿名さん]

>>433
却下だと、必要要件の不足で、違法性については審理をしていないのだと思います。
差止めるべき工事が既に終了してしまったので、確認取消しの訴えの利益が失われたとかが良くあるパターン。
原告の請求が認められたわけではないし、業者側も建築確認の適法性の確定とか、日照被害の受忍限度を超えた被害とかの適法性は確定されてない状況では。

[438: 匿名さん]

欠陥マンションについての訴訟専用サイトを読んでみました。
欠陥内容としては以下の内容が挙がっています。
・屋上に増打ちコンクリートを過大に打設 (２５０トン）
・基礎梁コンクリート鉛直打継ぎ部が柱と一体化していない基礎梁が４本ある
・基礎梁設備配管貫通孔補強筋無し（１００φ以上）
・耐震スリット位置施工不良 (約８０か所）
・基礎梁の水平打継ぎ不良（一体化していない）箇所が多くある
・コンクリート不良（クラック、ジャンカ）が３００ヶ所以上ある
住んでいる方もいらっしゃるのですよね？大丈夫なんでしょうか？

[439: 匿名さん]

問題となっていた安い修繕積立金の値上げは、管理組合で決議したのでしょうか？

[440: 匿名さん]

駐車場の使用料は一般会計ですか、特別会計ですか。両方に振り分けですか？

[441: ご近所の奥さま]

裁判は、両方とも
「建築差し止めを求めているが、裁判してるうちに出来上がってしまい、
　差止できないので、内容の判断をせず、棄却する」という内容でしたね。

つまり、建築の安全性とか、日照被害の有無など、内容については
　何も判断されていません。

まあ、住民の敗訴ではありますが、
マンションを買う人にとっては
　自分の買おうとしているマンションの建築妥当性、近隣への迷惑が
　どうなのか、さっぱりわからず、困った結果になっています。

[442: ご近所さん]

このマンションの管理組合は立ち上がっていないと、
少し前に販売会社の人が言っていましたが。

もう発足したのでしょうか。

[443: 匿名さん]

このスレでも、管理組合が出来たらすぐに修繕積立金の値上げをするから問題ないという意見が結構あったのに…
案の定なんですかね？

[444: 匿名さん]

修繕積立金2900円！！

[445: 匿名さん]

修繕積立基金も安いですね。
普通はその２倍から３倍。
管理費も安いから、管理費から修繕積立金に回すこともできず、
足りなくなるような気がします。

[446: 匿名さん]

賃貸アパートの共益費みたい。

[447: 匿名さん]

今は３期の先着順とのことですが最終期ではないのですか？
まだあると考えてよろしいのでしょうか？？

駅まではお世辞にも近くはないけれど、一応毎日歩いていくには耐えうる距離。
緑はあるし、駅までの道中は殆ど大通りなので帰りもそこまでさびしくない？
大通りから曲がった時が一番どうなんだろうと思われる個所。
夜は灯りがあるのでしょうか？

[448: 匿名さん]

企業に電話営業しているようですが、ここは法人の入居率はどれくらいなのでしょう？

[449: 匿名さん]

複路線なのはいいですが、駅から遠いので駐車場は確保したいところ。
ここの駐車場は、機械式ですかね。
約1/2の確率か。
生活環境的には、悪くないと思うけど。

ここは、食洗機があってディスポーザーがないんですね。
24時間ゴミ出し可能なら、ディスポーザーがなくても問題ない。

[450: 匿名さん]

100戸満たないような規模難でディスポーザーって感じじゃないんでしょうね。あれって規模が大きい方が有利みたいな感じらしいので。
車は…駐車場は正直かなり競争率高いんじゃないかなと思います。ここらへんだと子供がいたりすると特に持っている人が多いような気がするのですよね。うん。

[451: 入居済み住民さん]

入居済みは半分くらいで、駐車場利用は10台くらい。
まだまだガラガラてす。

[452: 匿名さん]

まだ空きが多いのですか。
ほとんど売れたのだと思っていました。

[453: 匿名さん]

駐車場が確保できるかどうか、ということは大きなポイントのように思います。
実際、長く利用するとなると、その点はよく確認しておきたいところです。
後で不便な思いをするとなると、不自由なことが多いので避けたいです。

[454: 匿名さん]

駐車場の使用料は修積や管理費に充当なので、駐車場の空きは収入不足になります。
月額でも数十万の赤字ではないでしょうか。
入居者はまだ少なくとも、売却済みであれば、デベは負担してくれなかったような。

[455: 匿名さん]

ディスポーザーは管理が大変なので、大規模でないとなかなかつけられないそうですよ。
小規模でついていても、管理費はかなりかかってくると思います。
しかし、ここは食洗機もあるし、床暖房もついているので充分ではないでしょうか。

[456: 匿名さん]

折角の新築マンションなので、ディスポーザーを使ってみたかった気がしますが80世帯程度では難しいんでしょうか。
以前某財閥系の低価格マンションを見学した時、89戸でもディスポーザーがついていて目を惹かれたんですよ。結局通勤面で見送りましたがこことはどう違うのでしょう。
売主側の初期投資コストが大きいのでしょうか。

[457: 匿名さん]

ここはデベが２社ですから、利幅は厳しいように思いました。
投資コストは掛け難いという部分はあるかもしれません。

[458: 匿名さん]

結構、売れたように見えますが、管理組合はできたのでしょうか。
修繕積立金はどうなったのでしょうか？
この点は住むにはかなり考慮してしまいます。

[459: 匿名さん]

修繕積立金って売れるまでは管理費とともにデベ側が払っていることって多いとは耳にしたことがあります

管理組合どうなんでしょうね

できないと何かが起こった時には困ってしまいますものね、決めることも決められないから

[460: 匿名さん]

すごい反対運動の物件？

[462: 匿名さん]

>456さん
以前20世帯と言うスケールでディスポーザーがついている
マンションを見ましたが、管理費が380円/㎡と恐ろしい事になっていました。
ここは80戸という規模なのでそこまでいかないにせよ、管理費は高くなって
しまうでしょうし、良し悪しかな、と感じます。

[463: 匿名さん]

ついに賃貸サイトに登場してしまいましたね。

[464: 匿名さん]

賃貸に出てますか？分譲での完売は難しいと判断したのでしょうか。
何戸くらい賃貸に回っています？
こちらの管理費・修繕積立金の設定額が一般的なマンションの相場に
比べて低額なのですが、分譲率が低いとなると将来的に破綻の心配が
ありませんか？

[465: 匿名さん]

４部屋は賃貸広告に出ていましたよ。
企業に投資向けで営業していましたから、そうなるでしょう。
http://chintai.door.ac/detail/free4909422.htm

[467: 匿名さん]

賃料高いですね。
本当にその賃料で貸せるようなら優良物件と錯覚してしまいそう。

[468: 匿名さん]

新築プレミアムを期待した価格ですね

[469: 匿名さん]

分譲戸数が１戸となっていますがこれで最終なんでしょうか。
９月くらいの書き込みだとまだ入居者が少ないという書込みがありましたが、その後増えてきたっていう事なのかな。
駅まで遠くはないけれど、すごい近いわけではなく、っていうトコなので
車は必要になる場面は多いでしょうか。
まだ駐車場の方には余裕があるのかな？？？

[470: 匿名さん]

修繕積立金が、2,710円って安くていいですね。
無駄な修繕を抑えて、早めに建替えるつもりかな？

[471: 匿名さん]

裁判が終わったら修繕積立金不足の話題で興奮する乱暴な方もスレに来なくなってしまいました。

[472: 匿名さん]

建替え費用は修繕積立金から拠出すると思っていました。修繕積立金が少ないのに建替えができるのでしょうか？

[473: 購入検討中さん]

>>472

建替えなんで氷山の一角にしか成功しない。
まず、合意形成が出来ない。
総会では5分4位上の決議で可決されるが、実際にはほぼ100％の合意が必要。
50年後あと何年生きれるかわからないのに、年金の収入しかない状況で、大金はたいて一度仮住まいに引っ越して建替えの選択を、１００％に近い居住者が選択するとは思えない。

建替えなんて考えてマンション買うより、もっと目先の事考えよう。分譲マンションでの建替えは、いまのところ50件にみたない数しか成功していません。
それは今後も変わらないですよ。

[474: 匿名さん]

賃貸探していてここにきました。
相場よりあまりに高いのでどうだろうと思いましたが、あまり良くなさそうですね。
一階とか二階って地下なんですか？

[475: 匿名さん]

よくないのなら地下とかどうでもいいじゃん。
そんな無駄なこと聞いてどうする？別のところ探せば？

[476: 物件比較中さん]

>>473そういう無責任な考え方の人はもっと不便で本当に廃墟化しそうな物件を買うべきですよ。
今は法改正で建て替えは多少容易になってますし、建てっぱなしで数十年先のことなど微塵も考えない行き当たりばったりのデベ物件が社会問題化するでしょうから溝の口駅まで徒歩10分なら否応なしに建て替えざるを得なくなりますよ。
その時までタラタラ貸しっぱなしに放置していて子供世代に金銭面で迷惑がかかることの方が懸念材料だと思いますがね。

[477: 匿名さん]

修繕積立金はその名のとおり修繕費で建替え費用ではありません。
建替えが決まったら建替えに不参加でも修繕積立金が精算されます。

[478: 匿名さん]

建替えって容積率の大幅緩和で容易（今よりは）になりそうな流れのようにも見えます。予測ですけど。
でも建替えが容易になるとしても、それとは別に修繕工事に必要な積み立て金は必要ですよね？

[479: 匿名さん]

過去ログだと地上2階地下5階の崖地マンションだとのこと。法的な区分ですね。

[480: 匿名さん]

不動産広告を見ると賃貸は動いていなさそうですが。どうなのでしょうか。

[481: 匿名さん]

結局のところ、このマンションは既存不適格ということですか。

[482: 匿名さん]

開発業者が良くないね。
ここの会社は崖地しか買わない胡散臭い業者。
崖地なんぞ土地だけなら二束三文だよ。

[483: 匿名さん]

>>482
同じ開発業者でしょうか
↓
疑惑の地下室マンション
http://ameblo.jp/giwaku110ban/entry-12224183664.html

[484: マンション掲示板さん]

>>483 匿名さん

違いますよ。
日神不動産て昔は良かったんですけどね、リーマンあたりから急速に体質が変わりました。
残念です。

[485: 評判気になるさん]

>>12 匿名さん
安いマンションを買った人の負け惜しみにしか聞こえませんね。

[486: 匿名さん]

このマンションはもともと「デュークガーデン溝の口」という名前だったのですね。

ところで、「デュークガーデン上麻生」はどうなっているのですか。反対運動とか訴訟とかになっているのですか。上麻生の物件の掲示板がないようなので、ご存知の方は教えてください。

[487: 匿名]

>>486 「アデニウム上麻生」と名称を変えて販売が始まってますよ。

[488: 匿名さん]

>>487 匿名さん
遅くなりましたが、情報提供ありがとうございます。
「デュークガーデン上麻生」については、何度か川崎市に陳情がなされたり、近隣住民によるブログがあったりしたのですが、結局、近隣住民の方々とは話し合いで解決したのですかね。
それとも、単に近隣住民が諦めたのですかね。

この「パレステージ溝の口」についても、近隣住民との関係が最終的にどのように調整されたのか（あるいは調整はなされず、単に敗訴した近隣住民が諦めたのか）の結末がいまひとつよく判らないです。