修繕積立金の大幅な値上げ

[小市民]

携帯からの投稿で読みにくいかも知れませんが、意見おねがいします。、
スペック
築8年　15階　大阪市中心部の約50戸
機械式駐車20台　ターンテーブル有　平均賃貸額19000円/台
間取りは、ほぼファミリー向け
修積金は2年前に一度上げてます。
修積金平米単価
竣工時　50円
前改正　77円
今改正　225円　均等方式への移行です。

[1: 匿名さん]

均等方式ってのが意味不明ですが、
仮に　225円/㎡・月　と言うことでしたら、
まあ、妥当な線でしょう。

しかし、駐車場の方の事がこれではよく分かりません。
どのような機械設備かで、更に徴収すべき金額が変わります。

また、駐車場に関しては別会計を行っている場合もあり、
規約、使用催促などを確認して検討する必要がありますよ。

[2: 小市民]

御返答ありがとうございます。
｢均等方式｣　については、言葉足らずでした。
長期修繕計画に於いて、5年毎の段階的な値上げ(55%予定)一時金は想定しない。という内容を
一気に、3倍弱引き上げて、その後は原則値上げしないという内容です。
駐車場は、機械式2機　昇降横行パズル式
賃貸料は、管理会計に組み込まれ、管理会計は現在まで、年平均150万の剰余が発生、それは総会決議を経て修積金に移動しています。
間もなく総会なのですが、この上程案の可否がどうなるか。
否決なら、しばらくこの案件はアンタッチャブルになってしまうのかな。
携帯での投稿は疲れます。

[3: 匿名さん]

築8年これでやってきたのですか。
となると、値上げの金額の前に、
今後の修繕計画とそれに対する貯蓄がどうなっているかの
確認がMUSTですね。
それを見て、あげる金額と場合によってはやはり
一時金が必要かもしれません。

駐車場も同様ですが、当面の計画とそれに
充てられる貯金の確認を踏まえた上で、
2段式ですと1基当たり約8,000円/台・月が
修繕積立金の国交省発の目安になっています。
※2基だから16,000円/台・月ですね。

総会の前に一度理事会経由で管理会社に
これらの精査をさせて、総会前に説明会を
もうけさせるのも手ですよ。

[4: 小市民]

ご意見有難うございます。
>>築8年これでやってきたのですか。
どういったニュアンスなのでしょうか？。
文字だけで測りかねるのですが、恐らく、こんな少額でよく運営を、、、、だと思います。確かに私もそう思いますので。
修繕計画表では、竣工26年目の（あと18年）工事で約100万円が不足、30年目（長期修計表での最終年度）で1600万の不足となっております。
しかし、これは管理会計剰余の資金移動は見込んでいませんので実際はもう少し楽観視しても良いと考えています。
立体駐車に関しては、主要部品の交換は30年の計画表で、2200万を見込んでます。しかし、屋内設置とはいえ駐車機本体の未更新は有り得ないとは思います。

マンションのスペックの追加としては、
ディスポーザー無し。
賃貸に出しているのは10戸
積立金増額に関してのアンケートは、去年末に行いました。
帰って来たのは半数、その内のギリ過半数が上程予定案に肯定でした。
私の立場は、1年輪番の理事長です。
総会は次の日曜です。
今日は、夜の仕事ですので今日のレスはこれで終わります。

[5: ぱぱさん元理事]

上げ過ぎと思いますが、
物件概要で、総専有床面積÷と数でモデル化すると分かりやすいです。
70平米なら15750円、管理費15000なら計30000円超えでマンションの価値が一気に下がりますよ。
足らないから値上げではなく、修繕費を見直すべきでしょう。

疑問点
1・駐車場代19000円で不足は考えられない、何%か管理費会計に組み入れられていませんか？
組み入れがあると見た目の管理費が安くなります。
2・値上げ案は管理会社提案ですか？。
値上げに成功すればするほど、将来の管理会社の売り上げが増えます。
大規模修繕工事は、きちんとやれば2、3割削減できるのだから不足するぐらいが丁度いいです。
不安なら、長期修繕計画を管理会社以外に委託して作成してもらいましょう。
だから、18年も先の不足を気にする必要はありません。次の大規模修繕後に考えましょう。

[6: 匿名さん]

足らないから値上げじゃなくて、段階積立から均等積立への以降ってだけでしょ。

金額の是非は計画内容が分からないのでなんとも言えませんが、ならせば3倍近くになるのは何の不思議もないですよ。元が安すぎるから3倍となるわけですから。

[7: 小市民]

>>5　ぱぱさん元理事さんコメント有難うございます。
70平米のモデルを示してみます。
修積金　15750
管理費　 7000
こんな感じです。
管理会社は竣工からの変更はありません。
ＥＶ、駐車場、植栽の保守等は直発注です。バックリベートの有無は判りませんが
駐車場のお金は管理費会計の扱いですが、約三割が修積金に資金移動している実績です。
今回の修積金の値上げは、管理会社からの提案ではありません。
書けば長くなりそうなので詳細は割愛致しますが、一番の理由は、私がこの件はは、今回で型を付けてしまいたいと考えたからです。
この金額の根拠は二期前に
(財)マンション管理センター
の修積金の簡易シミュレーションにより策定しました。
この金額でも、シミュレーションの金額よりも10%少ない金額ですが、吸収出来る範囲だと考えております。
パッと見た感じ、上げ過ぎの印象があるのは否めませんが、数字としては根拠が有ります。
と断言するのは、理屈っぽくて反感を買うのではとも思っています。
>>　マンションの価値が一気に下がりますよ。
ここが、各々の価値観の相違が如実に顕れる所だと思います。
実際、修積金が高いと売りにくいのかも知れませんが、中古市場の顧客は、修積金の動きには新築の一次取得者よりもシビアだと思うので却って肯定的に見てくれないでしょうか。(希望的観測ですが)

長文失礼しました。

[8: 小市民]

>>　6匿名さん
おっしゃる通りです。
最初が安すぎます。
竣工当時の修積金の平米単価　50円ですから。それでサインしちゃったんですよね。ちょっと情けない。
今は、そんなバカみたいな物件は見かけませんね。

[9: パパさん元理事]

価値が落ちるのは、中古で売りにくくなるから、
例、
金利1.075、30年返済、ローン100万あたり、支払いが3251円増えます。
ローン+管理費+修繕費で考えると、修繕費３２５１円増えると物件価格に100万の値下げ圧力が発生します。
中古マンションを見ていると、管理費+修繕費が4万、物件価格900万とかみます。
もし、管理費+修繕費が25000円なら、物件価格1361万に該当します。
中古マンションを検討する方はそれぞれですので、
すべて当てはまるわけではありませんが、物件価格の値下げ根拠になるのは確かです。

ではご検討の修繕費の値上げは、70平米モデルを見た感じでは妥当だと感じます。
あとは、駐車場収入の70%3192000円が管理費に使われている(内150万が余剰金)ので、
管理費口会計の支出を削減すれば、余剰金が多くなり将来の修繕費値上げは解消されると思います。
削減目標は、余剰金319万といったところでしょうか。

[10: 匿名]

>スレ主

管理費削減しても管理費の値下げはせずに余剰金を積立金に移行して、計画以上に積み上がる分を払い込み済みにして積立金の支払額を見かけ上圧縮してあげればいいよ。

つまり、毎年前年度余剰金分を払った事にして値下げ決議をする。余剰金を使って少ない翌年は値下げ分が減って自動的に増額になるけど、決議は値下げ決議（笑）

均等額が2万円、余剰金分が2千円出たとしたら、2千円は払った事にして支払額は1.8万円にすると言う決議。でも、積立は2万円されている事になる。

[11: 小市民]

>>9
パパさん元理事さん
ご意見有難うございます。
具体的な数字を、挙げていただいて判りやすいです。
70平米モデルでは、修積金が、ほぼ10000円上がるので、300万の値下げ圧力が発生すると言う事ですね。
修積金は、いずれ大幅上昇を迎えるのが判っていても、取引時において、修積金が高い物件は、値下げ要請の材料になってしまうのですね。
これは、商慣習のようなもので仕方無いのですかね。
私の思考では、
修積金の高い物件　(特に、今回当MSがめざす、原則上昇無し物件)では、
前区分所有者が将来の大きな劣化の分を、築浅時に負担していると考えると、
売り主としては、踏んだり蹴ったり状態なのですね。
悲。
管理費の削減としては、
少し、厳しそうな感じなのですが、
ＥＶ、立駐の保守で月三万の削減が出来れば大成功なくらいです。
管理会社のリプレイスは、今の理事会のやり方だと難しいかな。
契約更新時の、値引き交渉が出来るかどうか。
幸い、現フロントは当りっぽいですし。
管理費余剰の倍増、
うーんきびしい。
長文失礼しました。

[12: 小市民]

>>10 さん
明日レスします。
寝ます。

[13: 小市民]

>>>　10さん
ご意見有難うございます。
管理費の余剰金を、毎年の修積金値下げ(余剰金に相当額)及び資金移動の決議に行い、その分を各戸割りで修積金を値下げを行い、予定額は毎年積み上がっている、ということですね。
なるほど、管理費余剰金の過多が、目に見えやすくなって(総会議案にも載せやすい)、組合員の意識も向きやすくなりそうですね。
良案のように思います。
しかし、当方のMSは明日、総会ですので、時間的にその案を採用はできません。
また、いつの期になるか判りませんか、修積金の見直しが、理事会の主要議題になった期に提案してみたいです。
今のままの管理費会計の毎年150万余剰の扱いが、いつか理事会議題に上がって来ると思いますので。
しかし、これも想定外の出費が無ければですが。

今、気になるのは総会の出席率と、在外の区分所有者の動向です。

[14: 匿名さん]

落としどころの
段階式値上げと
二案出しておけばよかったのに
均等にするなんて変わってるなぁ

賃貸出してる側ならやってられないでしょうね

[15: 匿名]

>賃貸出してる側ならやってられないでしょうね

分譲マンションの癌みたいなものだから退却してくれても問題ないと思う。

均等になるのは遅いか早いかの違いで段階式も２０年目を過ぎた辺りから殆ど均等に成っていくんだよ。修繕計画を立てたことない人には分からんと思うけどね。

[16: 匿名]

積立均等方式というのは、30年ぐらい先までの修繕工事総額を試算しますよね？
但し、物価の変動や消費税などを考えてみてもわかるように、様々な予測不能な要素はどうするのでしょうね？

[17: 小市民]

>>14　さん
ご意見　有難うございます。
段階増額の案も、理事会では議論したのですが、
均等案を上程となりました。
実は、賃貸に出しておられる方が、
大きな声を挙げて来るのでは、　と思っていたのですが、
理事会に、オブザーバー参加も可とした回を三回設けましたし、
管理会社に聞いても、そのように声が、届いていないとの事です。
議決権行使書は恐らく、否だとは思います。
まぁ、八年も経てば、築浅で売り抜けようとしてた人は、もう居なくなっていると思うようにしています。

[18: 小市民]

>>15 さん
賃貸に出ている物件に関しては、言葉は乱暴ですが、私もよく似た考え方です。
賃貸住戸が増えると、
どうしてもスラム化へ、近付くと思います。
今は、2割が賃貸、微妙なラインだと思います。

[19: 小市民]

>>16 さん
確かに、そういう疑問は、もっともだと思います。
週明けの株価の動きさえ、判らないのに、30年先なんて、鬼が笑い死ぬくらいでしょう。
今回の上程案も、ガチガチに固める訳でも無く、数年毎の残高のトレースと、
経済状態等によっては、見直しが必要の言質をとるのは必須です。
今回の値上げは、将来的(20数年後位?)の時点での、修積金が、3万オーバー、
(こうなったら手放そうにも、なかなか買い手が付かず不良資産化。)

あるいは、修積金を必要額まで集めれずに、必要な修繕が出来ない事態、

一時金徴収、この三点の回避
が、目標です。
修積金残高が膨れ上がると、管理組合がしっかりしないといけませんが。

[20: 匿名さん]

>>15
均等は15年で設備償却した後にやるべきなんで
修繕計画と比較して考えたことも無けりゃわからないだろうけどね

分譲マンションで賃貸がそれほどない
ってのは 逆に問題だよ
持ってても仕方ないってことだから
良いマンションは賃貸が増える

最初の設定が悪すぎですな

[21: 匿名]

>20

>均等は15年で設備償却した後にやるべきなんで
修繕計画と比較して考えたことも無けりゃわからないだろうけどね

理事会にも参加したことも無ければ修繕計画なんて立てたことすら無い素人の意見として伺っておきます。


そのマンションに長く住む気のない住人はマンションの事なんて全く考えませんから賃貸なんて無ければ無いに越したことはない。人事異動等で一時的に賃貸に出す様なケースは当然除く。

所有者が無になると言う事は無いので20の言っていることは全く見当違い。

[22: 小市民]

総会は問題無く、終わりました。
初めての議長(ごっこ?)、で少し、緊張しました。
上程案は全て、承認していただきました。
拙い議事進行、申し訳無い気持ちです。
総会出席者は相変わらず少なかったです。
修積金の増額に関しての、反対は1戸だけ、というのは意外でした。

>>20　さん
>　均等は15年で設備償却した後にやるべきなんで
修繕計画と比較して考えた事も無けりゃわからないだるいけどね
後学のために、こちらの理由を教えて欲しいのですが。

[23: 匿名]

>スレ主

反対の方は、反対の理由を何か言いましたか？

[24: 小市民]

>>23 さん
議決権行使書での参加でしたので、意見は伺えませんでした。

[25: 匿名]

小市民さん　無事総会が終了し、原案が通過して良かったですね。

　参考意見として読んで下さい。
不在区分所有者からは、不在区分所有者負担金として管理費の上乗せをする。
一般的に不在の組合員は理事役員をすることがありませんから、それを理由に３０００円程度の上乗せをすることをお勧めします。（来期以降の総会議案になると思いますが。）
修繕積立金の残額が査定評価の対象になっていない場合は、そのような不動産屋に売却の仲介を依頼することはない。修繕積立金は価格評価の対象として、専門家は建物の外観以上に実額評価するのが通常です。もちろん購入者は外観を一番に評価しますけれど。

[26: 小市民]

>>25さん
ご意見有難うございます。
在外の区分所有者は、
管理規約により、理事には成れませんし、
管理組合の運営に関しては、フリーライダー状態ですので、管理費増額の案もアリだと思いますが、
値上げの議案が、二年続くのも理解が得にくいような気がします。
まぁ、上程すれば承認は、ほぼ間違い無いとは思います。

売却に際して、
修積金の残高が査定に入るとは、知りませんでした。
当方、不動産の売却経験は有りませんので。
まぁ、理詰めで考えればそうですよね。
教えていただいて、有難うございます。

[27: 匿名さん]

中古マンションをみていますと、
同じ管理会社、築年数、敷地も近く同規模であるにも関わらず、
管理組合の取り組みの違いで、中古マンションの価格が大きく違うのをみる事がありますよ。

[28: 匿名]

２７さんの言うとおり。
管理組合や管理会社の姿勢によって、売却価格が変動します。

[29: 小市民]

当方のMSの総会も、
無事に終わりましたし、
このスレで、少し知識も増えました。
応答頂いた方々、有難うございました。