修繕積立金の大幅な値上げ

[小市民]

携帯からの投稿で読みにくいかも知れませんが、意見おねがいします。、
スペック
築8年　15階　大阪市中心部の約50戸
機械式駐車20台　ターンテーブル有　平均賃貸額19000円/台
間取りは、ほぼファミリー向け
修積金は2年前に一度上げてます。
修積金平米単価
竣工時　50円
前改正　77円
今改正　225円　均等方式への移行です。

[10: 匿名]

>スレ主

管理費削減しても管理費の値下げはせずに余剰金を積立金に移行して、計画以上に積み上がる分を払い込み済みにして積立金の支払額を見かけ上圧縮してあげればいいよ。

つまり、毎年前年度余剰金分を払った事にして値下げ決議をする。余剰金を使って少ない翌年は値下げ分が減って自動的に増額になるけど、決議は値下げ決議（笑）

均等額が2万円、余剰金分が2千円出たとしたら、2千円は払った事にして支払額は1.8万円にすると言う決議。でも、積立は2万円されている事になる。

[11: 小市民]

>>9
パパさん元理事さん
ご意見有難うございます。
具体的な数字を、挙げていただいて判りやすいです。
70平米モデルでは、修積金が、ほぼ10000円上がるので、300万の値下げ圧力が発生すると言う事ですね。
修積金は、いずれ大幅上昇を迎えるのが判っていても、取引時において、修積金が高い物件は、値下げ要請の材料になってしまうのですね。
これは、商慣習のようなもので仕方無いのですかね。
私の思考では、
修積金の高い物件　(特に、今回当MSがめざす、原則上昇無し物件)では、
前区分所有者が将来の大きな劣化の分を、築浅時に負担していると考えると、
売り主としては、踏んだり蹴ったり状態なのですね。
悲。
管理費の削減としては、
少し、厳しそうな感じなのですが、
ＥＶ、立駐の保守で月三万の削減が出来れば大成功なくらいです。
管理会社のリプレイスは、今の理事会のやり方だと難しいかな。
契約更新時の、値引き交渉が出来るかどうか。
幸い、現フロントは当りっぽいですし。
管理費余剰の倍増、
うーんきびしい。
長文失礼しました。

[12: 小市民]

>>10 さん
明日レスします。
寝ます。

[13: 小市民]

>>>　10さん
ご意見有難うございます。
管理費の余剰金を、毎年の修積金値下げ(余剰金に相当額)及び資金移動の決議に行い、その分を各戸割りで修積金を値下げを行い、予定額は毎年積み上がっている、ということですね。
なるほど、管理費余剰金の過多が、目に見えやすくなって(総会議案にも載せやすい)、組合員の意識も向きやすくなりそうですね。
良案のように思います。
しかし、当方のMSは明日、総会ですので、時間的にその案を採用はできません。
また、いつの期になるか判りませんか、修積金の見直しが、理事会の主要議題になった期に提案してみたいです。
今のままの管理費会計の毎年150万余剰の扱いが、いつか理事会議題に上がって来ると思いますので。
しかし、これも想定外の出費が無ければですが。

今、気になるのは総会の出席率と、在外の区分所有者の動向です。

[14: 匿名さん]

落としどころの
段階式値上げと
二案出しておけばよかったのに
均等にするなんて変わってるなぁ

賃貸出してる側ならやってられないでしょうね

[15: 匿名]

>賃貸出してる側ならやってられないでしょうね

分譲マンションの癌みたいなものだから退却してくれても問題ないと思う。

均等になるのは遅いか早いかの違いで段階式も２０年目を過ぎた辺りから殆ど均等に成っていくんだよ。修繕計画を立てたことない人には分からんと思うけどね。

[16: 匿名]

積立均等方式というのは、30年ぐらい先までの修繕工事総額を試算しますよね？
但し、物価の変動や消費税などを考えてみてもわかるように、様々な予測不能な要素はどうするのでしょうね？

[17: 小市民]

>>14　さん
ご意見　有難うございます。
段階増額の案も、理事会では議論したのですが、
均等案を上程となりました。
実は、賃貸に出しておられる方が、
大きな声を挙げて来るのでは、　と思っていたのですが、
理事会に、オブザーバー参加も可とした回を三回設けましたし、
管理会社に聞いても、そのように声が、届いていないとの事です。
議決権行使書は恐らく、否だとは思います。
まぁ、八年も経てば、築浅で売り抜けようとしてた人は、もう居なくなっていると思うようにしています。

[18: 小市民]

>>15 さん
賃貸に出ている物件に関しては、言葉は乱暴ですが、私もよく似た考え方です。
賃貸住戸が増えると、
どうしてもスラム化へ、近付くと思います。
今は、2割が賃貸、微妙なラインだと思います。

[19: 小市民]

>>16 さん
確かに、そういう疑問は、もっともだと思います。
週明けの株価の動きさえ、判らないのに、30年先なんて、鬼が笑い死ぬくらいでしょう。
今回の上程案も、ガチガチに固める訳でも無く、数年毎の残高のトレースと、
経済状態等によっては、見直しが必要の言質をとるのは必須です。
今回の値上げは、将来的(20数年後位?)の時点での、修積金が、3万オーバー、
(こうなったら手放そうにも、なかなか買い手が付かず不良資産化。)

あるいは、修積金を必要額まで集めれずに、必要な修繕が出来ない事態、

一時金徴収、この三点の回避
が、目標です。
修積金残高が膨れ上がると、管理組合がしっかりしないといけませんが。

[20: 匿名さん]

>>15
均等は15年で設備償却した後にやるべきなんで
修繕計画と比較して考えたことも無けりゃわからないだろうけどね

分譲マンションで賃貸がそれほどない
ってのは 逆に問題だよ
持ってても仕方ないってことだから
良いマンションは賃貸が増える

最初の設定が悪すぎですな

[21: 匿名]

>20

>均等は15年で設備償却した後にやるべきなんで
修繕計画と比較して考えたことも無けりゃわからないだろうけどね

理事会にも参加したことも無ければ修繕計画なんて立てたことすら無い素人の意見として伺っておきます。


そのマンションに長く住む気のない住人はマンションの事なんて全く考えませんから賃貸なんて無ければ無いに越したことはない。人事異動等で一時的に賃貸に出す様なケースは当然除く。

所有者が無になると言う事は無いので20の言っていることは全く見当違い。

[22: 小市民]

総会は問題無く、終わりました。
初めての議長(ごっこ?)、で少し、緊張しました。
上程案は全て、承認していただきました。
拙い議事進行、申し訳無い気持ちです。
総会出席者は相変わらず少なかったです。
修積金の増額に関しての、反対は1戸だけ、というのは意外でした。

>>20　さん
>　均等は15年で設備償却した後にやるべきなんで
修繕計画と比較して考えた事も無けりゃわからないだるいけどね
後学のために、こちらの理由を教えて欲しいのですが。

[23: 匿名]

>スレ主

反対の方は、反対の理由を何か言いましたか？

[24: 小市民]

>>23 さん
議決権行使書での参加でしたので、意見は伺えませんでした。

[25: 匿名]

小市民さん　無事総会が終了し、原案が通過して良かったですね。

　参考意見として読んで下さい。
不在区分所有者からは、不在区分所有者負担金として管理費の上乗せをする。
一般的に不在の組合員は理事役員をすることがありませんから、それを理由に３０００円程度の上乗せをすることをお勧めします。（来期以降の総会議案になると思いますが。）
修繕積立金の残額が査定評価の対象になっていない場合は、そのような不動産屋に売却の仲介を依頼することはない。修繕積立金は価格評価の対象として、専門家は建物の外観以上に実額評価するのが通常です。もちろん購入者は外観を一番に評価しますけれど。

[26: 小市民]

>>25さん
ご意見有難うございます。
在外の区分所有者は、
管理規約により、理事には成れませんし、
管理組合の運営に関しては、フリーライダー状態ですので、管理費増額の案もアリだと思いますが、
値上げの議案が、二年続くのも理解が得にくいような気がします。
まぁ、上程すれば承認は、ほぼ間違い無いとは思います。

売却に際して、
修積金の残高が査定に入るとは、知りませんでした。
当方、不動産の売却経験は有りませんので。
まぁ、理詰めで考えればそうですよね。
教えていただいて、有難うございます。

[27: 匿名さん]

中古マンションをみていますと、
同じ管理会社、築年数、敷地も近く同規模であるにも関わらず、
管理組合の取り組みの違いで、中古マンションの価格が大きく違うのをみる事がありますよ。

[28: 匿名]

２７さんの言うとおり。
管理組合や管理会社の姿勢によって、売却価格が変動します。

[29: 小市民]

当方のMSの総会も、
無事に終わりましたし、
このスレで、少し知識も増えました。
応答頂いた方々、有難うございました。