マンションで塾を経営【その６】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

6) 管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

7) 先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

8) 理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

9) 息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。

11) 相変わらず塾はマンション内で続けられています。

12) 今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

13) 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

A) 当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。

B) 数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。

C) 理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えない

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

なお、前スレで、同マンションで、公認会計士の方が、税務会計あるいは公認会計士税理士事務所を営んでおられるという追加情報もありました。

（前スレ）
【その５】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/332255/
【その４】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[41: 匿名さん]

＞４０
アホですね、理事会の総意で出された処分に対して、履行していない事の弁明に決まってるでしょ。
勉強しなくてもその位理解出来るでしょ、　あ～　出来ないか、の～タリンかな？

[42: 匿名さん]

いや、弁護士による反対尋問が行われるよ。

[43: 匿名さん]

No.42
ハハハハ～　裁判かぁ～　まずはその弁護士が総会に出席できるのか？　だね。　
理事長の判断で出席可能ではあるが、通常は文書での意思表示しか出来ないね。

管理組合総会は議題に対する報告と承認等の確認の場、
議論する場では無いからね、管理組合総会でググってみ。（笑）

[44: 匿名さん]

それよりも何よりも、このドアホスレ主に賛同する理事も組合員もいないと思うが。

こんなスレ主の言う通りやれば、自分が裁判の対象になってしまうからね♪♪♪

[45: 匿名さん]

税理士事務所はどうすんのよ？無罪放免？

[46: 匿名さん]

>>44
おたく、無知の極みですね、おめでたい！　　意味無いレスなことでぇ～

[47: 匿名さん]

No.45
管理組合が解っているなら、このスレで騒がずとも対処するでしょう。
どうするかは住民の民意が大きいのでしょうけどね。

なにも戸建てでやっときゃ良いのにね、こんな問題には成らんのに。

[48: 匿名さん]

反対者を「危険加害者」扱い　名誉毀損認める（2009.7）
http://www.k-ban.net/sonota/hanrei.html

耐震補強工事等を計画していたマンションで、管理組合が工事反対者を「危険加害者」と表現した議事録を全戸配布し、区分所有者２名が名誉毀損として理事長らに損害賠償等を求めていた訴訟の判決が７月２３日東京地裁であった。
裁判官は名誉毀損を認め、理事長に４万円ずつの支払を命じた。原告の着工差止め請求も認めた。

[49: 匿名さん]

http://www.k-ban.net/kiyaku/h_kiyaku2.html#hyo_12

第１２条関係【専有部分の用途】
マンション標準管理規約
区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
コメント
住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。従って利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

[50: 匿名さん]

>>48
>>49
みんな何度も見てるし、意味無いから、もう良いよ。

[51: 匿名さん]

http://naiyou-center.com/katuyou6.html

「共同の利益に反する行為」に該当するかどうかの判断は、「当該行為の性質、必要性の程度、これによって他の住民らが受ける不利益の態様、程度などの事情を十分比較して、それが住民らの受忍の限度を超えているかどうかを検討するのが相当」とされています（横浜地判平６．９．９）。

[52: 匿名さん]

「共同の利益に反するとして管理組合の使用禁止請求」
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/fu/mashustop.html

共同の利益に反するとして、 行為の差止めが認められた例は次の通りです。
住居以外の使用を規約で禁止されている分譲マンションを、所有者の夫が経営する病院の看護婦等の幼児のための保育室として使用（横浜地方裁判所平成6年9月9日判決、判例タイムズ859-199）
ペットの飼育(東京地判平成10年1月29日、判例タイムズ984－177)、
暴力団の組事務所の使用(東京地決平成10年12月8日判例時報1668－86)
教団施設としての使用(京都地判平成10年2月13日、大阪高判平成10年12月17日判例時報1678－89、横浜地判平成12年9月6日判例時報1737－90)
マンションの一階を区分所有者から賃借した者が居酒屋を営業し、厨房換気ダクト、造作看板等を設置し、深夜まで営業を行った場合、管理規約に違反し、区分所有者の共同の利益に反するとし、管理組合の賃借人に対するダクト等の撤去請求、深夜の営業禁止請求が認容された
託児所として使用（東京地裁判決平成18年3月30日）
この判例では、騒音、エレベータの使用の利用上の不便、警察官を呼ぶような騒ぎを起こしたことを差止理由としています。
共同の利益に反するとし ながらも、使用禁止は権利の濫用に当 たるとして認められなかった次の判決もあります。
エステティックサ'ロンとしての使 用についで(東京地判平成17年6月27日判例タイムズ1205-207)
原告が，住戸部分を事務所として 使用している大多数の用途違反を長期間放置し，かつ，現在に至るも何らの警告も発しないでおきながら，他方で，事務所と治療 院とは使用態様が多少異なるとはいえ，特に合理的な理由もなく，しかも，多数の用途違反を行っている区分所有者である組合員 の賛成により，被告乙山及び丁原に対して，治療院としての使用の禁止を求める原告の行為は，クリーン・ハンズの原則に反し， 権利の濫用といわざるを得ない。

結構ハードル高そうだね。

[53: 匿名さん]

「Ⅶ．第５７条（共同の利益に反する行為の停止等の請求）から　第６０条（占有者に対する引渡し請求）まで」
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p07.htm

も、同様ね。

結構ハードル高いよ。独自解釈さん、頑張ってね。

[54: 匿名さん]

↑　それのなにが問題ですか？　普通でしょうね。

[55: 匿名さん]

「共同の利益に反する行為」
http://m-kanri.biz/yougo/k/kyoudounorieki.html

なお、6条の規定は共同の利益に反する行為を禁止するものであるから、一定の広範囲な区分所有者に影響をおよぼすものでなければならない。単に相隣接する専有部分の所有者間だけの紛争や特定の者に対する侵害にすぎないものは含まれないと解されている。

大丈夫かい？理事会さん？

[56: 匿名さん]

既出だが、理解できないための方に再掲しておきますね。
「受忍限度を超える騒音の発生は認められず、執拗な
苦情申し立て等は名誉感情を侵害すると認めた事例」
http://www.retio.or.jp/info/pdf/87/87-118.pdf

本事案では、Ｙの騒音の苦情申し立て等は
客観的事実に基づくものでなく、逆に限度を
超えた申し立て等が名誉、名誉感情の侵害に
当たるとされた。

騒音被害が受忍限度を超えるか否かについ
ては、騒音の測定値が条例の定めを超える
等、客観的な数値等が判断材料とされている


「客観的な数値等」あるのかな理事会さん？

[57: 匿名さん]

この場合、管理組合は物理的に営業行為が不可能に出来ますからね、問題無いでしょう。

前出のように使用禁止請求や競売請求裁判といった類のケースでは無いでしょうね。

[58: 匿名さん]

これは初めてでは、ないかな？
「マンションの上階のゴルフパター騒音」
http://www.retio.or.jp/attach/archive/41-083.pdf

事実無根で敗訴。注意文書も気をつけないとね。

スレ主大丈夫か？

当事者双方が円満な解決を図れってよ。

[59: 匿名さん]

なんか騒々しいですよ、理事会総意ですでに営業差し止めの勧告されてるんですから、
規約違反は決定なんですよ。

裁判でもあるまいし、数値など無意味ですよ、塾続けたければ提訴したらよろしいですよ。
ま～　外野が云々言う事でも無いしね。

[60: 匿名さん]

＞＞５７
>管理組合は物理的に営業行為が不可能に出来ますからね、問題無いでしょう。

塾でそんなケースあったら、引用してね♪♪♪

[61: 匿名さん]

「10重要判例 騒音に関する総会における発言は名誉毀損に当たる」
http://www.office-nishiyama.com/cont10/86.html

【東京地裁平成9年4月17日判決】

〔事案の概要〕
Xは、マンションの7階に住む区分所有者です。Yは、階下の6階に住む区分所有者です。Yは、階上から騒音が聞こえるとして、管理組合の総会で騒音を問題にしたり、理事会で騒音の発生源としてXの氏名を指摘したものの、管理組合ではこの騒音問題に関与せきなと通告されたため、Xが名誉毀損に基づき損害賠償等を請求したのに対し、Yさんが反訴として騒音の差止め、損害賠償を請求した。
本件では、騒音の発生源に関する発言が名誉毀損に当たるかが争点になった。判決は、騒音の発生を否定し、Yの反訴請求を棄却したが、Yの理事会における発言が名誉毀損に当たるとし、損害賠償請求（金50万円及びこれに対する平成4年11月29日から支払済みまで年5分の割合による金員）を容認した。

〔ポイント〕
本件は、マンションの上下の区分所有者間で騒音をめぐる紛争が発生し、騒音の被害を受けたとする主張する区分所有者が3年間にわたり総会において騒音問題を取り上げ、また理事会では具体的に階上の者の名を上げて騒音を発生している旨を明言したため、階上の区分所有者が名誉毀損による損害賠償を請求し、階下の区分所有者が騒音の差止め等を請求した事案であり、よくあるマンション特有の紛争である。
本判決では、騒音の発生を否定したものの、総会で複数回騒音の問題を取り上げた区分所有者に名誉毀損を認めたものである。マンションにおける騒音問題は、日常的な問題であるとともに、社会常識によって解決すべき問題であるが、いったんこじれると、紛争に発展しやすい性質を持ち、解決が困難な類型のものです。




このスレ主ならやりそうだな。

[62: 匿名さん]

「12重要判例 慰謝料請求事件」
http://www.office-nishiyama.com/cont10/86.html

【東京地裁 平成24年4月10日判決】

〔事案の概要〕
臨時総会の場で、質問を続けた原告Ｘ（区分所有者）への不法行為の有無とそれに係る慰謝料請求が争点。原告は、「出ていけ」等を叫び原告を脅迫した被告Ｙ１（区分所有者）と、被告Ｙ１の行為を共謀した管理会社担当者Ｂの不法行為に対する使用者責任を負う被告Ｙ２（管理会社）に、各々10万円の慰謝料を請求。Ｙ１/Ｙ２は共に行為を否認。
判決では、総会という公式の場の議事進行中に、他の参加者の目の前で行われたＹ１の発言は不法行為の違法評価を免れないが、決議後も発言を続けた原告の行為他全事情を勘案して慰謝料は減額し3万円が相当とした。また、ＢがＹ１同様の発言をした又はＹ１と事前共謀したと認めるに足りる証拠なしとし、Ｂの不法行為を認めず、Ｙ２への請求を却下。

〔ポイント〕
本件についてはＹ１が控訴し、東京高等裁判所は、理事長の陳述書、Ｘの発言「Ｙ１は理事長の意向で金銭で買収された」に客観的証拠は何ら存在しない事等を考慮し、（１）原判決中、Ｙ１に関わる部分を取消、（２）Ｘの請求棄却、（３）訴訟費用は第１、第２審共にＸ負担とし、控訴人Ｙ１の全面勝訴とした。
【東京高裁 平成24年8月29日】

これは、住民間の「言った」「言わない」の争いが東京地裁・高裁で裁かれたケースです。記録がない場合は、状況証拠や同席者の証言・陳述書が判断の決め手となる。



しっかり録音しておくことですね。

このWebも証拠保全しておいた方がよいかもね。

[63: 匿名さん]

皆さん自前での書き込み出来ないようで、幼稚園児でも出来るコピペの嵐ですねぇ。
それすべてケースバイケースでしか無いですよ、合致した判例でも有れば別ですがね。

[64: 匿名さん]

スレ主さん、50万円用意しておいた方が良さそうね。

>>61
の別の解説がありますよ。
http://www.fukukan.net/work11.html

判例紹介
上の階が騒音発生源と述べて５０万円の損害賠償

　　　　　　　－　総会・理事会での発言は慎重に　－

　管理組合の定期総会総会や理事会での発言が名誉毀損に当るとして、損害賠償５０万円が認められた判例を紹介します。

マンションの６階に住むＡさんは、ゴロゴロという騒音が聞こえるので、７階に住むＢさんのパターの練習音ではないかと考え、Ｂさん宅を訪れ、実際にパター練習をしてもらいましたが、騒音源ではないと納得しました。　しかしＡさんは、その後も騒音が発生するので、管理組合総会で騒音を問題として取り上げました。さらに理事会では、騒音発生源としてＢさんの名前を具体的にあげました。管理組合では、騒音が発生したら時間を問わず連絡するようにＡさんにいいましたが、Ａさんからは何の連絡もありませんでした。

　その後７階のＢさんは、Ａさんの総会や理事会での発言は自分の名誉を毀損するものだとして、損害賠償と掲示板へ謝罪文を出すことを求め本訴を提起したのです。

　判決では、総会や理事会は多数の者が出席するので公然性があると認め、Ａさんの発言内容はＢさんが管理組合の要請を無視して騒音を発生させ続けている人物であるかのような印象を与えるので、名誉毀損としてＡさんに５０万円の損害賠償の支払を命じました。謝罪広告は棄却されました。　総会・理事会での他人批判などの発言は、慎重に行いたいものです。

[65: 匿名さん]

>>63
>>64
のケースはそのまま該当しませんか？

[66: 匿名さん]

理事会に任せたら、任せきらないと駄目ですよ。社会人ならわかりませんか？

[67: 匿名]

＞34
週30〜60人と皆さん言ってますよ。
単位は480人・回でした。

[68: 匿名さん]

＞＞６７
で、何が問題？

エレベータの損料？

[69: 匿名さん]

>480人・回

一回480人って、どんなリビングですか？

92戸だったっけ？住民の数より多いのでは？

[70: 匿名さん]

タラレバ人数議論も飽きましたね、あくまで予想、競馬より当たりませんよ。

[71: 匿名さん]

タラレバでなくて、既に塾住戸さんは、スレ主さんを十分訴えることができます。

[72: 匿名さん]

>71
なにを空想の世界に浸ってるの、じゃ、行っておしえてあげたらぁ。

[73: 匿名さん]

教えなくても、知人の弁護士さんとやらが､当然、検討しているでしょう。

理事会や管理組合の文書に名前が出れば、当然、その時点でスレ主さんは、覚悟した方が良いでしょう。お気の毒です。

[74: 匿名さん]

ま、無駄でしようがね、所詮匿名掲示板ですから、事件性有りで警察が介入しないと無理。
がんばって民事るかなぁ～（笑～

[75: 匿名さん]

>>74
>>64 のケースそのまんまなのに、寝ぼけたことを言ってますね。

まあ確かにWebも訴えれば100万円に営業妨害もプラスアルファですね。

[76: 匿名さん]

↑　いうならやってからネ！　想像妄想だろ。（笑）

[77: 匿名さん]

>75
おたくのクダラナイＵＲＬわざわざ開かないよ、アホくさ。
このスレには無関係だしね。　　　別スレ立てろや。

[78: 匿名さん]

＞69
取り敢えず単位の勉強ね。

[79: 匿名さん]

>>76
そりゃ理事会だろう。

スレ主の書いた通り何も起こっていませんが？度々警告もしてないじゃああいの？

[80: 匿名さん]

>>69
回って何よ？勉強しないといけないのはどっち？

[81: 匿名さん]

キミ

[82: 匿名さん]

↑　
言語障害なのか？　大丈夫かい！　警告は一回で十分、ガキじゃないから。
で、なにも起こって無いって、住民でも無いのに、何が解るの？　夢見たのかな？（笑）

[83: 匿名さん]

保護者と居住者は、ここの存在を知ってる人の方が多いの？

[84: 匿名さん]

>>77
アンカーだよね

ビギナーですか？

[85: 匿名さん]

警告して、反論されて、そのまま何もしてなかったら、普通は引き下がったと認識されます。

[86: 匿名さん]

>>82
いかれた住民でしたか。そりゃあ失礼。

もう少しちゃんと説明したらどうなの？

[87: 匿名さん]

＞80
もし次に似たレスをなさる場合、必ず事前に確認することを、お勧め致します。
81ではありません。

[88: 匿名さん]

>>87
意味不明

[89: 匿名さん]

＞88
品のないこと書きたくないが、みんな笑ってる。

[90: 匿名さん]

>>89
> 480人・回
の意味が分かる人っているの？

普通は、480人・回/月とかしないかな？

期間を書かなきゃあ、1月なのか、1年なのかな、5年なのか、50年なのか、わからなくないかい？で、何の意味があるの？

笑われているのは、あなただよ。