23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[14701: 通りがかりさん]

>>14700 匿名さん
大手町25分は遠い。
あと、湾岸より災害リスク高いのはちょっと。
川を渡ってるしね。

[14702: 匿名さん]

>>14700 匿名さん
比較例ならともかく
個別物件のポジ広告はスレ違い

[14703: 匿名さん]

>>14700
目標は二子玉ですな

[14704: 匿名さん]

誤）目標は二子玉ですな

正）目標は葛飾の二子玉ですな

[14705: 匿名さん]

話題がローカルすぎて、はげしくどうでも良い
地元が盛り上がって舞い上がる気持ちは
分かるが、自スレでお願い
金町再開発が23区に与える影響とか
そんな話題なら良いけど

[14706: 匿名さん]

>>14700 匿名さん
大手町駅？東京駅でなく？不便でないかな。

[14707: 匿名さん]

大手町駅は東京の地下鉄の中心駅だから、マンション広告はよく大手町駅まで何分という記載が多い。経済誌のマンション特集でも大手町が基準になる。

東洋経済は不動産ネタが好きだね。
櫻井さんのこの記事も気になる。35年ローンが組めなくなると中古マンション価格が下がるね。

https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20190624-00128596/

[14708: 匿名さん]

？50年ローン

[14709: 匿名さん]

>>14707 匿名さん
タワマンクライシスなのに、品質的にはポジってるのが面白い。
実際には買い叩かれるなら貸すだけだと思うけどね。

[14710: 匿名さん]

>>14701 通りがかりさん
以下サイトの郊外判定マップによると金町は都心のようだ。
https://diamond.jp/articles/amp/155320?display=b

[14711: 匿名さん]

千葉県西船橋が都心で代官山が準都心、という「判定」にどんな意味があるのやら。

[14712: 匿名さん]

代官山 恵比寿 渋谷 広尾 、あたりは準都心であってるが、船橋が都心はないなwwx

[14713: 匿名さん]

大手町直通駅だとどうみても郊外が都心になっちゃうわけだね。
自分は大手町まで4分だけど都心とは思ってない。

[14714: 匿名さん]

都心判定ひっくりかえる
大手町直結は究極のポジショントークだね。

[14715: 匿名さん]

実際の今の都心はハブ駅でもある新宿、東京あたりだろうけど、それを覆す大手町判定。
ちょっと前の金融法人的に中心地なのは間違いないけど。

[14716: 匿名さん]

地盤、倒壊、火災、水害など、防災リスクが高いほど、価格は安くなる。
全部持ってる金町エリアはたしかに安い。
それをお買い得と思うかは不動産に何を求めるかによる。

[14717: 匿名さん]

東洋経済によると10年間で東京の中古マンションの坪単価は25%上昇しているらしいが、金町は大規模再開発で60%近く上昇している事実をどう捉えるかだな。今後10年も金町は大規模再開発が続いて災害に強い街作りがされている。
実際スミフの再開発地区は湾岸エリアのように綺麗に整備されている。駅前はいかにも葛飾区な感じだけどね。三井がショッピングモールを作るし、新路線もできる可能性があるからネタも豊富。
葛飾区は立石や新小岩でも大規模再開発を計画しているし、今後のタワマン計画数は23区内でも第4位。
ただもう葛飾区の話はいいかな。もっといろんな区の話を聞きたい。

[14718: 匿名さん]

>金町は大規模再開発で60%近く上昇している事実をどう捉えるかだな。

まあ、60%上昇しようがあくまで城東エリアの内の更に極一部のローカルネタだわね。

[14719: 匿名さん]

2017年　1年間での駅別マンション価格上昇率上位20

[14720: 匿名さん]

なぜ、2017？

[14721: 匿名さん]

>>14717 匿名さん
街並みの再開発で軽減できるのは、火災倒壊リスクだけだね。駅前全部は無理だろし、
地盤と水害のリスクはそのまま。

まあ、葛飾区は検討外な人も多い。
上のランキングもよく知らない地名多いね。

[14722: 匿名さん]

>>14718 匿名さん
坪150万円が坪250万円になるのは、坪500万円が坪600万円になるより簡単だしね。
坪500万円が60%上昇なら飛んで来るけど、辺境の坪単価が100万円上がったところで…ねぇ。

[14723: 匿名さん]

2017年のランクを見ると半分が城東地区じゃん。東洋経済の中古マンション値上がりランク上位に押上とか金町とか入ってたけど、今は城東地区が有望なのか？
城西地区の凋落が酷い一方で城東地区の時代が来るとは思わなかった。俺は都心6区以外は興味ないけど。

[14724: マンコミュファンさん]

東洋経済の住みよさランキングで文京区が1位だったが、スーモの住みたい街ランキングは59位。

住みよさと住みたいは、違うのかもしれないが、ランキングなんてフェイクの塊。

[14725: 匿名さん]

金町の人が北千住と張り合っている流れかな。
比べること自体無理でしょ。

[14726: 匿名さん]

都心6区て、何ww

[14727: 匿名さん]

金町が人気なのは、一次取得層の東京生まれが買ってるからで
地方出身のエリートが買う湾岸とはイメージが違う
湾岸の方が所得は高い

[14728: 匿名さん]

>>14726 匿名さん

都心3区（千代田港渋谷）の仲間に入れて欲しい周辺区の方達が名付けた、ただの無駄な贅肉みたいなものですよ。

[14729: 匿名さん]

都心3区は殿堂入りでランキング外なんだから
仲間になりたければ殿堂入りしないと。
そうすれば葛飾とか練馬が一位になるよ。

[14730: 匿名さん]

3区に渋谷を入れちゃうのってカワイイ
3区(湾岸は含まない)が正しい

[14731: 匿名さん]

都心3区は千代田区、港区、中央区だよ。これに新宿区、渋谷区、文京区をくっつけると都心6区になる。特に文京区は駅直結パークコートのおかげで一番勢いがある。
金町はマンションの坪単価の伸び率や、駅利用者の伸び率で23区内のベスト10に入っている街だけど決して人気がある街ではない。再開発エリアの街並みは綺麗で東京理科大学のキャンパスと一体化しているし、23区内最大の公園である水元公園があるのは魅力だけど、一般的にはマイナーな街。お隣の亀有のほうがよっぽど有名。

[14732: 匿名さん]

>>14731
文京区は入れなくてもいいですよ、昔から都心6区とされていますが土地の値段が高いのに、不思議と安くマンションが売り出される謎の土地だったのです。ここで素人さんにお得だとあえて晒す理由がよくわかりません。文京区は不便で工場がいっぱいあって、労務者がうろついていてダメダメな場所です。もっと評価を下げてください、お願いします。

[14733: 匿名さん]

文京区さん。
都心に入れて欲しい様子は強く伝わってきますがエリア価値的にちょっとネ…。
ただ、個人的にはそんなに悪い場所ではないと思いますよ。

[14734: 匿名さん]

都心6区に入れられていた歴史まで否定はしませんが、谷底低地とか買い物難民地区とか言って評価を下げるのがお約束でしょう。本郷はオフィス街で生活利便性施設がないとか小石川は谷底低地で明日にでも大洪水が起きて資産価値が下がるとか、茗荷谷にはロクな店がないとかどんどんネガを書いて安く買うのが真剣な検討者のあるべき方向性ですよね

[14735: 匿名さん]

小石川は谷底低地なんですね。
住まいとしては ナシ になるのかな。
てか貧民じゃないんだし、わざわざそんなとこに住まなくても、文京区は他にも住むとこありますよ。笑

[14736: 匿名さん]

そうですね、文京区は住んではいけませんよね、気があいますね。

港区とか渋谷区とか素晴らしい場所がいっぱいあるのに文京区なんてお笑いですよね

[14737: 匿名さん]

文京区に住んではいけない人は盛り場が必須な人、女性がサービスする店が家の近くに欲しい人、飲み屋街が駅からずっと続いていて毎日ゴンゴン飲みたい人、そういう普通の人に文京区はあり得ないですよねー

[14738: 匿名さん]

そうなんですか？
文京区はたくさん人が住んでいますよ。
ただ、場所は選びましょうねー、という話です。
お金があったら、谷底低地にわざわざマンション買わないでしょう？苦笑
まぁ、文京区を知らないお上りさんなら…。

というか、小石川はパークコート予定地の一丁目だけが谷底低地で水害ハイリスク地帯なだけで、小石川ならほかのところに住めばいいと思いますよ。

[14739: 匿名さん]

カテゴリー的には

① 千代田区、港区、中央区（湾岸は除外）
② 渋谷区、新宿区
③ 豊島区、文京区、台東区
④ 中央区（湾岸）、江東区

こんな感じで、これ以上でも以下でもない
申し訳ないが、文京区を貶しているわけではない

[14740: 匿名さん]

文京区はおいしい店もないしね。

[14741: 匿名さん]

江東区のマンションで2000万横領って怖い。

[14742: 匿名さん]

゛就業者（働いている住民）に占める金融業・保険業の割合
東京(1:30万) 山手線内、中央線・田園都市線、世田谷区のほか浦和も目立つ゛
https://t.co/YOGpHs5Unphttps://twitter.com/ShinagawaJP/status/11407566...

この人他にも職種による分布図作っていて興味深い

[14743: 匿名さん]

タワマンブームとは一体なんだったのか。おれも冷静になりつつあるな。

[14744: 匿名さん]

>>14742 匿名さん

リンクミスした。この人
https://twitter.com/ShinagawaJP/status/1140756666406694912?s=19

[14745: 匿名さん]

中央線南側に住めよ、っていう一種の警鐘かな。

[14746: 匿名さん]

ここでみんなが束になって貶しても貶しても高値で取引される場所が本当に住むべき場所
個々の書き込みを読まず、スレッド全体をみわたすのが賢い利用法かな

[14747: 匿名さん]

＞高値で取引される場所が本当に住むべき場所


話にあがった春日を調べてみると、坪308万で
取り引きされていました。

https://utinokati.com/details/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%...

[14748: 匿名さん]

平均築年数が17.9年ならそんなものでしょうね、高くなりましたねえ

[14749: 匿名さん]

平均して築18年未満って、築浅ですねー。
それなのに坪300切りそうって、高値で取引される場所が本当に住むべき場所

[14750: 匿名さん]

築浅ですか ^^;

[14751: マンション掲示板さん]

>>14746 匿名さん
束になってと言うより、時間帯集中してるから一人だと思いますよ。
23区スレで個別物件の話をするのはマナー違反ですから、このスレの常連論客はやらないと思います。
エリア比較なら問題ないのですが、これ以上の個別の物件の話はポジもネガも該当スレでやって頂ければ助かります。

[14752: 匿名さん]

>>14746 匿名さん
高値の定義は三井氏のスムログにあるように、地域相場に対しての中古価格ですよね？
地域ナンバーワンを買え、ですね。

[14753: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[14754: 匿名さん]

>>14751
>>14746 の匿名ですが、個別の物件の話ではなく一般論を展開しているとなぜか自分がネガっている物件の話だと連想する人がいるみたいで迷惑しています。以前も駅近大規模分譲の再開発タワーは人気だよねーと書いたら名前も出してないのに、特定の物件を示唆するネガが集まってきて驚きました。まあ、個別物件の話になるのでアレですが、実際に売れているのでネガを書いている人はさぞやお辛いことでしょうね。

[14755: 匿名さん]

はいはい。
北側 谷底低地 の話はもう終わりにしましょう。
金町とか小石川みたいなマイナーエリアの話よりも、日本の中心部の話題の方が価格スレにはふさわしいと思いますよ。

[14756: 匿名さん]

>>14747 匿名さん
小石川と御徒町はマンション価格が同じなんですね。
台東区より文京区の方がましだと思っていたので意外でした。
あるいは、利便性では御徒町の方が格上ですから、その差が相殺された感じですかね。

[14757: 匿名さん]

>>14754 匿名さん
ご自身の投稿がネガではなく荒らしの撒き餌にしかなっていないこと、さらには他の人には無益な内容に気づいて下さい。
wや笑を使うのと同じくらい、自分の考えを賢いというレスでまともなものを見たことがありません。

[14758: 匿名さん]

ま。
兎に角、中央線北側は避けろ、ってことだわなw

[14759: 匿名さん]

初心者マーク丸出しでそんなこと言われましても…

[14760: 匿名さん]

緑溢れるスレッド。希少立地ですね！

[14761: マンション検討中さん]

>>14757
>>14754 の匿名ですが、私は自分が賢いとか一回も言ったことはないし、他の人がバカだと言ったこともないです。確かにみんな匿名だから誰が何を喋ったかなんて、誰にもわからないわけですが。駅近大規模再開発タワーが人気だという事実の何が悪いのかさっぱりわかりません。どこも駅からちょっと遠いだけで売れにくくなるし、小規模物件も動きが鈍いし、再開発ではない既存の地域の物件は周辺のパチンコ屋や嫌悪施設の影響でもっと売れにくいです。タワーは子供の成長に悪いとか言われていますが、一方で眺めのいい部屋で余生を送りたい老夫婦も多いでしょうし、相続を考えると制度が変わってもなおまだまだタワマンは有利です。それが一体なぜ荒らしの餌になるのか、荒らしは一体何をしようとしているのか、そういう単純な事実を押さえ込んで、普通の人がそういう真実に触れるのを邪魔しようとしているようにしか思えません。

[14762: 匿名さん]

つまらない

[14763: 匿名さん]

JRと地下鉄の論争もそうですよね。山手線を例に挙げれば地上に線路があって駅近立地はそもそもうるさいし、第二次世界大戦の敗戦後の混乱の影響を今だにひきずって小規模な雑居ビルに風俗営業がひしめいているような繁華街がもれなくついて嫌悪施設だらけです。歴史が新しい地下鉄駅は線路が地下にありますし、地上に繁華街が形成されていないことが多いです。駅近でも居住環境が良いという点で地下鉄駅の駅近立地は注目するべきだと言ってもそれもここではNG発言です。どうしてなんでしょうか。

[14764: 通りがかりさん]

よく聞く一般論よりも、拙くとも独自の価格動向に関する見方が面白いとおもいます。

[14765: 匿名さん]

>>14764 通りがかりさん、ありがとうございます。ちょっと調子にのって話しますね
地球温暖化のために車を止める人はほぼ皆無だし、車の運転が好きな人は老いぼれてもコンビニに突っ込んだり子供を５?6人はねて殺すまで運転をやめないかもしれませんが、都心に住んでいたら車はいらないという人は確実に増えてます。タクシーやカーシェアとかでい?んじゃないみたいな人、本当に増えてます。そういう人がどこにマンション買うんだろうな、と思ったら交通の結節点しかない。私がマンションを初めて買った三十年前にはなかったパラダイムシフトがあると思うんですよね。多分、プロの人が、なんでこんなのに周辺相場より倍の値段で成約してるんだろうねみたいな話は、そういう今まではあり得ないツボにはまった誰かが買ったんじゃないかと思うんですよね。なんでこんなの売れるの、という所にお宝は埋まっている気がします

[14766: 匿名さん]

山手線の利便性や資産価値は至高なので、買うにも価格が高いのでしょう
お金がないなら背伸びはやめて、地下鉄を駆使した枝葉の地域を探すのが、いっそのこと健全です

これは過去から未来を見通した、普遍的価値基準に即した話です

[14767: 通りがかりさん]

山手線を頻繁に利用する人、山手線沿線で家探しをする人の所得は人並みです。もちろん地下鉄も山手線のかなり外側からくる人は似たりよったりですが、山手線内側の地下鉄で職住が完結する人(主に千代田、港)の所得が高いです。
なお、東急沿線は山手線の外ですが所得は高い傾向にあります。坪単価も概ねその傾向です。

[14768: 周辺住民さん]

さすがにどうでもいいよ。

[14769: 匿名さん]

木の幹（山手線）の威を借る 枝葉（地下鉄）

倍とまではいきませんが、1.5倍の所得差はありそうですね。
山手線駅近レジデンスはすでに高騰していますから、カツカツの人は無理をなさらず、地下鉄乗り換えでがんばってください。

[14770: 匿名さん]

地下鉄複数路線の駅近なら乗り換える必要なんてないんだよなあ。。

[14771: 匿名さん]

山手線主要駅徒歩圏(10分以内)で、地下鉄駅が1つは5分以内、他にも5-10分以内に別路線駅あり、というのが理想かな。

[14772: 匿名さん]

都の地下鉄網というものは 全て 主要山手線駅を目指して作られているということは、東京を知る上では興味深い点だよね

[14773: 匿名さん]

この前とある駅で大江戸線と南北線乗り換えたら、一駅分くらい歩かされて ワロタは
ベビーカー持ちだと 15分とかなんとか
貧民の乗りモンじゃねーんだし、バリアフリーにくらいしたれや ww

[14774: 匿名さん]

子供が小さい頃はもっぱら自転車かタクシーでしたね
電車の中で泣かれると厄介なので

[14775: 匿名さん]

>山手線主要駅徒歩圏(10分以内)で、地下鉄駅が1つは5分以内、他にも5-10分以内に別路線駅あり、というのが理想かな。


上京組の感覚は面白いな。勉強になるよ。

[14776: 名無しさん]

乗り換えはどうでもいいから駅直結に住みたい

[14777: 匿名さん]

まずは前提条件として、中央線南側かつ山手線内側。
この昔からの定理に、異論はないと思います。

次に序列として（おさらいの意味も込めて）
① 山手線 ＋ 地下鉄複数路線
② 山手線 ＋ 地下鉄単線
③ 山手線のみ or 地下鉄複数路線
④ 地下鉄単線のみ
⑤ バス

駅直結や駅距離うんぬんは、この次の優先度になります。

地下鉄駅直結マンションは無数にある為、希少性は乏しいです。
山手線駅直結の希少性の高さは、言わずもがな。
地下鉄はいくらでもマンション地下から繋げることができるので、その価値は容易に揺らぎます。

[14778: 匿名さん]

>>14763 匿名さん
閑静な住宅街好きな人や
そう言う価値観の人がいても良いと思います。
とは言えJR主要駅直結のマンションの
資産価値は今後も普遍でですよ。
経済規模が違いますし、
支線や地下鉄駅で廃線や統合はあっても、
JR主要駅が無くなることは無いでしょう。
災害含め、そう言うリスクのより少ない場所が、 より盤石な良い土地なのです。
逆に価格が高いからリスクが少ない価値の高い土地である訳ではありません。

なので、もし地下鉄なら、
昔から価値のあるとされた所謂一等地でないと
資産価値の保証はないかと。
それ以外の土地は主に災害的に難があるので
一等地にはなれていないのです。
これは今後も変わりません。

[14779: 匿名さん]

>>14771 匿名さん
自分はその基準で選びましたね。
ただし、今買えばとても高くなるので
予算により、何かを妥協する必要はあります。

[14780: マンコミュファンさん]

本当の金持ちは電車乗らないと思います

[14781: 匿名さん]

電車を利用する人達の話や住居ランクですから、無知な方は話題に入らなくてよいかと。
私は世帯で5000万くらいの中流なので、電車がない生活は考えられないです。もちろん住まいは山手線駅近に地下鉄複数路線が利用可能な至便エリアですが。

[14782: 匿名さん]

地下鉄複数路線が使える池袋とか渋谷は便利ですよね。繁華街が形成されていて外部からの流入人口も大きいので、治安などにやや不安ありと考える人もいるでしょうね。当然のことながら駅直結の価値も高いと思いますが、街の雰囲気的に合う人合わない人はどうしてもあると思います。万人に絶対的な価値を持つ土地はあり得ないと思いますがいかがでしょう。

ところで東京カンテイの価格天気図、グリグリに晴れですね　https://www.kantei.ne.jp/report/price_weather_map/615

[14783: 匿名さん]

山手線崇拝者は社会人になってから上京してきたんだろうな

[14784: 匿名さん]

むしろ反対だと思いますよ。
成功者の一つのステータスシンボルですしね。

[14785: 匿名さん]

>山手線崇拝者は社会人になってから上京してきたんだろうな

今でも千葉に住んでるんじゃね？

[14786: 匿名さん]

港区内側は山手線に近付く程安い
定説

[14787: 匿名さん]

そう？虎ノ門とか新橋至近だけど。
赤坂も近いよね。

[14788: 匿名さん]

表参道は渋谷や原宿至近

[14789: マンション検討中さん]

すぐに千葉とか上京組とか言い出して
自分の意見で議論ができないのなら
自スレに帰って欲しい。
ポシもネガもこのスレ的には一緒で迷惑です。

[14790: 匿名さん]

虎ノ門ヒルズにお住まいの方は新橋側には行かないという妙な確信があります。攫われそうだし。

[14791: 匿名さん]

山手線沿線ではない我が家の方が乗車時間は短くても、同僚から通勤に山手線を使っていると聞くと、金持ち！と思ってしまいます。で、住み良いか否かはわからないぞ！と心の中で毒づきます。たぶん、我が家が最高ですからね。

[14792: 通りがかりさん]

自称三代目のインチキ一人芝居の山手線ネタ
クソつまんない

[14793: 匿名さん]

山手線付近は安い
パークコート浜離宮もカテリーナもゴクレタワーも山手線から離れてればもっと高かった
虎ヒルが新橋にあったら４割安かな

[14794: 匿名さん]

>>14790 匿名さん
表参道お住まいは渋谷や原宿行きます。

[14795: 匿名さん]

>>14792 通りがかりさん

山手線の価値が高いと思ってるのは
一人ではないし、それも一意見。
否定から入る前に、まずは自分の意見だね。
他人に惑わされる必要はない。

ちな、アウルタワーとかあげてた
三井氏も地方出身?あまりそんな感じしなくて。
どちらが偉いとかの話でなく。
地方出身者が湾岸とか五反田とか川崎に
抵抗ない傾向はあるけど、
山手線至高主義と感じたことはあまり無かったから。
どう言うロジックで山手線推しが
地方出身になるのか、気になる。

[14796: 匿名さん]

マンションの価格に詳しくなったら、次は土地の価格の勉強をしてください。

[14797: 匿名さん]

山手線を貶す気はなくて、地下鉄オンリー立地を推してるだけです。山手線も地下鉄も複数路線利用は良いに決まってますが、山手線があるから評価が高いというロジックはどうなのかな、という気持ちで言ってます。

[14798: 匿名さん]

>>14794
多分、タクシーで行く気がします

[14799: 匿名さん]

個人の趣向は置いておいて。東京に三代住む人間と上京組どちらが多くて市場に影響を与えるかは明白。
リセール有利なのは購入する人、もしくはできる人が多い物件。
どちらが良いとか偉いとは別の次元の問題では。
その上で、最近は山手線内でも非高級住宅地、千葉よりの区が評判なのは、通勤便利な場所で買える土地は、そう言う場所しかないから。

[14800: 匿名さん]

麻布、広尾、白金台、どこの高級住宅街もJR駅からは離れているよね。
駅の近くは色々お店も多いし便利だとは思うけれど、漫画喫茶や個室ビデオ店、安い居酒屋、汚い（その方がお酒が美味しいけど）立ち飲み、焼肉屋にパチンコ屋、あまり近所に欲しくない店がたくさんあるのもこれまた事実。