五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。
マンションの管理規約違反についてのご相談です。
1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。
2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。
3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。
4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。
5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。
そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。
2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19
2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54
2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60
2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61
2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236
[スレ作成日時]2013-04-16 12:33:35
マンションで塾を経営【その４】
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81:
匿名さん
[2013-04-17 09:09:38]
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82:
匿名さん
[2013-04-17 09:13:16]
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83:
匿名さん
[2013-04-17 09:14:01]
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84:
匿.名さん
[2013-04-17 09:14:30]
>>58 の続き
管理会社が、慎重派であるのは当然として、 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/res/472 学者関係ですが、１２条の後段に関する早大大学院教授である鎌野邦樹氏 （マンション管理士試験の試験委員でもある）による解説は、 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/res/680 のとおりですが、前段部分については、つぎのように解説しています。 「『専有部分を専ら住宅として使用』は、本条のコメントで『専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する』とされている。ここでいう「『生活の本拠』とは、区分所有者が当該専有部分に住所（民法２２条参照）を有することを意味するものではなく、コメントの後段に照らすと、専有部分の利用方法について、それがもっぱら日常的な寝食のための居住用建物としての平穏さが確保されるべきものであることを意味すると解される。したがって、区分所有者が居住用借家として賃貸したり、自己の非日常的使用（たとえば、週末や出張時のみ使用）や、空住戸（ないし荷物の保管場所）としておくことは許されるものと解される。」 |
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85:
匿名さん
[2013-04-17 09:25:49]
>>79 さんが提示されているケースは
>専有部分を税理士事務所として営業のために使用することは共同の利益に反するものと認められる。 というのが高裁の判決です。 ポイントの一つは、よく引き合いに出される管理規約の第12条 （専有部分の用途） 第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。 に抵触するとの判断ではないということです。 高裁も区分所有法の （区分所有者の権利義務等） 第6条 1.区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。 に該当するか否かが判断基準となっているということなのです。 よって、今回の塾においても、NGと判断されるか否かは同様に考えるべきであることは自明です。 要するに、最終的に塾はNGとなるとしても規約の12条ではないということなんですよ。 |
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86:
匿.名さん
[2013-04-17 09:28:16]
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87:
匿名さん
[2013-04-17 09:30:03]
>>84
いつも中途半端に引用されるばかりで、ご自身の立場や考え方明示されておらず、コメントがしにくいのですが、 >それがもっぱら日常的な寝食のための居住用建物としての平穏さが確保されるべきものであることを意味すると解される であれば、本件の場合は、もし塾経営者が、ここで暮らしているのであれば、『専有部分を専ら住宅として使用』にあたるということで良い訳ですよね。 |
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88:
匿名さん
[2013-04-17 09:31:42]
>>86
>理事長の助っ人 理事長は裁判したいわけではないでしょう。誤解を与える表現は止めましょう。 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015 >総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応 な訳ですから。 |
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89:
匿名さん
[2013-04-17 09:32:41]
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90:
匿名さん
[2013-04-17 09:49:16]
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91:
匿.名さん
[2013-04-17 10:05:36]
>>90 さん
そのとおりです。 規約違反となる行為と共同の利益に反する行為との関係は、 １．規約違反となる行為が、共同の利益に反する行為にも該当する。 ２．規約違反となる行為ではあるが、共同の利益に反する行為とまでは いえない。 のケースが考えられます。 ２．のケースにおいて、停止勧告等がなされているにもかかわらず、 規約違反を続けていると、その規約違反を続けている行為が、 共同の利益に反する行為になるというロジックがあるということですね。 |
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92:
匿名さん
[2013-04-17 10:10:26]
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93:
匿名さん
[2013-04-17 10:12:56]
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94:
匿名さん
[2013-04-17 10:13:37]
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95:
匿名さん
[2013-04-17 10:14:45]
一審と二審と判断がわかれていて、しかも係争中の、塾とは関係のない事例で議論するのは無理があり過ぎ。
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96:
匿名さん
[2013-04-17 10:15:44]
>>88 さん
86ではありませんが、該当のページ http://www.fukukan.net/paper/1304/work_help15.html の最後に 住居専用マンションで、業務用に使用している事例がある場合は、きめ細かく、使用中止の申し入れその他の対処が大切なことを教えられる判例です。 と書かれています。 それぞれのマンションの管理組合の理事長は、きめ細かく粛々と対処をしておけば、もし裁判になった際にも有利に働くよ。 ということではないでしょうか。 |
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97:
匿名さん
[2013-04-17 10:22:11]
>92-94
90ですが、区分所有法と管理規約との関係、判決の正しい読み方等は、私がくどくど言わなくてもどちらが正しいか一目瞭然のことです（その点91さんはさすが） 今回の論点は、専門家が入れば白黒がハッキリしますので、変な記録を残さない方がいいですよ。 もしあなたの主張がハズレだとすると、いままでのあなたの主張が崩れ去りますからね。 |
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98:
匿名さん
[2013-04-17 10:37:18]
>>74
>ただし、拘束力がないのは認めるよ。でも、影響力は当然あるからね。その点よろしく！ いいえ、影響力などありませんでした。 実際、本スレの塾は管理組合理事会に管理規約違反と判断され営業をやめるよう通知されています。 【結論】国交省コメントは拘束力も影響力も発揮することなく、本スレ話題の塾は営業を止めろと通知された。 |
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99:
匿名さん
[2013-04-17 10:38:33]
>>97
裁判官でも一審と二審で判断が分かれる事例は本件では意味がないでしょう。で、最高裁で逆転というのもあるしね。 いずれにしろ、税理士は無理でしょう。 マンション管理センター http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html でも、次のようになっているのだから。 (１) 主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。 (２) 華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。 (３) 塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。 いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。 |
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100:
匿名さん
[2013-04-17 10:43:22]
>>98
国土交通省のコメントは、出所不明の専門家からの引用よりは影響力がある。 >実際、本スレの塾は管理組合理事会に管理規約違反と判断され営業をやめるよう通知されています。 スレ主の最終投稿では、 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015 >総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という ことになっているんだが。弁護士や管理会社の意見を聴いて、変わったのじゃあないの？ 途中経過を引用して結論だしちゃあだめだよ。最終情報で判断しないとね。 |
まだ、確定していないものを出されてもね。それにかなり今回のケースと違うからね。同じように訴訟しても、どうだろうか？
1)係争中であること
2)内職や副業程度のケースではないこと
3)部屋を事務所として使っていること
スレ主さんによると
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
>ここの管理組合・理事会も総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という
ことで、裁判にするとしても、もっと先のことのようよ。
で、マンション管理センターも、税理士や弁護士まで認められるとはしていないからね。
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
>(１) 主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。
>(２) 華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。
>(３) 塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。
> いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。
「何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である」とここの理事会のやろうとしていることを勧めているようね。
かなり異なるケースを、何度も引用したからって、異なるものは異なるので、その点よろしく！