入居後すぐに買い換えるにはいくら必要ですか？

[にゃんこ]

５０００万円の新築マンションに入居して３ヶ月ですが、入居して不幸がたび重なり、
相性の悪いマンションのような気がしてきて、他のマンションに買い替えたくなりました。
しかし、ローンを組んだ主人にはとても言うことは出来ず、ひとり密かに考えてます。
ローンは35年で某銀行の3年変動金利で４２００万です。
子供はなく、30台前半、夫年収８８０万、私年収４５０万です。
頭金、諸費用、家具雑費などで、貯金もほとんど使い果たしてしまいました。
もし買い替えとなると、最初にいくらぐらい必要なのか気になります。
また、ローンを組んだばかりでは、借り換えも出来ないと噂を聞いたこともあり、
調べているのですが、いまいちよくわかりません。
どなたかお知恵を貸していただけませんでしょうか？

[2: 匿名さん]

入居して数年後に買い替えをした方と話したことがありますが
かなりパワーはいるようです。
物件を見に来る方は突然来たりするのでいつもきれいにしていなければならないとか。
その方は外の賃貸に移り、売れるのを待ったそうですが。

そういうメンタルな面は別にしても数ヶ月で手放すというのは色々問題もでてきそうですが。
不幸とは例えばそんなマンションを手放せればならないほどのものなのですか？？
なんとか光が見えてくるといいですね。

[3: 掛け出し仲介屋]

①売却→次のマンションを購入して入居
　　売却と購入が同時進行ですのでかなり大変です
　　売れないと購入できないので受付けてくれないデベが多いかもしれません。

②売却→賃貸→購入
　　ゆっくり売れてゆっくり探せますね。逆に言うと時間かかる。先に賃貸移ってもいいですね。

②売却しないで購入
　　一番簡単です。引越した後、売るなり貸すなり好きに処理してください

簡単に3パターン程紹介しました。

細かい事は仲介の不動産屋行かれた方がいいですよ。
もしくは、気になるマンションがあるのならモデルルームいって相談
してみるとか。

費用は、まぁいくらで売れるか次第でしょうか
残債より高く売却できれば、問題無いですが
逆に安ければ、現金で出さないといけません。
例）残債4200万円　　　売却4200万円　そのまま返済すればいいですね
　　残債4200万円　　　売却4000万円　200万円足さないとダメです。全額返済しないと
　　　　　　　　　　　　　　　　　　抵当権はずせないからです。誰も他人の借金付きは購入しませんよね。

仲介手数料は3％＋6万円です。　4000万円なら120万円+6万円で126万円

[4: 匿名さん]

ふつうに考えても、次の買うマンションも新築だとすると入居は最低でも1年先になる。
だから1年以内に売るというと、どこかに賃貸を借りて、買い手を待つことになる。
一般に、居住中よりも引っ越して、部屋を空にして、きれいに掃除した方が印象がよくなるから
買い手もつきやすくなる。賃貸の家賃分くらいもとが取れるかもしれない。

[5: 匿名さん]

>>03
売却しないで購入できるわけないだろ。
2件目のローンが通るわけないだろ。
素人か？

[6: 匿名さん]

ローン組んだの主人って書いてあるだろ
よく読め

[7: 匿名さん]

①売却→次のマンションを購入して入居
②売却→賃貸→購入
③賃貸→売却→購入　しかないだろう。

①だと、まず高く売れない。次のマンションの購入がかかっているので、安くなっても妥協することになる。
②だと、納得いく価格で売れなければ、そのまま数年すんで、ローンの返済を進めながら、
買い手探しを継続すればいい。
③だと早く買い手が見つからないと賃貸の家賃分損するが、一番早くうれる可能性が高い。

②、③になるが、賃貸の家賃とか引越し代もかかるし、貯金を使い果たしているとなると
まず無理だろうな。

[8: 匿名さん]

>>06

おまえ奥さんにローン組ませる気か？
この悪党

[9: 匿名さん]

気持ちの問題っていうのもあるかもしれないので、もしも住環境な住まいに不満がないのであれば
一度御払いを受けてみるとかはどうですか？すぐに売れる訳でもないでしょうし。
信じる信じないとかありそうですが、色んな方面においてやれることは全てやってからでも遅くない気がしますよ。

[10: 匿名さん]

年収450万円で4000万台のローン組めるか？
年収の6倍でも2700万円だぞ。あふぉか

[11: 匿名さん]

どこから4000万台のローン組まなきゃいけない話が出てくるの？
450万円なら都市銀で計算上3170万円までだね　3.5％のとこね

[12: 匿名さん]

>>03

仲介屋の取り分はそうだろうが、
新しく家を買いなおすのだから、余分に不動産取得税や登記費用、ローンを組みなおすのに
ローンの保証料や事務手数料、こまごまいろいろかかる。
奥さんが新居購入したばかりだから、引越し間際にあれやこれやお金がかかったことは経験済みだと
思うが、それがそっくりそのままもう一度かかり、さらに、今の家の売却損が出ればさらに金が必要。
お金の余裕がなければ住み替えは不可能。銀行も貸し倒れリスクが高い客と考えるから、金も貸し渋る。
従って、入居直後の住み替えは困難。２、３年待ちな。

[13: 匿名さん]

>>11

4200万円のローンを借りて、5000万円のマイホームを買った人が
3170万円のローンで住替えたら、住替えマンションのレベルが落ちるだろうが？
おまいそれでも仲介屋か、素人以下だな。

[14: 匿名さん]

くだらない理由で買い替えなんて考えるからいけないんだよ。
マンションのレベルが落ちるくらいは我慢しなくちゃ。
不幸が続くよりマシでしょ。

[15: 匿名さん]

>>14
おまい3の仲介屋か

[16: 匿名さん]

暇な業者しか見てないのかよ・・・
しかも言葉使いが2chだし・・・

どこまで荒れるか楽しみだ

[17: 匿名さん]

売却損が２千万越えて住み替えた者です。
今のお住まいに不満があるのなら
決断は早いほうがいいと思います。
うちも入居して半年後に諸事情から嫌になりました。
夫の説得に時間がかかり
売却損が増えてしまいました。

返済比率に問題がなければ
オーバーローンや諸費用ローンも利用できます
お身内に一時的に借り入れされる方も多いです。
各銀行様々な個人向け商品が充実していて
羨ましい時代になってます。
まずは、銀行の住宅ローン相談に行かれ借り入れ可能額を計算してもらい
不動産業者にご自宅の査定をしてもらってはいかがでしょう？

[18: 匿名さん]

続きです。
うちは売却額よりローン残が残り手持ち資金を追い金と仲介手数料に使いました
次の家は諸費用ローンを利用して合計４７００万の借り入れ
当時夫は４９才で年収もにゃんこさんのご主人より低かったのに
大手銀行が快く貸してくださいました。
手数料と頭金は保険から契約者貸し付けをして一時的にしのぎ
保証料は０円の商品を選びました。
売りを先行して仮住まいをしたのでその費用は夫名義の車を売却して作り
車がないと不便な場所でしたから私の名義で新たに車を購入しました（ローン実行までは夫名義の借金は×）
業者の提携銀行よりもご主人の会社のメインバンクの方が少々無理な融資でも通りやすいです。
私達も自分達で銀行に直接申し込みに行きましたから。
現在高利の諸費用ローンは全額返済して月の支払いは１２．５万です
私の収入が２０万ですから　私の収入だけで余裕で払ってます。
ダブルインカムは強しですよ！にゃんこさん頑張って。

[19: 匿名さん]

諸事情って？

[20: にゃんこ]

皆様、とても参考になるお話ありがとうございます。
やはり、買換えとなると再度、ある程度貯金をしてからでないと無理そうですね。
5年ぐらいの我慢が必要なのかなと思いながらも、年数が経った分、売却価格もその分
値下がりするだろうし、、、
出来れば２〜３年を目安に頑張ってみたいですが。。。

ところで、17（18)さんにご質問なのですが、
＞手数料と頭金は保険から契約者貸し付けをして一時的にしのぎ
＞保証料は０円の商品を選びました。
といわれる保険とは具体的にどんな保険なのか、もしよろしければ、教えて
いただけませんでしょうか？よろしくお願い致します。

[21: 匿名さん]

こんばんは　にゃんこさん。
１７と１８を書いた者です。
保険とは夫の生命保険（終身付き定期保険）と子供達２人の学資保険からです。
手持ち資金は抵当権を抹消するために使い果たしたので
二度の引っ越し費用や、次の家の手付け金（１０％と言われますが最近は１００万あれば大丈夫）
仮住まい費用もあり　２００万ほど現金が必要でした。

次の家のローンが実行されるまでは、夫名義では借金出来なかったので
顧信にでてこないと言われる契約者貸し付けと、妻（私）名義の借金に目をつけました。
※保険の満期金の範囲内で借りられる契約者貸し付けは、貯金として扱われるみたいで
調査しても個人の借金としては出てこないそうです。

もし他に質問があればどうぞ遠慮なくおっしゃって下さいね
私が分かることでしたらお答えします(^-^)

[22: 匿名さん]

私もにゃんこさんと同じような状況で、住み替えしたいなと思っていますが、数百万（予想）の売却損を
出して買い替えをして、果たして満足する結果になるのかと考えたら不安になります。
隣人との相性も含めて、実際住んでみないとわからない部分も多いですし。
ある意味、賃貸にすれば気楽なんでしょうけど、一度分譲に住むと設備の面を含めて、賃貸では満足でき
ない気がします。
17さんは何が原因で住み替えされたのかわかりませんが、住み替えをして満足していらっしゃいますか？
また新たな住居に対しての不安はありませんでしたでしょうか？
失礼な質問かもしれませんが、よかったら教えてください。

[23: にゃんこ]

17（18)さん、御返事ありがとうございます。
生命保険の情報は、すごくありがたいお話です。少し、希望が見えてきた
感じです。
まだまだ勉強不足だなあと本当に実感しています。
売却してその家に住み続けながら、次の家に引越しなんて都合のいいことは
やはり出来ないのですね。あたりまえですよね。
その辺のところを甘く考えていました。
17さんに再度質問があるのですが。
仮住まいは賃貸でしょうか？そうなると敷金礼金も別途発生されるのですね。
売却から次の家までの期間はどのくらいかかられましたか？(仮住まい期間）
いつも申し訳ございません。

マンションの売却損の追い金+仲介手数料+引越費用2回分＋仮住まい費用＋新居頭金
＋新居ローンなどの諸費用→一体いくら掛かるか恐ろしいですね。

[24: 匿名さん]

今のマンションにかかるお金、新しいマンションにかかるお金、移動に関するお金、
それぞれにかかる手数料や手間・時間・・・

考えると頭痛いですが、一番安く済むのは、分譲＞分譲で、ローンは銀行の
買い替えローンですかね。手続きなどがまとめて済みそうで。
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/replacement/

これはまぁお金だけに注目した案ですが、もう次の移動はできないと思った方が
よいので、一度賃貸に出てゆっくり頭を冷やした方がいいかもですねー。

当人ではないのでなんとも・・ですが、直接的なことが何もないのに
買い替えを考えられる、ということが信じられないので。

[25: 匿名さん]

24さんへ
＞直接的なことが何もないのに
＞買い替えを考えられる、ということが信じられないので。

直接的なことって例えばどういうことですか？

[26: 匿名さん]

>>２５
考えられないような施工ミスがあった。
隣に予想外の建物が立って、日照がなくなった
周囲の騒音源があるのに気が付かなかった。
隣人がクレーマーのような問題のある人だった

こういう類のものであれば、引越しも考えるでしょう。

[27: 匿名さん]

>26さん
ありがとうございます。２４です。

大体そういう感じです。

もちろん、人それぞれです。
でも、そういうことがあって、買い換えると何百万円とかかる、ということがわかってくると、
もしかすると次も・・・と不安になって、即買い替えなんて考えられなくなると思うんですよ。

なので、一旦賃貸に行って、そうして本当に買ってよいのか？　そこで大丈夫なのか？
じっくり考えた方がいいですよ。と言いたかったのです。

ま、買い替えだと、残債なしで売れて、それでまるまるその時の売値と同じだけの
ローンで買い換えられたとしても、きっと（てきとーですが）２００万くらいのお金がかかると思います。
（それでもきっと売る前より安いマンションになりますね。追い金できればいいですが）

もちろん、何百万という頭金を捨ててまで、契約＞入居前自己都合キャンセル、などとする
つわものさんもいますので、本当に個人個人の問題だと思いますが、「即買い替え」だけは
考えない方がいいと思いましたので、買い替えの方法もあるにはある、ということを
お伝えした上で、ちょっとご意見を述べさせて頂きました。

ちなみに私も今年春に新築マンションを購入し、ローンがあと４１８回残っておりますｗ

[28: 匿名さん]

＞１
馬鹿か？？
そんなの不動産屋に聞け。
それで解決だ。
どうしても聞けないなら御祓いしろ。
結局そんな余裕ないだろ。
妄想で、人の手を煩わせるな。

[29: 匿名さん]

＞28
＞妄想で、人の手を煩わせるな。

妄想とは失礼だ。手を煩うなら、あなたは書き込まなければいい。
不動産屋に聞いたら、査定だのしつこくされるだろ。
そんなこと言い出したら、他のスレの質問にもあてはまるだろ。

[30: りんご]

１７・１８・２１を書いた者です。
戸建て板でも買い換えについて書いてます。よろしければご覧下さい。

沢山の質問を頂きましてありがとうございます。
ここは文字制限があり　一度には書けないので少しづつ書かせて頂きます。
別板でも書いたのですが、私の住み替え経験が後に続く方の参考に少しでもなればと
お節介を承知で書いています。
所詮素人の書くことですから個人の主観もあります。
どうかその点はご理解・ご了承下さいませ。
もしご不快な方がいればスルーして下さいね。

さてまずは売却理由ですが
入居後半年で嫌になったと書きましたが、これにはいくつかの理由があります。

結婚後の新居として中古戸建てを購入したのですが
結婚ってドタバタじゃないですか？
ギリギリまで仕事を続けていた私達夫婦に新居捜しをする時間的余裕がなかったんです。
で、夫の親族に全てをまかせてしまった。
自分が納得した家なら多少の不満は我慢できるのですが
家に寝に帰るだけの夫と違い　結婚後家にいる時間が長くなった私は
家事導線の悪い間取りが我慢ならなくなりました。
おまけに半年後には同居問題もあって・・・
その後子供も２人誕生し子供部屋が必要になったのに８５平米ではどうしようもなくて。
建て替えや増築色々検討してみたものの、地価が下落して銀行からは担保評価が足りないと断られました（新居の借入額よりずっと低い希望額だったのに）
建て替えの設計を依頼していたメーカーの担当者から、建て替えはダメでも住み替えなら大丈夫と聞き
それしか道はないなと損金を覚悟することにしました。
それと夫の年齢と起業問題
これが最後のチャンスだと思い　信用があるサラリーマンの間にと決断しました。

[31: りんご]

こんばんは、にゃんこさん。

＞売却してその家に住み続けながら、次の家に引越しなんて都合のいいことは
やはり出来ないのですね。あたりまえですよね。

それはケースバイケースだと思います。
買い主、売り主が個人の場合　契約内容によります
もちろん双方が合意しないといけないのですが、こちらの引き渡し希望日と
買い手の引き渡し希望日は必ずしも一致しないものです。
現状が空き部屋・空き家の場合は即入居可となりますが
ローン残がある以上、売れないと抵当権を抹消できない
抵当権を抹消できなければ、次の住宅ローンは通常は組めない
（セカンドハウスローンもありますが・・・）
現状は居住中として売りに出すわけです。
で、いつ売れるかは誰にも分からないわけで
仮に申し込みが入っても、買い手が現金払いなら問題ないですが、ローン利用となれば
その方を調査する時間も必要ですから、通常申し込みから引き渡しまで早くても２〜３ヶ月はかかると言われています。
しかしこれはあくまで一般論で、引き渡しは半年後を条件にして
それを受け入れてくれる購入者を待つというのも有りです。

全ては契約なんです。

もちろん最初から仲介業者にこちらの条件は伝えましょう。
購入希望者にも最初から「この物件は引き渡し日の条件付きなんだな」と了解した上で内覧してもらわないとね。
中には強引に自分の希望を通そうとする人もいますが、嫌なら断ればいいだけです。
但し、この時代は完全なる買い手市場ですから。私は購入者の条件を承諾しました。
住み替えの場合は売り買いの時間差がありますから、資金計画だけではうまくいかないのです。
出来れば、売りを先行して一度賃貸に住む覚悟が必要だと思います。

[32: りんご]

＞仮住まいは賃貸でしょうか？そうなると敷金礼金も別途発生されるのですね。
売却から次の家までの期間はどのくらいかかられましたか？(仮住まい期間）

狭い家に住んでいたわりには道具が多くて４トン・２トントラック２台分の荷物がありました。
それが入るスペースが必要で仮住まいも借家を借りました。
仮住まいのつもりでしたので築年数にはこだわらず子供の校区内で探しました。
借り手がしばらくついてなかった家を探し
半年ごとの契約にしてもらいその分家賃を気持ち上乗せしました。
余談ですが、今まで払っていたローン金額より家賃の方が随分安かったので家計的には余裕でした。
これも全て契約です。
大家さんも借り手がないと困るのでね。
次の家に引っ越すまで半年間かかりましたが、この期間に貯金が増えました。

＞マンションの売却損の追い金+仲介手数料+引越費用2回分＋仮住まい費用＋新居頭金
＋新居ローンなどの諸費用→一体いくら掛かるか恐ろしいですね。

不動産屋さんて色んなタイプの人がいるから、査定してもらうの祖遺書はヒビリますが
私は自分の家の相場が知りたかったので、数年に一度無料査定してもらってました。
街の不動産屋さんはずーとそこでご商売されているのでのちのち合うと嫌だなと敬遠し
大手の会社に（移動があるので）電話査定してもらいました。
電話での印象が良い人なら内覧してもらい正確な査定表を作成してもらいました（各社査定表のマニュアルがあり結構面白いですよ）
さすがに査定額はほぼ一致してました。

にゃんこ家ほどの世帯収入があれば住み替えは難しくないと思います。
ご主人がその気になれば、とんとん拍子に行きそうですが・・・。

[33: りんご]

祖遺書　×
最初　のタイプミスです。

[34: りんご]

２２さんこんばんは。

＞果たして満足する結果になるのかと考えたら不安になります。

そうですね　うちの夫も腰が重くなかなか説得できなかったです。
一度住んでしまうと「住めば都」と言いまして、欠点も含めて愛着が出てきますから。
住んで半年後の査定だと手元に１千万以上残ったのですが、まだまだ土地が時代でしたから
今住んでいる場所は手が届かなかったのも事実です。
ステップダウンする方が多い時代に、ステップアップできる人は恵まれているそうで
購入者からも縁起の良い家だからと言われました。

＞賃貸にすれば気楽なんでしょうけど、一度分譲に住むと設備の面を含めて、賃貸では満足でき
ない気がします。

同意。
私は以前の住まいよりステップアップしないと住み替えする意味がないと思っています。
ただ最近は賃貸とは呼べない造りの物もありますね。
恐ろしく高いですが・・・。

＞また新たな住居に対しての不安はありませんでしたでしょうか？

それはなかったです。むしろどんな所だろうかとわくわくしていました。
子供達を転校させたので、馴染めるのか心配でしたがすぐに友達ができました(^-^)

[35: 匿名さん]

22です。りんごさん、こんにちは。
丁寧にありがとうございます。
戸建てのスレも読ませていただきました。
どちらも、とても参考になりました。
今住んでいるマンションを購入した際も、内覧会など含めていろいろな手続きでかなり疲れましたが
買い替えは、もっとパワーがいるものだと改めて認識しました。
りんごさんも、入居半年で嫌になったとはいえ、それから数年住まれたのですね。
私はにゃんこさんと同じくまだ3ヶ月しか住んでいないので、もう少し様子を見たほうがよいのかなとも
思い始めました。
新築マンションは購入した時点で2割安くなると言われているので、それが本当に事実なら、それプラス
入居時の諸費用、仲介手数料・・・売るだけでも損金は数百万どころではないですね。
買い替えをすることになっても、今のところから引越ししたいという気持ちで探しても、ステップアップ
できないし、同じことの繰り返しになりそうなので、あわてず冷静に検討したいと思います。
余分なお金はかかりますが、24さんが言われるように賃貸に戻って冷却期間をおいて、検討しなおすのも
いいかなと思いました。

[36: にゃんこ]

りんごさん、２２さん、こんにちは。
りんごさん、いつもご丁寧なお返事ありがとうございます。
私も２２さん同様、戸建てのスレ拝見しました。
やはり買い替えって、お金も莫大だし、労力もかなり必要なのだとりんごさんの
お話から現実が見えてきました。
本当にいい勉強になります。

お祓いに行けなどの厳しいご意見もいただきましたが、お祓いに行って解決する
ような話なら、買い替えまで考えないです。
入居前に精神的苦痛を伴うことがあり、入居まもなくで泥棒に入られ、
（セキュリティ万全のはずのマンションなのに）上階の夜中の掃除機振動、
隣の騒音と踏んだり蹴ったりなのです。
今のマンションを購入するときは、こんな不幸が襲い掛かるとは夢にも思ってなく
入居をすごく心待ちにしていました。
物件自体はすごく気に入っているし、老後まで長く住むつもりで購入したのですが、
こうも次々と不幸に見舞われると、精神的になえてしまい、気持ちも塞ぎ込みがちでした。
いっそのこと買い替えたらと思いついた途端、気分が少しずつ晴れてきて、買い替えについて
調べ始めたのです。
ローンを組んだ主人には申し訳ない気持ちでいっぱいですが、精神的苦痛ばかりは、
すぐに解決するすべもなく、買い替えしか思いつきませんでした。
でも、ここでりんごさんのお話を聞かせていただいて、買い替えはそう簡単ではない
という厳しい現実を知り、買い替えを目標に頑張って貯金しようと思いました。
先日、嫌がる主人を無理やり連れて、モデルルームに行ってきました。
しらけた主人とは対照的にとても浮かれてしてしまい、買い替えへの夢に力がわいてきました。
今のマンションを上回る仕様、条件の物件が出てくるまでは、こうしてモデルルーム
めぐりで気分を晴らし、目を肥やしながら早く買い替えが出来ればと思います。
ここでりんごさんに出会え、本当によかったです。
これからも何かあれば、また色々教えて下さい！

[37: 匿名さん]

にゃんこさん、こんにちは。
にゃんこさん同様、私も音の問題が一番大きいです。
そのストレスもあるのか、夫婦ともに体調を崩してしまい、なんとなくこのマンションは相性悪いのかな
とか思ったりしています。
マンションは隣人が選べないので、上からの音は最上階を買うことによって回避できますが、お隣や
ピアノの音は運なので、なかなか難しいです。
私も長く住むつもりで購入しましたが、頭に買い替えという発想があるため、家のインテリアなど、全く
気持ちがはいらないのが悲しいです。
ただ買い替えは本当に大変でストレスもかかりそうだし、1年未満での売却損は考えるだけでも恐ろしい金額
になりそうってこともよくわかったので、（恥ずかしながら追い金なんて全く考えもしなかったし、甘かったです）
私も買い替え目標に貯金をがんばりたいと思います。
モデルルームめぐりも気分転換になってよさそうですね。
年齢的にも次の買い替えが最後って感じなので、私もじっくり検討しようと思います。
「やっぱり家が一番！」と思えるそんなくつろげる家がお互い早く見つかるといいですね。

[38: にゃんこ]

３７さん、こんにちは。
同じようなお気持ちの方がいらっしゃって、ちょっと安心しました。
本当に隣人、上階は選べないですよね。こればっかりは、運としか。。。
すぐに買い替えなんて世間に笑われるかなあと思いながらも、勇気をだして
スレを作ってみました。
私は、入居前にインテリアに力を入れすぎてしまったので、この部屋仕様の
家具、カーテンなど奮発してしまい、それを思うと益々もったいないなあと
思うのですが、ストレスでそんな事言ってられない状況になりました。
私も追い金もですが、仮住居のことも考えていませんでした。
次の家には、本当に運もあると思いますが、部屋の配置、階数などくれぐれも
失敗しないよう学習しようと思います。
今度こそお互い幸せな家になるといいですね。

[39: りんご]

おはようございます。
戸建て板にも貼り付けたのですが、いろいろ検索していて　わかりやすく書かれていたところからコピーしてみました。


現在のように中古価格の先行きが不透明な場合は
手元に残るお金が確定した後に新居を買う“売り先行”のほうが
資金計画にも狂いが生じなくて安全です。
そのほうが売りあせる必要もないので
ある程度納得のいく価格で売却できる可能性も出てきます。

一方、自宅の明け渡し時期を気にせずに
新居をじっくり探せるのは“買い先行”ならではの魅力だといえます。
ただしその場合、新居の取得日までに旧自宅が売れず
二重ローンを背負ってしまうパターンを避ける手立てはとっておきましょう。
具体的には、以下に解説するような二つの方法が考えられます。

まずは、購入する物件の売買契約書に“買い換え特約”を付記してもらうこと。
文面としては“○年○月○日までに○○万円以上で手持ち物件が売れなければ
本契約を白紙撤回する”といった内容にするのが一般的です。
これなら、たとえ購入をキャンセルしても、契約時に支払った手付金は全額戻りますし
違約金を支払う必要などもありません。
ただしこの特約新築分譲で売り主が不動産会社のケースなら比較的ＯＫですが
売り主が個人の場合（つまり中古物件を買う場合）には、承諾してもらうのは難しいようです。

さてもうひとつの方法としては一定期間内に自宅が売れなっかた場合
仲介会社に自宅を買い取ってもらう“買い取り保証制度”を利用するという手が考えられます。
ただし物件によっては買い取ってもらえないケースもありますし
一部の仲介会社しか実施していないのも実情。
さらに買い取り価格は査定価格の約８０％と
大変シビアになってしまうなどの点があることを頭に入れておきましょう。

[40: りんご]

私も、もんもんとしていた頃は
住宅展示場やモデルルームを見学し
住宅情報誌を購入
ネットで不動産情報を検索
新聞折込チラシは、くまなくチェックしてました。

夫には内緒で・・・。なんでもいいから情報を集めて
しっかり目を肥やして

[41: りんご]

途中で送信してしまいました。ごめんなさい。

つづき
皆さん夢に向かってがんばってくださいね。

[42: にゃんこ]

りんごさん、こんにちは。
とても参考になります。いつも本当にありがとうございます。
今後売却の時は、我が家のマンション購入の際、デベの販売を担当をしていた会社が
買い取り保証制度を取り入れていたので、それを考えてましたが、
査定価格の８０％だとは、、、
いい勉強になります。
今日も金曜日なので朝刊の折込チラシに山のようにマンションの情報がありました。
また今週末もモデルルームめぐりをして、気分を晴らしながら、目も肥やし、
夢に向かって頑張ります。
「今度からモデルルームめぐりは一人で行け」と主人に冷たく言われてしまいましたが、
負けません。ゴマすって連れて行き、買い換えたくなるよう心理作戦です。（笑）

[43: りんご]

こんにちは、にゃんこさん♪

＞「今度からモデルルームめぐりは一人で行け」
あら〜言われちゃいましたね。
うちも同じでしたよ。
なんかね
男の人って買う気もないのにモデルルームに入るの嫌みたい
女性は買うつもりがなくてもウィンドーショッピングとかするじゃない？
男性は「ひやかし」は相手に悪いと思い、時間の無駄だと思っているみたい。

私が頑固な夫を落とした最後の決めゼリフは「今度の家は私が払うから」でした。
公約どおり本当に払ってますよ。
でも名義は夫。
一応　夫親族の手前もあるし、私だけではローンは絶対通らなかったし
夫の年齢を考えると団信の保険代が銀行持ちの今のローンはうれしいのですよ。
夫が加入している生命保険は６０歳で、ん千万の死亡保障がなくなり、ん百万の終身部分しか残らないのです。
なるべく低金利の間は繰り上げ返済しないで、保険がわりにと思って・・・。

実は兄が銀行マンなんですが、今回の住み替えを相談したら
無謀すぎるって叱られました。
でもね、いいんです
人生一度しかないから、ケ・セラセラで生きようって・・・。

今思うと、住み替えの一番の敵は家の中にいたのよね(＾＾)だから、ずーとこのまま夫の名義でおいておくつもり。
きゃ〜鬼嫁。

[44: りんご]

また間違えた。消したはずだったのに・・・

だから　から後はスルーしてください。
新しいキーボードに変えたので、タイプミスが多いです。
ごめんなさい。

[45: 匿名さん]

私も5,000万円の新築マンションを、1999年に契約し、2000年に入居、そして2002年に売却しました。
売却時の査定価格は4,500万円でしたが、粘って３か月後に4,700万円で売却の契約をし、さらに私の
方の仲介手数料を90万円まけさせたので、実質的には4,790万円での売却をしたのと同じでした。

こんな私の経験から得られた体験・知識を紹介できればと思いますが、そもそもスレ主さんはご自分の
マンションの査定を業者に依頼されたのでしょうか？
査定価格が不明だと、買い換えに当たってどう言ったプロセスを取った方が有利か、はっきりしないと
思うのですが・・・

[46: りんご]

４５さん、こんばんは。
査定はご主人に内緒でできる人(私)と、できない人がいますから、にゃんこさんは後者のタイプではないでしょうか。。。
ご主人が動くと早いですからね。

今はもんもんとしているのでは　と、私は勝手に思ってます。(間違っていたらごめんなさい)

[47: 45]

ちょっときつい言い方になるかも知れませんので、お気に障ったなら事前に謝っておきます。

スレ主さんが今のマンションにお住まいになるのが精神的苦痛であるなら、新しいマンションのモデル
ルーム巡りをする前に、一刻も早く今のマンションの売却を検討されるのが現実的であると思います。
新しいマンションが見つかるまで今のマンションにお住まいになれるのであれば、スレ主さんの精神的
苦痛もそれほど大したことはないのではないかとご主人が受け止めて、あまり真剣に行動を起こそうとは
思われないかも知れないからです。

買い替えするためにまず最初にやらなければいけないことは、買い替えによる経済的損失が許容出来る
範囲かどうかの見極めと、売却に向けての具体的なアクションプラン作成でしょうか？
売却により、残債が残る場合はもちろん、残債が残らなくても最終的に手元にほとんど現金が残らない
のであれば、すぐに次のマンション購入は現実的には難しいと思います。

でも、スレ主さんのマンションは新築で入居後３か月とのことですから、１〜２年前に新規分譲された物件
なのでしょう？そうだとすれば、最近は新築マンションの分譲坪単価は上昇気味ですから、築浅物件として
意外な高値で買い手が見つかるかも知れませんよ。
今お住まいのエリアの中古マンション市場動向とか今後の新築マンション供給動向とかを、インターネット、
情報誌、新聞チラシなどで研究なさることをお勧めします。
つまり、あまり新規マンション供給の少ないブランドエリアであれば、あまり急がずじっくり腰を据えて売却
を考えられますが、新規マンション供給の豊富なエリアであれば、年数に応じた価格下落が見込まれますから、
早めの行動が必要かと思います。

[48: 45]

（続き）
スレ主さんから売却に向けての具体的なアクションプランが提示されれば、ご主人もその気にさせられると
思いますが。いずれにしても売却損からは逃れられないでしょうから、将来確定申告をして所得税の還付
請求をするために、今のマンションの契約書や、有償オプション・入居時に設置されたエアコンの領収書等
を揃えておいた方が良いでしょうね。
（私は、不動産の売却損による所得税の還付と翌年の住民税半減で、約８０万円税金が戻りました。）

[49: 匿名さん]

45さん、こんにちは。
私はスレ主のにゃんこさんではありませんが、とても参考になりました。
ありがとうございました。
中古マンションの動向は、私もチェックしていますが、いまひとつ判断するのが難しいです。
またオプションやエアコンも経費（？）にできるなんて、全く知りませんでした。
査定ですが、私もやってもらいたいと思いつつ、なかなか勇気がでないものです。

[50: りんご]

４５さん　おはようございます。

①短期所有の居住用不動産を売却する場合

平成１６年１月１日の税制改正により
土地建物の損失控除の給与所得との損失通産は原則としてできなくなりました。
※所有期間が５年以下の居住用不動産を売却した場合
譲渡した価格よりもローン残高が多い場合を除き損益通算はできなくなりました。

②居住用をローンで買い換える場合

所有期間５年超であることが条件になります。
※繰越控除制度と買い替特例は同時に適応を受けることはできません。

③譲渡した価格よりもローン算だがが多い場合

平成１６年に創設された買い替えなしで繰り越し控除ができる制度です。
主な条件
●住宅は譲渡した年の１月1日現在で、保有期間が５年を超えるもの
●譲渡は一定の親族以外に対する譲渡であること
●譲渡の前日に譲渡した住宅にかかる一定の住宅ローン残高があること
●譲渡した人の合計所得が３千万以下であること

※特例を受けるには、特例をうける旨を申告し、財務省令で定める書類を提出することが必要です。

税制は毎年変更されているので確認が必要です。
エアコンは家電製品ということで我が家の場合は購入価格に含まれませんでした。
オプションも疑問ですが・・・

※※所有期間が５年を超えている方は、詳しくは管轄の税務署にお尋ね下さい。

[51: にゃんこ]

りんごさん、４５さん、４９さん、おはようございます。
パソコンの調子が悪く、インターネットに接続出来ず、お返事が遅れてしまいました。
申し訳ございません。

４５さん、とても現実的なお話、勉強になりました。ありがとうございます。
査定はまだです。というのも、入居３ヶ月で査定をしていただくと、この物件には何か
あるのかなど変な勘ぐりをされたくなく、また、当初はデベの販売担当会社に買取も依頼
するのが同じ会社なのでやりやすいかもと思っていましたので、査定の依頼を出すのは
控えてました。
素人の予想で買取価格もびっくりするような値下がりはないだろうと踏んでおりまして
まずはそれ以外にどのような費用がかかるのかを勉強したいと思い、このスレで皆様の
お話をお聞きして勉強させていただいておりました。
かなり自分でも甘いなあと反省することが多く、本当に現実の厳しさを実感してます。
次こそ本当の最後の家にしなければならないので納得した物件を探し、それに合わせた
計画をと思ってましたが、私は反対から考えていたのですね。お恥ずかしい。
４５さんの５０００万円の物件が２年後に４７００万円で売却されたとのお話、
すごいですね。
あまり値下がりせず売却するコツがあるのでしょうか？
あと、失礼な質問なのですが、２年後の売却後はまた新築マンションを購入された
のですか？査定はどのくらいの時期にされたのかお教えいただけますか？
申し訳ございません。
　（つづく）