難しいでしょうか？

[匿名さん]

主人３０歳年収５００万、妻３２歳パートで年収５０万ぐらい、子供なし（今後は未定）
新築マンション３２００万の変動金利での３５年ローン、頭金なし。
貯蓄は今回の引越し、諸費用などでほとんどなくなります。
主人の給料の上昇の見込みはありで今のところ、年４０万ぐらいの上昇。
銀行の審査は通るようですが、中古の２５００万までを貯金しながら、もう少し待つほうが無難でしょうか？
金利、消費税の上昇、ローン控除の削除、中古だと固定資産税の優遇もないというマイナス面を見て、とても気に入った物件なので少々今無理をしようかと迷っています。

[2: 匿名さん]

それだけの年収ありながら今まで貯金できなかった理由は？
そんな人が中古物件を買うために貯金をできるかは疑問です。
変動金利の全期間優遇はある？

[3: 匿名さん]

金利、消費税の上昇するのを心配しているのに、
なぜ、変動金利での３５年ローンなのでしょうか？

固定金利で組むと、返済に支障があるのですか？変動金利で、将来確実にある金利上昇に
対応できますか？

[4: 匿名さん]

正直30才までの500万ってグングン上がるんだけど、そっから先って伸び率悪いんだよねぇ。
年４０万はあんまり充てにせず、買うなら奥さんが年２００くらい稼げるようにした方がいいと思うよ。

もしくは旦那が転職するとかね。一気に＋１００万は行くよ。
職種と業界によっては転職する度に年収上がるから。

[5: 匿名さん]

>主人３０歳年収５００万、妻３２歳パートで年収５０万ぐらい、子供なし（今後は未定）
>新築マンション３２００万の変動金利での３５年ローン、頭金なし。

まず、借入額が年収に対して多すぎのような気がします。頭金が無いから変動でしか通らない
かも知れませんね。子供が出来たときのシュミレーションは必須ですよ。

>貯蓄は今回の引越し、諸費用などでほとんどなくなります。

少し貯蓄率が低いと思います。

>主人の給料の上昇の見込みはありで今のところ、年４０万ぐらいの上昇。
>銀行の審査は通るようですが、中古の２５００万までを貯金しながら、もう少し待つほうが無難でし
>ょうか？

うーん、年40万毎年と言うことは約月給が2万／年上がるということ。結構でかいです。ホント？
残業代とかじゃないことを祈ります。
貯蓄は頭金で2割程度貯めるとローンは楽です。
審査は通る？誰が言ったの？営業だとすれば信じない方が無難。セールストークですから。

>金利、消費税の上昇、

未確定部分が大きいと思います。少なくとも急激な上昇は無いでしょう。

>ローン控除の削除、

これも「有ったほうが良い」レベル。生活を圧迫してまで得るものでもない。
まして借金に応じてなので・・・・返却多い＝借金多いですから。。。

>中古だと固定資産税の優遇もないというマイナス面を見て

固定資産税は中古の場合、建物は評価が下がっているので、その分お得です。

>とても気に入った物件なので少々今無理をしようかと迷っています。

少々の無理とは思えませんが・・・・現在及び将来に非常に不安を与えそうなローンと思います。
少々の無理と思うならば、金利4%（今後の上昇に備えて）で計算して返済額を出して毎月それで
生活してみてください。（家賃は差っぴいてね）実感できるでしょうから・・・・

[6: 匿名さん]

今までずっと年収５００万あったのではないので、当初は４００万と少しぐらいだった年収で２年で１００万円ですが、貯金をしました。（結婚前のも少々あります）
お給料の上昇の年４０万ぐらいはしばらくは望めそうです。
私はあまり体が強くなく、あまり働くと病院代がかかってしまうので年５０万円ぐらいのパート以上は難しい現状です。（このような状況なので子供は半分諦めています）
審査が通らなければ、すっぱり諦められますね。（一応大手銀行で仮審査中）
もし借りられたとして、もし来年４％払えとなれば難しいですね。
シュミレーションで計算してみて、今の金利１．３７５％を来年１．５％〜２％現在の年収上昇率からいくと２５％ぐらいと贅沢な生活でなければというところかなと見ています。
変動金利全期間優遇１％がついているので急激に３％、４％となるかは確率低いと思うのですが。
主人は駅近で眺望のいい物件だから、もしもがあっても賃貸で払える、売ってマイナスでもその分頭金を入れなかったからの分ぐらいだからと言ってます。
楽観的過ぎでしょうか？

[7: 匿名さん]

現在、金利は上昇傾向にあると思われます。
来年に即４％ということはないでしょうが、近いうちにそうなることはありえます。
変動でしか審査に通らないのであればやめたほうが無難です。
また、給与の上昇見込みに根拠はあるのですか？皮算用はやめたほうがいいですよ。

[8: 匿名さん]

05です。
ちなみにですが、審査は基本的に4%金利で審査します。それで返済率を出しますので返済比率34%とギリギリラインです。勤め先とかによりOKは出ると思う。変動で審査かけてるんですか？変動で審査かける人が金利上昇リスクを織り込まない（金利上昇にそなえて貯蓄するとか、繰上げ返済するとか・・・）のは？？？と思います。

返済比率25%というと・・・年収500万=手取り400万以下になりますから実際の家計圧迫率は40%位になりませんか？それにマンションですと管理費等が年々上がる傾向も見られます。それも計算に入っていますでしょうか？

申し訳無いが数年前短期固定又は「ゆとり返済」で家を買って、手放した人（金利上昇又はゆとり終了後に給料上昇が付いていかずに支払能力がついていかなかった人）と思考が同じのようで心配です。楽観と言うか世間が見えて無いように思えます。永久に給料も上がるわけ無いし。

ちなみにセレブ族の住む億ションで無い限り、新築→中古は確実に値下がりします。それに年を追うごとに加速します。なので、頭金があっても難しいのが現実です。（テレビでやっている投資マンションなるものは現金で購入して賃貸料が下落率よりも上回り、更に銀行の金利より高いと言うだけです。。）
急激に金利は上がらない（上げる訳が無い）。35年のスパンではどうかな？

あくまでも感想です。

[9: 匿名さん]

↑　変動でしか審査とおらない
大抵の銀行は返済比率の算出に4％とか5％とかの金利で返済するものと見込んでいます。
つまり、机上ながら銀行では債務者の変動リスクを審査済みです。

[10: 匿名さん]

↑ちなみに昨今4％から4.2％に審査金利基準が上がっているんだな。ちなみに35年固定でも審査金利は適応金利で無い。これは何故かな？変動リスクだけではなく別の要因もあると思うがな？例えばサラリーマンの可処分所得とか生活環境変化や物価上昇リスクとか・・・・・

[11: 匿名さん]

>>06
＞私はあまり体が強くなく、
＞あまり働くと病院代がかかってしまうので
＞年５０万円ぐらいのパート以上は難しい現状です。
＞（このような状況なので子供は半分諦めています）
子供を諦めるより、５０万円を諦めた方がいいと思います。
１日２時間程度仕事するくらいだと、
収入より持出しの方が多いでしょう。

旦那が毎年４０万円くらいづつ収入増えるんなら、
何も無理して働く必要はないでしょうね。
今ならあなたが働かなくても年間１５０万円は貯まるでしょう。
あなたの言う通りで、あなたが働かなくとも、
３年先なら５７０万円は貯まっているはず。
無理して今買わなくとも、数年経てば楽勝でしょう。

年収は３年間の平均値で見ているから、
４３０万円年収の３０％までが年間返済額の限度。
年間支払額の最大は１２９万円までね。
月に均すと１０万１千円までだ。
年４％３５年返済だと１００万円あたりの月返済額が４４２８円。
２２８０万円が借入れ限度額になる。

頭金ゼロだから、購入限度額はこの金額になる。

[12: 匿名さん]

>>10
大抵の銀行は、申込時金利ではなく実行時金利が適用されるので、実行時に金利が
上がっていることを想定して、超長期でも4.0%とか4.2%で審査されるのだと思っていました。

[13: 匿名さん]

スレ主さん。
旦那の本当の年収を知らないんじゃないかな。
「毎年４０万円上がる」とか、
「当初は４００万と少しぐらいだった年収で２年で
１００万円ですが、貯金をしました。」
で今は５００万円。
あと３年も経ったら６２０万円か？

マル暴さんのメンバーかな。

[14: 匿名さん]

マル暴ではありません。
１３さんそれはとても失礼じゃありませんか？
主人の年収は源泉徴収も見てちゃんと管理しています。
普通のサラリーマン、総合職ですよ。

限度額はシュミレーションで見ると限度額ギリギリで会社の査定次第のようでした。
上昇リスクはもちろん踏まえて考えています。
お給料の上昇も５年内ぐらいで最低限も考えています。（上司の方の上げよりも半分で見ています）
最低限の上げ率、４％で見て返済比率は２５％なので可能な範囲かと見ていますが。
物価上昇のリスクはまだ格差社会の状態で急激にはないかと考えています。
一般的な生活品よりも不動産や高級車などが上昇していくんではないでしょうか。
変動金利はリスクがありますが、ゆとり返済とはまた違うような。
固定金利が一番安心かも知れませんが、最初は変動金利の低い金利の恩恵を受けて、年収が６００万超になったら固定への借り換えも考えています。
中古は値下がりする。
これは当たり前だと思います。（バブル時のマンションの値下がりのようなのは別問題ですが）
その分は家賃で取れる分がマイナスと金利という部分のマイナス、自分の物のための管理費のマイナスを計算してそれ以上のマイナスであれば、そのマンションは高すぎる値段設定なのだと判断するべきかと思っています。
土地の現在の持分の価格が今６００万程度なので建物の価格はそう異常に高くもなく、部屋の仕様と見ると安物のようでもないので適正かなと見ています。

[15: 匿名さん]

08です。
まぁ、そこまで考えているのならば、よろしいと思いますよ。

あくまでも私の周りに居る人からの情報を総合して感想としているまでですので。

現状での審査返済比率は35%ギリギリです。先の話は未定です。銀行も審査してくれません。
物価上昇リスクは現状が完全にデフレを脱却していない事からすると「あり」ですね。
ゆとり返済と違うのは確かだけど変動リスクは現状からみれば、同等に上昇リスクがあるということです。基本的に金利上昇局面は「固定」下降面は「変動」というのがセオリーです。今何処かな？
現在、低金利の恩恵を受けるにはリスクヘッジを織り込む事が必須です。
単純に借り換えと言いますが、頭金なしで購入した場合は借入額（残債）に対して物件が担保割れしている場合は「借り換え不可」となりますし、借り換えに関しての費用もそれなりに発生します。
（固定→変動又は短期固定でも1%以上の金利差が無いと恩恵が無いです。）

スレ主さんが低金利恩恵を受けてリスクヘッジをする場合は・・・・
①変動で借りる
②ローン以外に変動リスク対策として年100万の貯蓄もしくは繰り上げ返済。
③固定への臨機応変な借り換え
が良いですね。もちろん③を実施するには②がある程度必要です。

ちなみに変動と超長期は同じ金利で審査しますが、借り入れやすさは変動＞短期＞長期＞超長期
となります。何故かな？

[16: 匿名さん]

>>14
＞土地の現在の持分の価格が今６００万程度なので
それは建物が超高層だから異常に安いんですか？
それとも地方の地価が安い所に中高層で建っているからなんですか？

３２００万円の物件価格で土地代が６００万円だと
建物価格は税抜きで２４７６万円。
建物はＲＣ構造で８０平米前後なら妥当な価格かな。
毎年減価償却が約５０万円、これだけ毎年帳簿価格が減っていきます。
残存価格は約５０年後に今の税制だと１２４万円。

私の所は東京２３区内、昨年購入の物件価格が５６００万円。
土地持分が今年の固定資産評価額で約２０００万円。（約１０坪、実質の価格はほぼ同じ。）
建物価格は今年の固定資産評価額で９７０万円。（実質の価格はこの２倍）

[17: 匿名さん]

>>15
＞変動と超長期は同じ金利で審査しますが、
＞借り入れやすさは変動＞短期＞長期＞超長期
＞となります。何故かな？
貸す側のリスクが変動は殆どゼロ、
超長期はスワップなどを使ってもかなり大きい。
金融機関の側のリスクが少ない契約内容の方が、
審査で緩くなるのは当然と思います。

[18: 匿名さん]

いままでの議論に水をさすようで申し訳ないんだが、
プロである銀行が貸せるといってるんなら、それでいいんじゃ？

[19: 匿名さん]

プロなら破綻して公的資金の注入を受けたりしないと思うんだが・・・
返せなくなってから「だって貸してくれるっていったじゃん」
って言っても銀行は何もしてくれませんよ。
銀行が見るのは年収と借入額の比率で返してくれそうかどうか。
あとは会社の実績かな。生活費の割合や浪費癖までは審査しないもんね。
返せない人の場合は保証金でカバー。そのための保証金。
銀行にとっては何万人もの客の一人でもこちらにすればたいていは一生に１回の大きな買い物。
慎重に考えたいですよね。

[20: 匿名さん]

>>18
貸せる（借りられる）ことが出来ることと、
返し続けられることは、別のこと。
あなたが自分が借りられる立場になったことを考えて、
考えてみなさいね。

新規借入れ５回、借換３回、全額繰上返済２回やって、
現在住宅ローン２本（自宅マンションと更地）、
アパートローン１本を返済中です。

[21: 匿名さん]

決して銀行をプロと見ないように。
実際返済している方の意見を参考にしてください。
年収1000万以上、ローン3000万程度、かつ社内融資が大半、人によっては社宅住まい、こんなので他人のローン負担なんて理解できません。相手の銀行員が実際、生活感のあるひとか否か見極めてください。