【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて（フェーズ２）

[すみさん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31291/
強力なキャンペーン実施中！
今後の他行の同行がっ！

[2: 2]

２ゲット

[3: 匿名さん]

１２月分、ドキドキです。

[4: 匿名さん]

昨日ローン相談に行ってきた。今までのスレで既出だが、改めて確認したことを書く。ちなみに小生は３５年（３０年固定）で、４５００万借り入れて、繰り上げ返済で毎年100万返す予定。
１自由返済と自動返済で比較した。年１００万繰り上げ返済として毎月自動と年１回１００万で自由返済。すると同じ１００万でも、自動返済の方が毎回２万１千円払っても得になる。当たり前だが、自動返済は期間短縮するが、自由返済は期間短縮しない。その差が出るということ。自由返済でちょこまか返すより、まとめて自動返済した方がよい。
２自由返済もボーナスから先に充当して、ボーナス返済した後に、期間短縮する。ということは、ボーナス払いをゼロにして、ボーナス分を毎月に上乗せして支払う形にした方がよい。そうすれば、繰り上げ返済がそのまま期間短縮になり、総支払い金利が有利になる。
自動返済するぐらいなら自由返済で払った方が得となった今、小生のような長期固定派にとっては、自動返済のチャンスを放棄して、保証料を一括前払いした方が良いのではないかと思い始めたところ。いくつかシミュレーション必要だな。毎年１００万払うなら手数料なしのフラットの方がいいかもとも思い始めている。

[5: 匿名さん]

04です。自由と自動の記述が一部逆さまに。失礼。以下書き直し。

昨日ローン相談に行ってきた。今までのスレで既出だが、改めて確認したことを書く。ちなみに小生は３５年（３０年固定）で、４５００万借り入れて、繰り上げ返済で毎年100万返す予定。
１自由返済と自動返済で比較した。年１００万繰り上げ返済として毎月自動と年１回１００万で自由返済。すると同じ１００万でも、自由返済の方が毎回２万１千円払っても得になる。当たり前だが、自由返済は期間短縮するが、自動返済は期間短縮しない。その差が出るということ。自動返済でちょこまか返すより、まとめて自由返済した方がよい。
２自由返済もボーナスから先に充当して、ボーナス返済した後に、期間短縮する。ということは、ボーナス払いをゼロにして、ボーナス分を毎月に上乗せして支払う形にした方がよい。そうすれば、繰り上げ返済がそのまま期間短縮になり、総支払い金利が有利になる。
自動返済するぐらいなら自由返済で払った方が得となった今、小生のような長期固定派にとっては、自動返済のチャンスを放棄して、保証料を一括前払いした方が良いのではないかと思い始めたところ。いくつかシミュレーション必要だな。毎年１００万払うなら手数料なしのフラットの方がいいかもとも思い始めている。

[6: 匿名さん]

>>04
あんた正しいよ。自動返済のトリックに惑わされちゃいけないよね。
フラットは手数料の面ではいいが、金利で住信にはかなわないから
住信にしときなさい。

[7: 匿名さん]

で、１２月の実行金利は？

[8: 匿名さん]

＞４
そんなことは始めから分かってること。
いまさら何を・・・・

[9: 小力]

住信のローンを申込み審査中の者です。
３０年固定と２年固定を併用で申込みしております。
質問は実行までに金額の割合を変更したりする事は可能なのか、
また借り入れの金額を減らしたり出来るのかです。
基本的なことかも知れませんが教えて下さい。

[10: 匿名さん]

各行とも（ソニー除く）１１月の金利を据え置く模様です。

[11: 匿名さん]

＞０９さん
今日、住信に行ってきました。
審査後でも総額が変わらなければ、比率の変更はできるそうです。

私も同じく、30年と短期（2〜5年）を組み合わせるつもりでいます。
どんな比率がいいんでしょうかね。

[12: 匿名さん]

11です。
すみません。
文字化けしてました。

正しくは、３０年固定と、2年から5年固定の組み合わせです。

[13: 匿名さん]

>>08
前スレ読み直してこい。

[14: 小力]

＞１１さん、ありがとうございます。小力です。
私は３０年固定と２年固定で申込みをしました。
比率は何がいいのか分かりませんが３：２くらいで申し込みました。
比率変更は可能との事ですので実行までまた考えてみようと思います。
あと総額の減額は可能なのでしょうか。

[15: 匿名さん]

>>05
自動返済で返済額が減った分も毎月繰上げ返済したらどうなりますか？
返済額を一定にすれば年間の返済額は減らないので、期間短縮と同じ効果になるような気がしますが。。。
誰か教えてください。

[16: 匿名さん]

>15
その通りです。
年１回１００万円繰上返済するなら、
毎月8.3万円繰上返済する方がお得です。
さんざん議論されているので皆さん理解されているものと思いますが。

[17: ０２]

>13
だから、始めから分かっていることだといってるだろ。
ほんと、○○○悪い・・・

[18: 匿名さん]

>16
意味が分からないんで解説を、お願いします。年１回の繰り上げ返済は「期間短縮」の「自由返済」、毎月8.3万円の繰り上げ返済は期間を短縮しない「自動返済」ですか？だとしたら、期間短縮する自由返済で１００万円払い込む方が例え2.1万円の手数料払っても得だと理解しているのですが。初歩的な質問ですみません。

[19: 匿名さん]

>>16さん

すみません。勉強不足の為、確認させて下さい。
１２００万円を３０年固定（１２月は保証料外枠で２．６８＋０．２＝２．８８％）で、
毎月約５万円の返済ですが、５年おきに１００万円自由返済するよりも、毎月６万７千円
（５万＋１００万÷１２ヶ月×５年）を口座に入れて自動返済した方が、お得ということですか？
回答よろしくお願いしますm(__)m

[20: 匿名さん]

12月も30年固定は利率据え置きだそうです。
ソニー銀行さんのように下がりませんでしたね。
住信さんのほうが元から低いですが。

[21: 匿名さん]

>>15
期間短縮と返済額軽減では、全然総利息軽減効果が違うんです。
年間の繰上額が同じなら、期間短縮にする方がお得です。

>>17
15　16に教えてやれよ。

[22: 16?]

>19
そのとおりです。
五年間での総支払額と
五年間経過時点での残元金を
比較してみてください。

[23: 16]

>18
その前提で合ってます。
ポイントは、一年間で支払う金額を同じにして計算することです。
自由返済の方は単純なのでいいのですが、
自動返済の方は返済額が軽減される分を繰上返済に上乗せする工夫が必要です。
この点を理解されていない方が多いようです。

[24: 16]

>21
総利息額の呪縛にとりつかれてますね。
元金を減らすことの方が重要ですよ。

[25: 匿名さん]

23さんに同意です。

そうですよね。
毎月の支払額が５万円の人が、毎月３万円ずつ貯めて３年おきに１０８万円自由返済するよりも、
毎月８万円ずつ自由返済にする方がお得です。

【重要】なのは、「毎月の支払額 ＋ 毎月の貯蓄予定３万円」ではなく、常に「毎月８万円」に
することです。

分かりますか？

[26: 匿名さん]

すみません... 訂正です。

23さんに同意です。

そうですよね。
毎月の支払額が５万円の人が、毎月３万円ずつ貯めて３年おきに１０８万円自由返済するよりも、
毎月８万円ずつ“自動返済”にする方がお得です。

【重要】なのは、「毎月の支払額 ＋ 毎月の貯蓄予定３万円」ではなく、常に「毎月８万円」に
することです。

分かりますか？

[27: 16]

↑意味わからん(-_-;
「貯蓄予定」じゃなく「繰上返済」なら
わかるんだけど。。。

[28: 匿名さん]

１２月出ましたね。
ざっと見たところ、１１月と変わりなし。。。。

[29: 匿名さん]

他に期待しよ、話にならん

[30: 匿名さん]

>23
私もあなたに同意です。
この仕組みをわかっておられない方が多いようですね。
毎月の支払額＋毎月繰り上げ分あわせて20万と指定しておけば、
返済額が月ごとに下がっていっても、毎月繰り上げ分の金額があがっていくので自動返済のほうが効率が良いことになります。
たとえば、1月＝97000（毎月支払い分）+103000（自動繰上げ分）
とすると、2月は毎月支払い分が減るので
2月=96500（毎月支払い分）+103500（自動繰上げ分）
のようになり、自動繰上げがどんどん増えていき元金もへっていきます。。
私は、それにひかれて住信にしました。

ただ、この設定にするには、口座のお金を毎月気に留めておかないとうまくいきません。
例えば、口座に必ず残す最低残金は20万とし、毎月、そこの口座に20万入金するという作業が必要となり、
自動返済の最高金額を20万と設定する
というように。

このようなメンテナンスができない人は、はっきりいってこの自動返済の恩恵は受けられません。

毎月の自動返済額のみを”固定”にするのでは確かに、
毎月の支払額が減っていってしまうので、効率は低くなります。

[31: 匿名さん]

でもね。それこそがこの自動返済のいい意味でも悪い意味でもミソなわけよ。

いい意味では、あなたの言うとおり。でも悪い意味というか、毎月２０万も確実に返せるなら
単純に借入れ期間を短くしたらいいだけ。例えば手取り３０万の人は２０万も返せないでしょう？

でも自由返済をいい意味で捉えてしまう人は３０年間借入れで３０年間２０万を返済に充てようとする。
そうすると総返済額がガクッとへるからコレはすばらしいシステムだとのってしまうわけ。

まぁ、毎年繰り上げ返済１００万するんだ。なんて言ってる人も同じ系統やとは思うけどね。
机上の計算を実生活に持っていくことをちゃんと念頭においた方がいいってことやね。

期間短縮だろうが返済額軽減だろうが、繰上げ返済は余剰金であり、それをありきで考えた返済計画は
必ず挫折するよ。

そういう意味では、貯蓄型のスターローンのシステムはいいんだけど、いかんせん金利が高い。
せめて上乗せがなければいいんだけどね。

話を戻せば住信のメリットは自動返済の「自動」っていうシステム。メンテナンス云々じゃない。
余剰金を余剰金として返済できる形がメリットなんだよ。

[32: 30]

それは、住信申し込んだ人は納得済でしょう。
もちろん、私たちも夫だけで住信で単独ローン組んで基本的には夫のみで返済できる額です。
でも妻も正社員でそこそこ収入あるので、毎月自動返済しながらも貯蓄できます。

まぁ31さんのいうとおり、いくら余剰金があっても計画がくるってくるという可能性は否めませんが、
無理ない範囲で自動返済。あとは、自由返済をもちろん組み合わせていきますよ。

[33: 30]

あ、もちろん、単独名義なので、お金の流れはきちんと夫一人の口座から出るようにするつもりではいます。

[34: 匿名さん]

>>31
>>余剰金を余剰金として返済できる形がメリットなんだよ
そりゃそうだけど、その分０．２％も金利が上乗せされるデメリットもあるよね。
もし将来　余剰金が発生しないような不測の事態が起きれば０．２％の金利を後悔するのでは？
「私にはそんな不測の事態はない。余剰金は必ず一定の割合で発生する」と言えるのならば、
最初からそれを考慮して短めの返済期間で、支払い額をコントロールすればいいだけだし。

[35: 匿名さん]

34さんは完全にわかっている方のようなのでいうまでもないかもしれませんが、
月々の余剰金が上下するリスクがある人こそ、
月々の返済額を自分でコントロールできる自動返済のメリットが生きるのでは？

[36: 匿名さん]

>>34
０．２％は、保証料分なので、もちろん保証料一括より保証料が高額になる可能性はありますが、
必ずしもデメリットとは言えないと思います。
０．２％上乗せしても、他行と比較して金利が割高になるわけでもないですし。

[37: 34]

>>35
じゃ、ちょっと補足。
住信の自動返済って、毎月１万円以上でないと返済できないんですよ。
つまり毎月１０万円払える人が、毎月自動返済を使うためには毎月最低１１万円を用意してないと
いけないのです。
それならば、元から毎月１１万円になるように返済期間をコントロールした方が、
金利の０．２％上乗せするよりもいいでしょ？

>>36
保証料上乗せはデメリット＝銀行にとってのメリットです。
だから自動返済の条件なんですよ。
既にこの件はこのスレ＆前スレで結論が出ているように思います

しかし、住信のローンは「保証料」「自動返済」で議論が絶えませんね。

[38: 18]

16さん　丁寧な解説ありがとうございました。ようやく自動返済が理解できました。

[39: 匿名さん]

ここって自営業者に冷たいよね！

[40: 匿名さん]

繰上げを全くしないなら、保証料上乗せは損だけど
繰上げをガンガンやる予定なら、保証料上乗せは全く問題なし

[41: 35]

＞37
ためになるレスをありがとうございます。
以下異論というか人生観の違いみたいな話になっちゃいますが、、、

＞つまり毎月１０万円払える人が、毎月自動返済を使うためには毎月最低１１万円を用意してないと
＞いけないのです。

自動返済は「毎月」使う必要はないですよね。
余裕がある月に余裕分だけ繰り上げればいい、そんな考え方の人、言い換えれば将来の収入見通しの
予測に自信を持ちきれない人にこそ向いているシステムだと思います。

＞保証料上乗せはデメリット＝銀行にとってのメリットです。
＞だから自動返済の条件なんですよ。
＞既にこの件はこのスレ＆前スレで結論が出ているように思います

保証料上乗せにすると、確かに一括払いより１.5倍くらい多く払わなくてはならないけど、
ローン長期間にわたって払うのだから、現在価値に割り戻せばそれほど差はなくなりますよ。
それに、繰上返済手数料がゼロになるというメリットは大きい。
何度も繰上する人なら十分ペイします。前スレでもそういう意見の人が多かったのでは？

＞しかし、住信のローンは「保証料」「自動返済」で議論が絶えませんね。

まったくおっしゃるとおりですね(笑）
一つには住信が十分にこのシステムのメリットデメリットを説明していないことが問題なのでしょう。
だから僕らがこんなに一生懸命議論している訳で。
あと、自動返済は毎月の支払義務額？を下げておけるという点で、経済的価値に換算できない安心感を
感じる人がいる、ということもあるのでは？

37さんのレスを読んでいて感じるのは、あなたには自動返済も自由返済も必要ないんだろうな、ということです。
理知的で冷静に返済計画を立てて実行できる方なのでしょうから、変に自由度が高いシステムは不要でしょう。
逆にあなたほどの判断力がない僕にとっては、自分の将来見通しの不確実性をうまくカバーしてくれる自動返済の
メリット（毎月の支払義務額を低く抑え繰上額をコントロールできる）が得難いメリットに感じられるのです。

[42: 匿名さん]

＞４１さん

まったくその通りですね。そのフレキシブルさこそが最大のメリットだと思います。
私の場合、保証料内枠と外枠で８万程度の差がありますが、少なからず繰り上げ返済
していく事と考えると、その差は殆ど無くなりますから。
３７さんのように繰り上げ返済をせず、ジャストで組めればなにも問題ないんでしょ
うけど、普通のサラリーマンには難しいです...

[43: 匿名さん]

だから、理解している人は問題なしなんだよ。

問題なのは「理解してない人」の内、「過去スレ見ずに、同じ質問する人」！
だから、話がループする。親切に答える人も多いけど、それ以上にその説明の
微妙なニュアンスの違いを解説する人も多い。（人によってニーズは異なるから
微妙な差異発生は必然でしょ？）

結局、私みたいに「怒」のカキコする輩が出て来る始末。（結論のでた議論は無意味！）
念のため、私は34さんではありませんから！（34さんと同じ意見ですが）

[44: 37]

>>41
こちらこそ、為になるレス感謝です。
私も最初は自動返済を使うつもりでいたのですが、自動返済が毎月１万円以上でないとできないと知って
使うのを止めました。
０．２％の金利を上げてまで自動返済を使うならば、なるべく多く（回数）自動返済を使わないと
損なような気がするけど、最低１万円ってのは結構な負担だなぁと思った為です。
でも、この先　金利が上がった際に自動返済を使えば支払額を調整できるので、リスク回避のためには
自動返済は非常に有効な手段だと思います。そのリスク回避手段が減った事は自分でも理解してます。

あと、自分はＨ１９年５月迄も、それ以降も手数料を払ってでも繰上げはしていくつもりですが、
多分　繰上げの際には２１０００円の手数料が惜しくて悶々とするでしょうね（Ｗ

ベタな結論ですが、結局　住信のローンはそれなりに色んな組み方ができるので
自分にあった組み方ををするのが一番大事ですね。

[45: 匿名さん]

21000 円じゃないよ、それプラス約 5000 円の事務手数料が保証会社に支払いが必要
もちろん 0.2% 上乗せの場合は必要なし
そこそこの回数の自由返済を考えているなら、0.2% 上乗せでも前払いとの差はそんなにでてこないよ

[46: 匿名さん]

自動返済使うならローン期間は最長の３５年にしとくべきだね。
だって幾らでも上乗せはできるんだから、万が一に備えて返済義務額は下げておいた方がいいよ。
火災保険料を３５年分最初に払うのがなんだけどね。

[47: 匿名さん]

>>45
保証会社への事務手数料が約５０００円必要って、追加支払ってこと？

私の認識では
①戻し保証料が５０００円未満の場合は戻し保証料額を事務手数料とする（追加徴収はなし）
②戻し保証料が５０００円以上の場合は、５０００円を事務手数料とする。
　⇒戻し保証料−５０００円が、口座に戻ってくる
です。

従って、「事務手数料約５０００円が掛かる」のは正ですが、
繰上げ返済は「２１０００円の手数料で出来る」のも正となるのでは？

[48: 匿名さん]

保証料込の場合で、自動返済でまとまった金額を支払うと
保証料は戻ってこないのでしょうか？
戻ってこないなら、＋0.2にしようかな・・・

[49: 47]

>>48
貴方は「釣り」ですか？
違うのなら、自分のスレをよく読み直してください。

＜ヒント＞
まとまった金額　⇔　自動返済
自動返済　⇔　自由返済
保証料込み　⇔　＋0.2

[50: 匿名さん]

悩んでます。。。

A　3300　2500（30年固定）＋800（2年固定）保証料込
B 3250 2500 (30年固定）＋750（2年固定）保証料外
※AB共に、長期は元利・短期は元金で組みます。

繰り上げ返済はまめに行うつもりです。予定では、20〜22年の間に完済したいと思っています。
皆さんなら、どちらを選びますか？また、他にいい方法があればアドバイスをいただけると嬉しいです。
悩み過ぎて疲れてきました。。。