2007年3月実行の方

[匿名さん]

来春、竣工の物件を契約された方いますでしょうか？
当初は、暢気にフラット３５1本でいいや。と
簡単に考えていたのですが、周知のとうり、量的緩和解除が発表され、ゼロ金利について日銀が牽制
するようなことをいっていても、なんだかむなしく聞こえるほどじわじわと金利上昇の気配に
日々、暗澹たる気持ちになっています。
とりあえず、契約したばかりですが、公庫融資（現時点で３．４１％）を3月中に申し込んでおくつも
りです。
ですが、今、併せ融資で財形（5年固定の金利で、今１．９２％）も、一緒に申し込んでおこうか
どうしようかと悩んでいます。
この掲示板で学んだＪＡやろうきんは、申し込みから実行まで6ヶ月以内とういうことで、まだ先の
話。
現時点でできうる最良の策を模索しています。
皆さん、どう予定していますか？

[762: 匿名さん]

>>760
銀行は絶対に損しない商売なので、金利水準云々は絶対条件ではありません。
RMBSを調べてみてください。

[763: 匿名さん]

銀行は担保を取ってるとはいえ、借り手が破綻したら全額回収出来ないので損しますよね？
だから借り手に支払い能力があるかどうか審査しているのですよね？
絶対損をしないのならば審査なんてしないで誰にでも好きなだけ貸せばいいじゃないですか。

それとも絶対損をしない商売というのはもし損をしても国が公的資金で助けてくれると
いう意味ですか？

>RMBS
同じ事です。確かに銀行は住宅ローンの債権を売却してしまうので損はしません。（利益は減る）
しかし、将来金利が急上昇する事が解っていれば破綻者が出るので運用損が出てしまいますので
買い手がいなくなってしまいます。もちろんリスクの度合いによって格付けがあるわけなのですが、
逆に言えばRMBSでの運用が成り立っている間は心配ないともとれるのではないでしょうか？
誰だっ崩壊しそうな国の国債なんて買いたいとは思いませんよね？それと同じです。

[764: 匿名さん]

保証会社をご存知ないのですか？
もう少し勉強してから書き込んでください！

[765: 匿名さん]

その保険会社が破綻したら終わりだろ

保険会社も保険に入ってるとか言うなよ

[766: 匿名さん]

よく分からないけど
今は金利が上がりそうだから長期固定がいい！
って言うのは銀行に踊らされてるだけの気がする。
とりあえず2年固定で行って2年後にまた一番安い金利で行くっていう考えはどうだろう？
全く好景気を実感できない世の中なんだし上の人間の言うことを聞いてるのはアホくさいな

[767: 匿名さん]

>>766
その考え方には同意ですよ。
それに向こう10年程度の勝負なら、きっと長期固定より、短期固定や変動で組んだ人が90%勝つでしょう。
しかし、短期固定や変動で漕いでいけるのは、実現性の低いリスク（想定外の金利高騰）が現実のものとなった時、ゲームに負けたと認めるだけでなく負けた分を支払える経済力を持った人に限られます。
返済に余裕がない人は長期固定、余裕がある人でなおかつ勝率9割のゲームに挑みたい人は変動か短期固定。これは鉄則だと思います。（半年ぐらい前から何度も似たようなことを言ってますが、同じ3月実行の仲間としての、おそらく最後の提言です）

[768: 匿名さん]

７４６です。
みなさん、ご意見ありがとうございました。
我家は子供もいなく、というか、親子２人ぐらしで、
先々の支出に、当分大きな変化がありません。
しっかり考えて決断したつもりなのですが、
私は金融情勢にはこの通り疎いもので。

３年で契約した以上、しっかり繰り上げ返済の計画をして、
金融情勢にも敏感にならなければいけないですね。

[769: 匿名さん]

勝率９割なら絶対短期固定でしょう。
他に資産運用しようとしても９割の勝率はなかなか難しいですからね。
勝率９割なら短期固定でローン組むのもりっぱな運用になります。
3000万35年で組んだとして超長期との月々の返済額の差は約３万円
年間36万円の運用益を出すなんて並大抵な事ではないですよ。
勝率９割なら３５年の間３年半短期金利が高騰した所で全然対したことないですよね？

７割でも短期選ぶべきだと思います。

[770: 匿名さん]

保証会社ってだいたいその銀行の子会社ですよね？
そもそも保証会社が出来た仕組みは今時保証人なんかになる人がいないから
代わりに保証料を払って保証会社に保証してもらう仕組みでしょ？
いうなれば保証会社は保証人って事ですよね？

保証会社は銀行の子会社だという事は
人に例えると、銀行（父）保証会社（息子）
ある人が父から多額のお金を借りようとする。父は保証人がいないとお金は貸さない
というのでお金を借りようとした人は何故か父の息子に保証人料を払って
保証人になってもらい、お金を借りる。

数年後金利が急騰したのでお金を借りた人は破綻。返済不能状態に。当然父は
保証人である自分の息子に返済を求める。でも自分の息子を雇っているのは
父だったので結局借金は回収不能。

これって、バブル崩壊の時の住専と同じじゃん。

[771: 匿名さん]

>>769
なんか判断ポイントを勘違いしているようですね。
ローンでも運用でも、勝率が9割だろうと7割だろうと、負ける確率がある訳ですよ。
その負けた際に、「あ〜あ、負けちゃった。残念。」で済ませられるのか、
「ヤバイ、これからの生活どうしよう」となるのか、で判断すべきです。
前者のような余裕があるのであれば、勝率5割以下でもそのゲームに参加する価値はありますが、
後者であれば、参加することには相応のリスクの覚悟が必要です。

[772: 匿名さん]

>>770
住宅ローンは、保証会社をつければ「優良債権」になるから、債権比率は半分しか上がらない。
実際、住宅ローンはとても返済率が高いので、保証会社はバカもうけなのです。

もし、金利急騰が起きて、みんながローンを返せなくなるような時代になれば、優良債券が不良債権になり、銀行がばたばた倒れるようなことになるかもしれない。

でもフラット３５のように、保証会社に頼らない住宅ローンのしくみが、アメリカのように日本にも広まるようになるでしょう。

自分は保証会社の人間だけど、保証会社なんていらないと思う。あんなに儲かってておかしい。
自分はフラット３５を使うよ。

[773: 匿名さん]

１５年くらいして、金利が急騰すれば
元金はほとんど充当されているので
抵当を競売すれば銀行はボロ儲けになるだろう。
保証会社は銀行員の出世頭の再就職先じゃないの？

[774: 匿名さん]

んなアホな。
銀行は銀行で他からお金を借りて商売をしているよ。
自分のところの資金だけで商売をしていればボロ儲けかもしれんが、
常識的にありえんでしょう。
ローン金利のもとになっている政策金利ってなんの金利か知っている？
もっと仕組みを勉強しないと。

[775: 匿名さん]

将来収入が増えていく保証がないので、私はフラット３５。
金利が上がるとか下がるとか、損とか得とか、忘れて生活を楽しんでいきたいから。
返済額もマンションの家賃と大差ないから、最後に財産の残る戸建を選んだよ。

[776: 匿名さん]

>>744
確かに銀行間の貸し借りはあるよね。
でも一方、全銀協都銀６行の昨年末の預金・貸出金のそれぞれの残高をみると・・
預金　　２３９兆２千億円
貸出金　１８９兆７千億円

債権発行高などその他たくさんの要因があるのは承知しているが、
単純に数字のうえでは預金で全ての貸出に対応できる。

[777: 匿名さん]

↑
７４４＝７７４のアンカーミスです。

[778: 匿名さん]

いや銀行は貸し出しだけやってるわけじゃないし。
例えば日本国債の一番の買い手は銀行だったり。

だから金利が上昇すると国債利払いも上昇するので国は大量の利息を大量に国債を所有している
銀行に払わなければならなくなるわけなんですが、実はその利息はそのまま税金なので
国民の血税が大量に銀行に行くわけです。0.25の利上げで国の金利負担が4000億円って
どっかのスレに買いてあったけど、その多くは銀行に流れるという事ですね。

[779: 匿名さん]

>>778さん
結論として3月実行組の金利はどうなのよ。
どういった銀行を選択すればいいのよ。

[780: 匿名さん]

>>733
15年で金利が急騰しても元本がかなり減っているので破綻は無いと思いますよ。
仮に今の金利水準プラス1%が15年続いたと過程して元本がどれほど減っているかシュミって下さい。
超長期と変動ではその差は歴然というか唖然としますよ。
それに仮に払えなくなったとしても銀行が競売に出してボロ儲け出来るくらいの金額で
売れるのならば所有者が通常ルートで売ったほうがもっとボロもうけ出来ますよね？
高金利時代に競売でボロもうけ出来るほどの買い手がつくという事はよっぽど景気も
いいのでしょうから。
ならば所有者は破綻するより一度家を手放して手元にボロもうけ出来た現金を残すと思いますが？

問題はそんな先の話じゃなくて2,3年のうちに（元本がほとんど減っていない時に）高金利時代
が来るかどうかですよ。

さらに言うならば長期で借りるか短期で借りるかも大事かもしれませんが、一番重要なのは
長期だろうと短期だろうと自分の返済能力と将来性だと思います。年収1000万の人が短期で
借りるのと年収500万の人が超長期で借りるのとでは同じ金額を借りるとしたら
どちらがリスク高いですか？
将来金利上昇とともに物価も上昇するのが普通ですよ。ならば仮に超長期で返済額を固定しても
自分の収入が増えなければ実質生活は苦しくなります。あなたの会社は大丈夫ですか？
さらに付加価値。どんなに金利が上昇しようと、付加価値の付く物件を所有してさえいれば、
先に述べたようにいくらでも高く売れます。しかし、田舎の駅から遠いような物件では
話になりません。

>>771
あなたの会社はあなたが住宅ローンの返済が終わるまで確実に存在し、賃金も物価とともに
上昇する事が確実に約束されているのですか？
今のご時世、そんなすばらしい会社にいられる確率はおそらく９割も無いと思います。
よってあなたは家を買う事は出来ない事になりますよ。

フラット３５にしたからもう全て安心と勘違いしている人が多く見られますが、
短期変動よりもリスクが少なくなるというだけで決して安泰では無いと思います。
皆さんもご自分の状況を振り返って考えてみて下さい。
勤め先の状況、購入予定の物件の付加価値、自身や家族身内の健康、子供の予定、
そして年収に対してローンの返済率。

この事をトータル的に見て購入物件とどのローンタイプにするかを決めるべきだと思います。

[781: 匿名さん]

>今のご時世、そんなすばらしい会社にいられる確率はおそらく９割も無いと思います。
>よってあなたは家を買う事は出来ない事になりますよ。

あなた理論だと、トータル的に検討することは出来ないし、
現金以外では誰も家を買えないという結論になりますが。

[782: 匿名さん]

>あなた理論だと、トータル的に検討することは出来ないし

>>771の理論だとそうなると言っているだけで780の理論ではないでしょう。文脈的に。

[783: 匿名さん]

今現在の３％以下のフラット３５なら、他との金利の差を安心料と思えばいいんじゃない？
低金利時代のフラット３５はとても魅力的に見えますが・・浅い考えだけど。

[784: 匿名さん]

>勤め先の状況、購入予定の物件の付加価値、自身や家族身内の健康、子供の予定、
>そして年収に対してローンの返済率。
と書いてあって、
>そんなすばらしい会社にいられる確率はおそらく９割も無いと思います。
とある。
つまり、９割の方は「ローンの返済が終わるまで確実に存在し、
賃金も物価とともに上昇する事が確実に約束」されていない会社に勤めているので、
トータルで見たときには、ほとんどの方がローンを組むのは厳しいと結論付けざるを得ないですね。
厳しい現実ですね。

[785: 匿名さん]

将来のわからない中小企業に勤めているのも、
いつリストラされるかわからない大企業に勤めているのも、
同じようなものだと思う。

[786: 匿名さん]

>>784
なんで？

＞９割の方は「ローンの返済が終わるまで確実に存在し、
＞賃金も物価とともに上昇する事が確実に約束」されていない会社に勤めているので

だと

＞ほとんどの方がローンを組むのは厳しいと結論付けざるを得ないですね

になってしまうんですか？
9蟻の勝率では家を買えないと言っているのは771さんです。その論理だと
「ほとんどの方がローンを組むのは厳しいと」でしょうね。

私が言いたいのは
そこまで行かなくてもこのまま賃金が上昇しなくてもある程度貯金が出来るくらいの
余裕がある借り入れとか、仮に転職をせざるを得ない状況が今後発生してもしばらくは
食べて行ける蓄えがあるとかそういう事を言っているんですけど。

[787: 匿名さん]

>>７８６さん
あなたの方が"９割"の意味を勘違いしてらっしゃるようですよ。
なにが９割なのかをもう一度読み直してみては？

"９蟻"というのは新しい概念ですね。
この一行から新理論が生まれそうな匂いがします。

[788: 匿名さん]

>780
→正解。
そもそも変動や短期固定は、
裕福で年収、貯蓄があり返済額の変動リスクを取れる人のもの。
1%程度の勝ち負けにこだわらないと生活設計できない人には無理。
長期固定は2年前くらいが史上最低だったと思うけど、
いまでもまだまだ3%程度で十分低い水準。お得だと思う。
そこまで言ってもまだ低金利メリットにもこだわりつつ、
変動のリスクを抑えたいなら、金利オプションを活用すべき。
（金利上限特約付変動金利ローン）

[789: 匿名さん]

＞786さん
786さんは９割の人は先行きの完全な保証のない人がサラリーマン。だから給料あがらなくても困らないように家の購入額を決め、ローン返済を計画すべきでしょ？っていいたい。
771さんは変動は９割勝つ可能性があるけど、1割のリスクがあるから、そのリスクに耐えれる人が使えば安心。余力ないのに勝負して勝ったらいいけど、１割のリスクにぶつかって家手放すよりは、固定でちょい損しても大損しない方が賢明っていいたいのでは？
786さんの文だと、771さんは９割の人が家買えないって書いてあるって（書いてないよ！）786さんが勘違いしてますけど^^；

[790: 匿名さん]

まあ786さん(=780さん)の勘違い暴走でしょう。
771さんも正しいし、786さんの考え方も正しいですよ。
お二人の言いたいことは、こんな感じでしょうか。
　・9割の方は一般サラリーマンなのでリスクの少ないローンプランが必要
　・将来に渡って収入に余裕のある方は勝率が低くてもリスキーなプランでもＯＫ
　・9蟻の方は家を買えない

[791: 匿名さん]

当方限度額ギリギリでしたが金利上昇を考えてフラット35と考えていました。
しかし、ここで勉強させて頂き、地元銀行で返済額を自分で決められる
サービスがありまして、3年間短期固定にしてフラットとの差額分約3万3千円
を毎月繰り上げ返済するプランに決めました。

しかし・・・やはり無難にフラット35にしておいたほうがいいのかなと
また悩み出してしまいました。返済率が高いのでなるべく早く返したいとの
思いからの短期選択でしたがどっちが良いのか解らなくなりました。
やはり長期安定を選ぶべきですかね？

[792: 匿名さん]

>791
788です。
無難にも何も、余裕がないのなら長期固定でいくべきです。

[793: 匿名さん]

>791
788です。余裕がないのなら長期固定にすべきでしょう。
3年固定で3年後に金利が上がったら、
そして、もし優遇幅が狭まったら、それでも大丈夫ですか?

[794: 匿名さん]

でも３万３千円毎月繰り上げ返済という事は年間約４０万円、
３年後の借り換えの時はすでに１２０万円の繰り上げが終わっている事に
なりますよね？さらに金利が低い分元本も大きく減っているでしょう。
無謀な選択とも思えませんけど？一番の問題は限度額ギリギリって事でしょう。
これは買うべきではないというのが結論では？

[795: 匿名さん]

＞７９３

なんで優遇幅が狭まるんですか？
今時どこも通年１〜１．２優遇は当たり前でしょうに。

[796: 匿名さん]

>>795
今時ではなくて3年後の話ですよ。
勘違いも甚だしいですね。

[797: 匿名さん]

文章能力が無いからでしょう。

[798: 匿名さん]

なんで３年後に優遇幅が狭まるのか理解に苦しむ。

これだからフラット厨は(ry

[799: 匿名さん]

勘違いが甚だしいのに、気付いたかして
でてこないね

[800: 匿名]

私の場合、１５００万の２０年ローンを下記で検討中。
７５０万：20年固定（2.9%）
７５０万：10年固定特約（2.25%）
※ミックスにしておけば、リスク回避になると思いますよ。
　10年間できるだけがんばって貯金して、10年後に金利が大幅に上がっていれば
　10年固定特約の方を繰り上げ返済、10年後も金利が上がっていなければ20年固定
　の方を繰り上げ返済といった感じ。
　何れにせよ、片方だけ完済すれば毎月の返済額も半分になりますしね。（返済期間の
　短縮にはなりませんが。）

３月実行なので、今週の長期金利の動きに目が離せない状況です(^^;

[801: 匿名さん]

2.9％と2.25％のミックスなんて意味あるの？
やるなら片方はもっと低金利にすべきじゃない？

[802: 匿名さん]

本当に解らないんですが
何で3年後に優遇幅が縮まるんですか？

[803: 匿名]

>2.9％と2.25％のミックスなんて意味あるの？
>やるなら片方はもっと低金利にすべきじゃない？

0.65%の差も大きいと思うのですが・・・。
片方を2年固定や変動で、というのもありかと思いますが、毎日金利の動向を
見ながら暮らすのも気が重いので。。。（この辺は各個人の判断ですね）

[804: 匿名さん]

>>802さん
逆に3年後も優遇幅が縮まらない保証はあるのですか？

[805: 匿名さん]

普通に考えたら通年１ないし１．２優遇しますよと宣伝している商品を
どんな理由で一方的に優遇幅を反故にするんでしょうか？

それを言ったらフラットにも同じような記述がありますから３５年間同じ金利で
払い続けられる保証も無くなってしまいます。それこそ現金でなければ家は持てません。

[806: 匿名さん]

>>805
「3年後も1ないし1.2%優遇します」もしくは「契約期間中ずっと優遇します」
なんて記述はどこにもない。
あくまでも基準は、基準金利。
現契約は基準金利から優遇するが数年後の金利見直し時に優遇が適用されるかどうかは、
わからない。
3年後に優遇を適用しなかったからといって、一方的に約束を反故にしたことには
ならない。
みんな、自分の都合のいいように考えすぎ。

[807: 匿名さん]

>>806
あんた・・・それ・・・いつローン組んだの？
最近は借り入れ期間全期間優遇が当たり前だよ。

[808: 匿名さん]

>806さん
「固定期間終了後は、基準金利より０．６％優遇」等と記載されていますよ。
少なくとも私の検討した数種のローンには、全て記載されていました。
なので固定期間終了時には、基準金利は変わっているかもしれませんが、優遇幅は変動しません。
はっきり断定している優遇幅を変えたら、詐欺ですよ。

[809: 匿名さん]

>806
あなたもしかして、やばい所からお金借りてない？
もう少し勉強していれば損しなかったのに。

[810: 匿名さん]

優遇幅が変わることは、まぁないんでしょう。
でも、「基準金利を高くして、過去の契約者には結果的に高い金利を適用。
これから借りる人には優遇幅を大きくして、競争力のある金利で
新規の借り手を取り込む。」
なんて、銀行の考えそうなことじゃないですか。
世の中の金利が上がるほど、優遇幅が大きくなる余地も大きくなるでしょうし。
ここ最近でも優遇幅は競争によって大きくなってきているでしょ。
だから、○○％優遇なんて、あんまり当てにしちゃだめ。

[811: 788&793]

優遇幅縮小する、というのは、単に以下のことが言いたかっただけです。
○三菱東京UFJの例
　http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/pop_kinri.html
「最初に大きな優遇コース」の場合、
　3年固定　当初3年1.7%（1.4%優遇）→固定期間終了後はなんと0.4%優遇に縮小
　10年固定　当初10年2.25%（1.65%優遇）→固定期間終了後はなんと0.4%優遇に縮小
　一方、通期優遇コースの場合、
　3年固定2.4%（通期0.7%優遇）、10年固定2.90%（通期1%優遇）
　こんな高いなら、ココの超長期（〜35年）3.19%、
　さらには他行やフラットのほうが割安感あり。
○三井住友
　↓三菱東京UFJとほぼ同様
　http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kinri/
つまり、当初固定期間の優遇が厚めの場合は、あとあと優遇幅が縮小して苦しいし、
通期1%の優遇くらいだと、超長期で最優遇の場合と金利差があまり無く、旨みなし。
メガバンク以外だと条件いいとこあるのかもしれないですけど・・・