変動金利検討スレ（旧怖くない）51

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【スレッドを一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン保険板に移動致しました。H24.1.12 管理担当】

[901: 匿名さん]

＞この程度の範囲で推移するだろう、っていうのを推測するのはそんなに難しいことではない

じゃあ半年前にいまの日経がこの程度だと予想できた？
評論家でもほとんどいなかったと思うけど。


＞利上げと消費税増税をこなしてさらに景気が上向くほど、日本企業の明るい先行き見通しがあるわけではないから。

それは同意だが、その先はどうなるかまるでわからないし、長期金利もこのままとは限らないから低金利のうちに乗り換えるのは別に間違ってないと思いますよ。

[902: 匿名さん]

銀行は変動金利あまり勧めないよ。

一番勧めるのは3年5年固定、次に10年固定。変動はリスクばかり説明して固定を勧めて来る。

最近契約した俺が言うんだから間違いない。

[903: 匿名さん]

必死ｗ
連投お疲れさまでしたｗ

[904: 匿名さん]

変動のリスクだけを説明するってのは本当。
未払利息の話とか。
嫁がその説明で10年固定がいいんじゃないかって言い出したし。

[905: 匿名さん]

>>901
変動金利に長期金利は関係無い。範囲に関しては日経平均が
0円から1万7000-8000円ぐらいの範囲の収まっていればゼロ金利の解除は無いし
その範囲にしばらくは収まるだろうという大方の予想は当たっている。

アメリカなんかはダウの水準考えれば、とっくにゼロ金利解除でもいいぐらいだが
景気の十分な回復を考えて、金融緩和の終了に失業率の改善（６％まで）という条件を付けている。
金融緩和は景気の回復を考えてのことだから、日本でも大胆な金融緩和で
景気回復させると言ってるのに、簡単に金融緩和を終了させるわけない。

[906: 匿名さん]

＞変動金利に長期金利は関係無い。

直接関係ないだけで、チャート見ればわかるけどしっかり連動してるよ。
そりゃそうだよね。国債価格が下がっているということは株が上がってるのが普通だから。
ただ国債信用が低下して価格が暴落した場合は教科書通りにいかないと思うよ。
どうなるか誰もわかりません。わからないというリスクを回避できる分固定が高いのは当たり前。

[907: 匿名さん]

＞＞902

まあ一般的にはこうですわな。

なぜ銀行員は変動金利の住宅ローンをすすめるのか？
http://house-loannavi.seesaa.net/article/205318831.html

[908: 匿名さん]

>>906
国債暴落したら固定金利でもヘッジにはならないのだから
それを言ったらローンは組まないのが1番正解。

[909: 匿名さん]

＞＞908

だから日本が崩壊するようなことになれば何やってもだめだけど、ある程度までヘッジできればいいんだって。
そりゃローン組まないで家買えるならそのほうがいいですわな。

[910: 匿名さん]

>>909
国債暴落をある程度と思ってるなら認識不足。
完全なヘッジを求めてるなら固定金利で放置じゃなくて
自分でヘッジポジション組んだ方がいいと思うけど。

どちらにしても10年固定なんてあまりに中途半端すぎて変動と何ら変わりないと思うが。
こんなのを固定扱いしたら、ちゃんとしたら完全固定で組んでる人がかわいそう。

[911: 匿名さん]

銀行の営業担当者は実際は何も知らないよ。

銀行が変動金利を薦める本音は金利スワップを金融商品化して儲けてるため。

三井住友がそれで問題になったくらいだ。

[912: 匿名さん]

＞＞910

だから、１０年計算できるかできないかでやれることは違うでしょ？と言ってるだけね。
特にこの先、景気動向だけじゃなく国債信用まで考えないといけないとしたらよけい難しいと思いますけど。
いくらきみが否定しても銀行はそれを見越してリスク回避してきてるからねえ。
きみの言い分は１０年の間には金利は上がるわけがないというのが前提でしょ？
それがわかってりゃ苦労しないわけですよ。みんながみんな１０年先が読めるほど自信家じゃないしね。
１０年固定にしたところで２％も３％も違えば別だがちょっと前の変動レベルだからね。
その程度で１０年間金利上昇リスクが回避できる保険としては安いと思うし、運用計画が立てやすくなるなら悪くないと言ってるだけね。
少なくとも変動となんら変わらないというのは乱暴ですよね（笑）

[913: 匿名さん]

10年間の間に変動金利が10年固定の金利超えても変動の利息額の方が高くなるわけじゃないしな

[914: 匿名]

>912
うん
君は間違ってはいない

10年でも金利を固定でき、かつ今のような低金利なら
保険としても納得できる人は少なくないでしょう
悪い選択ではないと思いますよ

ま、私は変動のまま消費増税後半年くらいまでは様子見ですが

[915: 匿名さん]

金融緩和でこれからもっと金利下がりそうだから今は様子見が吉。

[916: 匿名さん]

変動金利も間違いじゃないとは言ってないんですよ。
私も消費税増税までは利上げはないだろうと思うしね。
ただその先はわからんし、そのころ長期金利はどうなってるかわからないから固定金利に切替えたい状況だとしても高くて切替えられないかもしれない。
だったら低金利のうちに１０年でも固定すればいろいろ準備もし易いだろうと言う訳。
まあいつでも返済できる人やこの数年で繰越返済する人なんかは変動でいいだろうけどね。

[917: 匿名さん]

間違いじゃないとは言っていない？？？



どの道その変動と10年固定の利息差を貯蓄なり株なりにしておいたほいが破産の危険度から言っても低そう

[918: 匿名]

ローン開始初期の金利差は0.3%でも結構大きい。10年固定の保険料としては高いね。
政策金利の予想は株価の予想より容易い。
半年前に今の株価を予想してた人は少なくても、多くの人が今の変動金利が半年前と同じと予想していたでしょう。

[919: 匿名さん]

たった10年で変動金利が10年固定より金利が高くなってると
思うなら、変動や10年固定じゃなくて全固定にした方がいいよ
というのは当たり前のことだと思うのだが。

10年固定なんて変動のおまけの保険にすらならない。
10年固定が10年は計算出来る、とか言ってるのは
政策金利のことが全くわかっていない経済素人の考えそうなこと。

[920: 匿名さん]

政策金利がわかってるプロさんなら長期金利が上がればタイムラグがあって変動金利が上がる理屈もわかると思うのだが、大手金融機関がすでに国債価格下落対策をしはじめてるのはご存知？

[921: 匿名さん]

長期金利上昇に対する対策を考えるのならば、大増税やリストラ、失業しても大丈夫なようにしておくべきでは？
欧州では長期金利が上昇している国は大増税やリストラ、失業で暴動まで起きてるし。逆に短期金利は下がっているから変動にして早く元本を減らすというほうがヘッジになる気がする。

もっとも自分は長期金利（日本国債）が好況を伴わずに上昇するとは思わないのでそれに対するヘッジなんて何も考えないけど。
少なくとも金利を固定する事は大したヘッジになるとは思えないし。

[922: 匿名さん]

変動さんは見てるといままで低金利だったからこれからもそうだろうとしか言ってなくね？
この根拠ない理屈でバブルやらリーマンやら大怪我してきたわけだがw

[923: 匿名さん]

リストラ対策しろとか言い出しちゃってるしw

[924: 匿名さん]

>>922
バブルやリーマンでは変動は別に大怪我してないと思うけど。
むしろプチバブルで固定にしちゃった人が、3％台の長期固定に悩んで
借り換えを検討している現状。

[925: 匿名さん]

>長期金利が上がればタイムラグがあって変動金利が上がる理屈

長期金利の上昇は何を意味するのでしょうか？
結果として景気の拡大を示す
http://manabow.com/qa/longterm_interestrate.html
企業や個人など、お金の借り手が増える（景気が拡大する）と長期金利は上昇し、逆に借り手が減る（景気が後退する）と長期金利は下落します。この仕組みを、長期金利の指標である「国債利回り」（新発10年物国債利回り）で考えてみましょう。
国債を大量に保有している銀行や生命保険会社などは、景気の先行きが明るいと判断すれば国債を一部売って、株式など他の金融商品での運用に切り替えます。

長期金利は、将来の物価や為替レートの動向を読み解くヒントにもなります。たとえば今後インフレ（物価上昇）が進んで、日銀が金融引き締めのために政策金利を大きく引き上げると、それに合わせて1年物や2年物の定期預金の金利も大きく上がることになります。そのような状況が近い将来に予想される場合には、金利が固定されている10年物国債を購入する人は減るでしょう。すなわち、国債の価格が下がって長期金利は上昇することになります。

[926: 匿名さん]

>>922
>>923

悪い金利上昇が起きた場合の現実的な話をして上げてるんだけどね。
固定さん見てると悪い金利上昇が起きても自分たちの生活に全く影響ない前提になってるでしょ？甘過ぎない？

[927: 匿名さん]

いままでこうだからこれからもそうだろうという決めつけが大怪我を招いているのは確か。
野村なんて日経10万行くと言ってたらしいから。
ましてや経済情勢がもっと複雑になるこれから10年先まで低金利ままなんて決めつけられるのは単なる楽天家。

[928: 匿名さん]

悪い金利上昇が起きたら今までみたいに一般会計で足りない部分を国債発行で補う事ができなくなるんだから当然医療福祉などの社会保障費の大幅削減と消費税所得税の大幅増税になるでしょうね。

当然企業も資金繰りに困って倒産は増えるだろうし生き抜くためにリストラ賃金カットは必須でしょう。

悪い金利上昇騒ぐ人はこのへんの対策も当然してるとは思いますが。

[929: 匿名さん]

タイムラグがあるのはLiborの提示レートがどちらか強いほうに引っ張られるせい。

でも長期金利が上げると金融引き締めが起これば弱いほうに流れる。

長期金利は常に将来の予測で動くからブレるので一喜一憂しないほうがいい。

本来見るべきは長期金利ではなく資金需要だから貸出残高の情報を見ながらバランスを考えればいいんだよ。

[930: 匿名さん]

>>927

そんな事言ったら全ての対策が無駄。ではあなたは何を根拠に固定にしたの？何かの予測の元に決定したんでしょ？でもあなたの予測が予測通りになるとは当然限らないでしょ？

あなたは自ら固定を選んだ事も否定しちゃってるけど？

[931: 匿名さん]

>>926

リストラになったら困るのは言うまでもなく当たり前のことじゃん。ローン関係ねーだろ。あほか。

[932: 匿名さん]

結局金利も物の値段と一緒で需要と供給で決まるんだよ。
金借りたいヤツが増えないと上がらない。

[933: 匿名さん]

>>931

いやいや、東方は悪い金利上昇なんて起こるとは思ってないのでリストラの対策をする必要はないのですが、悪い金利上昇を願ってやまない一部固定さんがいるので対策とってるのかな？と思って。もしかしてとってないの？それこそ甘くない？

[934: 匿名さん]

>>929

とりあえず今Liborはドラギの国債無限買取で底ベッタリだけどね。

[935: 匿名さん]

変動くんたちは話が全部極端なんだよ。
低金利は続くに決まってる、国債暴落なら日本崩壊だからローン関係ない。
しまいには固定にするならリストラ対策しろってどこまでぶっとんでんだw

[936: 匿名さん]

悪い金利上昇が起こらないという理由が知りたいのですが。

[937: 匿名さん]

>>935

違う違う

デフレが続くなら低金利は続く。景気がよくなれば金利は上がる。当たり前の事を言ってるだけ。

国債暴落なんて言ってない。
悪い金利上昇が起こればリストラ対策も必要では？と提案してあげてる。（こちらは起こるとは思ってない）

[938: 匿名さん]

>>936

むしろ起こる理由は？
国債暴落とか悪い金利上昇ネタってだいたい出処が週刊誌とか怪しいFPとかワイドショーだけでしょ？
あと、消費税増税前に元財務省幹部の記事とかも有ったね。というか、増税が決定するまでは新聞テレビはじめマスコミ全てがそんな空気だったけど。

例えば今日の夕刊に載ってたけど
米財務次官 日本の経済政策を支持
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20130212/t10015445991000.html

とか、ノーベル経済学賞受賞した学者とかFRB議長とかも支持してるし悪い金利上昇なんて誰も懸念してない。

と言うか、我々民間レベルが危ないと思ってる頃にはとっくに市場はそれを織り込んで金利上昇が始まってるはず。

[939: 匿名さん]

まぁ、可能性としてゼロではないけど、現時点での日本の財政赤字、今後の見通しを織り込んで長期金利が0.75なんだから市場参加者は悪い金利上昇なんて起こると思ってないって事だ。

もちろん、今後財政がさらに悪化して起こる可能性もある。けど、現時点ではないと判断されてるんだからよく理由として出てくる1000兆円がーとか、個人金融資産がーみたいなのは理由にならんって事だ。

[940: 匿名さん]

もし本当に日本の悪い金利上昇が懸念されるならばG7で何らかの声明があるのでは？

[941: 匿名さん]

みんなが財政破綻織り込み始めた頃には遅いと思うのだが。
いまは貸し出し先がないのとまだ預貯金があるから買い支えできてるだけでそろそろそれが出来なくなるという話でしょ。
そのとき変動金利がどう動くかわからんで？

[942: 匿名さん]

貸し出し先がないのとまだ預貯金があるからなんて理由で将来確実に損をする金融商品を買うとはとても思えないんですが。

銀行や生保の人ってそんなにアホなの？

[943: 匿名さん]

>>941
確かにどうなってるかわからないな

変動は借金が目減りして助かってるのに固定さんは利息が多くて悲惨な目にあってるかもな

[944: 匿名さん]

>そのとき変動金利がどう動くかわからんで？

だからそんな心配より医療福祉などの社会保障費の大幅削減と消費税所得税の大幅増税、企業も資金繰りに困って倒産は増えるだろうし生き抜くためにリストラ賃金カット

になるだろって話

[945: 匿名さん]

だからローンに関係なくリストラされる場合もあるし大増税もされるだろ。
なんで固定にしときだけ考えなきゃならんのだ。あほか。

[946: 匿名さん]

>>942

だからいま国債の保有年数を短期化してるんだって。

[947: 匿名さん]

>>945

だって悪い金利上昇が起こると思ってるんでしょ？
悪い金利上昇が起これば確実に「医療福祉などの社会保障費の大幅削減と消費税所得税の大幅増税、企業も資金繰りに困って倒産は増えるだろうし生き抜くためにリストラ賃金カット」は起こるよ。

>>946

いやいや、長期金利は0.75なんだから全然短期化してないでしょうに。

[948: 匿名さん]

変動も固定も手段であって、要は多少のことがあっても大怪我しなければいいわけだよね？
変動でも手持ち資金があれば対応できるし短期でさっさと返せる見込みがあるならいいわけだよね？
でもそうじゃないならは変動は上がらなきゃラッキー、上がったらドボンのギャンブルでしょ。

[949: 匿名さん]

>>947

いやいや長期金利と金融機関の保有年数は別だからw
ウソだと思うならググっみたら？UFJの保有年数なんかたしか3年切ってるよ。

[950: 匿名さん]

>>949

それはUFJに限っての話だろ？UFJがそうしたとしても長期金利が0.75って事は全体では買増てるって事。そんなこともわからんのか？