収入合算の登記の割合について

[入居予定さん]

皆様に質問があります。色々調べたのですが、分からないので助けて下さい。

現在、収入合算のローンを検討しています。
夫がローン契約者となり、妻が収入合算者兼連帯保証人（民間銀行なので連帯債務者ではない）になります。

2898万円の物件で頭金の98万を妻が出していて、ローンは共働きをして2人で返していく予定です。

ですが、夫がローン契約者になっているので、形としては

夫　2800万円（ローン）
妻　　98万円（頭金）

となります。

登記の割合は、原則2800：98となるそうですが、コレを1：1もしくはなるべく妻側が多い登記にしたいのです。
なぜかというと、妻の会社で住宅購入の補助が出るからです。最高月4万円で、登記の割合を、1：1にした場合、4万円の半分なので2万円もらえます。これが10年間続くので計240万円になります。

しかし、妻が98万しか費用を出していないことになるのに登記簿の妻の割合を多くすると、かなり高い贈与税がかかると聞きました。

この出資の割合で、登記の割合を1：1にしても贈与税がかからない技があると聞きましたが、ご存じの方はいらっしゃいますか？（もちろん合法的に）

もしどうしてもダメならペアローンにすることも考えているのですが、妻の勤続年数が短いため、妻単独でローンを組むとなると選べるローンがかなり狭まることが予想されます。なので、できれば収入合算で登記の割合を1：1にする方法を教えていただきたいのです。

よろしくお願いいたします。

[2: 匿名さん]

双方が、どのくらい稼いでいるんでしょうか？
また、奥様は勤続年数が少ないということですが、３年間以上は連続して働いていますか？

持分を最大に出来るのは、９８万円＋（奥さんの恒常的な所得）／（旦那さんの恒常的な所得＋奥さんの恒常的な所得）×２８００万円までです。

最近働き出したとか、給与収入で１００万円（所得は所得税上ではゼロ、地方税上では２万円だけど住民税非課税）などでは話になりません。
もっとも以前働いている実績があって、専門の資格を持っている。再就職も専門資格の仕事で、今後も継続してかなりの稼ぎが出来る見通しなら、再度働き出して１年程度でも認められます。

うちのかみさん栄養士で、ずっとフルタイムで何十年も働きました。ローンは私名義で色々なのをいくつか組みましたけど、持分は働き具合に応じて認められましたよ。

[3: 匿名さん]

とりあえず１：１で登記をして、その登記記録を会社に提出。
用が済んだら本来の登記割合への変更手続きを取る。

ローンを組むなら最低でも半分の持分を持たないと融資が受けられないので、それ以上はムリです。

[4: ０２]

>>03
後で更正登記をすると、かなり余分な費用が必要です。
ローンを組む際にはまだ登記はしていないのですから、ローン確定時（金銭消費貸借契約を締結する）までに物件の持分割合を決定すればよろしいのです。
あなたは不動産を実際に購入したことが無いのでしょうか？

＞ローンを組むなら最低でも半分の持分を持たないと融資が受けられないので
世の中、こんな制約事項はありません。

[5: 入居予定さん]

スレ主です。

ありがとうございます！

01さんの質問ですが、双方の年収ですが夫約350、妻約310です。

妻の勤続年数ですが7月で2年になります。

＞持分は働き具合に応じて認められましたよ。

とありますが、収入合算の際の登記の持分ですか？
登記の割合は年収も考慮されるということでしょうか。

[6: ０２]

>>05
＞登記の割合は年収も考慮されるということでしょうか。
年収というより、本来は所得です。
給与所得だけの場合に、「給与収入の比率でも便宜上はいい」というだけのことです。

借金した分をだれが返すかを考えた時、夫婦それぞれが以後の働きも考慮した際に、実質的には誰が返済するかを客観的に考えて、その内容と現実の登記が異なっていると、贈与の認定がされます。
従って、「ローン名義が特定の個人で、その金額が頭金以外の資金調達と考えて、物件名義の登記割合を決めるのが合理的」という考え方もありますが、必ずしもその通りにしなければいけないというわけではありません。
多分、必ずそのような反論があるはずです。

[7: ０２]

>>05
０２投稿の再掲です。
＞持分を最大に出来るのは、
＞９８万円＋（奥さんの恒常的な所得）／（旦那さんの恒常的な所得＋奥さんの恒常的な所得）×２８００万円までです。

あなたは、この式の意味を全然理解していないみたいですね。
式の意味が理解出来ていれば、０５投稿のような質問は出ないはずです。

[8: 03]

＞02

別に「ローンを組む前に登記をしろ」なんて言っていませんよ。
そもそも「ローンの資金実行もされていない」＝「自分の物になっていない」のに
そんな登記出来る訳無いでしょう。

「妻の登記を多く」という記述からみると、会社は「登記記録」を基に判断するのでしょう？

私が言っているのは、引越しした後でもかまわないから、必要な書類が手に入ったら
「変更登記」をすれば良いのでは？という事です。

費用も１０万円くらいでしょう。
最大１２０万円の補助と天秤にかけて、どう判断するかはスレ主さん次第ですが。

[9: 匿名さん]

収入合算とはいえ、旦那さんの年収が350万に対し、2800万のローンは・・・どうなんでしょう？
８倍ですよ？

よく分からないのですが、そもそも旦那さんを主契約として民間が貸してくれるのですか？

[10: 03]

＞ローンを組むなら最低でも半分の持分を持たないと融資が受けられないので
世の中、こんな制約事項はありません。
↓

http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/shikin20050629a2000a3.html

なお、住宅ローン（※）を利用して共有という形で住宅を取得する場合、申込者本人の持ち分割合が２分の１以上あることが要件です

http://www.toyoshin.co.jp/kojin/loan/chokikotei.html

・借入れの対象となる住宅及びその敷地を共有する場合は、申込みご本人の共有持分を1/2以上とすることなどの要件があります。


不動産の購入経験はおありかもしれませんが、ご自分で実際に「登記」をされた訳でも
ないでしょう。
偏った知識、人に理解させる事のできない難解な文章、混乱を招くだけです。

[11: ０２]

>>08
君は、その年だけクリアすれば問題無いと考えているのか？
スレ主さんのことを考えてあげれば、そんな無責任なことは言えないはず。
その年にクリアしても、翌年以降に持分が変わっていたことがわかれば、どういうことになるの？

>>09
奥さんの収入の１／２評価でも年収５００万円程度の評価はされます。
５．６倍程度の評価となりますから、問題はありません。

>>03
＞ローンを組むなら最低でも半分の持分を持たないと融資が受けられないので
持分の担保提供をすれば、単独ローンも認められます。
連帯保証を求められるかどうかは金融機関次第です。
本来はスレ主さんが希望するように連帯債務が認められるといいんですけどね。

[12: 匿名さん]

≫11

毎年「登記記録」の提出を求められるなら話は変わりますが、そうなのですか？
もしそうなら、私が書いた方法は現実的なものではありませんね。申し訳ありません。

＞ローンを組むなら最低でも半分の持分を持たないと融資が受けられないので
→「世の中、こんな制約事項はありません。」
と断定された事に対してですが、

＞持分の担保提供をすれば、単独ローンも認められます。
すいませんがこの意味が良く分かりません。

そもそもなぜ金融機関が「本人が半分以上の持分を持つこと」を求めるのか？
「連帯債務」ではなく「連帯保証」を求めるのか？

といった一般的な「住宅ローン」の仕組みを理解された上でのコメントなのかが疑問です。

[13: 入居済み住民さん]

横スレになってしまうかもしれませんが，すみません。

あまりにもビックリしたので，ちと確認をさせて下さい。

・夫婦共働きで収入合算でローンを組む。

・ローン名義→夫　収入合算者兼連帯保証人（連帯債務者ではない）→妻

上記の条件で，登記の割合に夫と妻の収入が関係してくるのですか？　登記はローン名義人オンリーだと思ってました。

ペアローンや妻が連帯債務者になる収入合算なら分かるのですが。妻はあくまで連帯保証人なので，持分はないのでは？

何か勘違いしてたらすみません。

[14: ０２]

>>13
ほらやっぱりやって来た。
０６投稿で書いたとおりだ。

＞借金した分をだれが返すかを考えた時、夫婦それぞれが以後の働きも考慮した際に、
＞実質的には誰が返済するかを客観的に考えて、
＞その内容と現実の登記が異なっていると、贈与の認定がされます。
＞従って、
＞「ローン名義が特定の個人で、その金額が頭金以外の資金調達と考えて、物件名義の登記割合を決めるのが合理的」
＞という考え方もありますが、
＞必ずしもその通りにしなければいけないというわけではありません。
＞多分、必ずそのような反論があるはずです。

[15: ０２]

>>12
ローンを組む際に、何も過半の持分を持つ必要はありません。

しかし、ローン事故などを考えると、抵当権の設定範囲はその持ち主にしか及ばないと、抵当権を実行しても競売落札者は他の持分者との共有になってしまいます。
これでは事故物件を債権者が自由に処分することは出来ませんね。

従って、共有持分者にも物上担保の設定許可を、債権者がもらうのです。
債権者の持分だけでなく、共有持分者の持分も、競売で処分できることになります。
競売落札者は、全ての所有権を獲得できますから、競売も容易に実行できることになります。

銀行や保険会社だと、それだけでは不十分なので、連帯保証もとりますね。

[16: ０２]

>>12
１５投稿は自宅用限定での話です。
事業用の建物などでは、このような配慮が必要ありませんし、むしろ物上担保の設定などをするのは利害関係が対立して出来ないのが普通です。
あくまでも自宅用の不動産が対象だとお考えください。

[17: ０２]

>>12
連帯債務にするか、連帯保証しか認めないかは、金融機関の考えによりますので、個別の金融機関にお尋ねください。

当然、連帯債務だと住宅ローン控除もそれぞれが按分残高に応じて認められますけど、単なる連帯債務の場合はローン契約者だけしか住宅ローン控除は出来ません。

[18: 匿名さん]

確かに。２分の１以上の条項は銀行に特例を認めてもらえるとしても、

（購入価格×持分）+諸費用 ＜ ローン申込額

の場合は審査に通りません。過剰融資になりますよね。
よって、

>08さん
2800：98の登記をしてから、１：１への変更登記をするのですか？
登記原因はどうするんですか？『贈与』はだめだから『真正登記名義の回復』ですか？
でも税務署に贈与認定されそうですね。

逆に１：１の登記をしてから『真正登記名義回復』で2800:98ですか？
１：１の登記は銀行ローンが通りませんが…。

>02さん
2800万円のローンの返済を実際は所得按分でしているという意味ですよね。
でも、主たる債務者が夫でその名義でローン控除も受ける（たぶん）場合でそんな持分登記が認められるんでしょうか？
贈与税の認定と所得税の認定で齟齬がありますよね。

08さんにも02さんにも反論する気はありませんが、ホントのところどうなんでしょうか？
非常に気になります。ぜひとも根拠を示してお教えください。

[19: 匿名さん]

>>16さん

事業用でも全員の持分を担保にとる（すなわちローン名義人以外は連帯保証人、最低でも物上保証人になってもらう）のが融資実務の初歩ですよ。（新入社員でも習います）
区分所有登記で物件がバラけている場合とか、巨大ビルの等価交換案件で債務者がほんとに一部の持分しか持っておらず、また債務者と他の共有者が赤の他人である場合は特別ですが、そんな例は稀でしょう。

それとも、ノンリコースローンのような特別な話を前提にお話されていますか？

[20: ０２]

>>18
＞購入価格×持分）+諸費用 ＜ ローン申込額
＞の場合は審査に通りません。過剰融資になりますよね。

何度も審査を通していますよ。

一例あげると、
平成４年、３１００万円の物件でローン２１００万円。
私が債務者、持分は夫婦で１：１。
共有持分者は連帯保証人。
あなたの論理だと無理ですね。

今住んでいるマンション、
持分は夫婦で１：１。
こちらは財形融資のため、共有者は物上担保のみ。
これも無理でしょうか？

共有持分者を連帯債務者にするか、物上担保設定を共有持分者にすれば、過剰融資にはなりません。

[21: ０２]

>>18
＞主たる債務者が夫でその名義でローン控除も受ける（たぶん）場合でそんな持分登記が認められるんでしょうか？
何度もやっています。

税務署に事前確認に行っています。
「支払いを実質だれがするかが問題であって、その通りにしていれば何ら問題無い。」という回答でした。
今までに住宅ローンやアパートローンを１０回くらいしていますけど、資金の出し分に応じた登記をやっています。

ただし住宅ローン減税の扱いは違いますよ。こちらはローン残高が基準ですから、連帯債務者以外は按分という訳にはいきません。