おりこうな繰り上げ返済とは？

[?¨?肢?v?μ??・]

何かあった場合に備え、夫婦共働きで出来る繰り上げ返済分の貯金が
１年で約１００万円ぐらいになります。
手数料等も考慮した上で東京三菱とフラット３５のどちらかに
あてたいのですが１００万ずつがいいか、もう少しためてからがいいか
悩んでいます。同じような状況の方、良い知恵をお願いします

[82: 匿名さん]

３０００万を３５年３％でローンを組むと月々は約１２万
１回目の内訳は元本３万、利息９万
３５年目は、元本１１．５万、利息０．５万
早期の期間短縮がどれだけ効くか。
後期は生活の潤い、資産形成にどっちを選ぶか。
これがこの板のテーマ。

[83: 匿名さん]

俺の計算では、
■元本充当分\40,455
■利率充当分\75,000
俺が間違ってるか？？

[84: 82]

揚げ足ありがとう。多分あなたがあっている。
７３にイメージをつかんでもらおうと書きました。
ちょっと計算適当でしたねごめんなさい。
正確なところは皆さん御自身で確認してね（^^;
＃理解してくれると良いのですが。

[85: 考え方それぞれでは]

期間短縮と返済額軽減、支払利息は必ず「期間短縮」≦「返済額軽減」になります（＝になるのは一括返済時）
にもかかわらず返済額軽減を推奨する方の理由は
・返済額軽減分が浮く⇒繰上返済にまわせる
・資産運用
・リスク回避
上記３点が主な理由でしょう
しかし、ここに書いている方全員が運用をしているわけではありません
確かに最近は株も流行ですが、まだまだごく一部です
（2.5％程度の元本保証は今のところ無いでしょう）
また、返済額軽減で浮いた金額（年100万円で月3000円程度）などは普通に生活費に消えます
返済額軽減で浮いた金額*12か月分を上乗せして翌年の繰上返済なんてありえません
（２年目は6000*12、３年目は9000*12・・・など机上の空論です：出来る方も居るでしょうけど）

ちなみに試算として以下の場合
借入：３０００万円　３０年返済　年３％
返済額（２回目の）は月１１万５０００円程度ですが
毎年２００万円を繰上返済した場合

期間短縮型の場合
繰上返済回数：１０回
支払い利息　：約５２０万円
返済期間　　：１１年１ヶ月

返済額軽減型の場合
繰上返済回数：１２回＋１３回目で一括返済になる
支払い利息　：約６００万円
返済期間　　：１３年１ヶ月

つまり、期間は２年も長く、そして８０万もの利息が多くなります
ここだけを見ると期間短縮がもっとも良い繰上返済の方法と言えます
ただ、始めに挙げた３つの理由を理解できる方（実行できる方）はこの差も縮まります
単純に余剰貯金をタンス預金にしかしない方は断然期間短縮型
資金運用をされる方は若干のリスク回避と運用でのリスクを伴い返済額軽減方を
選ぶことになると思います
ですが、日本人は現状のところ前者の方が多いのではないでしょうか？

[86: 考え方それぞれでは]

試算の30年は35年の間違いでした

[87: 匿名さん]

大事なところは返済軽減型では
破産リスクがどんどん下がっていくということだろうね。
それは何が起こるかわからないこの世の中ではでかいよ。
期間短縮型では資金ショートリスクは変わらないし、繰り上げに使うごとにリスクがアップする。
そして最終的に一括繰上げするなら、同じくらいの総額になる、
としたら返済軽減型の勝ちか。

[88: 匿名さん]

中をとって最初の3年くらい期間短縮にして、その後は返済軽減でいく、というのはどう？！

[89: 匿名さん]

>>85
２点ほど指摘を。
まず初めに返済額軽減型で推奨派ですハイ。
>返済額軽減で浮いた金額（年100万円で月3000円程度）
年で見たら36000円ですが、30年で考えると108万になります。
>支払い利息
返済額軽減は月々の返済額が減っているので、その分繰上げにも貯蓄にも月々の娯楽にも使えます。
２つを比較する場合、月々の返済分の差を出さないとつじつま合わないですよ。

[90: 89]

>>88
逆の方がいいと思うよ。

[91: 考え方それぞれでは]

>89
１つ目の指摘、逆に30年では3.6万*30ではありません
試算例で云うと（3000万円　35年　3％　200万円の繰上）
確かに１年後〜２年後の１年間は月約８０００円　年間９.６万になります
そして２年後〜３年後の１年間は月約１６０００円　年間１９．２万になります
（いづれも初年度比）
もちろん５年後などは月４万円程度、年間で５０万もの余剰金が生まれます
しかし、生活というのはそう簡単に計算できるものではなく、余剰金が出来ると旅行に行くなど
期間短縮では出来ない事を行うと考えるのが一般ではないでしょうか？
私ならおそらく５年目などの場合、家族で海外旅行に行くでしょう（準備・土産など込みで総額20万程度の）
もちろんそれであまる30万程度は繰上の上乗せをすると思いますが
５０万全てが残る（繰上の上乗せ）家庭はかなりの計画的な倹約家でしょう（これも人それぞれですが）

２点目の指摘について
上記で書いた通り、余裕が出来き娯楽・旅行も出来ることは当然です
その分、約２年長く利息が80万円多くなります（余剰金を繰上にしないことを条件として）
ただラスト２年の返済額は２万円以下程度の額になっているので
初年度に比べれば返済しているという負担度は無いでしょう

どちらが良いのかは各々の家庭の事情（特に年齢・仕事・子供）により変わってくるでしょう
それらは各々が自己責任で判断すべきことで、どちらが正しいなどは言えない筈です
月々の返済額が苦しい人は返済額軽減を選ぶでしょうし
初年度から返済に余裕のある方（年収の15％以下？）などで資産運用に興味のない方は
返済額が減らなくても、毎年海外旅行に行く（行ける）、外食も週１回は行く（行ける）家庭は
期間短縮を選ぶでしょう

期間短縮がバ●だのア●だの鉄則だのと云うことは出来ない筈です

[92: 匿名さん]

短縮型推奨派です
>>89
それだったら期間短縮で支払わなくなった返済分の差も出さないとつじつま合わないですよ。
月々の返済額が減った額と短縮期間で減った返済額、どっちが軽減されてます？
あと短縮は、その期間短縮した分、住宅ローンの支払いから開放されます。
100万繰上げすれば数年住宅ローンから開放されるの、魅力なんだけど。

ここの軽減型推奨派の人って住信の自動繰上前提にしてる人多くない？
それって繰上げして返済額が軽減しても軽減前の一定額で返済続けて、
やっと期間短縮と同等っていってるんでしょ。
それって軽減とは言わないんじゃない？
まあ払えなくなった時、減額分は減らせるけどね。

[93: 匿名さん]

返済軽減でいっとけば、最後のほうの期間短縮繰上げで
一気に期間が減ることになるんで、結局同じなんでしょ。
そうなると期間中リスクが低くなる返済軽減型のほうが得、という論理。

[94: 匿名さん]

期間短縮派は、

期間短縮の場合は、ローンにカネを入れた場合。
返済軽減の場合は、家族旅行にカネを入れた場合。

コレで比べてるのか？。頭おかしいんじゃないのか？。

[95: 匿名さん]

例えば、毎月繰上げれば、支払利息は「期間短縮」＝「返済額軽減」です。

1000万借り入れて300万繰上げると、

期間短縮型は、残額700万を25年間かけて返済可能です。
返済軽減型は、残額700万を35年間かけて返済可能です。

毎月同額を返済しているので、実際の完済時期は全く同じです。
唯一異なるのは、借入可能期間です。

「実際の完済時期」と「借入可能期間」を、混同している人がいるようです。分けて考えましょう。

[96: 89]

>>92
うん、ごめん。つじつまが合わなくなるのはこっちだった。
指摘ありがとうね。
短縮/軽減どちらにしろ、年100万を10回とか考えてるのはいっぱいいそうだけど、実際できるのは
一部の家庭だけだと思うよと言いたい。出来て5〜6回じゃない？
ならば毎月手数料無しで２〜３万自動で返済する方がいいと思うのだが・・・。
で、本当の意味での余剰金は期間短縮と。

[97: 匿名さん]

>>92>>96
支払金額を合わせると、「支払わなくなった返済分の差」というのはゼロだよね。

あと、一番上から読むと分かるが、「積極的定期的に繰上げる場合、返済軽減型の方が有利」
から始まっているので、あまり繰上げない場合はあてはまらない。

例えば１回しか繰上げない場合には、モノの本に書いてあるように期間短縮が有利。

[98: 匿名さん]

仕事もしないで、結構まじめに計算してみた。（makiloanと戦いながら）

３０００万３％３５年
2005/12返済開始、2007年以降は毎年１月に１００万繰上げ
期間短縮は１月時点で１００万以上で最も１００万に近い金額
返済軽減は１００万＋初年度返済分との差分（１年分）
団信は無し

＜期間短縮＞
(a).毎月返済額合計 22,276,879
(c).aの総利息 7,885,081
(e).支払回数 194
(g).繰上合計 15,608,202
(h).返済額合計 a+g 37,885,081
(i).最終返済日 2022/1/26
(j).完済年月 16年 2ヶ月

＜返済軽減＞
(a).毎月返済額合計 14,183,879
(c).aの総利息 8,146,445
(e).支払回数 194
(g).繰上合計 23,962,566
(h).返済額合計 a+g 38,146,445
(i).最終返済日 2022/1/26
(j).完済年月 16年 2ヶ月

完済日は同じで、その差\261,364。
実際には、返済軽減の場合、１年待たなくても１００万溜まるため、もっと早く繰り上げできて、その差は縮まる。
これを無視したとしても、約２５万で大きなリスク軽減ができる。

[99: 匿名さん]

９８さん、お疲れ様でした。
ここでは、元利均等のケースでの話ですよね。
元金均等の場合はどうなるのでしょうか？
この場合も大差無しですか？

[100: 匿名さん]

>>98
３０００万３％３５年（年１回繰上げ）で総返済額で差が25万程度なのは妥当な数字だと思う。
前に１０００万２％３５年（年１回繰上げ）で総返済額の差が５万円程度だったし。

ちなみに>>98で、50万を年２回に変更すると、差額は約半分になる。

[101: 100]

>>99
大差ない。積極的に繰上げるということは、返済計画をまるでムシすることになるので、
元利金等・元金均等・期間短縮繰上・返済軽減繰上のどれをどう組み合わせても、大差ないことになる。

[102: 匿名さん]

なんだ？まじめな計算結果が出たら、期間短縮推奨派はさよならか？

[103: 匿名さん]

なるほど、98さんの試算をみると、毎年返済軽減型で行くか、という気になるね。
そして差額分をバリュー投資にでも振り向けてみるか。

[104: 匿名さん]

まてよ、たとえば35年ローンにして、
金利固定期間が短い場合、3年、5年、10年あたり
だと、これは期間短縮型にすべきじゃないの？！
金利変動リスクをなるべくとらないためにね。
つまり返済軽減型は超長期固定の場合の戦略では？！

[105: 匿名さん]

>>104
おまいホントに分かってないな。
期間短縮型も返済軽減型も、実際の返済期間は同じといっとるだろが。

[106: 匿名さん]

はじめまして。おりこうな返済計画という事ですが・・・
主人年収450万フラット35（妻連帯債務者）2400万35年、妻年収450万銀行500万35年（全期固定）のローンです。
共働きのため繰上げ返済を考えています。
返済軽減型を選ぶつもりですが、税金を考えると主人のフラットを毎年1月に繰り上げ返済がお得のようですが
全期固定なので減税の終わる10年後にまとめて繰り上げるほうがお得なんでしょうか？
それとも利息を考え、こまめに繰り上げ返済すべきでしょうか？

[107: 匿名さん]

いいかげん人に聞かずに自分でシミュレーションしなさいって。

[108: 匿名さん]

目からウロコなスレですね。
我が家は3,300万のうち
2,800万を長期、500万を3年固定　30年借りました。
今のころ、年間70〜80万返済できる予定ですが、その場合
長期と短期をどのような組み合わせで繰り上げすると賢いのでしょうか。
我が家もこのスレを読むまでは、期間短縮ばかり考えてました。
よろしくお願いします。

[109: 匿名さん]

要は返済軽減型は「期限の利益」を確保しながら推移
期間短縮型は自ら「期限の利益」を放棄しながら推移
それでいて総額にはそれほど差が無い、という単純な理屈だろう。
しかし期間短縮の方が得と一般的に信じられてるのはなぜなんだろう？！

[110: 匿名さん]

期間短縮推奨派、復活。
みんな、金額のマジックにかかってない？
軽減返済して、その軽減分も繰り上げに組み込みながら、
一定返済額返済していくってことは、返済額自体は軽減なんてしてないんだよ。
たまに他に入用とかリスク回避やらで、一定額の返済をやめて軽減された額で返済すれば、
その度に期間短縮との差、出始めるんだよ。
だから軽減返済しても期間短縮と同じ総返済額にするには、
絶対に返済額下げられないってことなんだよ。

[111: 82]

エクセル書いて見ました。
３０００万３５年３％
最初の８年間だけ全力かけて、（第１回の）115,455*12+100万＝2,385,460
月198,788円を返済に割り振るとして

年 回数 返済額 うち元本 元金残額 繰上 軽減
0 05/12/26 1 \115,455 \40,455 \29,959,545
1 06/12/26 13 \115,455 \41,686 \28,466,123 \1,000,000 短縮 24月
2 07/12/26 25 \115,407 \45,473 \26,927,289 \1,000,576 短縮 23月
3 08/12/26 37 \115,532 \49,556 \25,341,632 \999,076 短縮 20月
4 09/12/26 49 \115,378 \53,473 \23,707,758 \1,000,924 短縮 20月
5 10/12/26 61 \115,578 \57,876 \22,024,167 \998,524 軽減 \-5,167
6 11/12/26 73 \110,288 \56,765 \20,290,247 \1,062,004 軽減 \-10,931
7 12/12/26 85 \104,524 \55,297 \18,504,539 \1,131,172 軽減 \-17,229
8 13/12/26 97 \98,226 \53,412 \16,665,566 \1,206,748 軽減 \-24,134
9 14/12/26 109 \91,321 \51,040 \16,061,417
29 04/4/26 341 \91,321 \91,093 \0
総額\41,481,459

年 回数 返済額 うち元本 元金残額 繰上 軽減
0 05/12/26 1 \115,455 \40,455 \29,959,545
1 06/12/26 13 \115,455 \41,686 \28,466,123 \1,000,000 軽減 \-4,076
2 07/12/26 25 \111,379 \41,334 \26,927,952 \1,048,912 軽減 \-8,410
3 08/12/26 37 \107,045 \40,832 \25,343,718 \1,100,920 軽減 \-13,024
4 09/12/26 49 \102,431 \40,159 \23,712,073 \1,156,288 軽減 \-17,944
5 10/12/26 61 \97,511 \39,295 \22,031,619 \1,215,328 短縮 31月
6 11/12/26 73 \97,556 \43,660 \20,300,037 \1,214,788 短縮 28月
7 12/12/26 85 \97,586 \48,140 \18,515,784 \1,214,428 短縮 25月
8 13/12/26 97 \97,469 \52,605 \16,677,283 \1,215,832 短縮 24月
9 14/12/26 109 \97,651 \57,516 \15,996,482
27 32/7/26 320 \97,651 \97,407 \0
総額\40,975,308

短縮した後軽減した方が月の返済は減らせるけど。。。
後、金利上昇リスクはどっちが強いかな？
（こんだけかいて計算間違ってたらゴメンね）

いつ父ちゃんや子供が事故や入院するかもわかりません。
返済もほどほどにして貯金もしなくちゃね。

[112: 匿名さん]

スペース削られるんですね。みにくくてごめん。

[113: 匿名さん]

>>110
全然復活してねーだろが。
別に本当に返済を軽減する必要なんかないの。条件を同じにしないと比べられないでしょ。
万一の時に返済をやめれば、金額変わるのは当たり前だろが。
期間短縮の場合はやめることができんからアブナイんだよ。

[114: 注意！]

上から読めば分かりますが、このスレは積極的・定期的に繰上げる場合の議論です。

１回しか繰上げない人は、本屋で住宅ローンの本でも立ち読みしてください。「期間短縮が有利」と丁寧に解説されてます。

積極的に繰上げる場合「返済軽減が有利」ということは、この板でも2ｃｈでも過去に何度も出てきている話です。

ちょくちょく「期限の利益」という言葉が出てきてますが、法律用語です。わからない人は検索してください。

[115: 匿名さん]

>>111
最初の８年間で払った総額が違うから比較にならない。

[116: 匿名さん]

たぶん期間短縮が有利と一般に信じられてるのは
「ふつうの人間の心理」によるものと思う。
つまりふつうの人間は借金を少しでも早く、1年でも早く全額返したいという心理が働き、
きちっと総額を検討しない。
「期限の利益」はあきらかに借り手のメリット・貸し手のデメリットだから、
わざわざ放棄してはもったいない。

ふつうの人間は株が上がるとますます上がると思って高値で買い
株が下がるともっと下がるとおびえて売ってしまう、のと同じ、心理の罠なのだと思う。

[117: 匿名さん]

残金1000万を毎年100万（フラット35）ずつ繰り上げ返済を予定しいる場合、期間短縮でも返済軽減型でも
さほど返済総額は変わらないわけか…勉強になった。

[118: 匿名さん]

>>114
「期限の利益」をある程度、理解している人なら、１回しか繰り上げない人でも、返済軽減型を選びます。
本当に理解しているなら、繰上返済はしないで、投資や娯楽に回します。
よって、「期限の利益」の理解度によって、

期間短縮型の繰上返済をする。
返済軽減型の繰上返済をする。
繰上返済はしない。

と行動が分かれてくるのです。
支払う金利だけを考えれば、期間短縮が一番お得ですが、繰上返済＝「期限の利益」の放棄の代償
である事だけは、議論の余地はありません。

返済軽減型の繰上返済であっても、「期限の利益」の放棄によって、総支払額が減るのだ
という事を頭の隅においておいてね。

[119: 118]

繰上返済＝「期限の利益」の放棄の代償　＜−×
繰上返済＝「期限の利益」の放棄　　　　＜−○

[120: 匿名さん]

>>115
2,385,460*8=19,083,680で両方一緒
ちっとは文読め。

[121: 匿名さん]

住信で保証料前払いです。
来年の5月まで期間短縮のみ返済手数料が無料なんですが、
無料の間は期間短縮にすべきですよね。

[122: ０８]

>>121
期間短縮は一旦してしまうと、それより長く終わらせることが出来ません。
手数料無料のうちは、毎月チョコチョコと返済するつもりなんでしょう。
であれば、返済軽減がいいですよ。
先の見通しが立って、収入にも自信があるなら期間短縮も考えていいけど、
特にそういうことも無く無手数料で手軽に返済可能な状況なら、返済軽減が定石です。

期間短縮を選択したいという根拠は何ですか？

[123: 匿名さん]

>>122
第3者ですが単純に早く返済したいって事では？ミックスはできないの？

[124: ０８]

>>123
借りて間もないのに返済するんなら、「余分に借りなきゃ良かった。」の世界だから、返済軽減が理にかなっていますよ。
期間短縮を選ぶということは、「審査では○年でＯＫだったけど、実際には○−×年で返せるから期間短縮する。」としているようなものです。

[125: 匿名さん]

このスレ、とても勉強になりました。
フラットがない時代に全額を１０年固定（借入れは３５年）で借りた者なので、
固定期間中に少しでも残額を減らすには　漠然と期間短縮が有利と思っていましたが
総額はあまり変わらないんですね。それならば、リスクを減らしたいです。
うちも年１回くらいの繰上げが出来る様になってきたので、返済軽減で行こうと思います。
ありがとうございました。

[126: 匿名さん]

返済軽減って30年固定とかフラットでのことですよね、3・5・7年固定での返済中はどうなんでしょう？

[127: 匿名さん]

>>126
ちょっとは読んでから質問しろよ。
期間は最終的には同じになると書いてあるだろがっ。

[128: 匿名さん]

>>127
よく質問を理解しろ！3・5・7でも返済軽減になるのかってことだよ！！

[129: 匿名さん]

>>128
だからー、なるんだよっ。

[130: 匿名さん]

>>129
そっか。

[131: 121]

>>122さん、お返事ありがとうございます。
私の書き方が悪かったです。期間短縮のみ、来年の5月まで手数料が無料なんです。
なので、無料期間は期間短縮にして、無料が終了したら返済軽減がいいのか、
もしくは手数料を支払っても（ある程度まとまった金額で）返済軽減にすべきかということです。
引き続き、よろしくお願いいたします。

[132: 82]

さらに計算して見ました。

最初の４年\2,385,460で毎年軽減
以降の支払い：\97,511（\-17,944）
繰上累計：\4,306,120
支払い終了：35年後
支払い利息：\16,223,920（\2,267,180の節約）

最初の４年\2,385,460で毎年短縮
以降の支払い：\115,578（微妙に変動）
繰上累計：\4,000,576
支払い終了：28年後（-7.25年）
支払い利息：\12,943,759（\5,547,341の節約）

最初の８年\2,385,460で毎年軽減
以降の支払い：\74,158（\-41,297）
繰上累計：\9,563,660
支払い終了：35年後
支払い利息：\13,745,433（\4,745,667の節約）

最初の８年\2,385,460で毎年短縮
以降の支払い：\115,560（微妙に変動）
繰上累計：\8,002,040
支払い終了：22年後（12年）
支払い利息：\9,884,375（\8,606,725の節約）

20年目から毎年100万短縮（年間\2,385,460）
以降の支払い：\115,560（微妙に変動）
繰上累計：：\8,000,000
支払い終了：27年後（-7.3年）
支払い利息：\16,377,931（\2,113,169の節約）

最後のはこうなると急いで短縮するメリット無いけど、
借金の相殺が出来るわけでもない一般庶民は
最初8年必死に繰上しても12年減るだけ。
それからでも十分「期限の利益」はあると思うよ。

さあみんな悩め（^^)

[133: 匿名さん]

>>132
ナニこれ？。
４年目と８年目の途中経過と、万一の場合が起こって、以後繰上げを全くしなかった場合の結果？。

[134: 考え方それぞれでは]

はじめに、期間短縮派ではありません
ただ積極的に返済可能でも必ずしも軽減型が良いとは思わないだけです
それぞれの生活スタイルで考え方は違います
軽減型の理論は間違ってはいないのですが、必ず全ての家庭にあてはまるとは限らないと言いたいだけです

このスレで意見が分かれるのは、「積極的に返済する」の定義（積極的とはどのくらいの割合なのか）が
定まっていない点、そして軽減型を推奨している方は「軽減分を上乗せ返済」する事を前提に
考えている点です。軽減型と云うより返済期間維持型と言ったほうが判りやすいかもしれませんね

[135: 匿名さん]

>>132
35年間、毎年\2,385,460のうちローンに充てなかった分を貯金したとする。

(2385460-(97511*12))*(35-4)__________________＝\37,675,168
___________(1000000)*(28-4)+(2385460*(35-28))＝\40,698,220
(2385460-(74158*12))*(35-8)__________________＝\40,380,228
___________(1000000)*(22-8)+(2385460*(35-22))＝\45,010,980

年数の足し算引き算のつじつま考えて無いので間違ってるかも知れないけど。

[136: ０８]

>>131
それだと手数料は実質的に有料だということです。
借りて直ぐに期間短縮は無料という設定は、銀行にとっては逆に住宅ローン事故を増やすようなやり方です。
ある程度資金的に余裕がある人が、返済率の関係で２０年でしかローンが組めないのに、実際は１０年くらいで返せるようなケース。こういう人の場合は、このキャンペーンは非常に有効。
それ以外の人にはマヤカシ以外の何物でもありません。

返す分期間が短縮されるから、資金の整理が済んで余剰の分を返したらいかがですか。
あまり積極的にはお勧めしません。

[137: 匿名さん]

>>134
たしかに返済期間維持型だけど、
最終的に一括繰上げすると一気に期間短縮派に追いつく、ということで。
「返済期間維持権利保持型」と言った方が良いかもね。
期間短縮繰上げは「返済期間維持権放棄型」、その分ほんのちょっとだけ安くなる。
やっぱ返済期間維持型が絶対有利だと思う。
だって「返済期間維持権放棄型」はもう一度期限の利益をください、と言ってももらえないでしょ？
フラットは何回かだけもらえるんだっけ？！

[138: 匿名さん]

フラットで借りてるんで質問しました。（期間短縮で繰り上げした時）
不測の事態になった場合、可能な限り返済できるように考慮はするそうです。
ですが35年以上の期間を延長することは難しいとの事。期間短縮で繰り上げて
いた場合、借入残高を再度35年で計算して月々の返済額を軽減するのは不可能
ではないそうです。ただし、返済完了年齢が70歳が基準になる事と金利がどう
なるかは今のところはっきりとはしてないみたいです。
とりあえずこのスレは積極的な繰上げ返済が趣旨なようですので、皆さん何歳
くらいまででローンを終了することを理想としてますか？
早ければ早いに越したことはないのでしょうが・・・私は45歳で完済を目指し
て貯金と手持ち資金の運用に励んでいます。
多分、その頃は運悪く（ある意味良く）子供が優秀に育ってしまうと学資ロー
ンなども検討する可能性もありますので。

[139: 匿名さん]

>>132 >>135
４年短縮：５〜８毎年１００万貯金して返済も７年短縮
８年軽減：８年目まで貯金０。４００万取り返すのはさらに８年後。
やっぱり短縮だな。

[140: 匿名さん]

>>139
お好きにどうぞ・・。

[141: 匿名さん]

手数料が無料の場合は、毎月数万円をチマチマと返すのと
半年に1回まとめて払うのとでは、毎月のほうがお得なのですか？

[142: 匿名さん]

>>141
難しい問題ですね。
何を持ってお得と考えるか。
返済総額なら毎月が得なことは誰でもわかることですね。
毎月残ったお金をどうするかで、答は変わってくると思いますが。

あなたは何をもって「お得」と考えますか？

[143: １４２]

>>141
例えば、固定資産税。
東京都の場合は割引制度（報奨金）が廃止されましたが、それ以外では４期分を纏めて支払えばかなり安くなります。
所得税でも所得が変動する場合で来年はあまり所得が上がらないような場合、予定納税はそのまま支払っておいて確定申告時に還付を受ける。
これも凄く高い逆利子税が戻ってくる。
株式の信用取引、買い方について株不足が発生すると、高い逆日歩が支払われる。
現物取引も含めて配当や株主優待の権利を取ると、かなりの利回りになるものもある。
積立式の旅行券。換金は出来ないけど、旅行を割安にいける。
お金の運用には株式ばかりでなく、結構利回りの大きい運用の仕方があるんですよ。

[144: １４２]

>>141
国民年金、子供が２０歳以上になると強制加入。
学生であるうちは扶養親族だから、親が年金を支払って社会保険料控除を受ける。
半年か１年分を纏めて支払うのもお得。
住宅ローンの金利がかなり低いから、返済に回さずにこのようなものの纏め払いでチマチマと稼ぐのも運用の一方法です。

[145: 匿名さん]

>144, 143

141 さんの文面からはチマチマ返すのを止めて貯めておいて、
半年に1回まとめて払うのとの比較だから、チマチマ分を他に使っちゃまずいと思われ

[146: 匿名さん]

住信は返済期間の延長ができないのか、できるけど手数料が高いのですか？
万が一の時にそなえて、返済期間の延長可能な銀行を選べば、繰上返済は期間短縮で
良いのではと思ってしまうのですが。。
返済額軽減型を推奨するのは返済期間延長不可で、期間短縮型の手数料が15000円の
住信に特化した話ということで良いですか。

[147: １４２]

毎月返すのと半年で返すのの比較だろう。
半年で返すなら、ローン減税の恩典に預かれるように１月と、夏のボーナス月の６月下旬か７月上旬でしょう。
固定資産税の繰上げ支払は、４月末日が大半。
国民年金の纏めての支払は、４月と１０月の末日。
うまく資金計画を作れば、丁度バランスが取れた支払がそれぞれ可能。
半年ずつローン繰上げを支払って、その真ん中で税金や年金をまとめ払いするということも出来るということ。
毎月ローン繰上げだと一番返済額は少なくなるが、このような支払で浮いた分を考慮すると、必ずしも毎月繰上げが有利ということではないことを言いたいだけ。


支払う時期がずれているんだから、

[148: 匿名さん]

>>146
おまいホントーに理解力ないな。

だいたい
＞返済期間の延長可能な銀行
こんなのない。

[149: 匿名さん]

返済期間を延長できる銀行がないから返済額軽減型の方が安全、ということなんでしょ。
そのあたり、「『住宅ローン』賢い人はこう借りる!」という本がためになった。
期間短縮すると、借り換えたくても短くなった返済期間内でしか借り換えられない、とか。
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4569638570/

[150: 匿名さん]

>>68
すみません、ソースを教えていただけませんか？

[151: 匿名さん]

>>150
ソースこちらです

http://www.smbc.co.jp/news/j600043_01.html

[152: 匿名さん]

基本的な質問ですみません。
変動金利で借りている場合、金利の見直しがあったときには、そのときの
ローン残高で返済額が新たに計算されるのでしょうか・・？
よろしくお願いします。

[153: 匿名]

↑152さんへ
変動金利ですので、金利が見直される（通常半年に1回の年2回）と返済額に対する
元金比率は変わる事になります。
例えば、毎月10万円返済していたとします。当初は金利5万円、元金5万円でしたが
金利が上がり金利5.2万円元金4.8万円の返済に変化すると言うような事です。
と言うことで、質問されている月々の返済額は変わりませんが、借入額の返済速度は
遅くなります。

上の説明内容でおわかりいただけると思いますが、このままではローン期間が終わっても
完済出来ないことになります。そこで、5年ごとにこれを見直し、ローン残高で返済額を
再計算します。
先ほどの例のような場合、当初の予定よりローン残高が多いことになりますので、月々の
返済額が増加することになります。
しかし、急激に金利が上がった場合、支払いが出来なくなる恐れがあります。そこで、
再計算された返済額上限を5年前の返済額の1.25倍とするルールがあります。
従って、先ほどの例の場合12.5万円が上限になります。

ただ、現実には起こらないだろうとは思いますが、理論的には、5年ごとに返済額が1,25倍に
増え続ければ、20年後は2.44倍も支払わなければならないことになります。
また、この場合、特に長期融資で融資直後から大きく金利が上昇した場合、金利が返済額より
多くなり月々の返済がマイナス（これを逆鞘といいます）になることも考えられ当初の返済期間が
終了しても返済が完了しない恐れもあります。もっとも、金利が下がれば、当初より返済額が
経ることも考えられます。

[154: 152]

なるほど・・。分かりやすい説明ありがとうございます。
繰上げ返済についてここを読んでいて、ふと「繰上げ返済したあとに金利が見直しされる
場合は支払額はどうなるのだろう。。繰上げ返済時は期間短縮がいいのか返済額軽減が
よいのか・・？」と思ったものですから。大変ためになりました。どうもありがとうございます。

[155: 匿名さん]

>>154
ちょっと・・。
積極的に繰上げる場合、金利が見直されようがどうしようが、期間短縮でも返済額軽減でも同じ
ということは分かったんだよね・・。

[156: 匿名さん]

>>153
最後の方では余程の高金利にならない限り、返せなくなる事態は無いよ。
何故なら最後の方では元金の返済の方が圧倒的に多くなるからだよ。

[157: 匿名さん]

最後の方でなくても逆ザヤは発生する可能性はあるよ。

[158: 匿名さん]

>>151
150です。ありがとうございました！

[159: １５６]

>>157
あのね、だれも逆ザヤが発生しないとは言っていないんだよ。
そうなっても最後の方では発生することが殆ど有り得ないから、収集することを言っているのよ。

[160: 匿名さん]

Aさんはせっせと繰り上げをして２０年で完済しました。繰上げしたため貯金０でした。
その１年後亡くなり、ご家族は困ってしまいました。

Bさんは３５年かけて返済するつもりで、繰上げ分を貯金してました。
やはり２１年後亡くなりになりました。
団信でローンはチャラになり、貯金があったので助かりました。

Cさんは賃貸し派でした。
やはり２１年後亡くなりになりました。
家族は、家賃を払うために働くようになりました。

せめて死ぬ時は交通事故の被害者で死にたいものです。

[161: 匿名さん]

>>160 (もう一つ)
Dさんは3年固定金利で組んでいました。
3年後、金利がぐんと上がって、繰上げ返済どころではなくなりました。

[162: 匿名さん]

>>160
団信って、金利0.28％相当だから、タダじゃないんだよね。
Ａさんは単に別の保険に入ればいいだけでは？。

[163: 匿名さん]

>>162
Aさんは、団信に入らず、普通の生命保険にしておけばいいってこと？
でも、もしAさんが団信に入っていなくて、Bさんの様になったら、
残された家族は悲惨の二文字！

[164: 163]

ごめん。トンチンカンなレスでした。
162さんの言うことも一理あり。
繰上げする人は、生命保険も立派なのに入っておくべきかも。

[165: 匿名さん]

生命保険にも入ってないで住宅ローン組もうとする人の気が知れない。
団信はあくまで住宅ローンの返済のためだけのもの。
万一の場合の遺族の生活保障は生命保険で別途当然に入っておくもの。
繰上返済とは次元の違う話ではないでしょうか。
2年後に死ぬんだと確信のある人なら繰上返済しないでしょうけど。

[166: 匿名さん]

つーか、世帯主だったら普通、生命保険は数千万単位の入るだろ？
ちなみに私は事故死で4000万。病死でも3000万。
見直そうかと思ったけど若い頃に契約しているので今乗り換える
と保険料が高くなるので止めといた。
ポートフォリオに生命保険というディフェンダー組み込むのは当然かと。

[167: 匿名さん]

わはは、小物ぞろいやな。
おれは保険という商品そのものが馬鹿が入るものだと思う。
生きてるだけでリスクだらけなわけで、
すべてをヘッジできるはずもない。

[168: 匿名さん]

>>167

家族のかたの思考も同じベクトルならいいけどね。
一度に皆死ぬ可能性は低い

[169: 160]

>>165
>繰上返済とは次元の違う話ではないでしょうか。

だからあえて生命保険を取り除いて　たとえたんですが？
べつに生命保険あるとして、もらった保険金額プラス○○をABCで比較しても同じだろ？
21年後に死んだら、Bさんの家族が１番恵まれる。

[170: 匿名さん]

>>169
保険料を無視すればそのとおりだが・・意味あんのか？

[171: 匿名さん]

↑　どんな保険を選ぶかで違ってくるし、話がそれやすいだろ。

[172: 匿名さん]

>>171
団信のほかにどんな保険を選ぶか考えたほうが、意味あるだろ。

[173: 匿名さん]

初めまして。ここのスレは「目からうろこ」状態で参考になります。
私は３年前の某都銀のキャンペーン商品で借り入れました。
３０年返済、当初１０年１．９％、１１年目〜３．４％借入金額２０００万円です。
約定返済分以外に、１年毎に、翌１年分の元金を期間短縮で繰り上げ。
あわよくば、１５年、悪くとも２０年で返済をという目論見です。
しかし、繰り上げれば、ローン減税額が減るし、入居５年後は固定資産税の減免もなくなり、３年毎に修繕引当金は増額します。
また、１年分の元金は当然、年毎増えるので、繰上げの必要資金も増えます。
年々、キャッシュフローがきつくなるなとは思っています。
でも、返済総額で得したい気持ちでしたが。
ここを読んで、返済額軽減で同様の金額を繰り上げるのが、リスクと金利負担のバランスからも妥当だと思い直しました。

と、思いましたがそれで良いのですね？
ちなみに、量的緩和解除を受けて、私の上記金利での借入れは、今後の状況を予想すると、結構お得では？
なんて自分では思ってるのですが、どうなのでしょう？
早く完済すれば、平均金利負担も下がりますし。間違いがあればご指摘お願いします。
長文、失礼いたしました。

[174: 匿名さん]

>>173
＞早く完済すれば、平均金利負担も下がりますし。
金利が変わる１０年間で、返済額軽減でもキャッシュフローが増える分で、期間短縮と元本返済は殆ど同じくらいに減らせられますね。
そのようにキチッと繰上げ返済すれば、１１年目になって残存元本はほぼ同額で、違うのは期間が何年残っていて毎月の返済額が異なるだけになりますね。
平均金利負担は殆ど変わらないんじゃないですか。

[175: 匿名さん]

『おりこうな繰り上げ返済とは？』
におりこうじゃない人がレスしてるんだから答えが出るはずもあるまいに・・・。

[176: 匿名さん]

>>174
そのとおり！分かってらっしゃる！。

[177: 173]

>174
アドバイスありがとうございます。
そうですよね。結果的に同じ年数で完済すると、期間短縮、返済額軽減どちらで繰り上げしても、金利負担はほぼ同じという事でしたよね。
「平均金利負担」云々は、単純に１６年よりは、１５年で完済すると、３．４％の期間が短いので負担減と思ったのです。
でも、返済額軽減分、例えば月２０００円Ｘ１２ヶ月＝２４０００円を翌年元金分に上乗せができれば。
さらにその翌年は（２０００円＋２？００円）Ｘ１２ヶ月＝約４８０００円上乗せって感じですか？
それができれば言う事なしだし、その上乗せがきつくてできないと言うことは、結果的に返済額軽減が功を奏しているという事で良いのですね。
どうしても、きついのなら繰上げした事自体が失敗だったという事で・・・。
そうはなりたくないものです。
んっ？合ってるのかな？

[178: 匿名さん]

年末に比べ、有利な金利の住宅ローンもなくかなりあがってきて、
世田谷区の土地も建売物件価格もかなりあがってきて、
物件自体も少ない。

こうなってしまった今、
定期も株も外貨預金もすべておろして、キャッシュで買って、
生命保険は、厚めにするのが最善な気がするのですが、
どう思われますか？

[179: 匿名さん]

>>178
生命保険は今は手を付けない方がいいですよ。
金利が高い時に入るのが、後々お得。
それも貯蓄重視で更新形で無いタイプのものに。

定期預金は金利が高ければそのまま保持した方がいいけど、もうそんなのあまり世の中にはないな。
外貨預金は円安が進んでいるので何とも言えませんが、金利が上がれば円高に向かう傾向はありますからどうでしょうか。
株式はもう少しは上がると思いますよ。会社の業績がどこもかなり上昇している。
ただ、原材料価格がだいぶ上がってきていて、最終売値はあまり上がっていないから、業績格差はこれから更に出てくるでしょう。

物件価格が上がるんなら、無理して現金買いすることはないって。
金利が多少上がっても、もっと上がらないうちに長期固定で借りてしまえば勝ち。

[180: 匿名さん]

このスレの結論としては余裕があって繰り上げ返済を毎年するような人なら
返済額軽減型でいったほうが、「期限の利益」がついてくる分お得！
とうこと、でいいよね。

[181: 匿名さん]

うん、いいよ！