何かあった場合に備え、夫婦共働きで出来る繰り上げ返済分の貯金が
１年で約１００万円ぐらいになります。
手数料等も考慮した上で東京三菱とフラット３５のどちらかに
あてたいのですが１００万ずつがいいか、もう少しためてからがいいか
悩んでいます。同じような状況の方、良い知恵をお願いします
[スレ作成日時]2006-02-19 17:48:00
注文住宅のオンライン相談
おりこうな繰り上げ返済とは？
| No.101 |
by 100 2006-02-24 12:42:00
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削除依頼
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|---|---|---|
| No.102 |
なんだ？まじめな計算結果が出たら、期間短縮推奨派はさよならか？
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| No.103 |
なるほど、98さんの試算をみると、毎年返済軽減型で行くか、という気になるね。
そして差額分をバリュー投資にでも振り向けてみるか。 |
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| No.104 |
まてよ、たとえば35年ローンにして、
金利固定期間が短い場合、3年、5年、10年あたり だと、これは期間短縮型にすべきじゃないの？！ 金利変動リスクをなるべくとらないためにね。 つまり返済軽減型は超長期固定の場合の戦略では？！ |
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| No.105 |
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| No.106 |
はじめまして。おりこうな返済計画という事ですが・・・
主人年収450万フラット35（妻連帯債務者）2400万35年、妻年収450万銀行500万35年（全期固定）のローンです。 共働きのため繰上げ返済を考えています。 返済軽減型を選ぶつもりですが、税金を考えると主人のフラットを毎年1月に繰り上げ返済がお得のようですが 全期固定なので減税の終わる10年後にまとめて繰り上げるほうがお得なんでしょうか？ それとも利息を考え、こまめに繰り上げ返済すべきでしょうか？ |
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| No.107 |
いいかげん人に聞かずに自分でシミュレーションしなさいって。
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| No.108 |
目からウロコなスレですね。
我が家は3,300万のうち 2,800万を長期、500万を3年固定 30年借りました。 今のころ、年間70〜80万返済できる予定ですが、その場合 長期と短期をどのような組み合わせで繰り上げすると賢いのでしょうか。 我が家もこのスレを読むまでは、期間短縮ばかり考えてました。 よろしくお願いします。 |
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| No.109 |
要は返済軽減型は「期限の利益」を確保しながら推移
期間短縮型は自ら「期限の利益」を放棄しながら推移 それでいて総額にはそれほど差が無い、という単純な理屈だろう。 しかし期間短縮の方が得と一般的に信じられてるのはなぜなんだろう？！ |
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| No.110 |
期間短縮推奨派、復活。
みんな、金額のマジックにかかってない？ 軽減返済して、その軽減分も繰り上げに組み込みながら、 一定返済額返済していくってことは、返済額自体は軽減なんてしてないんだよ。 たまに他に入用とかリスク回避やらで、一定額の返済をやめて軽減された額で返済すれば、 その度に期間短縮との差、出始めるんだよ。 だから軽減返済しても期間短縮と同じ総返済額にするには、 絶対に返済額下げられないってことなんだよ。 |
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| No.111 |
エクセル書いて見ました。
３０００万３５年３％ 最初の８年間だけ全力かけて、（第１回の）115,455*12+100万＝2,385,460 月198,788円を返済に割り振るとして 年 回数 返済額 うち元本 元金残額 繰上 軽減 0 05/12/26 1 \115,455 \40,455 \29,959,545 1 06/12/26 13 \115,455 \41,686 \28,466,123 \1,000,000 短縮 24月 2 07/12/26 25 \115,407 \45,473 \26,927,289 \1,000,576 短縮 23月 3 08/12/26 37 \115,532 \49,556 \25,341,632 \999,076 短縮 20月 4 09/12/26 49 \115,378 \53,473 \23,707,758 \1,000,924 短縮 20月 5 10/12/26 61 \115,578 \57,876 \22,024,167 \998,524 軽減 \-5,167 6 11/12/26 73 \110,288 \56,765 \20,290,247 \1,062,004 軽減 \-10,931 7 12/12/26 85 \104,524 \55,297 \18,504,539 \1,131,172 軽減 \-17,229 8 13/12/26 97 \98,226 \53,412 \16,665,566 \1,206,748 軽減 \-24,134 9 14/12/26 109 \91,321 \51,040 \16,061,417 29 04/4/26 341 \91,321 \91,093 \0 総額\41,481,459 年 回数 返済額 うち元本 元金残額 繰上 軽減 0 05/12/26 1 \115,455 \40,455 \29,959,545 1 06/12/26 13 \115,455 \41,686 \28,466,123 \1,000,000 軽減 \-4,076 2 07/12/26 25 \111,379 \41,334 \26,927,952 \1,048,912 軽減 \-8,410 3 08/12/26 37 \107,045 \40,832 \25,343,718 \1,100,920 軽減 \-13,024 4 09/12/26 49 \102,431 \40,159 \23,712,073 \1,156,288 軽減 \-17,944 5 10/12/26 61 \97,511 \39,295 \22,031,619 \1,215,328 短縮 31月 6 11/12/26 73 \97,556 \43,660 \20,300,037 \1,214,788 短縮 28月 7 12/12/26 85 \97,586 \48,140 \18,515,784 \1,214,428 短縮 25月 8 13/12/26 97 \97,469 \52,605 \16,677,283 \1,215,832 短縮 24月 9 14/12/26 109 \97,651 \57,516 \15,996,482 27 32/7/26 320 \97,651 \97,407 \0 総額\40,975,308 短縮した後軽減した方が月の返済は減らせるけど。。。 後、金利上昇リスクはどっちが強いかな？ （こんだけかいて計算間違ってたらゴメンね） いつ父ちゃんや子供が事故や入院するかもわかりません。 返済もほどほどにして貯金もしなくちゃね。 |
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| No.112 |
スペース削られるんですね。みにくくてごめん。
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| No.113 |
>>110
全然復活してねーだろが。 別に本当に返済を軽減する必要なんかないの。条件を同じにしないと比べられないでしょ。 万一の時に返済をやめれば、金額変わるのは当たり前だろが。 期間短縮の場合はやめることができんからアブナイんだよ。 |
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| No.114 |
上から読めば分かりますが、このスレは積極的・定期的に繰上げる場合の議論です。 １回しか繰上げない人は、本屋で住宅ローンの本でも立ち読みしてください。「期間短縮が有利」と丁寧に解説されてます。 積極的に繰上げる場合「返済軽減が有利」ということは、この板でも2ｃｈでも過去に何度も出てきている話です。 ちょくちょく「期限の利益」という言葉が出てきてますが、法律用語です。わからない人は検索してください。 |
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| No.115 |
>>111
最初の８年間で払った総額が違うから比較にならない。 |
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| No.116 |
たぶん期間短縮が有利と一般に信じられてるのは
「ふつうの人間の心理」によるものと思う。 つまりふつうの人間は借金を少しでも早く、1年でも早く全額返したいという心理が働き、 きちっと総額を検討しない。 「期限の利益」はあきらかに借り手のメリット・貸し手のデメリットだから、 わざわざ放棄してはもったいない。 ふつうの人間は株が上がるとますます上がると思って高値で買い 株が下がるともっと下がるとおびえて売ってしまう、のと同じ、心理の罠なのだと思う。 |
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| No.117 |
残金1000万を毎年100万（フラット35）ずつ繰り上げ返済を予定しいる場合、期間短縮でも返済軽減型でも
さほど返済総額は変わらないわけか…勉強になった。 |
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| No.118 |
>>114
「期限の利益」をある程度、理解している人なら、１回しか繰り上げない人でも、返済軽減型を選びます。 本当に理解しているなら、繰上返済はしないで、投資や娯楽に回します。 よって、「期限の利益」の理解度によって、 期間短縮型の繰上返済をする。 返済軽減型の繰上返済をする。 繰上返済はしない。 と行動が分かれてくるのです。 支払う金利だけを考えれば、期間短縮が一番お得ですが、繰上返済＝「期限の利益」の放棄の代償 である事だけは、議論の余地はありません。 返済軽減型の繰上返済であっても、「期限の利益」の放棄によって、総支払額が減るのだ という事を頭の隅においておいてね。 |
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| No.119 |
繰上返済＝「期限の利益」の放棄の代償 ＜−×
繰上返済＝「期限の利益」の放棄 ＜−○ |
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| No.120 |
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| No.121 |
住信で保証料前払いです。
来年の5月まで期間短縮のみ返済手数料が無料なんですが、 無料の間は期間短縮にすべきですよね。 |
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| No.122 |
>>121
期間短縮は一旦してしまうと、それより長く終わらせることが出来ません。 手数料無料のうちは、毎月チョコチョコと返済するつもりなんでしょう。 であれば、返済軽減がいいですよ。 先の見通しが立って、収入にも自信があるなら期間短縮も考えていいけど、 特にそういうことも無く無手数料で手軽に返済可能な状況なら、返済軽減が定石です。 期間短縮を選択したいという根拠は何ですか？ |
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| No.123 |
>>122
第3者ですが単純に早く返済したいって事では？ミックスはできないの？ |
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| No.124 |
>>123
借りて間もないのに返済するんなら、「余分に借りなきゃ良かった。」の世界だから、返済軽減が理にかなっていますよ。 期間短縮を選ぶということは、「審査では○年でＯＫだったけど、実際には○−×年で返せるから期間短縮する。」としているようなものです。 |
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| No.125 |
このスレ、とても勉強になりました。
フラットがない時代に全額を１０年固定（借入れは３５年）で借りた者なので、 固定期間中に少しでも残額を減らすには 漠然と期間短縮が有利と思っていましたが 総額はあまり変わらないんですね。それならば、リスクを減らしたいです。 うちも年１回くらいの繰上げが出来る様になってきたので、返済軽減で行こうと思います。 ありがとうございました。 |
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| No.126 |
返済軽減って30年固定とかフラットでのことですよね、3・5・7年固定での返済中はどうなんでしょう？
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| No.127 |
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| No.128 |
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| No.129 |
>>128
だからー、なるんだよっ。 |
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| No.130 |
>>129
そっか。 |
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| No.131 |
>>122さん、お返事ありがとうございます。
私の書き方が悪かったです。期間短縮のみ、来年の5月まで手数料が無料なんです。 なので、無料期間は期間短縮にして、無料が終了したら返済軽減がいいのか、 もしくは手数料を支払っても（ある程度まとまった金額で）返済軽減にすべきかということです。 引き続き、よろしくお願いいたします。 |
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| No.132 |
さらに計算して見ました。
最初の４年\2,385,460で毎年軽減 以降の支払い：\97,511（\-17,944） 繰上累計：\4,306,120 支払い終了：35年後 支払い利息：\16,223,920（\2,267,180の節約） 最初の４年\2,385,460で毎年短縮 以降の支払い：\115,578（微妙に変動） 繰上累計：\4,000,576 支払い終了：28年後（-7.25年） 支払い利息：\12,943,759（\5,547,341の節約） 最初の８年\2,385,460で毎年軽減 以降の支払い：\74,158（\-41,297） 繰上累計：\9,563,660 支払い終了：35年後 支払い利息：\13,745,433（\4,745,667の節約） 最初の８年\2,385,460で毎年短縮 以降の支払い：\115,560（微妙に変動） 繰上累計：\8,002,040 支払い終了：22年後（12年） 支払い利息：\9,884,375（\8,606,725の節約） 20年目から毎年100万短縮（年間\2,385,460） 以降の支払い：\115,560（微妙に変動） 繰上累計：：\8,000,000 支払い終了：27年後（-7.3年） 支払い利息：\16,377,931（\2,113,169の節約） 最後のはこうなると急いで短縮するメリット無いけど、 借金の相殺が出来るわけでもない一般庶民は 最初8年必死に繰上しても12年減るだけ。 それからでも十分「期限の利益」はあると思うよ。 さあみんな悩め（^^) |
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| No.133 |
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| No.134 |
はじめに、期間短縮派ではありません
ただ積極的に返済可能でも必ずしも軽減型が良いとは思わないだけです それぞれの生活スタイルで考え方は違います 軽減型の理論は間違ってはいないのですが、必ず全ての家庭にあてはまるとは限らないと言いたいだけです このスレで意見が分かれるのは、「積極的に返済する」の定義（積極的とはどのくらいの割合なのか）が 定まっていない点、そして軽減型を推奨している方は「軽減分を上乗せ返済」する事を前提に 考えている点です。軽減型と云うより返済期間維持型と言ったほうが判りやすいかもしれませんね |
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| No.135 |
>>132
35年間、毎年\2,385,460のうちローンに充てなかった分を貯金したとする。 (2385460-(97511*12))*(35-4)__________________＝\37,675,168 ___________(1000000)*(28-4)+(2385460*(35-28))＝\40,698,220 (2385460-(74158*12))*(35-8)__________________＝\40,380,228 ___________(1000000)*(22-8)+(2385460*(35-22))＝\45,010,980 年数の足し算引き算のつじつま考えて無いので間違ってるかも知れないけど。 |
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| No.136 |
>>131
それだと手数料は実質的に有料だということです。 借りて直ぐに期間短縮は無料という設定は、銀行にとっては逆に住宅ローン事故を増やすようなやり方です。 ある程度資金的に余裕がある人が、返済率の関係で２０年でしかローンが組めないのに、実際は１０年くらいで返せるようなケース。こういう人の場合は、このキャンペーンは非常に有効。 それ以外の人にはマヤカシ以外の何物でもありません。 返す分期間が短縮されるから、資金の整理が済んで余剰の分を返したらいかがですか。 あまり積極的にはお勧めしません。 |
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| No.137 |
>>134
たしかに返済期間維持型だけど、 最終的に一括繰上げすると一気に期間短縮派に追いつく、ということで。 「返済期間維持権利保持型」と言った方が良いかもね。 期間短縮繰上げは「返済期間維持権放棄型」、その分ほんのちょっとだけ安くなる。 やっぱ返済期間維持型が絶対有利だと思う。 だって「返済期間維持権放棄型」はもう一度期限の利益をください、と言ってももらえないでしょ？ フラットは何回かだけもらえるんだっけ？！ |
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| No.138 |
フラットで借りてるんで質問しました。（期間短縮で繰り上げした時）
不測の事態になった場合、可能な限り返済できるように考慮はするそうです。 ですが35年以上の期間を延長することは難しいとの事。期間短縮で繰り上げて いた場合、借入残高を再度35年で計算して月々の返済額を軽減するのは不可能 ではないそうです。ただし、返済完了年齢が70歳が基準になる事と金利がどう なるかは今のところはっきりとはしてないみたいです。 とりあえずこのスレは積極的な繰上げ返済が趣旨なようですので、皆さん何歳 くらいまででローンを終了することを理想としてますか？ 早ければ早いに越したことはないのでしょうが・・・私は45歳で完済を目指し て貯金と手持ち資金の運用に励んでいます。 多分、その頃は運悪く（ある意味良く）子供が優秀に育ってしまうと学資ロー ンなども検討する可能性もありますので。 |
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| No.139 | ||
| No.140 |
>>139
お好きにどうぞ・・。 |
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| No.141 |
手数料が無料の場合は、毎月数万円をチマチマと返すのと
半年に1回まとめて払うのとでは、毎月のほうがお得なのですか？ |
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| No.142 |
>>141
難しい問題ですね。 何を持ってお得と考えるか。 返済総額なら毎月が得なことは誰でもわかることですね。 毎月残ったお金をどうするかで、答は変わってくると思いますが。 あなたは何をもって「お得」と考えますか？ |
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| No.143 |
>>141
例えば、固定資産税。 東京都の場合は割引制度（報奨金）が廃止されましたが、それ以外では４期分を纏めて支払えばかなり安くなります。 所得税でも所得が変動する場合で来年はあまり所得が上がらないような場合、予定納税はそのまま支払っておいて確定申告時に還付を受ける。 これも凄く高い逆利子税が戻ってくる。 株式の信用取引、買い方について株不足が発生すると、高い逆日歩が支払われる。 現物取引も含めて配当や株主優待の権利を取ると、かなりの利回りになるものもある。 積立式の旅行券。換金は出来ないけど、旅行を割安にいける。 お金の運用には株式ばかりでなく、結構利回りの大きい運用の仕方があるんですよ。 |
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| No.144 |
>>141
国民年金、子供が２０歳以上になると強制加入。 学生であるうちは扶養親族だから、親が年金を支払って社会保険料控除を受ける。 半年か１年分を纏めて支払うのもお得。 住宅ローンの金利がかなり低いから、返済に回さずにこのようなものの纏め払いでチマチマと稼ぐのも運用の一方法です。 |
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| No.145 |
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| No.146 |
住信は返済期間の延長ができないのか、できるけど手数料が高いのですか？
万が一の時にそなえて、返済期間の延長可能な銀行を選べば、繰上返済は期間短縮で 良いのではと思ってしまうのですが。。 返済額軽減型を推奨するのは返済期間延長不可で、期間短縮型の手数料が15000円の 住信に特化した話ということで良いですか。 |
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| No.147 |
毎月返すのと半年で返すのの比較だろう。
半年で返すなら、ローン減税の恩典に預かれるように１月と、夏のボーナス月の６月下旬か７月上旬でしょう。 固定資産税の繰上げ支払は、４月末日が大半。 国民年金の纏めての支払は、４月と１０月の末日。 うまく資金計画を作れば、丁度バランスが取れた支払がそれぞれ可能。 半年ずつローン繰上げを支払って、その真ん中で税金や年金をまとめ払いするということも出来るということ。 毎月ローン繰上げだと一番返済額は少なくなるが、このような支払で浮いた分を考慮すると、必ずしも毎月繰上げが有利ということではないことを言いたいだけ。 支払う時期がずれているんだから、 |
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| No.148 |
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| No.149 |
返済期間を延長できる銀行がないから返済額軽減型の方が安全、ということなんでしょ。
そのあたり、「『住宅ローン』賢い人はこう借りる!」という本がためになった。 期間短縮すると、借り換えたくても短くなった返済期間内でしか借り換えられない、とか。 http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4569638570/ |
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| No.150 |
>>68
すみません、ソースを教えていただけませんか？ |
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| No.151 | ||
| No.152 |
基本的な質問ですみません。
変動金利で借りている場合、金利の見直しがあったときには、そのときの ローン残高で返済額が新たに計算されるのでしょうか・・？ よろしくお願いします。 |
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| No.153 |
↑152さんへ
変動金利ですので、金利が見直される（通常半年に1回の年2回）と返済額に対する 元金比率は変わる事になります。 例えば、毎月10万円返済していたとします。当初は金利5万円、元金5万円でしたが 金利が上がり金利5.2万円元金4.8万円の返済に変化すると言うような事です。 と言うことで、質問されている月々の返済額は変わりませんが、借入額の返済速度は 遅くなります。 上の説明内容でおわかりいただけると思いますが、このままではローン期間が終わっても 完済出来ないことになります。そこで、5年ごとにこれを見直し、ローン残高で返済額を 再計算します。 先ほどの例のような場合、当初の予定よりローン残高が多いことになりますので、月々の 返済額が増加することになります。 しかし、急激に金利が上がった場合、支払いが出来なくなる恐れがあります。そこで、 再計算された返済額上限を5年前の返済額の1.25倍とするルールがあります。 従って、先ほどの例の場合12.5万円が上限になります。 ただ、現実には起こらないだろうとは思いますが、理論的には、5年ごとに返済額が1,25倍に 増え続ければ、20年後は2.44倍も支払わなければならないことになります。 また、この場合、特に長期融資で融資直後から大きく金利が上昇した場合、金利が返済額より 多くなり月々の返済がマイナス（これを逆鞘といいます）になることも考えられ当初の返済期間が 終了しても返済が完了しない恐れもあります。もっとも、金利が下がれば、当初より返済額が 経ることも考えられます。 |
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| No.154 |
なるほど・・。分かりやすい説明ありがとうございます。
繰上げ返済についてここを読んでいて、ふと「繰上げ返済したあとに金利が見直しされる 場合は支払額はどうなるのだろう。。繰上げ返済時は期間短縮がいいのか返済額軽減が よいのか・・？」と思ったものですから。大変ためになりました。どうもありがとうございます。 |
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| No.155 |
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| No.156 |
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| No.157 |
最後の方でなくても逆ザヤは発生する可能性はあるよ。
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| No.158 |
>>151
150です。ありがとうございました！ |
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| No.159 |
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| No.160 |
Aさんはせっせと繰り上げをして２０年で完済しました。繰上げしたため貯金０でした。
その１年後亡くなり、ご家族は困ってしまいました。 Bさんは３５年かけて返済するつもりで、繰上げ分を貯金してました。 やはり２１年後亡くなりになりました。 団信でローンはチャラになり、貯金があったので助かりました。 Cさんは賃貸し派でした。 やはり２１年後亡くなりになりました。 家族は、家賃を払うために働くようになりました。 せめて死ぬ時は交通事故の被害者で死にたいものです。 |
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| No.161 |
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| No.162 |
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| No.163 |
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| No.164 |
ごめん。トンチンカンなレスでした。
162さんの言うことも一理あり。 繰上げする人は、生命保険も立派なのに入っておくべきかも。 |
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| No.165 |
生命保険にも入ってないで住宅ローン組もうとする人の気が知れない。
団信はあくまで住宅ローンの返済のためだけのもの。 万一の場合の遺族の生活保障は生命保険で別途当然に入っておくもの。 繰上返済とは次元の違う話ではないでしょうか。 2年後に死ぬんだと確信のある人なら繰上返済しないでしょうけど。 |
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| No.166 |
つーか、世帯主だったら普通、生命保険は数千万単位の入るだろ？
ちなみに私は事故死で4000万。病死でも3000万。 見直そうかと思ったけど若い頃に契約しているので今乗り換える と保険料が高くなるので止めといた。 ポートフォリオに生命保険というディフェンダー組み込むのは当然かと。 |
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| No.167 |
わはは、小物ぞろいやな。
おれは保険という商品そのものが馬鹿が入るものだと思う。 生きてるだけでリスクだらけなわけで、 すべてをヘッジできるはずもない。 |
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| No.168 |
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| No.169 |
>>165
>繰上返済とは次元の違う話ではないでしょうか。 だからあえて生命保険を取り除いて たとえたんですが？ べつに生命保険あるとして、もらった保険金額プラス○○をABCで比較しても同じだろ？ 21年後に死んだら、Bさんの家族が１番恵まれる。 |
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| No.170 |
>>169
保険料を無視すればそのとおりだが・・意味あんのか？ |
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| No.171 |
↑ どんな保険を選ぶかで違ってくるし、話がそれやすいだろ。
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| No.172 |
>>171
団信のほかにどんな保険を選ぶか考えたほうが、意味あるだろ。 |
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| No.173 |
初めまして。ここのスレは「目からうろこ」状態で参考になります。
私は３年前の某都銀のキャンペーン商品で借り入れました。 ３０年返済、当初１０年１．９％、１１年目〜３．４％借入金額２０００万円です。 約定返済分以外に、１年毎に、翌１年分の元金を期間短縮で繰り上げ。 あわよくば、１５年、悪くとも２０年で返済をという目論見です。 しかし、繰り上げれば、ローン減税額が減るし、入居５年後は固定資産税の減免もなくなり、３年毎に修繕引当金は増額します。 また、１年分の元金は当然、年毎増えるので、繰上げの必要資金も増えます。 年々、キャッシュフローがきつくなるなとは思っています。 でも、返済総額で得したい気持ちでしたが。 ここを読んで、返済額軽減で同様の金額を繰り上げるのが、リスクと金利負担のバランスからも妥当だと思い直しました。 と、思いましたがそれで良いのですね？ ちなみに、量的緩和解除を受けて、私の上記金利での借入れは、今後の状況を予想すると、結構お得では？ なんて自分では思ってるのですが、どうなのでしょう？ 早く完済すれば、平均金利負担も下がりますし。間違いがあればご指摘お願いします。 長文、失礼いたしました。 |
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| No.174 |
>>173
＞早く完済すれば、平均金利負担も下がりますし。 金利が変わる１０年間で、返済額軽減でもキャッシュフローが増える分で、期間短縮と元本返済は殆ど同じくらいに減らせられますね。 そのようにキチッと繰上げ返済すれば、１１年目になって残存元本はほぼ同額で、違うのは期間が何年残っていて毎月の返済額が異なるだけになりますね。 平均金利負担は殆ど変わらないんじゃないですか。 |
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| No.175 |
『おりこうな繰り上げ返済とは？』
におりこうじゃない人がレスしてるんだから答えが出るはずもあるまいに・・・。 |
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| No.176 |
>>174
そのとおり！分かってらっしゃる！。 |
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| No.177 |
>174
アドバイスありがとうございます。 そうですよね。結果的に同じ年数で完済すると、期間短縮、返済額軽減どちらで繰り上げしても、金利負担はほぼ同じという事でしたよね。 「平均金利負担」云々は、単純に１６年よりは、１５年で完済すると、３．４％の期間が短いので負担減と思ったのです。 でも、返済額軽減分、例えば月２０００円Ｘ１２ヶ月＝２４０００円を翌年元金分に上乗せができれば。 さらにその翌年は（２０００円＋２？００円）Ｘ１２ヶ月＝約４８０００円上乗せって感じですか？ それができれば言う事なしだし、その上乗せがきつくてできないと言うことは、結果的に返済額軽減が功を奏しているという事で良いのですね。 どうしても、きついのなら繰上げした事自体が失敗だったという事で・・・。 そうはなりたくないものです。 んっ？合ってるのかな？ |
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| No.178 |
年末に比べ、有利な金利の住宅ローンもなくかなりあがってきて、
世田谷区の土地も建売物件価格もかなりあがってきて、 物件自体も少ない。 こうなってしまった今、 定期も株も外貨預金もすべておろして、キャッシュで買って、 生命保険は、厚めにするのが最善な気がするのですが、 どう思われますか？ |
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| No.179 |
>>178
生命保険は今は手を付けない方がいいですよ。 金利が高い時に入るのが、後々お得。 それも貯蓄重視で更新形で無いタイプのものに。 定期預金は金利が高ければそのまま保持した方がいいけど、もうそんなのあまり世の中にはないな。 外貨預金は円安が進んでいるので何とも言えませんが、金利が上がれば円高に向かう傾向はありますからどうでしょうか。 株式はもう少しは上がると思いますよ。会社の業績がどこもかなり上昇している。 ただ、原材料価格がだいぶ上がってきていて、最終売値はあまり上がっていないから、業績格差はこれから更に出てくるでしょう。 物件価格が上がるんなら、無理して現金買いすることはないって。 金利が多少上がっても、もっと上がらないうちに長期固定で借りてしまえば勝ち。 |
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| No.180 |
このスレの結論としては余裕があって繰り上げ返済を毎年するような人なら
返済額軽減型でいったほうが、「期限の利益」がついてくる分お得！ とうこと、でいいよね。 |
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| No.181 |
うん、いいよ！
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| No.182 |
毎年できるならいいんじゃないか？
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| No.183 |
借りるなら３５年ローン最強ということです。
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| No.184 |
でも定年までには完済しておきたい。
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| No.185 |
>180さん
いえいえ、このスレの結論としては、「繰り上げ返済は、基本的に返済額軽減型を選択すべき」 ということです。次のようなケースで質屋Ｂを選択してしまう方は、期間短縮型を選んでしまう んでしょうけど。 ［ケース］ 急にお金が必要になり、大事にしていた時計をかたに質屋でお金を借りることにしました。 質屋Ａ「７日間、流さずにおいとくから、それまでに返金してね。別に明日返金して もらっても構わないけどね。」 質屋Ｂ「明日までに返金してくださいね。そうしないと、時計はすぐ流しますからね。」 どちらの質屋も借りられる金額は同じでした。 あなたはどちらの質屋でお金を借りますか？ |
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| No.186 |
>185
あまり例えが良くない気が・・・ 正確には 質屋Ａ「７日間、流さずにおいとくから、それまでに返金してね。別に明日返金して もらっても構わないけどね。でも２〜７日目の返金の場合は多少の手数料を頂くよ」 ですね 返済額軽減の場合、軽減額を毎月繰上返済すれば最もメリットがあるけど、１年毎に軽減分を繰上返済だと その軽減額分の積み立て（12ヶ月）利息分を損する事になるのですね（繰上返済額によるけど数千円程度？） もちろん繰上返済手数料が掛かるのであれば毎月も考え物ですが まあ、超長期（30年前後）の方にはトータル20万円程度で、「期限の利益」を買うかリスクをとるかの判断ですね でも、予め一括購入できるだけの資金はあるが、不測の事態を避けるために1000万円程度の ローンを組むなどの場合、その段階で1000万のリスク回避用の資金があるので 期間短縮で少しでも無駄を省くという方も中には居るでしょう それらを判断した上で返済方法を決めるのが一番ですね |
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| No.187 |
まさに手元に現金を残したい為に私は1000万をフラット35で借りました。
どうしようか思案中です。 一応、毎年100万ずつ貯金して返済していこうと思ってますが、最近のんび り返すのもいいのかもと思っています。 資産は株と外貨と金及び現金で少ないながらも分散して持っています。 |
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| No.188 |
期限の利益とかいうならせめてキャッシュフローの時間価値なりIRRなり計算しろよぽまいら。。。再
投資利回りくらい前提置いてさ。 |
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| No.189 |
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| No.190 |
新築マンションに買替え、銀行3年固定（その後変動）20年:2,100万円、フラット35年2,500万円と合計4,600万円借り入れました。
売却中の中古マンションに1,900万円で買い手がつき、これをローンに充当しようと考えています。 当初は、銀行ローンを期間短縮繰上げ返済でさっさと完済し、金利変動のないフラット1本にして期間短縮の繰上げ返済をしていこうと考えていましたが、このスレッドを読むとそれはあまり賢い返し方ではないのかと。。。。 また、住宅取得控除も返済期間が10年をきると受けられなくなるので、どちらも10年は残しておくべきなのか？ 銀行は3年固定ではありますが、金利は1.05%。これに対しフラットは2.87%。 現在は月々の返済額が約20万円。この他に管理費などもあり、かなり厳しい状況です。月々13万円程度に返済額を低くしたいと考えていますが、一方、今後35年という途方もない期間の短縮もしたいと思っております。 みなさんだったらこの1,900万円をどのように充当されますか？ どうぞお知恵を貸してください。 |
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| No.191 |
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| No.192 |
>>190
個人的な見解ですが、 １．月々の返済額の軽減を図る。 ２．3年固定終了後の金利情勢に備える。 これらの目的を達成するために、 １．1900万円のうち、1300万円で3年固定を返済額軽減で繰上げ返済し、 月々の支払いをトータルで約13万円ほどに下げる。 ２．600万円は手元に残し、3年の固定期間満了後の金利情勢に応じて、 繰上げ返済を行う。金利が上昇していれば短期固定に、それほど 上昇せず短期固定でつなげそうならば、フラットに充当し期間短縮 する。 まじめに検討しちゃいました。 |
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| No.193 |
繰り上げ返済って雑誌とかを見ても「期間短縮」のほうにしろ！とありますね。
でもこのスレを見てたらどっちがいいのか分からなくなりました。 シュミレーションもしていないのでホント初歩的な考えで申し訳ないのですが・・・ 例えば 最初は「返済額軽減」を重点的に数回繰上げ返済し、月に支払うローンの額を減らす そしてある程度下げれたら、次は「期限短縮」のほうで繰り上げ返済をしていく とすると返済額軽減で月のローン支払額が減らせるため、その分を余計に貯蓄にまわせる＝今後の繰上げ返済費用に当てられる なんて考えてしまったのですが・・・そんなに甘くはないのでしょうか？ |
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| No.194 |
>>193
別に好きにしたらいい。 ・ずっと「返済額軽減」で繰上げ ・ずっと「期限短縮」で繰上げ ・「返済額軽減」で繰上げたあと、次は「期限短縮」で繰上げ どの方法でも、完済時期はほぼ同じだし、支払総額もほぼ同じ。 ただし、万一の時には、「ずっと返済額軽減で繰上げ」が最も安心。 「返済額軽減」も「期限短縮」もローンが終わるのはほぼ同じ。 分からなければ、一番上から読み直し。 |
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| No.195 | ||
| No.196 |
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| No.197 |
>>196
前提が違うからでしょ。 毎月繰上げれば「返済額軽減」も「期限短縮」も、完済時期・支払総額は全く同じ。 １年に１回程度だと、「返済額軽減」と「期限短縮」で少し異なる。 ３年に１回程度だと、「返済額軽減」と「期限短縮」でやや異なる。 これらの前提が各人違うだけでしょ。 |
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| No.198 |
>>195
>どちらを優先すべきか、またその理由もあわせて・・・ どちらを優先すべきかはご自分でご判断ください。 192は、あくまでも個人的な考えなので、ご参考までにお願いします。 個人的な考え方のベースは、「住宅ローンは安全第一」なので、 3年固定期間終了後の金利上昇を見越してのことです。 3年固定期間満了後に金利が5％くらいになってる可能性は十分ある と考えてますので、そのときまでにフラットの方を重点的に しかも期間短縮で繰上げしていたりすると、月々の支払い額が 一気に1.2〜1.3倍に膨れ上がる可能性があるわけです。 金利上昇については、何の根拠もない単なる予想ですが、 欧米の利上げのペースや、長期金利の上昇などからすると 十分ありえると考えてます。 なお、190さんが支払いを13万円に減額したいとコメントされて たので、繰上げすることとしましたが、月々の支払いに余裕があれば、 繰上げせずに3年後まで、株などで運用しながら様子見した方が良いかも 知れません。ではでは。 |
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| No.199 |
＞どの方法でも、完済時期はほぼ同じだし、支払総額もほぼ同じ。
＞ただし、万一の時には、「ずっと返済額軽減で繰上げ」が最も安心。 Excelのシミュレーションソフトに数値を入れてちょびっと計算して みました。 だいたいこんな感じ？ ・同じ金額を同じ時期に実行すると、「期間短縮」型の方が、 「返済額軽減」型よりも総支払い利子額が少なくなる。 条件にもよるが、ひじょうにおおざっぱにいうと、総減少額は、 「返済額軽減」型は、「期間短縮」型の半分くらいか。 ・どちらも、繰り上げ返済の時期が早ければ早いほど、最終的な総支払額は少なくなる。 ・「期間短縮」型は、実行時期が早ければ早いほど、その期間短縮の効果は大きい （無駄な利子を払わなくて済むから。これは頭金をおおく用意するのと同様の効果か）。 ・「返済額軽減」型は、時期が遅ければ遅いほど、その毎月の返済額軽減の 効果は大きい（後になればなるほど、返済に占める利子の率が少なくなって いるから。これは返済期間を長くするのと同じ効果）。 ・でも、２つを混ぜて使うと、（なぜか）返済期間はだいたい同じになる。 例えば、１年後と２年後に100万円ずつ期間短縮→返済額軽減とするか、 返済額軽減→期間短縮とするのでは、期間は大して違わない。あえていうなら 後者の方がちょびっと短い。 −− で、結論ですが……、よう分からんｗｗ 好きなようにしてちょ。 ただいえるのは、最初に「返済額軽減」型をやって、後で「期間短縮」を 行うのは、いちばん効果が薄い（もちろんまったくないわけではないので、 念のため）。 |
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| No.200 |
あっ、ごめん。↑これは、２種類のローンをどちらを先に返すかという話じゃなくて、
単に１つのローンの場合の話でした。 |
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