おりこうな繰り上げ返済とは？

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何かあった場合に備え、夫婦共働きで出来る繰り上げ返済分の貯金が
１年で約１００万円ぐらいになります。
手数料等も考慮した上で東京三菱とフラット３５のどちらかに
あてたいのですが１００万ずつがいいか、もう少しためてからがいいか
悩んでいます。同じような状況の方、良い知恵をお願いします

[82: 匿名さん]

３０００万を３５年３％でローンを組むと月々は約１２万
１回目の内訳は元本３万、利息９万
３５年目は、元本１１．５万、利息０．５万
早期の期間短縮がどれだけ効くか。
後期は生活の潤い、資産形成にどっちを選ぶか。
これがこの板のテーマ。

[83: 匿名さん]

俺の計算では、
■元本充当分\40,455
■利率充当分\75,000
俺が間違ってるか？？

[84: 82]

揚げ足ありがとう。多分あなたがあっている。
７３にイメージをつかんでもらおうと書きました。
ちょっと計算適当でしたねごめんなさい。
正確なところは皆さん御自身で確認してね（^^;
＃理解してくれると良いのですが。

[85: 考え方それぞれでは]

期間短縮と返済額軽減、支払利息は必ず「期間短縮」≦「返済額軽減」になります（＝になるのは一括返済時）
にもかかわらず返済額軽減を推奨する方の理由は
・返済額軽減分が浮く⇒繰上返済にまわせる
・資産運用
・リスク回避
上記３点が主な理由でしょう
しかし、ここに書いている方全員が運用をしているわけではありません
確かに最近は株も流行ですが、まだまだごく一部です
（2.5％程度の元本保証は今のところ無いでしょう）
また、返済額軽減で浮いた金額（年100万円で月3000円程度）などは普通に生活費に消えます
返済額軽減で浮いた金額*12か月分を上乗せして翌年の繰上返済なんてありえません
（２年目は6000*12、３年目は9000*12・・・など机上の空論です：出来る方も居るでしょうけど）

ちなみに試算として以下の場合
借入：３０００万円　３０年返済　年３％
返済額（２回目の）は月１１万５０００円程度ですが
毎年２００万円を繰上返済した場合

期間短縮型の場合
繰上返済回数：１０回
支払い利息　：約５２０万円
返済期間　　：１１年１ヶ月

返済額軽減型の場合
繰上返済回数：１２回＋１３回目で一括返済になる
支払い利息　：約６００万円
返済期間　　：１３年１ヶ月

つまり、期間は２年も長く、そして８０万もの利息が多くなります
ここだけを見ると期間短縮がもっとも良い繰上返済の方法と言えます
ただ、始めに挙げた３つの理由を理解できる方（実行できる方）はこの差も縮まります
単純に余剰貯金をタンス預金にしかしない方は断然期間短縮型
資金運用をされる方は若干のリスク回避と運用でのリスクを伴い返済額軽減方を
選ぶことになると思います
ですが、日本人は現状のところ前者の方が多いのではないでしょうか？

[86: 考え方それぞれでは]

試算の30年は35年の間違いでした

[87: 匿名さん]

大事なところは返済軽減型では
破産リスクがどんどん下がっていくということだろうね。
それは何が起こるかわからないこの世の中ではでかいよ。
期間短縮型では資金ショートリスクは変わらないし、繰り上げに使うごとにリスクがアップする。
そして最終的に一括繰上げするなら、同じくらいの総額になる、
としたら返済軽減型の勝ちか。

[88: 匿名さん]

中をとって最初の3年くらい期間短縮にして、その後は返済軽減でいく、というのはどう？！

[89: 匿名さん]

>>85
２点ほど指摘を。
まず初めに返済額軽減型で推奨派ですハイ。
>返済額軽減で浮いた金額（年100万円で月3000円程度）
年で見たら36000円ですが、30年で考えると108万になります。
>支払い利息
返済額軽減は月々の返済額が減っているので、その分繰上げにも貯蓄にも月々の娯楽にも使えます。
２つを比較する場合、月々の返済分の差を出さないとつじつま合わないですよ。

[90: 89]

>>88
逆の方がいいと思うよ。

[91: 考え方それぞれでは]

>89
１つ目の指摘、逆に30年では3.6万*30ではありません
試算例で云うと（3000万円　35年　3％　200万円の繰上）
確かに１年後〜２年後の１年間は月約８０００円　年間９.６万になります
そして２年後〜３年後の１年間は月約１６０００円　年間１９．２万になります
（いづれも初年度比）
もちろん５年後などは月４万円程度、年間で５０万もの余剰金が生まれます
しかし、生活というのはそう簡単に計算できるものではなく、余剰金が出来ると旅行に行くなど
期間短縮では出来ない事を行うと考えるのが一般ではないでしょうか？
私ならおそらく５年目などの場合、家族で海外旅行に行くでしょう（準備・土産など込みで総額20万程度の）
もちろんそれであまる30万程度は繰上の上乗せをすると思いますが
５０万全てが残る（繰上の上乗せ）家庭はかなりの計画的な倹約家でしょう（これも人それぞれですが）

２点目の指摘について
上記で書いた通り、余裕が出来き娯楽・旅行も出来ることは当然です
その分、約２年長く利息が80万円多くなります（余剰金を繰上にしないことを条件として）
ただラスト２年の返済額は２万円以下程度の額になっているので
初年度に比べれば返済しているという負担度は無いでしょう

どちらが良いのかは各々の家庭の事情（特に年齢・仕事・子供）により変わってくるでしょう
それらは各々が自己責任で判断すべきことで、どちらが正しいなどは言えない筈です
月々の返済額が苦しい人は返済額軽減を選ぶでしょうし
初年度から返済に余裕のある方（年収の15％以下？）などで資産運用に興味のない方は
返済額が減らなくても、毎年海外旅行に行く（行ける）、外食も週１回は行く（行ける）家庭は
期間短縮を選ぶでしょう

期間短縮がバ●だのア●だの鉄則だのと云うことは出来ない筈です

[92: 匿名さん]

短縮型推奨派です
>>89
それだったら期間短縮で支払わなくなった返済分の差も出さないとつじつま合わないですよ。
月々の返済額が減った額と短縮期間で減った返済額、どっちが軽減されてます？
あと短縮は、その期間短縮した分、住宅ローンの支払いから開放されます。
100万繰上げすれば数年住宅ローンから開放されるの、魅力なんだけど。

ここの軽減型推奨派の人って住信の自動繰上前提にしてる人多くない？
それって繰上げして返済額が軽減しても軽減前の一定額で返済続けて、
やっと期間短縮と同等っていってるんでしょ。
それって軽減とは言わないんじゃない？
まあ払えなくなった時、減額分は減らせるけどね。

[93: 匿名さん]

返済軽減でいっとけば、最後のほうの期間短縮繰上げで
一気に期間が減ることになるんで、結局同じなんでしょ。
そうなると期間中リスクが低くなる返済軽減型のほうが得、という論理。

[94: 匿名さん]

期間短縮派は、

期間短縮の場合は、ローンにカネを入れた場合。
返済軽減の場合は、家族旅行にカネを入れた場合。

コレで比べてるのか？。頭おかしいんじゃないのか？。

[95: 匿名さん]

例えば、毎月繰上げれば、支払利息は「期間短縮」＝「返済額軽減」です。

1000万借り入れて300万繰上げると、

期間短縮型は、残額700万を25年間かけて返済可能です。
返済軽減型は、残額700万を35年間かけて返済可能です。

毎月同額を返済しているので、実際の完済時期は全く同じです。
唯一異なるのは、借入可能期間です。

「実際の完済時期」と「借入可能期間」を、混同している人がいるようです。分けて考えましょう。

[96: 89]

>>92
うん、ごめん。つじつまが合わなくなるのはこっちだった。
指摘ありがとうね。
短縮/軽減どちらにしろ、年100万を10回とか考えてるのはいっぱいいそうだけど、実際できるのは
一部の家庭だけだと思うよと言いたい。出来て5〜6回じゃない？
ならば毎月手数料無しで２〜３万自動で返済する方がいいと思うのだが・・・。
で、本当の意味での余剰金は期間短縮と。

[97: 匿名さん]

>>92>>96
支払金額を合わせると、「支払わなくなった返済分の差」というのはゼロだよね。

あと、一番上から読むと分かるが、「積極的定期的に繰上げる場合、返済軽減型の方が有利」
から始まっているので、あまり繰上げない場合はあてはまらない。

例えば１回しか繰上げない場合には、モノの本に書いてあるように期間短縮が有利。

[98: 匿名さん]

仕事もしないで、結構まじめに計算してみた。（makiloanと戦いながら）

３０００万３％３５年
2005/12返済開始、2007年以降は毎年１月に１００万繰上げ
期間短縮は１月時点で１００万以上で最も１００万に近い金額
返済軽減は１００万＋初年度返済分との差分（１年分）
団信は無し

＜期間短縮＞
(a).毎月返済額合計 22,276,879
(c).aの総利息 7,885,081
(e).支払回数 194
(g).繰上合計 15,608,202
(h).返済額合計 a+g 37,885,081
(i).最終返済日 2022/1/26
(j).完済年月 16年 2ヶ月

＜返済軽減＞
(a).毎月返済額合計 14,183,879
(c).aの総利息 8,146,445
(e).支払回数 194
(g).繰上合計 23,962,566
(h).返済額合計 a+g 38,146,445
(i).最終返済日 2022/1/26
(j).完済年月 16年 2ヶ月

完済日は同じで、その差\261,364。
実際には、返済軽減の場合、１年待たなくても１００万溜まるため、もっと早く繰り上げできて、その差は縮まる。
これを無視したとしても、約２５万で大きなリスク軽減ができる。

[99: 匿名さん]

９８さん、お疲れ様でした。
ここでは、元利均等のケースでの話ですよね。
元金均等の場合はどうなるのでしょうか？
この場合も大差無しですか？

[100: 匿名さん]

>>98
３０００万３％３５年（年１回繰上げ）で総返済額で差が25万程度なのは妥当な数字だと思う。
前に１０００万２％３５年（年１回繰上げ）で総返済額の差が５万円程度だったし。

ちなみに>>98で、50万を年２回に変更すると、差額は約半分になる。

[101: 100]

>>99
大差ない。積極的に繰上げるということは、返済計画をまるでムシすることになるので、
元利金等・元金均等・期間短縮繰上・返済軽減繰上のどれをどう組み合わせても、大差ないことになる。